【正文】 者、補(bǔ)缺者中的哪一個(gè)角色，搜尋市場(chǎng)空隙； ? 雙贏營(yíng)銷(xiāo)：關(guān)注使別人獲得價(jià)值和利潤(rùn)； ? 專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)：由于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特性和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為的慎重性，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，這就要培育“專(zhuān)家型”的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人才。因此，發(fā)展商必須持續(xù)地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)理念創(chuàng)新和營(yíng)銷(xiāo)手段創(chuàng)新，不斷增強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力。 核心結(jié)構(gòu) 全程營(yíng)銷(xiāo) 全程精深設(shè)計(jì)是技術(shù)，全程營(yíng)銷(xiāo)是藝術(shù)。而項(xiàng)目的價(jià)值功能是在消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)和使用過(guò)程中體現(xiàn)的，必須抓住什么是客戶(hù)的真正需求，抓住項(xiàng)目?jī)r(jià)值功能。 客戶(hù)細(xì)分（收入、職業(yè)、年齡、區(qū)域、購(gòu)買(mǎi)目的等）。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體把握； ? 未來(lái)走勢(shì)判斷； ? 項(xiàng)目所在城市區(qū)域的房地產(chǎn)板塊分析； ? 項(xiàng)目鄰近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查。 ? 對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)增加有效供給，刺激和創(chuàng)造需求，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和資本回報(bào)。 專(zhuān)業(yè)化互動(dòng)，專(zhuān)家型決策 ? 這種 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的 投資決策，徹底改變傳統(tǒng)的粗放經(jīng)營(yíng)和拍腦袋上項(xiàng)目的決策模式。 概念必須真實(shí)可靠，如：生態(tài)住宅，目前根本做不到；再如：揚(yáng)州東方百合園 — 萬(wàn)大型生態(tài)智能化社區(qū)，言過(guò)其實(shí)。 大隱隱于市，小隱隱于我家山水 這片風(fēng)景名勝的所在，在市中心近近的地方，名字，很美，叫我家山水…… 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水 江山有主，風(fēng)月無(wú)價(jià) 防止概念設(shè)計(jì)誤區(qū)： 概念不是用于炒作的題材，而是項(xiàng)目的靈魂。江山有主，美宅有價(jià)，但風(fēng)月無(wú)邊，服務(wù)無(wú)價(jià)。 服務(wù)概念 以細(xì)心換舒心，以有價(jià)換無(wú)價(jià) 社區(qū)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理追求細(xì)致、溫馨的家居生活情韻，努力以細(xì)致的關(guān)愛(ài)與安排讓大家庭的每個(gè)成員感到舒心與安心。 空間概念 門(mén)接繁華鬧市，院藏自 在山水 “我家山水”實(shí)現(xiàn)了“山水生態(tài)，人文生活”的居家理想。觸景生情，享受人生。全園之內(nèi)，移步換景。讓人真切地感受到“山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家”的美學(xué)境界。園區(qū)內(nèi) 以“四時(shí)八景”構(gòu)成小品景觀體系。 “我家山水”的景觀設(shè)計(jì)取山水畫(huà) 意， 得山水性情 。城市山林，又添華章。江山多嬌，雄姿英發(fā)，豪杰登臨，感慨萬(wàn)千。 規(guī)劃概念 憑借天下第一江山，打造怡景人文社區(qū) “我家山水”西據(jù)北固山，號(hào)稱(chēng)“天下第一江山”。而所因借的實(shí)景，又號(hào)稱(chēng)“天下第一江山”，不僅有自然之美，更是文化名勝。 產(chǎn)品實(shí)體概念 人文與自然的交響詩(shī)，都市與山水的協(xié)奏曲 “我家山水”北枕長(zhǎng)江，南臨鬧市，西據(jù)北固，東望焦山。 “我家山水”地處城市江山之間，得地利之便。 鎮(zhèn)江市是中國(guó)歷史文化名城，為水陸樞紐，江阜鬧市。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 3.“新人文空間主義”在“我家山水”項(xiàng)目中的運(yùn)用原則。 總之，新人文空間主義是一個(gè)具有開(kāi)放性、兼容性、擇優(yōu)性、整合性的空間 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．設(shè)計(jì)理念。 同時(shí)，中國(guó)傳統(tǒng)的藝術(shù)和建筑空間中都強(qiáng)調(diào)人與自然的親切感，強(qiáng)調(diào)人的道德 修養(yǎng)境界，形成了富有哲理和美學(xué)意義的空間意識(shí)。在諧調(diào)好人與自然的關(guān)系（觀乎天文）和人與社會(huì)的關(guān)系（觀乎人文）之后，就能化成天下（文化），實(shí)現(xiàn)禮樂(lè)教化的最高境 24 界，即最美好的人類(lèi)社會(huì)理想和人類(lèi)生活方式。觀乎天文，以察時(shí)變；觀乎人文，以化成天下。 《易 ?賁卦 ?彖辭》曰：“剛?cè)峤诲e(cuò)，天文也。 2.“新人文空間主義”是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)人文理念的現(xiàn)代理解。 針對(duì)以上的失衡危機(jī)，現(xiàn)代西方人文主義思潮產(chǎn)生了巨大的反響與反思，有的學(xué)派再次回到古希臘、古羅 馬，甚至從神學(xué)、東方思想中汲取資源，產(chǎn)生了許多新人文主義思潮。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 由于人文主義，特別是 18世紀(jì)以后的人道主義既強(qiáng)調(diào)個(gè)人主義又強(qiáng)調(diào)理性主義，因而一方面導(dǎo)致了由功利主義、享樂(lè)主義、實(shí)用主義帶來(lái)的社會(huì)道德淪喪與信仰危機(jī)，導(dǎo)致了法西斯主義帶來(lái)的現(xiàn)代專(zhuān)制社會(huì)和對(duì)人類(lèi)社會(huì)的迫害。自由、平等、博愛(ài)的理想在現(xiàn)實(shí)面前顯得蒼白無(wú)力；在技術(shù)的威權(quán)之下，人的自主性消失殆盡。 在技術(shù)社會(huì)中，大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)生的是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，大眾媒介產(chǎn)生的是一種單一的文化，人的個(gè)性失落了 ，甚至人與人之間的相互聯(lián)系也被機(jī)械化了。 其次是人與科技的關(guān)系失衡。 隨著技術(shù)的發(fā)展與對(duì)自然力的征服，人終于在自然界的面前站了起來(lái)，發(fā) 23 現(xiàn)了自身的潛力，強(qiáng)化了人文主義以人為本和人為萬(wàn)物之靈的觀念。 首先是人與自然的關(guān)系失衡。人的個(gè)性發(fā)展在其中得到實(shí)現(xiàn) ， 人的主體性在科學(xué)認(rèn)識(shí)和技術(shù)發(fā)現(xiàn)中得以張揚(yáng) 。 在 16世紀(jì) 以后 ， 導(dǎo)致了 宗教改革運(yùn)動(dòng) ； 17世紀(jì)，倡導(dǎo)了 科學(xué)理性 ；而 在 18 世紀(jì) 又引發(fā)了 啟蒙運(yùn)動(dòng) ； 進(jìn)入 19 世紀(jì)，各種人文主義思潮 蔚為壯觀，成為近現(xiàn)代歐洲的主流意識(shí)。人文主義源自人文學(xué)，是一種以研究古典學(xué)術(shù)和重視人生現(xiàn)實(shí)的新思潮，其學(xué)說(shuō)注重研究古希臘、古羅馬文化，提倡發(fā)展教育、自由思想、科學(xué)實(shí)驗(yàn)，注重個(gè)人價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與世俗生活， 反對(duì)野蠻、愚昧 、禁欲 和迷信 ，全方位地消解中世紀(jì)以來(lái)基督教經(jīng)院神學(xué)在思想文化方面的韁化與束縛。 1.“新人文空間主義”是對(duì)西方人文 主義的現(xiàn)代理解。 這一理念主要用以指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、景觀、社區(qū)、商圈以及城市局部空間的營(yíng)造。 連接古城新區(qū)，匯通大江南北；商貿(mào)文化中心，生活休閑廣場(chǎng)。來(lái)鶴臺(tái)前再相會(huì)，邗城新景逍遙游。 商茂民富， 瑞鶴呈祥；神仙福地，生活廣場(chǎng)。 揮灑萬(wàn)貫財(cái)富，尋覓人間仙居。 創(chuàng)造財(cái)富，陶冶性情。 騎鶴神仙，何處徘徊？維揚(yáng)新城，繁華樓臺(tái)。廣場(chǎng)為你們奉獻(xiàn)優(yōu)美的環(huán)境，細(xì)致的關(guān)注，有力的支持，全面的咨詢(xún)，科學(xué)的管理。 廣場(chǎng)的服務(wù)精神只有一個(gè)，就是全心全意地為廣場(chǎng)上的每一個(gè)人服務(wù)。在此投資置業(yè)，是高屋建瓴，富有戰(zhàn)略性眼光的抉擇。 空間概念 經(jīng)商置業(yè)制高點(diǎn)。 廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)原則是運(yùn)用現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，融鑄古典文化意象。結(jié)合廣場(chǎng)有一定高度的建筑物，廣場(chǎng)將呈現(xiàn)出“樓接云水，鶴呈祥瑞”的景觀特征，成為揚(yáng)州新城的新名勝。也是揚(yáng)州歷史上的文化符號(hào)，象征 著揚(yáng)州的富庶與古雅。 廣場(chǎng)在景觀上以“鶴”做文章。 以上規(guī)劃概念，目的在于把“來(lái)鶴臺(tái)”建成璀燦的文化明珠和商貿(mào)新都。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)將在新區(qū)再現(xiàn)繁華都市的場(chǎng)景，以其良好的運(yùn)轉(zhuǎn)吸引人們來(lái)此休閑、活動(dòng)、購(gòu)物、觀光、投資。 廣場(chǎng)汲取了揚(yáng)州傳統(tǒng)文化的深厚資源，寄托了新城區(qū)人民傳承揚(yáng)州地域文明 ，再創(chuàng)經(jīng)濟(jì)繁榮與文化昌盛的宏偉愿望。 上述諸種因素，構(gòu)成具有綜合與開(kāi)放色彩的泛 SHOPPING MALL。讓具有文化底蘊(yùn)、富有生活情調(diào)同時(shí)又追求創(chuàng)新的揚(yáng)州人民置身其中，如魚(yú)得水，如鳥(niǎo)在林。將為商家、顧客提供新穎、時(shí)尚、富麗、繁華的經(jīng)營(yíng)與購(gòu)物環(huán)境，提供超值、優(yōu)美、方便、幽靜 的置業(yè)與活動(dòng)空間。商貿(mào)空間除了廣場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)樓市、步行街等，還包括商住樓、寫(xiě)字樓等空間。 產(chǎn)品實(shí)體概念 20 泛 SHOPPING MALL —— 商貿(mào)家園，怡景名勝。 ?三者的關(guān)系 以“新”表示時(shí)間，以“地標(biāo)”表示空間。中央商務(wù)區(qū)的功能發(fā)揮之后，將逐漸成為該地區(qū)地價(jià)最高的地段。這是最為經(jīng)濟(jì)的財(cái)富運(yùn)作方式。 廣場(chǎng)將填補(bǔ)揚(yáng)州市缺乏中央商務(wù)區(qū)的空白。 更重要的是擁有二者之間的關(guān)系，即將二者整合起來(lái)，形成超值的財(cái)富資源。 ?“新財(cái)富” 她不僅表現(xiàn)為對(duì)物質(zhì)資源的擁有，還應(yīng)包括對(duì)文化資源的擁有。她的建筑語(yǔ)言、景觀語(yǔ)言是現(xiàn)代的，但同時(shí)融鑄了揚(yáng)州文化中特有的古典美學(xué)意象。 19 廣場(chǎng)以美學(xué)的形式建構(gòu)她的物質(zhì)空間與功能空間。 ?“新地標(biāo)” 現(xiàn)代城市的發(fā)展，將產(chǎn)生多中心的城市空間格局。企 新戀舊，繼往開(kāi)來(lái)。 揚(yáng)州的新文化應(yīng)該是中華文明現(xiàn)代化進(jìn)程中的一部份。 新文化不等于狹義的現(xiàn)代化，更不等于西化。 隨著現(xiàn)代化帶來(lái)資源緊張、環(huán)境惡化、道德墮落、無(wú)政府狀態(tài)、情感家園破壞、區(qū)域文明沖突等問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)代化的批判與完善已在世界現(xiàn)代化進(jìn)程中展開(kāi)。在大多數(shù)場(chǎng)合，文化特指文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰、科學(xué)教育等精神財(cái)富。 ?“新文化” 世界上有許多關(guān)于文化的定義。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)地處揚(yáng)州城西開(kāi)發(fā)區(qū)，南臨文昌西路，延續(xù)著千年古城的文 18 明脈博；東傍邗江大道，承接著江南江北的物 流通衢。 ? 市場(chǎng)調(diào)研：德慧市場(chǎng)調(diào)研公司、蘭邦市場(chǎng)調(diào)研公司。 ? 宣傳策劃：博思堂廣告，專(zhuān)業(yè)綜合性廣告公司，以整合營(yíng)銷(xiāo)策劃為核心，長(zhǎng)期服務(wù)眾多知名品牌，主要業(yè)績(jī)：深圳萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科彩園。 ? 全程策劃：卓越策劃中 心 amp。 中國(guó)華西建筑工程公司深圳一公司，深圳建筑施工三大王牌之一， 6 次榮獲魯班獎(jiǎng)，獲國(guó)家、深圳市優(yōu)質(zhì)樣板工程 20 項(xiàng)。 ? 工程施工：江蘇建筑工程 股份有限公司深圳分公司（江蘇一建），中國(guó)建筑設(shè)計(jì)最具品牌的工程公司，國(guó)際 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證企業(yè)， 8 次榮獲中國(guó)建筑最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”，是深圳榮獲“魯班獎(jiǎng)”最多的企業(yè)；也是深圳唯一榮獲全國(guó)“創(chuàng)魯班工程特別榮譽(yù)獎(jiǎng)”企業(yè)；獲得市優(yōu)質(zhì)樣板工程 49 項(xiàng)，超過(guò)深圳評(píng)定總數(shù)的 1/4。 ? 營(yíng)銷(xiāo)大廳設(shè)計(jì)：香港達(dá)熙設(shè)計(jì)工程有限公司（ INTERACT CONTRACTING）為香港著名的大型室內(nèi)設(shè)計(jì)工程公司，主要以星級(jí)酒店、銀行、高檔寫(xiě)字樓室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)和施工為主，主要業(yè)績(jī)： IBM 深圳總部、香港上海匯豐銀行深圳分行。香港公司為其最大的分公司之一，也是香港最大 的景觀設(shè)計(jì)公司。 ? 景觀設(shè)計(jì)： BELT COLLINS（香港）公司。 ? 施工設(shè)計(jì)：機(jī)械工業(yè)部深圳研究設(shè)計(jì)院。 1998 年世界 100 家最大的建筑設(shè)計(jì)公司名列第 8。 案例四： 蔚藍(lán)海岸之旅 主題概念 蔚藍(lán)海岸 —— 深圳灣超大型高尚海濱社區(qū) 產(chǎn)品實(shí)體概念 十分鐘車(chē)程，兩個(gè)不同的世界 規(guī)劃理念 無(wú)限親密，無(wú)限尊重 —— 蔚藍(lán)海岸的規(guī)劃理念 景觀設(shè)計(jì) 海之蔚藍(lán)與草之翠綠 —— 蔚藍(lán)海岸的景觀園藝 窗外只有兩種色彩：潺潺的藍(lán) 靜靜的綠 服務(wù)概念 16 蔚藍(lán)海岸的管家與指揮家 —— 全心全意為您，保證滿足您不斷提出的新要求 概念 買(mǎi) 點(diǎn) ? 濱海大道 ? 美麗的南山半島 ? 文化，科技，旅游 ? 便捷， 成熟，文明 ? “三級(jí)一層”景觀天地 ? 愚公的自信 —— 關(guān)于蔚藍(lán)海岸的填海造地 ? 創(chuàng)造經(jīng)典戶(hù)型 —— 蔚藍(lán)海岸的室內(nèi)哲學(xué) ? 關(guān)注教育，關(guān)注成長(zhǎng) ? 感受蔚藍(lán)海岸 —— 感動(dòng)，來(lái)源于細(xì)微處的貼心關(guān)懷 ? 不會(huì)休閑的人就不會(huì)工作 —— 深圳罕有的大型池畔休閑會(huì)所 蔚藍(lán)會(huì) ? 健康是快樂(lè)之本 ? 現(xiàn)代書(shū)香 ? 小雨中的浪漫 品牌整合價(jià)值概念 最好的都在這里了，包括你自己 ? 發(fā)展商：香港卓越集團(tuán) 深圳卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，多年投資于中國(guó)房地產(chǎn)，在北京、上海業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)甚豐，力創(chuàng)深圳著名專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商品牌。 ? 室 內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定的指標(biāo)。 ? 飲用水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 ? 供熱、制冷及燒飲等，盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源。房間光照充足、通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。 綠色住宅有六條標(biāo)準(zhǔn)。 多彩生活，詮釋奧林匹克的文化 這里力求創(chuàng)造生命力與運(yùn)動(dòng)相結(jié)合的健康生活方式，融入體育文化精神，令廣州奧林匹克花園的每一個(gè)角落都洋溢著健康的氣息，就是在人行路徑的廊道上，也懸滿了運(yùn)動(dòng)的符號(hào)，并且在各項(xiàng)硬件配套設(shè)施均達(dá)到了國(guó)家倡導(dǎo)的“全民 15 健身運(yùn)動(dòng)”的標(biāo)準(zhǔn)，就是用這種具體化的精神引導(dǎo)，我們對(duì)奧林匹克有了更積極的思考。在廣州奧林匹克花園，你會(huì)情不自禁與參與運(yùn)動(dòng)，懷不自禁地把健康、運(yùn)動(dòng)與生活緊緊結(jié)合在一起。 這里不僅有一片片綠草地，一縷縷新鮮空氣。或清雅，或活力，巧妙地將奧林匹克精神融入小區(qū)，實(shí)現(xiàn)體育與房地產(chǎn)完美聯(lián)姻。 規(guī)劃核心 —— 廣州首個(gè)“體育社區(qū)” 首創(chuàng)一梯兩戶(hù)的設(shè)計(jì)格局，居室躍層設(shè)計(jì)，空間通透健康 高達(dá) 40%的大 幅綠化面積，空氣格外清新健康 14 首創(chuàng)“體適能測(cè)試中心”，提供科學(xué)的健康指標(biāo) 特邀國(guó)家著名運(yùn)動(dòng)員李永波、伏明霞出任廣州奧林匹克花園園長(zhǎng) 社區(qū)私家大型運(yùn)動(dòng)館－－－－奧林匹克大廈 健康、運(yùn)動(dòng)、奧林匹克的環(huán)境音符 廣州奧林匹克花園獨(dú)特的“異質(zhì)化的設(shè)計(jì)布局”，讓人一進(jìn)大門(mén)，仿如進(jìn)入一個(gè)偌大的體育館。 從開(kāi)發(fā)階段我們強(qiáng)調(diào)的“個(gè)體健康”（廣告 語(yǔ)：運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口），到提出“健康管理”，即強(qiáng)調(diào)“家庭的健康”，再到交樓之際訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)為“社區(qū)的健康”我們?cè)趭W園成功的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，并隨著對(duì)接點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而最終提出“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的核心理念，并明確了以“健康管理”為核心競(jìng)爭(zhēng)力的總原則。 案例二：廣州奧林匹克花園：運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 品牌核心 —— “ 科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活 ” 作為生活節(jié)奏快捷的都市人，在獲得了現(xiàn)代科技所賦予的前所未有的生活享受同時(shí)，面臨的另一尷尬境界卻是身體素質(zhì)的普遍下降?！皹O少主義”就是去掉一切虛假的、表面的、無(wú)用的東西，而剩下真實(shí)的、本質(zhì)的、必不可少的東西，因而得到更多的空間，更多的舒適，更多的效率，更多的美。建筑和家居奢靡的風(fēng)格、繁