【正文】 人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的房地產(chǎn)營銷模式；u 全員營銷，公司每個員工都要有營銷觀念；u 服務(wù)營銷：提倡全過程服務(wù)，提高顧客的滿意度：顧客滿意——十分滿意——意想不到的滿意；u 網(wǎng)絡(luò)(IT)營銷，一種立體性、綜合性的營銷；u 文化營銷，一個項目文化內(nèi)涵越多，這個項目越有生命力；u 轟動效應(yīng)營銷；u 創(chuàng)新營銷。在房地產(chǎn)市場上，客戶的需求就象一座冰山，通常只有十分之一浮出海面，海面以下的部分只可能出現(xiàn)在潛意識里，要從細(xì)分市場到細(xì)分客戶來挖掘市場需求、發(fā)現(xiàn)市場機會，滿足和創(chuàng)造客戶的需求。房地產(chǎn)發(fā)展商核心競爭力的源泉是企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新力(核心技術(shù))和市場營銷力。成本—收益分析風(fēng)險—收益權(quán)衡根據(jù)市場供求狀況和變化趨勢，操作能力，資金實力和項目實際情況決定?？蛻舨粌H是購買房子，還包括很多方面，如物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化，顧客購買的是一種生活方式。科學(xué)分析地塊的實際價值和潛在價值，找出本地塊的優(yōu)勢和不足，以確定地塊的最佳用途。房地產(chǎn)項目投資決策涉及的內(nèi)容地塊周邊的自然環(huán)境、交通條件、市政配套、人文景觀，這些都對項目的市場前景產(chǎn)生直接的影響，對項目市場定位起作用。u 在專業(yè)化深度分工的條件下，可以利用各類專業(yè)人士的累積經(jīng)驗或一技之長，形成整合優(yōu)勢，真正做到集約經(jīng)營和專家決策。核心結(jié)構(gòu)投資決策這是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，投資決策失誤是一切罪惡之源。造概念與造產(chǎn)品應(yīng)該是統(tǒng)一的。概念買點典藏天下第一江山 六朝江山，鉆石家園山水之間，畫龍點睛六朝山色收眼底，千里江聲到枕邊坐觀青山浮翠玉，臥聽大江日夜流用山水滋潤每一天的生活山水生態(tài)，人文生活錦繡江南，我家山水我家山水里，江南好風(fēng)光春風(fēng)又綠江南岸，明月何時照我還。讓人享受滿意的服務(wù)，就象山水滋潤人們每一天的生活。難得的山色、江景，讓人重拾遺忘已久的生活；而臨近的鬧市中心，便捷的市內(nèi)交通，又讓人感受到大隱隱于市的愜意。閑庭信步，悠然自得。臨窗憑軒，顧盼生姿。建筑概念365度全景觀庭園建筑“我家山水”外借江山之景，內(nèi)構(gòu)泉石之致。由隔江春色、翠堤煙嵐、夏山蒼嵐、梧桐聽雨、葦岸系舟、丹葉霜林、清溪寒梅、茅亭松雪等景點組成，再現(xiàn)“萬里江山皆畫意，四時風(fēng)月盡詩情”的意象。主題景觀取意于北宋畫家王希孟《千里江山圖》長卷，凸現(xiàn)“我家山水”的整體氣勢與景觀的連續(xù)性。景觀概念山水變幻四時景，春綠江南到我家北宋詩人王安石當(dāng)年泊舟此地，寫下了“春風(fēng)又綠江南岸，明月何時照我還”的動人詩篇。“我家山水”以怡景人文社區(qū)的嶄新面貌，抒盛世豪情，為江山生色。三國時甘露寺劉備招親，南宋時北固樓稼軒憑欄?！拔壹疑剿痹谌宋钠焚|(zhì)與自然本性之間尋找音符與旋律，演奏現(xiàn)代都市生活方式與山水田園生活美景之間和諧清新，充滿詩意的樂章。計成《園冶》所謂“因借（因地制宜，借景成畫）”之利，盡被占盡。強調(diào)我家居于山水之中，既符合鎮(zhèn)江的傳統(tǒng)文化形象，又符合鎮(zhèn)江市的城市規(guī)劃目標(biāo)，更符合現(xiàn)代人居生活的理想。其地北有長江之壯美，南有南山之隱秀，在古代就是人居生活的理想城市，素有“城市山林”之稱。深入研究江南文化資源，發(fā)掘“天下第一江山”的自然與文化價值，“凝聚文化，融合自然，塑造生活”。其自身的理念系統(tǒng)也處于不斷地深化、發(fā)展和改進之中。這一切都為新人文空間主義提供了豐富的中國傳統(tǒng)文化資源，其空間設(shè)計理念帶有中國文化色彩和地域主義個性，同時注重創(chuàng)造性的現(xiàn)代轉(zhuǎn)換。由于中國傳統(tǒng)文化中一向注重人與自然和人與社會關(guān)系的平衡，并將這種關(guān)系作為不可缺乏的資源，因而提倡任何社會活動都要首先尊重和理解傳統(tǒng)文化，尊重和理解不同地域的風(fēng)俗生活和地域文化，在此基礎(chǔ)上才能進行創(chuàng)造、變革與移風(fēng)易俗。”這一充滿智慧的思想認(rèn)為：人類文明（人文）的創(chuàng)造源自于對自然現(xiàn)象和規(guī)律（天文）的深刻領(lǐng)會與把握。文明以止，人文也。中國傳統(tǒng)文化中的文化概念是禮樂教化。因此，新人文空間主義的空間設(shè)計理念中，既具備西方傳統(tǒng)人文主義的以人為本，承繼傳統(tǒng)、張揚個性、注重科學(xué)的精神，同時更加注重人與自然、人與科技、人與社會的關(guān)系平衡以及這種平衡的價值，努力營造一個完善、和諧、科學(xué)、合理的生活空間。個人與社會的關(guān)系產(chǎn)生了異化。最后是人與社會的關(guān)系失衡。人的價值變得渺小、扭曲，進而失落。雖然技術(shù)的發(fā)展?jié)M足了人對物質(zhì)欲望和現(xiàn)世幸福的需要，但人類也為此付出了巨大的代價。人類憑籍科技成了自然的主宰，從而導(dǎo)致了生態(tài)的失衡和生存環(huán)境的人為破壞。在文藝復(fù)興時期，人文主義使得在中世紀(jì)被窒息的實驗科學(xué)與自然科學(xué)從神學(xué)的教義中解放出來，為近代技術(shù)的興起與發(fā)展奠定了重要的文化條件。但是隨著社會歷史的發(fā)展，人文主義與人道主義遇到了由其自身矛盾和社會發(fā)展而帶來的挑戰(zhàn)。其中雖然派別林立，觀點各異，但卻表達了一種共同的精神氣質(zhì)，即肯定世俗人生的意義，要求享受人世的歡樂，推崇人的價值與個性的解放，留意人的精神潛能，重視人的感性經(jīng)驗與理性思維，主張運用人的知識來造福人生。人文主義自14世紀(jì)文藝復(fù)興時期興起之后，廣泛體現(xiàn)在思想、藝術(shù)、建筑等領(lǐng)域，一直經(jīng)久不衰。我們習(xí)慣將14世紀(jì)歐洲文藝復(fù)興時期的人文思潮稱為人文主義，以區(qū)別于以后受其影響而產(chǎn)生的人道主義。在南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心的實踐項目中已經(jīng)得到了成功的運用。 案例六：“我家山水”項目概念設(shè)計主題概念新人文空間主義“新人文空間主義”是由南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心提出的新型現(xiàn)代生活空間設(shè)計理念。經(jīng)商置業(yè)制高點，休閑生活神仙居。故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州。笙歌竹西路，鶴舞廣陵春。瑞鶴呈祥欣逢盛世，樓臺錦繡富比神仙。閑如云鶴，富比神仙。概念買點腰纏十萬貫，騎鶴上揚州。商家、市民、居民、游客都是廣場的主人。服務(wù)概念匯集消費時尚，奉獻經(jīng)營良機。廣場的優(yōu)越地理位置，新城區(qū)的發(fā)展前景，精心的打造與經(jīng)營，經(jīng)典的文化形象將使廣場成為新城區(qū)經(jīng)商與置業(yè)的制高點。建筑物既能吸收傳統(tǒng)藝術(shù)因素，迎合當(dāng)?shù)貙徝懒?xí)慣，同時又能體現(xiàn)時代訴求，呈現(xiàn)出鮮明的空間感與現(xiàn)代感，新穎而別致。建筑概念融鑄古典意象，構(gòu)筑現(xiàn)代輝煌。水是造景的重要組成部分，水能烘托繁華樓臺與鶴的主題，也能體現(xiàn)自然情趣。鶴是中國傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥、自由鳥、一品鳥。景觀概念樓接云水，鶴呈祥瑞。人、財、物、思想、時尚的聚集，使新城區(qū)乃至老城區(qū)對廣場產(chǎn)生向心力，從而積極主動地引導(dǎo)、運轉(zhuǎn)城市的日常生活?！把p十萬貫，騎鶴上揚州”的傳奇故事，反映了古城揚州商茂民富的歷史。規(guī)劃概念凝聚文化精華，打造商貿(mào)新都。優(yōu)越的經(jīng)營置業(yè)空間，怡人耳目的景觀、旺盛的人氣，便捷的交通，將使“來鶴臺”廣場呈現(xiàn)出商家如云，夜市千燈；游人如鶴，紛至沓來的繁榮景象。市民廣場具備別致的景觀和自在舒適的環(huán)境，既包涵自然情趣與人文氣息，又凸顯時代風(fēng)尚與生活追求。廣場包括購物、娛樂、餐飲、金融、電信、郵政、景觀等部份。“來鶴臺”的產(chǎn)品實體由商貿(mào)空間與市民廣場構(gòu)成。由二者構(gòu)成的時空坐標(biāo)整合起“文化”與“財富”的資源，經(jīng)濟而有效地發(fā)揮其功能。252。中央商務(wù)區(qū)的功能發(fā)揮之后，將逐漸成為該地區(qū)地價最高的地段。這是最為經(jīng)濟的財富運作方式。廣場將填補揚州市缺乏中央商務(wù)區(qū)的空白。更重要的是擁有二者之間的關(guān)系，即將二者整合起來，形成超值的財富資源。“新財富”她不僅表現(xiàn)為對物質(zhì)資源的擁有，還應(yīng)包括對文化資源的擁有。她的后現(xiàn)代色彩與地域性風(fēng)格將使廣場的景觀與建筑在揚州創(chuàng)造時代記錄，達到留鑒歷史的水平，成為新?lián)P州的新風(fēng)景名勝和標(biāo)志性的現(xiàn)代建筑群體，從而能夠創(chuàng)造文化價值，包括旅游經(jīng)濟價值。而這一美學(xué)形式必須體現(xiàn)揚州新文化范疇內(nèi)的審美標(biāo)準(zhǔn)與趣味。廣場地處揚州新區(qū)的交通樞紐地帶，具備新城市中心的地理條件，將體現(xiàn)現(xiàn)代城市生活中各種主要功能的有機整合，發(fā)揮出聚集與輻射城市能量的規(guī)模效應(yīng)。252。企新戀舊，繼往開來。揚州的新文化應(yīng)該是中華文明現(xiàn)代化進程中的一部份。新文化不等于狹義的現(xiàn)代化，更不等于西化。隨著現(xiàn)代化帶來資源緊張、環(huán)境惡化、道德墮落、無政府狀態(tài)、情感家園破壞、區(qū)域文明沖突等問題，對現(xiàn)代化的批判與完善已在世界現(xiàn)代化進程中展開。在大多數(shù)場合，文化特指文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰、科學(xué)教育等精神財富?！靶挛幕笔澜缟嫌性S多關(guān)于文化的定義?！皝睑Q臺”廣場將營建成新區(qū)的商貿(mào)與置業(yè)中心、市民休閑與享受空間、城市標(biāo)志建筑與旅游觀光景點。案例五：“來鶴臺”廣場主題概念：新文化，新地標(biāo)，新財富。l 宣傳推廣：圖登廣告，深圳高水準(zhǔn)的廣告公司，服務(wù)眾多的地產(chǎn)品牌及產(chǎn)品品牌，主要業(yè)績：深圳萬科彩園、深圳益田花園、深圳萬科桂園。GESTATE怡安信。主要業(yè)績：深圳中銀花園、新時代廣場。主要業(yè)績：深圳高交會會館、深圳百仕達花園、萬科城市花園、萬科俊園、萬科彩園。l 示范單位設(shè)計：香港恒彩室內(nèi)設(shè)計有限公司（KING LIKE），香港著名的室內(nèi)裝飾設(shè)計公司、室內(nèi)設(shè)計新銳，主要業(yè)績：深圳天安海景高爾夫花園、深圳陽明山莊。 主要業(yè)績：香港海逸酒店、香港海逸豪園、香港聽濤雅苑、香港萬科俊園、深圳黃埔雅苑等。BELT COLLINS公司為世界級景觀設(shè)計公司，該公司在世界各地?fù)碛卸嗉曳止尽Ｖ饕獦I(yè)績：深圳百仕達花園等。主要業(yè)績：澳大利亞股票交易中心、ANZ銀行世界總部、香港沙田區(qū)總體規(guī)劃、深圳萬科城市花園、深圳發(fā)展銀行大廈、深圳金地翠園。l 規(guī)劃設(shè)計：澳大利亞PEDDLET HORP建筑設(shè)計公司，世界最著名的建筑設(shè)計公司之一，成立于1890年，100多年來一直位于世界建筑設(shè)計的最前列。u 有足夠的戶外活動空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于40%，無裸露地面。新建小區(qū)必須鋪設(shè)中水系統(tǒng)。全年日照在2500小時以上的地區(qū)普遍安裝太陽能設(shè)備。u 房屋圍護結(jié)構(gòu)御寒防熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。u 規(guī)劃設(shè)計合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)。案例三：綠色住宅綠色住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅的建設(shè)和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、幽美、潔凈的居住空間。健康的文化，煥發(fā)心靈的雀躍在廣州奧林匹克花園，是運動令你相知，相識，躍動在寬敞的運動場所，把塵封在都市的心靈喚醒，健康的意識在體內(nèi)復(fù)蘇，流露出人性的真與美，用運動和健康打破人與人之間的藩籬，把自身、家庭、社區(qū)都融入奧林匹克所蘊涵的深層文化中，這是一種沒有地域界限、沒有人為隔離、沒有陌生和冷漠的文化社區(qū)，在這里，我們以真誠的心態(tài)，誠摯的笑容，開放的鄰里關(guān)系，自然的生活狀態(tài)，用健康的概念共建美好家園。一個個完整的體育運動設(shè)施，還有獨一無二的“健康管理”，讓你在科學(xué)運動下“主動積極地”進行健康生活。廣州奧林匹克花園跳出了傳統(tǒng)建筑工藝思路，實現(xiàn)運動與健康生活的互動，將“運動就在家門口”的健康生活口號表現(xiàn)得真實、豐富。住房與體育設(shè)施錯落有致，起伏不一。奧林匹克花園，作為廣州首個開展“陽光健身工程”的社區(qū)，正是順應(yīng)都市人的健康追求而誕生的，并將致力于追求人與人的生活和環(huán)境的互動關(guān)系中達到和諧與平衡。健康、又一次成為現(xiàn)代人口中最最時尚和想往的詞匯。只有在極少之后，人才能回到自身。當(dāng)人的空間被各種物質(zhì)擠壓的時候，也就失去了本真。當(dāng)我們沉溺于繁華都市時，生活向我們展示了它浮靡的一面?！癝OHO現(xiàn)代城”， 以“極少主義”砥礪繁瑣美學(xué)，擯棄粗放和奢華的修飾以及瑣碎功能，強調(diào)簡潔通暢來疏導(dǎo)世俗生活，觀照人文層面，其簡約自然的生活樣式令矯情的浮華風(fēng)格由此式微。 “Less is more”——極少主義建筑大師密 這一庭院的設(shè)置，不僅為居住在此的SOHO一族可以保持經(jīng)常性的戶外的面對面的問候和接觸，增進感情交往，而且每一戶型中都有房間朝向內(nèi)庭院，甚至包括廚房的操作間，使居住在高層建筑中的人們直接接近自然環(huán)境。庭院在南向開有一個8m x 12m的大孔洞與外部連通，陽光可以照射進來。在高層建筑中每四層設(shè)計一個庭院，使SOHO住宅圍繞著這一庭院布置。環(huán)境設(shè)計：空間是一種任何表現(xiàn)方法都不可能完滿地表達的形式，它只能通過直接的體驗才能有所領(lǐng)會和感受。對于現(xiàn)代人而言，這種上下各自為陣，互不干擾的設(shè)計最為合理。推拉門的應(yīng)用可將空間進行合理分隔，靈活多變，可大可小，這既是空間大小之分，也是使用功能得以區(qū)分的變化。通過推拉活動隔墻靈活分隔的手法，使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關(guān)系。因此目前的家庭辦公還只能局限在小型家庭辦公的概念上，既或某種職業(yè)比較成熟，也不是這個行業(yè)中的所有人員都會適合于家庭辦公，家庭辦公只是信息社會到來之后的一種辦公形式。 第三，辦公等功能轉(zhuǎn)移至住宅中不會造成社會結(jié)構(gòu)和法律道德的破壞。（2）通過網(wǎng)絡(luò)可以直接與外界交往，減少過去在寫字樓中因處理人際關(guān)系而浪費的不必要的精力。其次，仍以住宅和寫字樓為例。首先，是節(jié)省資源問題：以住宅和寫字樓兩種建筑類型而言，大家很容易意識到住宅的使用率集中在晚間而寫字樓的使用率集中在白天。因此只要在家中一隅能夠放置PC機和其它相應(yīng)設(shè)備，不但可以使兼容其它社會活動成為可能，而且住宅將會逐漸演變成社會生活的單元空間。然而，隨著信息社會的到來，人們可以借助于互聯(lián)網(wǎng)、電腦及輔助設(shè)備，就可以在住宅中完成過去在辦公室中才能完成的工作，而不需要與別人面對面地進行交流?！? 第一，住宅應(yīng)兼容社會生活其它功能，其基本功能不能被破壞?！敝煨〉兀阂环N對未來住宅新的詮釋 1999年下半年，北京市建筑設(shè)計研究院與北京中鴻天房地產(chǎn)公司開始了現(xiàn)代城一期SOHO現(xiàn)代城的設(shè)計工作，設(shè)計師們提出了適應(yīng)未來發(fā)展的SOHO型住宅的全新設(shè)計方案，即小型家庭辦公型住宅方案。原來手機就是電話，現(xiàn)在的手機是有電子游戲機、有計算器、有電腦記事本，也可以上網(wǎng)，誰也沒有說手機是一個四不像。對于新經(jīng)濟，房子應(yīng)該是什么樣的變化？功能的多元化，邊界的模糊化，是信息時代的特征，亞馬孫的商場在哪兒？亞馬孫的商場營業(yè)額非常大，它的磁盤到底放在什么地方，硬盤放在什么地方，服務(wù)器放在什么地方，無所謂，