【正文】 采用隔音、輕質(zhì)材料、塑鋼或彩噴鋁合金門窗、中空雙層玻璃 等等，不使用具有危害性的材料，同時(shí)選用可消除噪音污染的材料，真正給用戶營(yíng)造一個(gè)安靜、安全的居住環(huán)境。 任何建筑風(fēng)格，關(guān)鍵是要到位，一方面美觀大方，另一方面形象上易于識(shí)別，容易得到消費(fèi)者的認(rèn)同，便于與其他樓盤區(qū)分開來。 ?秋 葦岸系舟：木質(zhì)棧橋，旁系小木劃艇，簡(jiǎn)單種幾棵蘆葦，以免葦絮紛飛。 ?入口：入口處水面做成如意云頭形，將水面收住。 ?池塘：做成規(guī)整形，旁邊做一些休閑場(chǎng)所，作為觀瀑之處。鶴 ?水梅與眉諧音，寓意夫妻舉案齊眉。 每個(gè)意象通過植物造景、抽象雕塑和地面鋪裝等現(xiàn)代手法來表現(xiàn)主題。為政簡(jiǎn)易。支公見之，對(duì)鶴說：“既有凌霄之資，息能成為人的玩物？”便待鶴翅羽毛長(zhǎng)好后，放歸山林。 在廣場(chǎng)的鋪地上銘刻揚(yáng)州 傳奇故事“腰纏十萬(wàn)貫，騎鶴上揚(yáng)州”的原文，作為廣場(chǎng)點(diǎn)題之處。上午太陽(yáng)將大廈投影向西北傾斜，正如一只引頸飛向西北的仙鶴，寓意“來鶴臺(tái)廣場(chǎng)”大展鴻圖，蒸蒸日上。 ?從東南向西北看 ?鶴頭鶴頸 西北端的大廈形體轉(zhuǎn)折，形成挺拔向上的鶴頭鶴頸意象 ，玻璃和鋁板形成虛與實(shí)的對(duì)比，漸變的曲線猶如鶴羽，輕盈而流暢。 戶外休閑包括居民戶外散步、健身、交往、兒童游戲等多種戶外活動(dòng)，景觀環(huán)境規(guī)劃應(yīng)從居民行為的安全性、尺度感和環(huán)境設(shè)施的標(biāo)志性等方面來創(chuàng)造多樣化的住區(qū)休閑場(chǎng)所，注重環(huán)境小品的裝飾性。 易于設(shè)計(jì)出不同的圖案，塑造出不同造型的綠色雕塑 。 綠地系統(tǒng)則以帶狀綠地為中心，向四周次第輻 射，營(yíng)造出三級(jí) 組團(tuán)綠地。 園區(qū)景觀環(huán)境的三大系統(tǒng) 綠色生態(tài)系統(tǒng)不是單純的綠化環(huán)境，而是以水體環(huán)境為中心，涵蓋其他環(huán)境體系。 創(chuàng)造美學(xué)價(jià)值 35 規(guī)劃是環(huán)境的美學(xué)。 天人合一 依據(jù)中國(guó)古代“天人合一”的思想，運(yùn)用現(xiàn)代規(guī)劃手法和建筑符 號(hào)，努力 貼近自然， 追求“人與自然的和諧統(tǒng)一”。 施工節(jié)約成本只能 5％ 10%，必須抓大抓小，即不僅施工中要注意，還要抓住規(guī)劃設(shè)計(jì)這一塊。 等值定位包含發(fā)掘土地的環(huán)境價(jià)值（含自然環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、城市區(qū)位環(huán)境等）； 等值定位研究項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值（指功能定位，容積率，規(guī)劃方案，建筑風(fēng) 33 格，室內(nèi)空間布局，景觀設(shè)計(jì)，設(shè)備材料挑選等）； 等值定位注重延伸價(jià)值（如售后服務(wù)、品牌塑造、品質(zhì)保障、文化藝術(shù)含量等）； 等值定位亦分析機(jī)會(huì)價(jià)值（入市時(shí)機(jī)、市場(chǎng)客戶定位、適時(shí)性能價(jià)格比、政策背景利用）。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)調(diào)查 ? 消費(fèi)者調(diào)查分析：“二八”定理： 20%的人擁有 80%的財(cái)富；突出對(duì)目標(biāo)客戶群的調(diào)查?！拔屹I房會(huì)選擇東邊，因?yàn)槲以跂|邊住慣了。 ? 板塊地段 這是指有相似特征的相鄰地段，往往建造定位基本相同的樓盤。 正確理解“地段”概念 地段并不是一成不變的，地產(chǎn)商選擇地塊需要更加細(xì)分、更為準(zhǔn)確的地段概念。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，客戶的需求就象一 座冰山，通常只有十分之一浮出海面，海面以下的部分只可能出現(xiàn)在潛意識(shí)里，要從細(xì)分市場(chǎng)到細(xì)分客戶來挖掘市場(chǎng)需求、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，滿足和創(chuàng)造客戶的需求。 科學(xué)分析地塊的實(shí)際價(jià)值和潛在價(jià)值，找出本地塊的優(yōu)勢(shì)和不足，以確定地塊的最佳用途。 造概念與造產(chǎn)品應(yīng)該是統(tǒng)一的。閑庭信步，悠然自得。 主題 景觀取 意于北宋畫家王希孟《千里江山圖》長(zhǎng)卷，凸現(xiàn)“我家山水”的整體氣勢(shì)與景觀的連續(xù)性。 “我家山水”在人文品質(zhì)與自然本性之間尋找音符與 旋律，演奏現(xiàn)代都市生活方式與山水田園生活美景之間和諧清新，充滿詩(shī)意的樂章。 深入研究江南文化資源，發(fā)掘“天下第一江山”的自然與文化價(jià)值，“凝聚文化，融合自然，塑造生活”。” 這一充滿智慧的思想認(rèn)為 ：人類文明（人文）的創(chuàng)造源自于對(duì)自然現(xiàn)象和規(guī)律（天文）的深刻領(lǐng)會(huì)與把握。個(gè)人與社會(huì)的關(guān)系產(chǎn)生了異化。 人類憑籍科技成了自然的主宰，從而導(dǎo)致了生態(tài)的失衡和生存環(huán)境的人為破壞。 人文主義自 14 世紀(jì)文藝復(fù)興時(shí)期興起之后， 廣泛體現(xiàn)在思想、藝術(shù)、建筑等領(lǐng)域， 一直經(jīng)久不衰 。 經(jīng)商置業(yè)制高點(diǎn)，休閑生活神仙居。 閑如云鶴，富比神仙。 廣場(chǎng)的優(yōu)越地理位置，新城區(qū)的發(fā)展前景，精心的打造與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)典的文化形象將使廣場(chǎng)成為新城區(qū) 經(jīng)商與置業(yè)的制高點(diǎn)。鶴是中國(guó)傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥、自由鳥、一品鳥。 規(guī)劃概念 凝聚文化精華，打造商貿(mào)新都。 “來鶴臺(tái)”的產(chǎn)品實(shí)體由商貿(mào)空間與市民廣場(chǎng)構(gòu)成。所謂中央商務(wù)區(qū)（ CENTRAL BUSINESS DISTRICT，簡(jiǎn)稱 CBD）是指一個(gè)城市中聚集了商貿(mào)、金融、信息、高層次企業(yè)服務(wù)，人流最為集中、交通最為便捷、建筑密度大，服務(wù)范圍廣的地區(qū)。而這一美學(xué)形式必須體現(xiàn)揚(yáng)州新文化范疇內(nèi)的審美標(biāo)準(zhǔn)與趣味。 對(duì)于稟承了五千年文明的中華民族來說，經(jīng)過一百多年的探索，選擇了現(xiàn)代化的道路，但這個(gè)現(xiàn)代化決不是西化，而是中華民族的偉大復(fù)興。 “來鶴臺(tái)”廣場(chǎng)將營(yíng)建成新區(qū)的商貿(mào)與置業(yè)中心、市民休閑與享受空間、城市標(biāo)志建筑與旅游觀光景點(diǎn)。主要業(yè)績(jī)：深圳中銀花園、新時(shí)代廣場(chǎng)。 BELT COLLINS 公司為世界 17 級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司，該公司在世界各地?fù)碛卸嗉曳止尽? ? 有足夠的戶外活動(dòng)空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于 40%，無(wú)裸露地面。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)。廣州奧林匹克花園跳出了傳統(tǒng)建筑工藝思路，實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)與健康生活的互動(dòng)，將“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康生活口號(hào)表現(xiàn)得 真實(shí)、豐富。只有在極少之后，人才能回到自身。 “ Less is more” —— 極少主義 建筑大師密 環(huán)境設(shè)計(jì) ： 空間是一種任何表現(xiàn)方法都不可能完滿地表達(dá)的形式，它只能通過直接的體驗(yàn)才能有所領(lǐng)會(huì)和感受。因此目前的家庭辦公還只能局限在小型家庭辦公的概念上，既或某種職業(yè)比較成熟，也不是這個(gè)行業(yè)中的所有人員都會(huì)適合于家庭辦公，家庭辦公只是信息社會(huì)到來之后的一種辦公形式。首先，是節(jié)省資源問題：以住宅和寫字樓兩種建筑類型而言，大家很容易意識(shí)到住宅的使用率集中在晚間而寫字樓的使用率集中在白天。 ” 朱小地： 一種對(duì)未來住宅新的詮釋 1999 年下半年，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院與北京中鴻天房地產(chǎn)公司開始了現(xiàn)代城一期 SOHO 現(xiàn)代城的設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)師們提出 了適應(yīng)未來發(fā)展的 SOHO 型住宅的全新設(shè)計(jì)方案，即小型家庭辦公型住宅方案。 潘石屹：模糊的創(chuàng)新 “ SOHO 現(xiàn)代城可能跟今天創(chuàng)新有關(guān)系。 ? 項(xiàng)目功能價(jià)值概念：智能化，生態(tài)，園林等。概念集中體現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值、功能和買點(diǎn)。名牌企業(yè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)銷售中具有品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)以專業(yè)化深度分工為前提條件。 外溢效應(yīng) ? 房地產(chǎn)知識(shí)存量不斷增加并導(dǎo)致外溢效應(yīng)，知識(shí)的外溢效應(yīng)表現(xiàn)為最初的知識(shí)投資使后續(xù)的投資更具生產(chǎn)效率。 工作內(nèi)容： 房地產(chǎn)全過程 策劃技術(shù) 運(yùn)作項(xiàng) 目 概 念 設(shè) 計(jì) 投 資 決 策 全 程 營(yíng) 銷資 本運(yùn) 作選擇地塊市場(chǎng)調(diào)查土 地價(jià) 值研 判項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)品牌設(shè)計(jì)工程質(zhì)量控制營(yíng)銷方案制定項(xiàng)目推廣計(jì)劃廣告策劃物業(yè)管理 圖 1 全程精深設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容 3 核心結(jié)構(gòu) ? 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) ? 投資決策 ? 全程營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) ? 選擇地塊 ? 市場(chǎng)調(diào)查 ? 土地價(jià)值研判 ? 項(xiàng)目定位 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 景觀設(shè)計(jì) ? 建筑設(shè)計(jì) ? 品牌設(shè)計(jì) ? 營(yíng)銷推廣策劃 ? 物業(yè)管理 ? 資本運(yùn)作 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)，是基本功，依靠踏實(shí)；核心結(jié)構(gòu)是一種提升，是一次跳躍，憑借感悟。 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的擁有者是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想庫(kù)或腦庫(kù)。 ? 消費(fèi)者相信品牌，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)充斥各種信息和信息不對(duì)稱的情況下，品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。名牌企業(yè)與名牌物業(yè)緊密相關(guān)，名牌企業(yè)更容易提高物業(yè)品牌的知名度，形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，而通過精心打造名牌項(xiàng)目又可以提升 企業(yè)品牌。 ? 地段價(jià)值概念： CBD， CLD，會(huì)展物業(yè)等。 案例一： SOHO（ Small Office Home Office）現(xiàn)代城： 空間概念革命 在京城高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目中， SOHO 現(xiàn)代城所引起的沖擊波可稱得上是來勢(shì)洶 10 猛。當(dāng)今好多新產(chǎn)品，就像手機(jī)。當(dāng)然還可以做很多其它功 能的工作，如購(gòu)物、教育、看病、結(jié)帳等等，相信隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展程度不斷提高，在家中就可以安排自己各方面活動(dòng)的人員會(huì)越來越多。（ 3）在家中辦公，可以根據(jù)自己的習(xí)慣，自由地安排時(shí)間，使辦公更輕松，更具個(gè)性化特征。 為進(jìn)一步減少干擾，方案將戶型大都設(shè)計(jì)為復(fù)式，面積在 150m2300m2，樓下寬敞的大廳可以作為辦公區(qū)和會(huì)客區(qū)，樓上是居住區(qū)。庭院中設(shè)計(jì)成不同特點(diǎn)的綠化環(huán)境，由前衛(wèi)風(fēng)格的雕塑家為每個(gè)庭院設(shè)計(jì)主題雕塑作品，再加上庭院周圍的墻 面大膽地分劃和色彩設(shè)計(jì)，使庭院也同樣表現(xiàn)出強(qiáng)烈的個(gè)性。建筑和家居奢靡的風(fēng)格、繁復(fù)的樣式，瑣碎的功能，家就這樣被裝修成了一個(gè)豪華賓館的客房。 規(guī)劃核心 —— 廣州首個(gè)“體育社區(qū)” 首創(chuàng)一梯兩戶的設(shè)計(jì)格局，居室躍層設(shè)計(jì)，空間通透健康 高達(dá) 40%的大 幅綠化面積，空氣格外清新健康 14 首創(chuàng)“體適能測(cè)試中心”，提供科學(xué)的健康指標(biāo) 特邀國(guó)家著名運(yùn)動(dòng)員李永波、伏明霞出任廣州奧林匹克花園園長(zhǎng) 社區(qū)私家大型運(yùn)動(dòng)館－－－－奧林匹克大廈 健康、運(yùn)動(dòng)、奧林匹克的環(huán)境音符 廣州奧林匹克花園獨(dú)特的“異質(zhì)化的設(shè)計(jì)布局”，讓人一進(jìn)大門，仿如進(jìn)入一個(gè)偌大的體育館。 多彩生活，詮釋奧林匹克的文化 這里力求創(chuàng)造生命力與運(yùn)動(dòng)相結(jié)合的健康生活方式，融入體育文化精神，令廣州奧林匹克花園的每一個(gè)角落都洋溢著健康的氣息，就是在人行路徑的廊道上，也懸滿了運(yùn)動(dòng)的符號(hào)，并且在各項(xiàng)硬件配套設(shè)施均達(dá)到了國(guó)家倡導(dǎo)的“全民 15 健身運(yùn)動(dòng)”的標(biāo)準(zhǔn)，就是用這種具體化的精神引導(dǎo)，我們對(duì)奧林匹克有了更積極的思考。 ? 飲用水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 ? 施工設(shè)計(jì)：機(jī)械工業(yè)部深圳研究設(shè)計(jì)院。 ? 工程施工：江蘇建筑工程 股份有限公司深圳分公司（江蘇一建），中國(guó)建筑設(shè)計(jì)最具品牌的工程公司，國(guó)際 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證企業(yè)， 8 次榮獲中國(guó)建筑最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”，是深圳榮獲“魯班獎(jiǎng)”最多的企業(yè)；也是深圳唯一榮獲全國(guó)“創(chuàng)魯班工程特別榮譽(yù)獎(jiǎng)”企業(yè)；獲得市優(yōu)質(zhì)樣板工程 49 項(xiàng)，超過深圳評(píng)定總數(shù)的 1/4。 ? 市場(chǎng)調(diào)研：德慧市場(chǎng)調(diào)研公司、蘭邦市場(chǎng)調(diào)研公司。 隨著現(xiàn)代化帶來資源緊張、環(huán)境惡化、道德墮落、無(wú)政府狀態(tài)、情感家園破壞、區(qū)域文明沖突等問題，對(duì)現(xiàn)代化的批判與完善已在世界現(xiàn)代化進(jìn)程中展開。 ?“新地標(biāo)” 現(xiàn)代城市的發(fā)展，將產(chǎn)生多中心的城市空間格局。 更重要的是擁有二者之間的關(guān)系，即將二者整合起來，形成超值的財(cái)富資源。 ?三者的關(guān)系 以“新”表示時(shí)間，以“地標(biāo)”表示空間。讓具有文化底蘊(yùn)、富有生活情調(diào)同時(shí)又追求創(chuàng)新的揚(yáng)州人民置身其中，如魚得水，如鳥在林。 以上規(guī)劃概念，目的在于把“來鶴臺(tái)”建成璀燦的文化明珠和商貿(mào)新都。 廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)原則是運(yùn)用現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，融鑄古典文化意象。廣場(chǎng)為你們奉獻(xiàn)優(yōu)美的環(huán)境，細(xì)致的關(guān)注，有力的支持，全面的咨詢，科學(xué)的管理。 商茂民富， 瑞鶴呈祥；神仙福地，生活廣場(chǎng)。 1.“新人文空間主義”是對(duì)西方人文 主義的現(xiàn)代理解。 首先是人與自然的關(guān)系失衡。自由、平等、博愛的理想在現(xiàn)實(shí)面前顯得蒼白無(wú)力；在技術(shù)的威權(quán)之下，人的自主性消失殆盡。 《易 ?賁卦 ?彖辭》曰：“剛?cè)峤诲e(cuò)，天文也。 總之，新人文空間主義是一個(gè)具有開放性、兼容性、擇優(yōu)性、整合性的空間 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．設(shè)計(jì)理念。 產(chǎn)品實(shí)體概念 人文與自然的交響詩(shī)，都市與山水的協(xié)奏曲 “我家山水”北枕長(zhǎng)江，南臨鬧市，西據(jù)北固，東望焦山。城市山林，又添華章。全園之內(nèi)，移步換景。江山有主，美宅有價(jià)，但風(fēng)月無(wú)邊，服務(wù)無(wú)價(jià)。 ? 對(duì)于發(fā)展商來說，可以通過增加有效供給，刺激和創(chuàng)造需求，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)和資本回報(bào)。 核心結(jié)構(gòu) 全程營(yíng)銷 全程精深設(shè)計(jì)是技術(shù)，全程營(yíng)銷是藝術(shù)。 表 2 交易營(yíng)銷與關(guān)系營(yíng)銷的特征比較 交易營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷 以 4C 理論為基礎(chǔ) 以 4P 理論為基礎(chǔ) 市場(chǎng)導(dǎo) 向 關(guān)系導(dǎo)向 關(guān)注吸引顧客 關(guān)注提高顧客忠誠(chéng)度 重中短期利益 重長(zhǎng)期關(guān)系利益 雙方缺乏溝通 互動(dòng)式溝通 利潤(rùn)最大化 雙方合作實(shí)現(xiàn)互贏 有限的顧客服務(wù)和承銷 高度的顧客服務(wù)和承銷 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 選擇地塊 30 房地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略資源有兩種：一種是土地資源；一種是企業(yè)家資源。清華大學(xué)周圍的水清木華，大學(xué)城周邊的物業(yè)。 此外，還有“ 觀念地段” （隨著人們觀念轉(zhuǎn)變而發(fā)生價(jià)值變化的地段， 即“觀念地段”。”