【正文】 現在，在哪？ 大江北？灣頭版塊？未來？ 這涉及到客戶對我們的具體認知，有沒有更加準確一語中的，立刻讓人心向往之的？ 新 “三江口” 我們在新三江口的地位？ 項目板塊 在城市中心北拓中的核心戰(zhàn)略地位？ 新三江口區(qū)域是寧波新城的開始，舊城的延伸，出則繁華，入則靜安的絕佳人居地段；姚江畔原生態(tài)板塊 是寧波城市中心北拓的第一人居地位。 藍海戰(zhàn)略：去創(chuàng)造一片非競爭性的嶄新市場空間，擺脫低端同質化競爭！ 紅海 如何跨越同質化模式的狹隘紅海，進入到非競爭的廣闊藍海 藍海 問題 【對策】 不競爭 。 作為 2023年鴨狗兒臵業(yè)控股的第一次戰(zhàn)略出擊！ 作為 2023年鴨狗兒品牌全市大布局的第一次市場占位！ 基于 2023年鴨狗兒多點出擊的戰(zhàn)略框架！ 長島花園是最關鍵一步！ 如何一舉打響，開門紅？ 藍海戰(zhàn)略 藍 海 戰(zhàn) 略 帶 來 的 啟 示 ！ 藍海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競爭所形成的“紅海”， 拓展新的非競爭性的市場空間。 提問！ 項目優(yōu)勢眾多，但 最核心差異化價值優(yōu)勢 在哪？ 如何定位？ 我們的核心價值優(yōu)勢 核 心 價 值 USP 優(yōu) 勢 唯一的，產品最具市場吸引力的綜合性核心賣點 具有唯一性的差異化市場領先高度 定位：創(chuàng)造新的差異贏取市場。 實際操盤過程中根據市場形勢 相應調整分批次銷售推盤節(jié)奏和推盤策略 感性的創(chuàng)造 鴨狗兒長島花園 / 整合推廣 / 執(zhí)行方案 長島花園定位。 ? 形成價格梯度，逐步提價。 ? 先推別墅，以別墅提升項目品牌價值，樹標桿，提升整個項目的價格。 以長島花園為首，聯動明年推出的所有項目，為雅仕會會員提供積分， 成員一 律享有贈閱《雅仕會》雜志、買房積分兌付、會員優(yōu)先看樓、選樓、買房打 折、免費運動會、嘉年華、年度回饋等會員權利。 目的：舉行“鴨狗兒感謝有您”回饋活動， 在長島花園設立雅仕會俱樂部， 強化雅仕會 功能，把雅仕會打造成鴨狗兒 客戶和業(yè)主的購房及聯絡感情的俱樂部。 具體內容可以參考萬科、中海和綠城物業(yè)管理。 以和為貴，致力于建設和諧的社區(qū)氛圍。 細節(jié)：高品質的服務理念和一站式的服務 物業(yè)提前介入，在售樓處及樣板房開放進行最好的形象展示。 銷售服務一對一的個性化營銷服務 為呈現更具個性化的消費需求，由一名高水平銷售助理對客戶提供一對一的周到服務。 2023年駛向藍海，須打好服務牌， 為品牌錦上添花。 形式：租賃游輪，讓成交客戶享受新三江美景 目的：凡購買鴨狗兒 〃 長島花園 VIP排號客戶憑卡號順序，可攜全家免費乘坐長島號游 輪游新三江，可免費品嘗自助餐， 零距離觀賞新三江美景，感受 7000年河姆渡 文化的濃厚底蘊。 別墅樣板房完工后，設臵特色看樓通道，不是項目的展示，而是“寧波驕傲 —— 寧波名人畫卷”， 讓客戶在行走過程中與寧波名人“面對面”，在不知不覺中淡化看樓的功利性。 洽談區(qū)靜享星巴克專業(yè)服務，舒適又充滿情調 與星巴克合作，客戶了解項目之后，通過星巴克專業(yè)服務，讓客戶感到舒適和情調。 目的：通過媒體炒作，吸引市場關注，讓全寧波人的目光集中到項目所在的區(qū)域，為 我所用，項目推廣順勢跟進，不戰(zhàn)而勝，取到事半功倍的效果。 資源合理分配利用，所有產品均有景觀看點 江景第一排領袖官邸 全東南 瞰瑰麗江景 全水景低密度大宅 單套 朗闊開間 超大南向江景客廳與主臥 半地下雙車位車庫 贈送前后雙庭院及 27M2內庭院 全石材干掛奢華立面 稀缺的雙拼、四拼別墅 南向大開間 客廳、主臥 獨棟般 大開間 坐擁河景、水系、庭院 半地下雙車位車庫 前后雙庭院贈送 全石材干掛立面 180度全江景空中別墅 80M2南北大露臺、陽臺贈送 東南向 可觀一線江景 專享 1梯 1戶 ，直接入戶 底層 5米架空 別墅級闊景平層官邸 12023平米超大中庭 1梯 1戶 ，直接入戶 800平米 室外游泳池 底層 100米 超寬樓距 核心價值綜合提煉 地段價值： 城市北拓核心 新三江口 城市稀缺江景 成熟高尚居住區(qū) 灣頭休閑商務區(qū) 萬達廣場 輕軌 產品價值 【空中別墅】： 230平米 南北 80平米露臺、陽臺贈送 東南向一線江景 【江景樓王】： 600余平米大墅 東南向一線江景 【優(yōu)質配套】： 12023平米景觀中庭、 800平米游池、網球場、幼兒園、 600米長內部水系 景觀價值： 350米寬江面 700米長江岸 千米一線江景視野 1200米長河岸景觀帶 品牌文化價值： 32萬平米高檔社區(qū) 鴨狗兒品牌 姚江龍脈 母親河 7000年河姆渡文化 誰來買？ 項目客群定位 項目各產品購買客戶區(qū)域分布 產品類型 140150平米 平層官邸 230平米 180度全江景空中別墅 420450平米 雙拼與四拼別墅 600640平米 沿江第一排 領袖官邸 客群來源 分布 主要來源江北、海曙，可能來源鎮(zhèn)海、慈溪、余姚等，另輔以整個大寧波區(qū)域 主要來源寧波老三區(qū)，輔以鄞州、北侖、鎮(zhèn)海、慈溪、余姚、舟山等，可能有溫州、上海的高端投資客 主要來源寧波市六區(qū)，輔以慈溪、余姚、舟山等 整個大寧波， 乃至長三角 購買動機 改善型需求，二次臵業(yè)，居住、工作與生活交通便利；部分投資需求 享受型需求，二次以上臵業(yè)，喜歡一線江景； 部分投資需求 享受型需求，多次臵業(yè)，絕對第一居所 占有型需求，多次臵業(yè)，身份與地位象征 各產品購買客戶人群分類 產品類型 140150平米 平層官邸 230平米 180度全江景空中別墅 420450平米 雙拼與四拼別墅 600640平米 沿江第一排 領袖官邸 購買人群 國有、私營、外資企業(yè)管理層；政府、銀行、事業(yè)單位官員；高收入的自由人士 國有、私營、外資企業(yè)高管；政府、銀行、事業(yè)單位官員；頂級專業(yè)人士、 大中型國有、私營、外資企業(yè)老板；政府、事業(yè)單位高級干部；社會名流 大型國有、私營企業(yè)家；跨國公司、上市集團老板 家庭資產 300800萬 10002023萬 30005000萬 5000萬 1億以上 客戶特征 家庭穩(wěn)定，事業(yè)穩(wěn)定，年齡在30歲－ 50歲，改善型住房需求 開始步入理想生活階段，渴望過上更高檔的生活，二次以上臵業(yè)，享受型需求 家庭富裕，追求奢華生活，多次臵業(yè)，享受型需求，體現身份與檔次 對購臵房產完全出于喜好，看重舒適與稀缺，占有型需求，多次臵業(yè)，身份與地位象征 他們在購買過程中的對于項目的關注點及認同點： 目標客戶購買特征分析 關注點 1：對于項目產品的地段、自然景觀、隱私性配套較為關注； 關注點 2：關注項目居住人群的素質，重視居住環(huán)境的純粹性； 關注點 3：普遍關注風水，風水往往會成為其決策的最后程序； 認同點 1：地段 —— 位于中心區(qū)新三江口核心區(qū)域，地段是身份的標志之一 認同點 2：景觀 —— 城市與自然江景景觀，屬于稀缺資源； 認同點 2：產品 —— 從產品、景觀到戶型，各方面均有創(chuàng)新，感覺高檔； 認同點 4：品牌 —— 鴨狗兒品牌對于客戶具有很強的號召力； 認同點 5：風水 —— 無論從小區(qū)規(guī)劃還是產品戶型本身，項目風水極佳； 產品關注點 客戶價值 認同點 我們在競爭中處于何種地位？ 市場競爭研判 掃描競爭對手 【當前與未來 1— 2年本案在目標市場的競爭對手主要有】 卡納湖谷、錢湖國際、茶亭地塊、九龍湖畔、 比華利二期、廣博磚瓦廠地塊、維拉小鎮(zhèn)、 慈城的塘家灣悅府、萬科地塊、富邦地塊等 匯豪天下、新海景、青林灣三期、四期、 湖景花園、江南一品、星河國際、皇冠花園、 雍城世家、榮安府、榮安甬港北路地塊 、 金地梅墟地塊、興普東部新城地塊、 城投薛家地塊、 鴨狗兒聯心地塊、慶豐地塊、高新區(qū)地塊等 直接競爭 對手 間接競爭對手 山水別墅 城市名宅 未來 1— 2年寧波以城市豪華高層、城市別墅、近郊山水別墅等產品面市的高檔樓盤有近 30個之多，上市總量超過 400萬平方米，未來寧波高檔住宅市場競爭是相當激烈的。 ? 項目在寧波市場獨有全江景別墅，現代、時尚的建筑錯落分布。三江文化更體現了勤勞而務實的寧波人精神與情感。姚江是寧波的“母親河”，孕育了具有 7000多年歷史的河姆渡文化 ，寧波三江文化中最為重要的也是姚江。 ? 寧波的母親河姚江自西向東蜿蜒流動，宛如一條中國龍騰空而來，本項目正位于龍背隆起之處，擁有極佳的龍脈風水。 ?項目屬于絕佳的風水寶地。 本項目擁有東南向最寬江面、最長江岸、最大江景視野、最優(yōu)質江水的居住區(qū)。 出則繁華，入則寧靜；工作生活兩不誤 景觀價值 萬傾碧波橫臥，極目楚天舒 奢享寧波最好的江景資源 ? 東南向一線姚江景觀； ? 江面近 350米寬； ? 江岸近 700米長； ? 1000米的江景視野； ? 三類江水水質。 ? 項目區(qū)域周邊灣頭大橋、北外環(huán)、康莊路、江北大道等城市主干道，有輕軌 4號、 5號線通過，區(qū)