【正文】 術(shù)經(jīng)濟指標 變化后的技術(shù) 經(jīng)濟指標 單位建筑面積 創(chuàng)利能力花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 　 217,543 217,098 　容積率 　 　內(nèi)部收益率 ％ % % 　凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 　 限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標 限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預(yù)算指標等各方面的控制， 凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定 ，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性 。 項目團隊明確項目具體指標，達成共識主要內(nèi)容（成果）1. 《 項目定位 》《 項目建造標準 》2. 《 體驗區(qū)選址、定位及開放計劃 》3. 《 項目一二級計劃 》 （ 《 項目分期、材料供應(yīng)方式范圍 》 ）4. 《 項目目標成本（啟動） 》 （ 《 項目合約規(guī)劃 》 ）5. 《 投資分析模型（啟動） 》6. 《 方案設(shè)計任務(wù)書 》7. 《 景觀方案設(shè)計任務(wù)書 》8. 《 精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案 》 （如有）9. 《 項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析》設(shè)計階段成本測算與分解工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比提供方案、初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標準基礎(chǔ)方案對比造價采購部目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標計算n 設(shè)計階段成本測算與分解主要是對 方案設(shè)計、初步設(shè)計 的成本測算和分解n 方案設(shè)計、初步設(shè)計是設(shè)計階段成本控制的 重點n 初步設(shè)計目標成本經(jīng)審批后，是項目的 執(zhí)行 目標成本l 方案設(shè)計（概念設(shè)計）l 初步設(shè)計（擴初設(shè)計）l 施工圖設(shè)計 項目設(shè)計階段成本控制l 投資決策至初步設(shè)計階段 ，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為 75%～ 80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 l 深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為 15%～ 20%l 施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為 5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高 設(shè)計階段投資控制效果概念概念 設(shè)計設(shè)計 施工施工 /安裝安裝 使用使用控制的效果控制的阻力 控制的成本主要主要 控制控制 價值區(qū)價值區(qū)設(shè)計階段投資控制效果圖35方案設(shè)計控制要點產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標準，戶型組合豎向標高的確定，土石方平衡方案 ， 景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析 ， 綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷36重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 在容積率指標控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。目標成本及招標管理技巧內(nèi)容內(nèi)容龍湖的目標成本管理 龍湖招標投標管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理內(nèi)容內(nèi)容龍湖的成本管理 龍湖招標投標管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理成本管理的基本方法 …… 目標成本管理n 為什么要進行目標成本管理n 目標成本管理有什么作用 目標成本管理的作用在于心中有數(shù)； “算了再做 ” 而不是 “做了再算 ” 為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資 合理確定銷售價格 加強成本的計劃性加強成本的計劃性 預(yù)測投資效益目標成本管理的作用目標成本管理內(nèi)容 …… 目標的 確定 與 控制 兩方面 編制目標 成本 分階段對目標成本進行 檢查、修正 實際成本與目標成本進行比較，對目標成本進行 后評估龍湖項目制成本管理組織形式營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計研發(fā)部計劃財務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項目負責(zé)人項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務(wù)專員公司運營總監(jiān)龍湖項目部主要職能 n 產(chǎn)品研發(fā)定位n 施工組織和管控n 成本測算和控制n 營銷策劃和銷售n 客戶管理品質(zhì)保證項目部的成本職能 …項目職能崗位 項目成本管理職能設(shè)計研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標準 設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計費管理成本管理目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控材料設(shè)備采購及認價 工程招標、合同、造價管理 資金計劃匯總工程管理 在成本控制下進度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷 市場定位 體驗區(qū)選址及標準 銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控計劃財務(wù)項目成本財務(wù)指標的管控 分攤成本的管控 總體資金計劃的管控 實行項目管理制后公司和部門職能n 公司土地競拍、資金保障n 部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識沉淀；集公司資源協(xié)助支持項目工作，檢查監(jiān)督項目工作培訓(xùn)項目需要的合格的經(jīng)理和專員目標成本管理原則l 以項目為管理對象，項目的完全直接成本測算分解l 不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標目標成本測算的基準 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖 （規(guī)劃指標表） 整理建筑標準、產(chǎn)品配置 市場價格及其走勢的準確把握 相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 參照本企業(yè)在建項目成本、參照歷史成本、參照市場同類產(chǎn)品成本控制? 正向測算：? 測算依據(jù) （規(guī)劃指標、產(chǎn)品標準 、市場情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)）? 測算方式 （估算、概算、預(yù)算）? 團隊工作? 反向倒逼：? 確定銷售價格水平；? 確定利潤要求；? 反推計算成本目標成本測算的方法目標成本管理的階段土地投資論證階段目標成本(土地版)項目啟動階段目標成本(啟動版)方案設(shè)計階段目標成本(方案版)初步設(shè)計階段目標成本(執(zhí)行版)工程實施階段目標成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本目標成本形成 動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行土地投資論證階段成本測算責(zé)任部門 工作成果發(fā)展部 項目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價采購部主持、確定