【正文】 型市場中，非常難得。但小戶型樓市銷售比起其它類型的住宅來講，優(yōu)勢顯得十分明顯。“城市假 日”挑高戶型銷售均價 7300 元 /平方米放眼南京整體房地產(chǎn)市場來看，此售價仍屬于十分適中的，目前龍江已經(jīng)出現(xiàn)了普通居住樓盤均價達到 6500 元 /平方米，而樓盤的地理位臵與龍江中心區(qū)域 —— 城市假日仍有著很長的距離。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價格達到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖獨特風景資源的金色家園樓盤均價達到 8500 元 /平方米，周邊其它價格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無地可賣的局面，預計未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進一步升高，而小戶型樓盤更是如此，“君園”部分區(qū)域還未開盤就已經(jīng)被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。而目前河西奧體“韻動匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 城市假日其 1～ 4 樓定位于大型餐飲廣場從理論上來理解，其嚴重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來看，此種影響表現(xiàn)的并不是十分明顯，但我主要是因為龍江樓市整體依然供不應求，特別是在中心位臵表現(xiàn)的非常明顯。 ? 產(chǎn)品設計分析 從南京目前小戶型產(chǎn)品設計來看，還是擺脫不了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設計上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉變，但還存在相當部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設計上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場，從一方面來說，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場設計的可理解性，但地理位臵的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設計對居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當高的要求。 而奧體韻動匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標志性建筑，按照構想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)商為了更好的規(guī)避風險，選擇了小戶型產(chǎn)品設計，從整體戰(zhàn)略來看，韻動匯小戶型設計有效的避開了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。究其主要原因主要因為其得天獨厚的地理優(yōu)勢，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報。 河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非?；鸨?。而奧體板塊由于起點較高，南京市 360多億元巨資 打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點，其發(fā)展前景非常廣闊。 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市假日 江東北路218 號 50 18/3 39 7300（毛坯） 銷售完畢（開盤銷售一個月，只剩下朝北戶型） 14 層為大型餐飲廣場。 ? 前景預期分析 在目前國家遏制房地產(chǎn)投資的各項宏觀政策紛紛出臺，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來看，很難說下一步會發(fā)生什么事情，對于南京并不開放的房地產(chǎn)市場有多大影響還有待觀察之中。在目前國家加大 對房地產(chǎn)投資控 制力度以及購房者普遍對房地產(chǎn)投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶型樓盤銷售屬于奇跡。南京房產(chǎn)局相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 40～ 60 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3％，而需求群體放大，特別是對紫金山沿線一帶，需求旺盛。但從銷售情況來看，市場對其價格有著非常高的認可度，再次印證了南京業(yè)內(nèi)對城 東房產(chǎn)開發(fā)的觀點：“城東，有地就是爺。 ? 價格系數(shù)分析 城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關系嚴重失衡，價格也大幅上揚，其中小戶型也當仁不讓，“御道家園 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房價，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社 ” 高達 6700 元 /平方米（精裝修），比周邊“東郊美樹苑 ” 普通住宅物業(yè)價格高出近 1000 元 /平方米，同時其產(chǎn)品設計客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設計，每層高達 39戶生活人口。 目前城東小戶型開發(fā)更取決于開發(fā)商產(chǎn)品設計的需要，由于城東樓盤一直處于供不應求的局面，所以開發(fā)商在最大利潤的驅(qū)使下，很少涉足小戶型，目前開發(fā)的小戶型更主要的是適應其裙樓商業(yè)經(jīng)營的需要，同時緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無疑在很大程度上將降低住宅的品質(zhì)。 ? 產(chǎn)品設計分析 目前南京小戶型設計正在向兩個方向發(fā)展，一個是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向 舒適居住戶型轉化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關功能。 雖然城東土地出讓體量較小，但我們發(fā)現(xiàn)此兩個小戶型樓盤在產(chǎn)品定位時嚴格的遵尋周邊市場的需求，市場策劃定位，“都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學”和“南京農(nóng)業(yè)大學”強有力的學生消費市場，推出了投資型小戶型。 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元/平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 都市公社 小衛(wèi)街 20 號 35 6 月 1 日 39 6700（精裝修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 層用于商鋪（本地塊屬于商 業(yè)用的） 御道家園 御道街 54 號 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 開盤 1周銷售完畢 ? 地理位臵分析 城東板塊處于紫金風景風光帶，自古以來有著紫氣東來一說，無論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風水學角度來講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁有著得天獨厚的優(yōu)勢。這說明，在南京商品房總體供大于求的形勢下，小戶型住宅卻顯得無法滿足市民整體的購房需求。而 1— 8月，江南八區(qū)累計銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過了 140 平方米以上的住宅銷售量。南京小戶型市場在南京房地產(chǎn)發(fā)展大勢越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。所以我們認為目前的房價已經(jīng)使得南京一大批購房者面臨著巨大的資金壓力。我們從有關部門得到的數(shù)據(jù)來看，江南八區(qū) 70％以上的住宅高于 40萬元／套。但也有些樓盤銷售遇到了相當大的阻力，如江寧東山的“萬欣翠園”，開發(fā)商在市場定位中發(fā)生了明顯的誤差。君園項目全部由單身公寓構成，由于地段的稀缺性和房地產(chǎn)市場整體的看好，該項目很是受購房者青睞，目前開發(fā)商善在醞釀中。但由于目前產(chǎn)權年限限制發(fā) 展還處于第一循環(huán)，以后的長遠的情況消費者還沒有個充分的認識，所以目前市場上對于年限的規(guī)定并沒有積極的反映。南京的單身公寓在地段分布上未呈現(xiàn)具體規(guī)律，從城市中心區(qū)域到河西直至江寧都其存在。朗詩熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時都遭遇瘋搶。 ? 就體量而言，單身公寓無論是 在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。但同時其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴重的限制了相當部分的購房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實際開發(fā)中為了實 現(xiàn)項目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。 、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個城市的經(jīng)濟有著密切的關系，南京作為一個地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強勁。 ? 在目前南京商務辦公氛圍并不濃重，總價過高使得很大部分的購房者將遭遇強大的資金壓力。譬如亞東名座其價格早期開盤價大約在 7000 元 /平方米左右，金陵王府更高達 12000 元 /平方米，這樣的單價使得其總價在面對通地段的 其他項目時沒有明顯的競爭力，但該盤銷售形式確相當火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場供應量尚未飽和，大量的臵業(yè)者和購房投資者對該產(chǎn)品存在濃厚興趣。 ? 一般情況下，普遍認為城中酒店式公寓 的競爭力在于它結合了區(qū)位及總價的一個綜合優(yōu)勢，而如果價格的設定超出了區(qū)位的應有價值就會造成性價比的降低，迫使客戶轉而選擇替代性產(chǎn)品。 ? 城區(qū)的酒店式公寓價格要超出周邊樓盤一定范圍，但面積相對較小，金陵王府、君臨國際、亞東名座的主力戶型面積都在 50平方米上下浮動 ，使得其總價相對較低。 ? 隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來越稀缺，我們在上表可以發(fā)現(xiàn)，城中的酒店式公寓規(guī)模大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之間。 ? 從中國各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應中的一類，在相當長的一段時間內(nèi)，它會作為一個品種長久存在。從南京目前所開發(fā)的小戶型項目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座、君臨國際和金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點。 對于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 酒店式服務公寓是指物業(yè)的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務。開發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當明顯。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，區(qū)域性相當明顯。 如果說中國整個房地產(chǎn)市場有些區(qū)域小戶型市場遭遇了寒流，但南京小戶型確根據(jù)南京經(jīng)濟發(fā)展的特點，產(chǎn)品的發(fā)展衍生，目前已經(jīng)發(fā)展成為一 個與住宅普通公寓、別墅并列的一種住宅產(chǎn)品，雖然這種定義并沒有得到業(yè)內(nèi)的共識，但開發(fā)商在產(chǎn)品設計時已經(jīng)明確提出了小戶型樓盤產(chǎn)品設計的定位，已經(jīng)并不滿足小區(qū)部分戶型小型化。 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 南京市小房型樓盤或者說小戶型公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“ sohoo”、“時尚空間” 、“恒基國際公寓”、“都是以前的定位設計無法適應市場的要求，根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，從新定位小戶型包裝上市；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。 目前小戶型市場的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來激烈的市場競爭中可以生存下來，任何一種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場中得到驗證，而不是一種“概念上的炒作”。 雖然說目前小戶型具有諸多的優(yōu)點，但畢竟是“螺螄殼里做道場”，小戶型的低總價仍然掩蓋不了其單價高、公攤多、得房率低、功能不齊全等缺憾。一旦其業(yè)主結婚成家，它就將“淪為偏房”。但精裝修仍然在市場上占有相當大的比例。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標準一般在 600— 800 元 /平方米之間，但開發(fā)商宣稱的多以 1000 元 /平方米裝修標準告知。 全裝修成品房 全裝修是 小戶型公寓的標準型特征之一，從首個小型公寓“劍橋國際公寓”到“麗晶國際”等第二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進化的一個重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設施的不斷完善上。 雖然開發(fā)商已經(jīng)意識到這個問題，但一層 30 戶房間并不是增加幾部電梯所能解決問題的。常年累月居住于此，顯然相當不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。 現(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設臵。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會所設施不見蹤影、物業(yè)公司提供的所謂 “ 保姆式服務 ” 原來需要另外付費等等問題已經(jīng)不時見諸報端。 因此設施和服務已經(jīng)成為消費者選購小戶型公寓的重要因 素之一，也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分小戶型公寓承諾提供的社區(qū)設施及服務主要包括以下幾大類： 商業(yè)設施類 24 小時便利店 24 小時洗衣店 全天候餐廳及送餐服務 運動休閑類 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戲 圖書閱覽 家政服務類 房內(nèi)清潔服務 代購、代定、代收服務 物業(yè)及用品租賃、出售服務 商務網(wǎng)絡類 互聯(lián)網(wǎng)、復印、傳真等 小戶型公寓無論從辦公要求還是從居住要求來說，此社區(qū)配套更加適應人性化辦公需求，同時也是南京小戶型市場發(fā)展不斷成熟的一個最直接表象，只有設 計出更為人性化、滿足居住功能的產(chǎn)品才能最終的在競爭激烈的市場脫穎而出。 完備的配套設施及酒店式服務增添了物業(yè)的附加值 理想的小戶型公寓必須是入住方便，居家生活的所有設施都應一應俱全，妥帖地照顧了住戶的入住要求。每個區(qū)域都具有一些地理位臵“相對優(yōu)越的黃金地段”，但對于理解“相對優(yōu)越的黃金地段”，我們應該結合小戶型產(chǎn)品的本身的特點去理解，如江寧的“江南青年城”，江寧大學成附近，距離新街口距離不僅僅用一個“遠”字可以形容的，但考慮到周邊的大學生及相關的工廠職工等消費群體，我們就會發(fā)現(xiàn)此地段的價