【正文】 花園二期營銷推廣策略提報(bào)企劃篇PART FOUR602期策略要點(diǎn)借勢 發(fā)力 爆破借勢［江景］借勢［人文］[定向客源 ]發(fā)力 [產(chǎn)品 ]爆破耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)企劃篇PART FOUR61借勢點(diǎn) 借勢［江景］典藏絕版一線江景耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)企劃篇PART FOUR62借勢點(diǎn) 借勢［人文］江南造船廠二號(hào)船塢現(xiàn)景 位于黃浦江畔的江南造船廠至今至今已有 141年的歷史耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)企劃篇PART FOUR63[江南造船廠 ]概述n 前身 ： 140年前清政府直屬的江南制造總局 [1865年 ]n 多個(gè) [第一 ]： 中國第一家近代企業(yè)，也誕生了中國第一批正規(guī)產(chǎn)業(yè)工人、第一艘機(jī)動(dòng)兵輪、第一磅無煙火藥、第一門工業(yè)火炮，甚至第一爐鋼 [1891年 ]n 文化保護(hù)建筑： 如清朝同治年間李鴻章剛剛建廠時(shí)的 1＃、 2＃船塢， 1867年設(shè)立的江南制造局翻譯館全木結(jié)構(gòu)樓房， 1931年建造我國第一架水上飛機(jī)時(shí)的機(jī)庫，以及走出新中國十幾位將軍的 “ 紅房子 ” 等 “ 中國近代民族工業(yè)的發(fā)源地 ” 企劃篇PART FOUR耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)64借勢點(diǎn) 借勢［人文］耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)《一流 營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)54? 樓盤持續(xù)期時(shí) 間： 07年 5月底 ——7 月初推廣內(nèi)容： 剩余房源銷售訴 求 點(diǎn)： 絕版 “ 浦西中心區(qū)第一江景房 ”準(zhǔn)備工作： 利用絕版 “ 浦西中心區(qū)第一江景房 ” 作為市場話題，在各大針對性媒體登陸，將本項(xiàng)目江景的稀缺性及 “ 第一江景 ” 概念進(jìn)一步強(qiáng)化，在市場上延續(xù)前期熱點(diǎn)； 鼓勵(lì)老客戶介紹新客戶，給予獎(jiǎng)勵(lì)或禮品； 強(qiáng)勁持續(xù)購買，根據(jù)銷售進(jìn)度，逐步弱化市場溝通，直至完成項(xiàng)目整體營銷； 針對前期積累客戶，進(jìn)行 “ 掃蕩 ” ，以保后期房源的良好去化。? 樓盤強(qiáng)銷期（ Ⅰ ）營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)53? 樓盤強(qiáng)銷期（ Ⅱ ）時(shí) 間： 07年 4月上旬 —07 年 5月底推廣內(nèi)容： 第三批房源開盤信息發(fā)布。耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)營銷篇PART THREE50? 樓盤強(qiáng)銷期營銷篇PART THREE關(guān)鍵詞：圈層 party+老帶新 +口碑 +細(xì)節(jié)耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)51? 樓盤強(qiáng)銷期（ Ⅰ ）時(shí) 間： 06年 11月底 ——07 年 4月推廣內(nèi)容： 利用前期積累客戶的心理高預(yù)期，推出本項(xiàng)目第一批主流房源和部分低端產(chǎn)品（ 6號(hào)、9號(hào)樓剩余產(chǎn)品），同時(shí)通過強(qiáng)調(diào)地段、稀有價(jià)值和發(fā)展前景，使不同層次的客源進(jìn)行有效成交訴 求 點(diǎn)： 高品質(zhì)、高性價(jià)比 “ 浦西中心區(qū)江景房 ”營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)推廣目的 ?增強(qiáng)項(xiàng)目就關(guān)于地段優(yōu)勢傳播的稀缺性訴求； ?突顯項(xiàng)目因?yàn)樵诔鞘兄卸鴿撛诘母咴鲋禎摿?。葉先生考慮到今后生活的便利性 —— 成婚后可以與父母互相照顧，他還是傾向于在目前住所附近或交通較為便利的區(qū)域置業(yè)。葉先生有一女朋友，關(guān)系穩(wěn)定，并且計(jì)劃在一、兩年內(nèi)結(jié)婚，婚房的購置也已經(jīng)納入計(jì)劃中。耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)營銷篇PART THREE49客源個(gè)體描述 —— 低端房源葉先生， 29歲，上海本地人，與父母共同居住在魯班路一社區(qū)內(nèi)。隨著孩子的成長，原來的二房越來越顯得局促狹小，忙于事業(yè)的蔡先生也萌生了購置新房的意愿。他是臺(tái)州當(dāng)?shù)匾患覚C(jī)床制造企業(yè)的股東之一，并于徐家匯地區(qū)一些相關(guān)行業(yè)有著密切的業(yè)務(wù)往來。除此之外，外籍的劉先生對于物業(yè)的綜合品質(zhì)有著較高的要求，特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理所能提供的服務(wù)，這會(huì)給他們家的生活帶來極大的便利。由于劉先生祖籍上海，也有 “ 葉落歸根 ” 的想法，再加上子女已基本成年，因此具有一定的換房需求。由于其工作關(guān)系，劉先生在中國還必須居住相當(dāng)長時(shí)間，妻子和孩子也從國外來滬，與其一起生活。王先生的置業(yè)要求還要考慮到兩個(gè)方面：既要滿足其自住的舒適度，同時(shí)也兼顧物業(yè)本身的投資價(jià)值和未來的升值潛力。隨著公司在上海的業(yè)務(wù)份額逐漸增大，王先生也逐漸轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)略陣地，往往在上海一待就是大半年，精明的他也開始籌措起要買一套房子，作為其在上海的 “ 大本營 ” 。小貼士：如有客戶有需要，出租房源項(xiàng)目物業(yè)承諾統(tǒng)一管理出租！? 樓盤強(qiáng)勢推廣期營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)44客戶渠道開發(fā)? 同策大客戶開發(fā) —— 發(fā)動(dòng)高端客戶群，導(dǎo)入目標(biāo)客戶? 境外銷售合作商 —— 重點(diǎn)啟動(dòng)港臺(tái)以及韓國目標(biāo)市場客戶? 外埠銷售網(wǎng)絡(luò)啟動(dòng) —— 進(jìn)行產(chǎn)品發(fā)布，定期專場活動(dòng)? 本埠銷售網(wǎng)絡(luò)啟動(dòng) —— 合作商的信息發(fā)布? 同策銷售網(wǎng)絡(luò)啟動(dòng) —— 同策高端客戶分享體系? 銀行金卡客戶資源營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)45我司經(jīng)驗(yàn)營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)我司操作過及正在操作的熱銷高端項(xiàng)目：新浦江城項(xiàng)目、浦東世紀(jì)花園、觀庭、招商依云郡、圣馬麗諾橋、中福城三期 ……上述項(xiàng)目成功熱銷的 主要原因是我司對此類客戶的了解及熟悉程度此類項(xiàng)目客源與本項(xiàng)目客源具有諸多的相似之處 ……46客源個(gè)體描述 —— 標(biāo)桿房源、主流房源王先生， 35歲，香港人，有一家屬于自己的 IT銷售公司，其在上海的辦事處落戶于徐家匯的一幢高檔寫字樓內(nèi)，主要經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器等設(shè)備。? 樓盤預(yù)熱期營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)41? 樓盤強(qiáng)勢推廣期營銷篇PART THREE關(guān)鍵詞：開盤 +造勢 +全新 +尊貴耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)42? 樓盤強(qiáng)勢推廣期時(shí) 間： 06年 9月底 ——11 月中旬推廣內(nèi)容： 利用 “ 十一 ” 房展會(huì)，繼續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，描繪耀江花園的產(chǎn)品特點(diǎn)，推出標(biāo)桿明星房源，樣板區(qū)開放訴 求 點(diǎn)： “ 浦西中心區(qū)第一江景房 ” 亮相浦江畔營銷篇PART THREE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)推廣目的 ?市場的引爆； ?展示的產(chǎn)品； ?體現(xiàn)項(xiàng)目的自身價(jià)值。 作銷控銷售，價(jià)格拉差調(diào)整，已促進(jìn)中端產(chǎn)品的銷售167。推產(chǎn)品部署 產(chǎn)品組合 9號(hào)樓中、高端產(chǎn)品銷售策略 銷控銷售、排號(hào)認(rèn)籌等價(jià)格策略167。? 低價(jià)房源來不斷為產(chǎn)品熱銷 ‘ 加熱 ’ 。耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PART ONE20產(chǎn)品力提升定位篇PART ONE菜單式裝修大堂軟裝飾VIP會(huì)所高品質(zhì)物業(yè)提供 1000元 /平方米～ 3000元 /平方米不同檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)不同客戶的需求設(shè)置二期業(yè)主專屬會(huì)所，以體現(xiàn)二期的高端客戶和一期客戶在社區(qū)服務(wù)上差別在入戶大堂提供沙發(fā)、茶幾等設(shè)施，以便方便業(yè)主會(huì)客等需求，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)和尊貴感提供近似于酒店管理的高品質(zhì)物業(yè)管理，最大化的給予業(yè)主便利性與尊貴感21產(chǎn)品力提升定位篇PART ONE房間功能性 戶型內(nèi)均有空中庭院設(shè)置，可考慮增強(qiáng)其功能性，以彌補(bǔ)本項(xiàng)目戶型功能間偏少的劣勢刷 卡 入 戶 特別針對本項(xiàng)目標(biāo)桿明星房源業(yè)主，由于其主要分布在高層區(qū)域，對電梯進(jìn)行特殊處理，僅有