【正文】 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目商業(yè)情況審核制度 審核對象：入駐商家 審核目的：對入駐商家進(jìn)行經(jīng)營情況審核，了解項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r及趨勢，同時(shí)可以測評商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性 審核時(shí)間：每半年進(jìn)行一次審核 審核指標(biāo)： （ 略 ） 市場趨勢分析 分析目的：確定 本 項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力 分析方法：對搜集的信息進(jìn)行量化，通過建立數(shù)學(xué)模型，用分析軟件進(jìn)行回歸預(yù)測 分析的數(shù)據(jù)來源： 本 項(xiàng)目區(qū)域市場經(jīng)營情況、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及影響、本地區(qū)市場發(fā)展情況、各行業(yè)發(fā)展情況、政府政策影響 、居民消費(fèi)情況等 本項(xiàng)目 商業(yè)應(yīng)對策略 策略一：若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可對商家進(jìn)行一定的經(jīng)營培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)營的升級管理； 策略二：若因項(xiàng)目所在區(qū)域市場發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可通過調(diào)整 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ④ 拉大次級口岸與頂級口岸的租金差距，促進(jìn)次級口岸的出租率，對優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策 （如實(shí)行前 23 年的免租政策等） 。 ③ 根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積 不 大和口岸租金差別 不 大特點(diǎn)，結(jié)合對行業(yè)市場情況、業(yè)主的投資回報(bào)要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九、價(jià)格 定位 策略 ① 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營負(fù)擔(dān)，樹立商家經(jīng)營信心，形成旺鋪的局面。 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。 八、管理策略 通過有效組織和組合，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的招商作用，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標(biāo)。 人流、車流 與停車場 的動(dòng)線設(shè)計(jì)，形成對人、車 、場 的有效引導(dǎo)。 合理規(guī)劃 、美化、亮化 項(xiàng)目門前區(qū)域，增 強(qiáng)建筑立面感觀色彩 ，以吸引消費(fèi)者 和樹立商家信心與自信 。 ④ 對于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對癥下藥。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項(xiàng)目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家采 取不同的應(yīng)對策略。 ③ 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。 主次分明，把握節(jié)奏 ① 依 據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握 本 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。并利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。 一、利用本公司已有的及進(jìn)一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營聯(lián)盟在成都 、重慶、瀘州、自貢 或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量 二、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項(xiàng)目經(jīng)營、管理的一大亮點(diǎn)，由該主力商家?guī)?dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商家共同發(fā)展，形成優(yōu)勢互補(bǔ)、相互促進(jìn)的優(yōu)勢格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 20xx 年 10 月 第二部分 招商、銷售策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 20xx 年 7 月 —12 月 第三階段 ——招商攻堅(jiān)階段 一、目標(biāo) 招商率力爭達(dá) 80%以上。 與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系； 全面展開與意向商家的洽談 ,重點(diǎn)引進(jìn)主題、主力商家 ,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)； 用優(yōu)惠政策引進(jìn)主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進(jìn)場裝修； 形成對重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對性招商； 完成輔助招商工作的現(xiàn)場氛圍烘托。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、重點(diǎn)工作 完成招商任務(wù)分解和 落實(shí)； 繼續(xù)收集商家資源 ,篩選商家資源； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二階段 ——強(qiáng)勢招商階段 一、目標(biāo) 全力啟動(dòng)招商任務(wù)，招商率達(dá) 50%80%。 設(shè)計(jì)完成招商 資料； 完成布置招商現(xiàn)場用圖表； 儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢推廣做好鋪墊工作； 完成租賃合同的評審和定稿； 確定招商廣告宣傳方案； 1完成項(xiàng)目現(xiàn)場廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案； 1 完成 與業(yè)主簽定 租賃 經(jīng)營協(xié)議 文本設(shè)計(jì) ； 1完善項(xiàng)目租金價(jià)格體系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六 、招商階段劃分為 招商實(shí)施準(zhǔn)備階段 招商強(qiáng)勢期 招商攻堅(jiān)階段 第 一部分 招商階段性工作 第一階段 ——招商實(shí)施準(zhǔn)備期 一、目標(biāo) 完成項(xiàng)目市場調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)完成和完善項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)作思路以及所欠缺的項(xiàng)目不利因素等。如該商鋪購買時(shí)未出租，需交納 50 元 /M2保證金，簽定經(jīng)營管理公約和自營意向書，保證和商業(yè)街同步開業(yè)后，才可自營，同時(shí)，第一年后返物管費(fèi) 20%。 （ 4）對于在簽定正式合同后 10 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)20%。 區(qū)別對待 — 不同進(jìn)駐客戶 鑒于本項(xiàng)目在實(shí)際銷售中，可能會(huì)產(chǎn)生自我經(jīng)營客戶，因此，針對此類情況，我們建議采取以下措施，鼓勵(lì)客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議： （ 1）購買商鋪的業(yè)主， 必須在限定期限內(nèi)自行開業(yè)經(jīng)營或 選擇委托租賃，一律交由開發(fā)商指定公司代為租賃 ； （ 2）購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時(shí)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi) 40%。 且 三年后， 每年 租金價(jià)格要保證 5％左右的遞增。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)別對待 — 不同商家 因引進(jìn)的項(xiàng)目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價(jià)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個(gè)著重點(diǎn)： ① 如果引進(jìn)的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費(fèi)、減免稅收（ 13 年） ② 如引進(jìn)的商家有一定知名度，確實(shí)能提升商業(yè)街整體形象，帶動(dòng)人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價(jià)，但租賃期應(yīng)至少達(dá) 3 年以上， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過程，開 發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來吸引商家，即所謂 “ 放水養(yǎng)魚 ” ，因此前期租金水平的基準(zhǔn)建議為：售價(jià) 5 6%247。 五 、租金價(jià)位定價(jià)原則 放水養(yǎng)魚 租金基準(zhǔn)定價(jià)，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報(bào) 7 ~8%左右的價(jià)位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，通常情況下租金定價(jià)月基價(jià)應(yīng)為：售價(jià) 8%247。 建議，由于項(xiàng)目銷售與招商在一段時(shí)間內(nèi)將處于同時(shí)進(jìn)行階段，在銷售推廣過程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項(xiàng)目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標(biāo)投資者和經(jīng)營戶，增加消費(fèi)者信息。其缺點(diǎn)是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低，針對性差。 新項(xiàng)目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于消費(fèi)者在選擇投資項(xiàng)目時(shí)往往比較謹(jǐn)慎，對于缺乏品牌知名度的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對于招商團(tuán)隊(duì)不健全或者相關(guān)經(jīng)驗(yàn)尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。 （ 4）激勵(lì)招商 以經(jīng)濟(jì)刺激的方式，在公司內(nèi)外實(shí)行全員招商，主動(dòng)出擊，以 招商 覆蓋面取勝。 （ 2）通過人脈關(guān)系招商 利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對性，雖然圈子和招商面小，但成功率高。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，同時(shí)招商效果理想，績效明顯。 重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費(fèi)用安排上予以傾斜。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。 招商計(jì)劃 招 商 工 作 名 稱 內(nèi) 容 目 的 重點(diǎn) 商家招商 專題研究對口 商家，確定完成 招商的時(shí)間 和談判 ； 引進(jìn)、完成商家的最終落戶； 名店招商 主要面向省內(nèi)和宜賓 名店，要提前了解消費(fèi)人群對知名品牌的購買力與消費(fèi)文化方面的接受程度 ； 掌握品牌資源 ，做好后續(xù)商家的補(bǔ)位和預(yù)留； 一般商家，服務(wù)類的引進(jìn) 掌握重點(diǎn)品牌資源 招商隊(duì)伍 選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取 招商宣傳 確定費(fèi)用比例、費(fèi)用總額 招商費(fèi)用管理： 招商 費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告 費(fèi)用。 稅收 爭取政府 對 商業(yè)街商家 的優(yōu)惠政策 ，免工商管理費(fèi) 賣場 保證三年以上的經(jīng)營期，裝修費(fèi)自理。開展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。 招商策劃的核心―― 招商計(jì)劃 準(zhǔn)備： 為保障商家利益，要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。故要滿足以上招商指標(biāo) ，很大程度上取決于 中國酒都溫泉內(nèi) 周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 本項(xiàng)目 招商運(yùn)作 計(jì)劃 商業(yè)街項(xiàng)目招商流程： 招商目標(biāo) 運(yùn)作 4 個(gè)月以內(nèi)使招商率達(dá)到 80%以上，形成旺場的局面。因此，樓梯全為室內(nèi)樓梯，不能對外連通，必須統(tǒng)一招商；而根據(jù)市場需要，該方式不利于招商工作的開展，建議，調(diào)整梯 間，將交通流線完善，能適合小商鋪分割的需要。 A4 216 特色餐飲 B4 641 超市 A5 108 旅游小商品 B5 108 美容美法、水果店 A6 351 棋牌、茶樓 B6 351 餐飲、小吃 A7 280 餐飲、小吃 B7 280 餐飲、小吃 A8 108 旅游小商品 B8 108 美容美法、水果店 A9 108 旅游小商品 B9 108 干洗店、通訊、藥房 A10 387 餐飲、小吃 B10 387 餐飲、小吃 A11 426 餐飲、小吃 B11 426 餐飲、小吃 A12 108 旅游小商品 B12 108 干洗店、通訊、藥房 A13 377 KTV 歌城 B13 216 特色餐飲 A14 369 KTV 歌城 B14 426 餐飲、小吃 A15 426 KTV 歌城 B15 369 餐飲、小吃 A16 216 KTV 歌城 B16