房地產(chǎn)投資分析第十一章-文庫吧資料
2025-02-17 05:44本頁面
【正文】 損失 （ 4）經(jīng)營成本：第 1年為當(dāng)年實際總收入的 20%，以 后每年按 6% 比例遞增，即： 經(jīng)營成本 =第 1年實際總收入 20%（ 1+ 升幅） （ 5）凈經(jīng)營收入 =實際總收入 經(jīng)營成本 （ 6）年還本付息額，見表 114 ① 欄。 詳見抵押貸款分期償還計劃 ,見表 114。 解： 1．貸款分期償付計劃 已知 : 該筆貸款年利率 r= 12%，期限n=15 12=180個月，要求按月還本付息，則： （ 1）每月計息利率： i=r/n = （ 2）月還款系數(shù) : 180180( 1 ) ( 1 ) 2023 68 2( 1 ) 1 ( 1 ) 1nniii?? ? ? ?? ? ? ? （ 3）月還本付息額 : 1500 = 18(萬元 ) （ 4）年還本付息額 : 18 12 = 216(萬元 ) （ 5）年貸款余額 ： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額 把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。也就是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。折舊基數(shù)為投資額的 85%。貸款成本（申報費(fèi)、評估費(fèi)、活動費(fèi)等）占貸款額的 2%。第 1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的 20%，以后每年按 6%的幅度遞增。 案例 115： 某寫字樓售價 1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元 60個，每個單元平均月租金 6 000元，并以每年 5%的速度遞增。 解：簡要分析如下： 1．相應(yīng)指標(biāo)計算 1）寫字樓投資的基本情況 : （ 1）寫字樓購買總價： 27 000 10 000=27 000（萬元） （ 2）購買寫字樓的稅費(fèi)： 27 000 %=1 431（萬元） （ 3）股本投資： 27 000 30%+1 431=9 531（萬元） （ 4）抵押貸款額： 27 000 70%=18 900（萬元） 2）抵押貸款年還本付息額 1515( 1 ) % ( 1 % )189 00 214 (( 1 ) 1 ( 1 % ) 1nniiAPi??? ? ? ? ?? ? ? ? 萬 元 ） 3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況 第 1年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 65%（ 128%） =2 （萬元） 第 2年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 75%（ 128%） =2 （萬元） 第 3年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 85%（ 128%） =3 （萬元） 第 4年及以后各年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 95%（ 128%） =3 （萬元） 本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表 113所示。如果購買投資發(fā)生在第 1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，
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