【正文】 28方 5000元 無 (備貨 )運動服飾 阿迪達斯 東坡店 120方 無 20萬 無 4050萬 (備貨)蛋糕店 可頌坊 慶春店 90萬 無 20萬 10萬 公司統(tǒng)籌卷煙店 杭州卷煙銷售有限公司專賣店 莫干山店 60方 無 23萬 無 10萬 (備貨 )水果店 樓氏水果 學(xué)院路店 30方 無 6000元 無 5萬 (備貨 )花店 新紫軒花藝 文一路 40方 無 1萬 無 3萬 (備貨 )藥店 天天好大藥房 文一路店 100方 無 2萬 　 10萬 (備貨 )保健品 好想你棗 天目山店 80方 保證金 1萬　 2萬 無 3萬（備貨） 化妝品 思美化妝品 湖墅南路店 40方 無 56萬 無 15萬 (備貨 )眼鏡店 雪亮眼鏡 文一店 80方 無 10萬 　 10萬書屋 南方書屋 青年路 30方 無 1萬 無 56萬（備貨） 58購物功能各業(yè)態(tài)商家營運評估（ 14個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 營運要求人工 水電煤 租金承受范圍購物功能 專業(yè)市場 國美電器 標(biāo)準(zhǔn)店 2500方 100人 60萬 /年 /方 /天生活超市 聯(lián)華超市 復(fù)興街 300方 20人 2萬 /年 /方 /天便利店 快客便利 標(biāo)準(zhǔn)店 5060方 67人 (直營 ) /年（ 16小時營業(yè)） 2元 /方 /天嬰童服飾 叮朗朗 西斗門路 28方 2人 1200元 /年 2元 /方 /天運動服飾 阿迪達斯 東坡店 120方 56人 　 6元 /方 /天蛋糕店 可頌坊 慶春店 90萬 56人 78萬 /年 5元 /方 /天卷煙店 杭州卷煙銷售有限公司專賣店 莫干山店 60方 4人 3萬 /年 /方 /天水果店 樓氏水果 學(xué)院路店 30方 2人 1萬 /年 － 5元 /天 /方花店 新紫軒花藝 文一路 40方 2人 1萬 /年 /方 /天藥店 天天好大藥房 文一路店 100方 4人 /年 3元 /方 /天保健品 好想你棗 天目山店 80方 2人 3600元 /年 － 5元 /天 /方化妝品 思美化妝品 湖墅南路店 40方 67人 2400元 /年 5元 /天 /方眼鏡店 雪亮眼鏡 文一店 80方 3人 /年 － 5元 /天 /方書屋 南方書屋 青年路 30方 2人 1800元 /年 /天 /方59購物功能各業(yè)態(tài)商家回報評估（ 14個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 　　　　　回報要求月營業(yè)額 毛利率 回本年數(shù)購物功能 專業(yè)市場 國美電器 標(biāo)準(zhǔn)店 500萬 8% 1年生活超市 聯(lián)華超市 復(fù)興街 30萬 20% 3年便利店 快客便利 標(biāo)準(zhǔn)店 6萬 　 直營目前虧損（ 6年），加盟 3年回本嬰童服飾 叮朗朗 西斗門路 1萬 (保本 ) 50% 2年運動服飾 阿迪達斯 東坡店 4050萬 40% 2年蛋糕店 可頌坊 慶春店 9萬 (保本 ) 　 23年卷煙店 杭州卷煙銷售有限公司專賣店 莫干山店 5萬 (保本 ) 　 1年水果店 樓氏水果 學(xué)院路店 80001000元 30% 1年花店 新紫軒花藝 文一路 50007000元 /年 60% 　藥店 天天好大藥房 文一路店 6萬 40% 23年保健品 好想你棗 天目山店 3萬（團購為主） 　 12年化妝品 思美化妝品 湖墅南路店 78萬 25% 3年眼鏡店 雪亮眼鏡 文一店 45萬 150% 1年書屋 南方書屋 青年路 1萬 (保本 ) 30% 12年60休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營環(huán)境評估（ 6個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度休閑娛樂美發(fā) 聚星美發(fā) 惠民路店　 150方 便利型及以上 商業(yè)中心，商貿(mào)市場 ，居住區(qū)，學(xué)校 國內(nèi)品牌為主足浴 大足神農(nóng)　 黃龍店　 600方 鄰里中心型及以 上 寫字樓，賓館，商業(yè) 中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主棋牌 個體棋牌室　　 閘弄口新村 150方 便利型及以上 居住區(qū) 無品牌要求健身 青鳥健身 西城廣場 3000方 區(qū)域中心型及以 上 寫字樓，賓館，商業(yè)中心，居住區(qū)，學(xué)校 國內(nèi)品牌為主KTV 銀樂迪 萬塘路 2023方 區(qū)域中心型及以 上 寫字樓，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主電影 翠院電影大世 界 文一路物美 5000方 區(qū)域中心型及以 上 寫字樓，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主61休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)商家投資評估（ 6個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費 裝修金額 設(shè)備投資金額 營運準(zhǔn)備金休閑娛樂美發(fā) 聚星美發(fā) 惠民路店　 150方 ,保證金 2萬 10萬 　 2萬足浴 大足神農(nóng)　 黃龍店　 600方 30萬 750萬 　　無 15萬棋牌 個體棋牌室　　 閘弄口新村 150方 無 10萬 4萬 2萬健身 青鳥健身 西城廣場 3000方 無 1000萬 3000萬 1000萬KTV 銀樂迪 萬塘路 2023方 無 600萬 200－ 250萬 150萬電影 翠院電影大世界 文一路物美 5000方 無 500萬 　 100萬62休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)商家營運評估（ 6個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 營運要求人工 水電煤 租金承受范圍休閑娛樂美發(fā) 聚星美發(fā) 惠民路店　 150方 3000元 /月 　 3元 /天 /方 足浴 大足神農(nóng)　 黃龍店　 600方 30人 　 /方 /天棋牌 個體棋牌室　　 閘弄口新村 150方 2人 2023元 /月 2元 /天 /方 健身 青鳥健身 西城廣場 3000方 45人 3－ 4元 /天 /方 KTV 銀樂迪 萬塘路 2023方 100人 /方 /天電影 翠院電影大世界 文一路物美 5000方 　 /方 /天63休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)商家回報評估（ 6個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 回報要求月營業(yè)額 毛利率 回本年數(shù)休閑娛樂美發(fā) 聚星美發(fā) 惠民路店　 150方 6萬 － 2年左右足浴 大足神農(nóng)　 黃龍店　 600方 18萬 － 2年棋牌 個體棋牌室　　 閘弄口新村 150方 2－ 3萬 － 3年健身 青鳥健身 西城廣場 3000方 12萬（實際） － 　KTV 銀樂迪 萬塘路 2023方 25萬 － 6個月－ 2年電影 翠院電影大世界 文一路物美 5000方 150萬 － 5－ 6年64服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營環(huán)境評估（8個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度服務(wù) 電訊服務(wù) 聯(lián)通ｕｐ新勢力 文一路 30方 街坊型及以上 居住區(qū)，學(xué)校 無品牌要求彩擴 柯達 開元路 80方 街坊型及以上 寫字樓，景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，學(xué)校 無品牌要求文印 朱劍文印 惠民路 8方 便利型及以上 寫字樓，商貿(mào)市場， 居住區(qū)，學(xué)校 無品牌要求洗衣 德國卡柏干洗 競舟路 70方 便利型及以上 居住區(qū) 無品牌要求房產(chǎn)中介 財富置業(yè)房產(chǎn) 中介 頭營巷街 30方 便利型及以上 寫字樓，居住區(qū) 無品牌要求醫(yī)療 周全口腔診所 文一西路南 都花園 70方 街坊型及以上 居住區(qū) 無品牌要求寵物服務(wù) 酷卡（寵物服 務(wù)） 中山北路 85方 街坊型及以上 居住區(qū) 無品牌要求幼兒園 大地幼兒園 杭海路 3000方 鄰里中心型及以 上 居住區(qū) 無品牌要求65服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家投資評估（ 8個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費 裝修金額 設(shè)備投資金額 營運準(zhǔn)備金服務(wù) 電訊服務(wù) 聯(lián)通ｕｐ新勢力 文一路 30方 無（押金 5萬） 3萬 　2－ 3萬（備貨）彩擴 柯達 開元路 80方 無 5萬 200萬（兩臺設(shè) 備） 　文印 朱劍文印 惠民路 8方 無 2023元 1萬 2023元 洗衣 德國卡柏干洗 競舟路 70方 5萬 30萬 2萬房產(chǎn)中介 財富置業(yè)房產(chǎn)中 介 頭營巷街 30方 無 3－ 4萬 　 3萬醫(yī)療 周全口腔診所 文一西路南都 花園 70方 無 2－ 3萬 10萬 　寵物服務(wù) 酷卡（寵物服務(wù) ） 中山北路 85方 無 6萬 　 10萬（備貨）幼兒園 大地幼兒園 杭海路 3000方 8萬 100萬 　 　66服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家營運評估（ 8個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 營運要求人工 水電煤 租金承受范圍服務(wù) 電訊服務(wù) 聯(lián)通ｕｐ新勢力 文一路 30方 3人 1200元 /月 2元 /天 /方 彩擴 柯達 開元路 80方 5人 　 4元 /方 /天文印 朱劍文印 惠民路 8方 2人 300－ 400元 /月 2元 /天 /方 洗衣 德國卡柏干洗 競舟路 70方 4人 2500－ 4000元 /月 4元 /方 /天房產(chǎn)中介 財富置業(yè)房產(chǎn)中 介 頭營巷街 30方 4人 300元 /月 6元 /方 /天醫(yī)療 周全口腔診所 文一西路南都 花園 70方 5人 1000元 /月 /方 /天寵物服務(wù) 酷卡（寵物服務(wù) ） 中山北路 85方 2人 1000元 /月 /方 /天幼兒園 大地幼兒園 杭海路 3000方 40－ 50人 2－ 3萬 /月 1元 /方 /天67服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家回報評估（ 8個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 回報要求月營業(yè)額 毛利率 回本年數(shù)服務(wù) 電訊服務(wù) 聯(lián)通ｕｐ新勢力 文一路 30方 － 20％－ 30％ 　彩擴 柯達 開元路 80方 3萬 5年文印 朱劍文印 惠民路 8方 1萬 3個月洗衣 德國卡柏干洗 競舟路 70方 1－ 2年房產(chǎn)中介 財富置業(yè)房產(chǎn)中介 頭營巷街 30方 5－ 10萬 6個月－ 1年醫(yī)療 周全口腔診所 文一西路南都 花園 70方 3萬 3年寵物服務(wù) 酷卡（寵物服務(wù)） 中山北路 85方 6－ 7萬 36月收支平衡幼兒園 大地幼兒園 杭海路 3000方 20萬 1年68社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營要求和招商策略 /經(jīng)營評估69社區(qū)商業(yè)招商策略總論細(xì)分為 4個招商策略：倡導(dǎo)投資者差異化經(jīng)營關(guān)注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店” 效應(yīng)控制招商節(jié)奏選擇好開業(yè)時機 社區(qū)商業(yè)的招商策略關(guān)注 “主力店 ”和 “品牌店 ”效應(yīng)選擇好開業(yè)時間倡導(dǎo)投資者差異化經(jīng)營控制招商節(jié)奏70倡導(dǎo)投資者差異化經(jīng)營 經(jīng)營為先免除同類惡性競爭，提高經(jīng)營效益。?租金高， 發(fā) 展商收益可能最大?物 業(yè) 升 值 空 間 大，容易出售；租期短，容易改 變功能或 調(diào) 整 經(jīng)營?需 設(shè) 立 專業(yè) 的 經(jīng)營 管理公司 負(fù)責(zé)經(jīng)營 管理?招商能力的要求極高?日常 經(jīng)營 能力的要求高?經(jīng)營風(fēng)險 最大?適用于 對 商 業(yè)業(yè)態(tài) 有 嚴(yán)格要求，且 經(jīng)營 狀況不佳的商 鋪 ?？梢园凑?業(yè)態(tài)規(guī) 劃要求定向招商 ,按需求完善生活配套?養(yǎng) 鋪 期的扶持能幫助物 業(yè)升 值 ，提升投 資 價 值?需 設(shè) 立 專業(yè) 的 經(jīng)營 管理公司 負(fù)責(zé)經(jīng)營 管理?招商能力的要求極高?日常 經(jīng)營 能力的要求高?經(jīng)營風(fēng)險 最大?適用于 對 商 業(yè)業(yè)態(tài) 有 嚴(yán)格要求，且 經(jīng)營 狀況不佳的商 鋪 。?適用于大型商業(yè)物業(yè)的分割出售，發(fā)展商長期包租，再由大商家整體承租。優(yōu) 點缺點適用類 型?快速回籠資金?操作相對簡便?不利于后期經(jīng)營管理?失去物業(yè)增值的機會?適用于商業(yè)較為成熟區(qū)域，例如 TOPG G2類的社區(qū)商業(yè)，可帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求出售。其余小鋪位帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求出售。?分散商業(yè)投資風(fēng)險?對銷售商鋪的管理難度較大，?可能對商業(yè)的長期整體經(jīng)營無法把握 ?樓盤規(guī)模足夠大，并且分期開發(fā)。柱間要求（ m） ≥4 供水 接駁到位 其他 樓板承重（ Kg/㎡） ≥450 燃?xì)夤艿?不要求通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個） 10個32購物功能－－便利店物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（快客）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 5060 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 新風(fēng)量 單層面積（㎡） 5060 空調(diào)要求 預(yù)留空調(diào)安裝位置 排煙散熱 －經(jīng)營樓層選擇（層） 1 電梯（部） － 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 提供接口開間要求（ m） 4－ 9 供電 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) （三廂電） 消防 符合國家消費安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（ m） － 供水 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 其他 進深 ≤15店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶樓板承重（ Kg/㎡） ≥250 燃?xì)夤艿?－通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個） －33購物功能－－保健品、藥品、化妝品物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 3080 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 新風(fēng)量 單層面積（㎡） 3080 空調(diào)要求 預(yù)留空調(diào)安裝位置 排煙散熱 －經(jīng)營樓層選擇（層） 1 電梯（部） － 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 －開間要求（ m） 4－ 8 供電 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) （三廂電） 消防 符合國家消費安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（ m） 6 供水 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 其他 －樓板承重（ Kg/㎡） － 燃?xì)夤艿?－通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個） －34購物功能－－文具、書店等物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 50200 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單