【正文】 目價值 舉高打低，逐步實現(xiàn)項目價值 1 2 別墅生態(tài)辦公：市場新鮮敏感點，引爆市場 64 創(chuàng)意 EOD別墅辦公體驗館 1. 園林部分展示完善 2. 別墅外立面展示完成 3. 綠化隔音帶完成 4. 別墅辦公體驗館 5. 文化氛圍營造到位 開售條件 65 第一招 :聯(lián)合政府 ?形成項目的公信力 ?尋求政府扶持政策 第二招 :輿論炒作－－制造市場熱點 ?呼吁尊重腦力勞動者工作環(huán)境 ?為什么需要 EOD辦公空間 /市場的稀缺產(chǎn)品 — 別墅辦公 第三招 :聯(lián)合行業(yè)協(xié)會 ?以行業(yè)口碑影響力，制造相關(guān)行業(yè)業(yè)內(nèi)影響力 第四招 :針對目標(biāo)客戶集中地點，攔截式、滲透式吸引 第五招 :中原引爆式營銷 引爆點式營銷：與目標(biāo)客戶群為之契合的推廣 ?建筑設(shè)計研討會 ?建筑設(shè)計展覽會 ?廣告形象設(shè)計博覽會 ?服裝設(shè)計研討會 66 輿論造勢：呼吁尊重腦力勞動者，改善工作環(huán)境 營造腦力基地： 服裝設(shè)計界 IT界 建筑設(shè)計界 廣告設(shè)計界 網(wǎng)絡(luò)動漫界 …… 輿論造勢：明天我們在哪里辦公？ 創(chuàng)意 EOD 67 產(chǎn)品 面積區(qū)段 套數(shù) 別墅 250左右 32 11F公寓 200 40 高層辦公 對于項目的啟動營銷階段，需要為 32套別墅，尋找并選擇他們的主人 尋找影響中國腦力界的 32位首腦！ 為別墅尋找合適的主人 服裝設(shè)計界 IT界 建筑設(shè)計界 廣告設(shè)計界 網(wǎng)絡(luò)動漫界 …… 68 關(guān)鍵人法則：具有中原特色的引爆式圈層營銷 可信 關(guān)鍵人 權(quán)威階層 關(guān)鍵聯(lián)系人 購房 意見領(lǐng)袖第三方信任圈 圈層營銷的關(guān)鍵人物 聯(lián)系員：行業(yè)協(xié)會會員、購買者 內(nèi)行：行業(yè)協(xié)會專家、權(quán)威人士 推銷員：中原強大的銷售團隊 中原的 TOP sales 69 項目價格探討 片區(qū)辦公物業(yè)價格區(qū)間 別墅定價： 市場比較法、收益法 70 公寓租金還原法計算價格 ?類似產(chǎn)品中租金水平為： 7090元 /平米 。 仲量聯(lián)行 建議要點： 物管公司建議選擇世界著名一線品牌物管顧問，確保項目整體經(jīng)營管理，借助其品牌給予客戶物管信心，提供園區(qū)個性化服務(wù)。 綠化系統(tǒng) －－多級綠化圍廊 示意圖 ?音頻：臨街噪音頻率分布較廣 —— 林帶對高頻噪音降噪效果優(yōu)良；草皮吸附低頻噪音，搭配使用 ?功能：綠籬防止踐踏；色彩植被美化整體；喬木提供路蔭，并與芭蕉、喬木組成構(gòu)成垂直生態(tài)體系 ?密度：高低立體搭配，提高屏障密度，增強隔音效果 44 綠化系統(tǒng) －內(nèi)部三級綠化系統(tǒng) 園區(qū)內(nèi)部形成 三級綠化系統(tǒng) ?地面園林綠化 ?裙房屋頂綠化 ?高層屋頂綠化 ? 綠化的蒸騰作用也能夠帶走大量熱量 45 聲環(huán)境系統(tǒng) — 美化環(huán)境，隔音效果 示意圖 ?隔音玻璃罩與水簾結(jié)合增強隔音效果 ?南側(cè)入口處采用噴泉產(chǎn)生的水霧組成完整水簾系統(tǒng)，保證園區(qū)隔音效果最佳 液體的聲音衰減效果強于固態(tài)和氣態(tài)物體 玻底水簾與綠化廊形成雙重隔音系統(tǒng)，兼提高生態(tài)氛圍和景觀效果 46 光環(huán)境系統(tǒng) — 自然采光 太陽能 在產(chǎn)品生態(tài)化系統(tǒng)中，光環(huán)境系統(tǒng)的應(yīng)用最為獨立。 物業(yè)管理 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公空間需求： 整體的舒適創(chuàng)作氛圍，以及文化氣息具備個性化、人性化 客戶關(guān)注點－－有別于傳統(tǒng)寫字樓的關(guān)注點 38 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公硬件需求： 希望有自由的交流空間、希望有放松的娛樂設(shè)施 倡導(dǎo)是一種專業(yè)的、放松的、自然的、辦公空間 客戶關(guān)注點－－強調(diào)辦公空間的舒適度 39 KPI指標(biāo) 項目條件 發(fā)展?jié)摿? 政策環(huán)境 政府政策支持和行動支持 位于華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)片區(qū)，政府有所扶持 產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集群和一定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 項目所在尚未形成產(chǎn)業(yè)群 區(qū)域因素 區(qū)域環(huán)境的生態(tài)要求 —— 高綠化率 周邊遍布廠房，臨路噪音大綠化區(qū)域只可遠觀 非傳統(tǒng)城市核心區(qū)域 臨近中心區(qū)，周邊地塊發(fā)展前景未知 建筑要求 融入生態(tài)循環(huán)，對生態(tài)環(huán)境的開放性，降低能耗 項目整體布局已定，改造空間不大 清潔能源和無害、可循環(huán)再生建材的使用 建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型，只能在裝飾裝修方面改進 建筑內(nèi)部空氣、聲音、綠化環(huán)境系統(tǒng)的人性化 項目可做適度調(diào)整，營造整體綠化節(jié)能系統(tǒng) 社區(qū) 物管 24小時辦公保障 項目需要發(fā)展的趨勢 充分的配套設(shè)施（多為私設(shè)） 鄰近地塊不成熟，自身空間可做必要配套 高標(biāo)準(zhǔn)的人性化物業(yè)管理 需要引入，成為項目的附加值 附加值 富有生態(tài)文化和藝術(shù)內(nèi)涵 建筑形體難以改變，可在公共區(qū)域改善 移動辦公的需求（無線網(wǎng)絡(luò)） 可在后期實現(xiàn) 總體評價 EOD項目打造 KPI體系契合測驗 40 項目條件的限制使得憑借 EOD概念的引入和生態(tài)辦公環(huán)境的改造還不足以打造高端 EOD辦公社區(qū)在與 OCT創(chuàng)意園競爭中勝出，需要更多的附加值 —— 心理生態(tài)的 KPI指標(biāo)實現(xiàn)更多的是公共區(qū)間和理念情感的變化，對項目產(chǎn)品依賴較少 自由的辦公環(huán)境 創(chuàng)意氛圍 ?移動辦公和開放的空間 被尊重感 ?獨立私享空間和人性化服務(wù) ?空間的藝術(shù)雕琢和充分的公共交流場所 親近自然 ?生態(tài)符號的突出和室內(nèi)綠化 存在領(lǐng)先用戶，綜合體是區(qū)域活力中心 心理生態(tài)KPI ?休閑娛樂配套和生態(tài)環(huán)境 心態(tài)減壓 EOD心理生態(tài)的引入 41 產(chǎn)品改進建議 聲環(huán)境系統(tǒng) 生態(tài)節(jié)能系統(tǒng) 綠化系統(tǒng) 心理生態(tài)系統(tǒng) 產(chǎn)品力打造建議 項目功能轉(zhuǎn)換 住宅功能轉(zhuǎn)換寫字樓功能 節(jié)能、環(huán)保 綠色、環(huán)保 從植物、水等 意識形態(tài)上的 42 產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)換 項目功能轉(zhuǎn)換需要解決的幾個問題： ?對上下通透挑高空間，用模塊化可拆卸樓板填充樓板； ?下水管道的統(tǒng)一包裝遮蔽，使房屋內(nèi)部的拆裝不影響樓體整體的排水系統(tǒng)和排污系統(tǒng) 平面區(qū)隔和挑高空間過多，平面被分割成眾多小面積區(qū)間 室內(nèi)下水管道使用或廢棄，不同樓層業(yè)主會相互影響和沖突 住宅功能 辦公功能 43 草皮、腐質(zhì)的作用，吸附低頻噪音 高植物的作用：吸附高頻噪音 項目外圍綠化圍廊核心作用為隔絕噪音，一定的美化作用。 31 目標(biāo)客戶購買心理分析：追求最高性價比 建面 實用率 實用面積 單價 建面總價 使用面積單價 250 180% 450 30000 7500000 /㎡ 本項目 :750萬購買 450平米實用面積 本項目 /別墅 中心區(qū)寫字樓 建面總價 中心區(qū)價格 能購買建面 中心區(qū)實用率 能購買實用面積 使用面積單價 7500000 25000 300 70% 210 /㎡ 中心區(qū)寫字樓 :750萬只能購買 210平米實用面積 結(jié)論 :本項目實用面積性價比是中心區(qū)項目的 450/210= ! 32 南山片區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)、 It通訊產(chǎn)業(yè) 其他區(qū)域、關(guān)外的企業(yè) 主力推廣客戶 重點客戶 主力客戶 50~60% 重點客戶 30~40% 偶得客戶 10~20% 輻射偶得客戶