【正文】 ON OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率；216。項(xiàng)目總投資估算表序號 項(xiàng) 目 金 額 （萬元）1 土地 費(fèi) 用 24302 前期工程 費(fèi) 14353 建安造價(jià) 130604 基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費(fèi) 6605 工程 監(jiān) 理 費(fèi) 1316 項(xiàng) 目管理 費(fèi) 2937 不可 預(yù)見費(fèi) 4488 項(xiàng) 目 總 投 資 17796注：未計(jì)算建設(shè)期貸款利息出租收入估算前提216。)接待大堂 800商業(yè)配套 銀行、超市、餐飲店、茶秀商務(wù)會所 6000室內(nèi)健身會所 室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球商務(wù)會所 (會議中心） 多媒體會議 室外停車及廣場 大巴車位 /普通車位若干 (根據(jù)設(shè)計(jì)要求設(shè)置 ) 車位 320個停車位，地上 200個，地下 120個 電梯 5部客梯， 1部貨梯 空調(diào) 進(jìn)口分戶集中空調(diào)（四管式），可控溫度，分戶自動調(diào)節(jié) 物業(yè)管理 知名物管公司 智能化管理 智能化一般，自動化每 10平米兩個信息點(diǎn) 室內(nèi)公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所） 相當(dāng)于四星酒店裝修 外墻裝修 石材 +中空雙層玻璃等 本案發(fā)展建議的具體配置：寫字樓底商業(yè)態(tài)劃分：商戶業(yè)態(tài) 預(yù)計(jì)面積 數(shù)量 小計(jì)銀行（民生銀行 /東亞銀行） 250㎡ 2家 500㎡小型超市（含煙酒店 /自營） 200㎡ 1家 200㎡數(shù)碼快印店 /專業(yè)出圖 /打印 100㎡ 1家 100㎡室內(nèi)健身會所（含室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球）2500㎡ 1家 2500㎡商務(wù)茶秀（良木緣咖啡 /名典咖啡） 600㎡ 1家 600㎡火鍋店（辣歡天） 600㎡ 1家 600㎡韓國料理 500㎡ 1家 500㎡高檔中餐 1000㎡ 1家 1000㎡項(xiàng)目整體規(guī)劃指標(biāo)序號 主要技術(shù)指標(biāo) 計(jì)量單位 合計(jì)（一） 用地面積 ㎡ 18009（三） 容積率 　 （四） 地上建筑面積 ㎡ 460001 寫字樓 ㎡ 400002 商業(yè) ㎡ 6000（五） 地下室面積 ㎡ 6000注： 120個車位及其它設(shè)施考慮 320個，除地下車位外，其余車位設(shè)在地面停車場?按甲 B寫字樓標(biāo)準(zhǔn)?設(shè)施：中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；安全報(bào)警；無綜合布線 ?外墻：斷橋鋁合窗?商場帶通風(fēng)、消噴系統(tǒng)Part5 ｜項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算?2023年做前期準(zhǔn)備?2023年開始建設(shè)，預(yù)計(jì)兩年（ 2023年下半年完成工程建設(shè)）?2023年正式運(yùn)營　 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 2027籌建期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　建設(shè)期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　經(jīng)營期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　項(xiàng)目工程進(jìn)度建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 主要技 術(shù) 指 標(biāo) 單 位 合 計(jì)1 用地面 積 畝 272 地上建筑面 積 ㎡ 46,000 寫字樓面 積 ㎡ 40000 商 業(yè) ㎡ 60003 地下建筑面 積 ㎡ 60004 容積率 5 綠化率 30％建設(shè)投資估算依據(jù)? 國家計(jì)委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）關(guān)于發(fā)布 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 》 的通知（計(jì)價(jià)格 [2023]10號）；? 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā) 《 招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法 》 的通知（計(jì)價(jià)格 〔 2023〕 1980號）； ? 國家計(jì)委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部） 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù) 》 （第三版， 2023年）；? 國家發(fā)改委制定的 《 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定 》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283號）；? 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）；? 陜西省建設(shè)廳發(fā)行的 《 陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額 》 ；? 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。高端形象寫字樓易于出租，且租金較高；通過資金回籠比較，高租金項(xiàng)目成本回收期短。本案發(fā)展建議二：本案寫字樓產(chǎn)品需樹立甲級寫字樓品質(zhì)形象，便于支撐后期高租金、高出租率，易于項(xiàng)目資金回收。原因 : 從客戶需求看出客戶需求以 100—200平米左右為主體 。財(cái)務(wù)按照 18年周期計(jì)算；寫字樓體量為 4萬平方米時，內(nèi)部收益率最高。寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率；216。 銷售價(jià)格： 4800元 /平米左右銷售情況： 0 07年銷售情況較好61地塊 SWOT分析S（優(yōu)勢）：地塊方正；位于高新 CBD核心位置；交通便利，緊鄰 2條城市主干道以及繞城高速；W（劣勢）：地塊周邊未開發(fā)，地塊成熟度不高；地塊及區(qū)域配套不足；地塊旁無城市公交；T（威脅）： 高新區(qū)寫字樓競爭激烈；規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢；O（機(jī)會）： ： CBD近 2— 3年將逐步發(fā)展成熟；大量企業(yè)入住將形成濃厚商務(wù)氛圍；筆克將帶動區(qū)域會展經(jīng)濟(jì)的融入；高新管委會的進(jìn)駐將促進(jìn)區(qū)域快速發(fā)展；62項(xiàng)目地塊總結(jié)：經(jīng)過項(xiàng)目地塊分析，開發(fā)基點(diǎn)落在兩大問題：Q1：項(xiàng)目地塊成熟度不高，選擇一個什么時機(jī)進(jìn)入市場？Q2：周邊寫字樓競爭激烈，而且銷售情況不佳的情況下，選擇做什么樣的物業(yè)成功機(jī)會大？63Part3 ｜項(xiàng)目發(fā)展方向一、項(xiàng)目開發(fā)體量建議說明：216。該項(xiàng)目位于高新中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)都市之門西側(cè)，是西安唯一 LOFT辦公商務(wù)樓。一期為兩棟塔共 22層，樓 1至 2層為商業(yè)裙樓。 AB座 24層， CD座 22層。目前已經(jīng)封頂，高新管委會于 2023年 8月進(jìn)駐。建筑面積： 6300081000平方米56二、項(xiàng)目競爭項(xiàng)目情況57區(qū)域競爭項(xiàng)目：“ 都市之門 ” 是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地，是高新區(qū)新行政辦公中心。總占地： 27畝216。一期二期項(xiàng)目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品市場啟示：49Part2 ｜項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊分析二、項(xiàng)目競爭項(xiàng)目情況50一、項(xiàng)目地塊分析Part2 ｜ 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析l 項(xiàng)目交通分析n 交通現(xiàn)狀西安市主要路網(wǎng)示意項(xiàng)目 繞城高速 (三環(huán) )二環(huán)環(huán)城高速 (一環(huán) )道路走向 路名 路況東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車流量大南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢l 項(xiàng)目交通分析n 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,可達(dá)性強(qiáng)n 區(qū)域尚未成熟 ,車流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷n 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高l 未來交通分析n 隨著區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強(qiáng)n 繞城高速車流量增大 ,對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無直達(dá)公交。p 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升；p 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；案例借鑒綜合結(jié)論47五、市場給予本案的啟示Part1 ｜ 市場篇48?開發(fā)體量建議：高新寫字樓市場競爭激烈，去貨較慢，項(xiàng)目體量建議不宜過大。?提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質(zhì)；u國際接待廳、高檔會議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本；u電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升；u可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等。?可適當(dāng)裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項(xiàng)目定位品質(zhì)較低，無法吸引大企業(yè)；設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。?減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置；老三屆大廈 租售同時進(jìn)行，車位少，電梯擁擠，配套設(shè)施（員工餐廳）欠缺，硬件設(shè)施一般。u客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）；u建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。?低成本運(yùn)作，寫字樓高品質(zhì)低價(jià)立面、住宅建安成本；?在招商運(yùn)營上要統(tǒng)一話管理宣傳，旺座現(xiàn)代城 價(jià)格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準(zhǔn)確，對中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點(diǎn)尋找準(zhǔn)確，恒溫泳