【正文】 599平米，物業(yè)費(fèi)： /平米總結(jié)：項(xiàng)目為公寓型寫字間；目前 A棟銷售， B棟未開(kāi)始銷售，銷售情況不好； 60區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：公寓型寫字間 —— 綠地 SOHO同盟SOHO同盟是上海綠地集團(tuán)西安業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的兩棟 24層的甲級(jí)寫字樓。容積率： 216。 100—200 平米左右為主體；，發(fā)現(xiàn)：p 客戶更為看重甲級(jí)寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）；p 國(guó)際接待廳、高檔會(huì)議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本；p 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。?低成本運(yùn)作，寫字樓高品質(zhì)低價(jià)立面、住宅建安成本；?配套設(shè)施的借鑒（泳池、園林景觀、商務(wù)休閑），增強(qiáng)寫字樓的的功能，提升品質(zhì)；?營(yíng)銷手法的借鑒。43位置 唐延路 35號(hào)（西安海關(guān)南 800米）面積 100250平米租金 40—45元 /㎡ 它集寫字間、酒店、商業(yè)和行政辦公多種功能為一體，是一座高品質(zhì)的綜合性商務(wù)樓。32l 高新區(qū)寫字樓客戶以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術(shù)產(chǎn)品相關(guān)的制造業(yè)，占 %，其次為房地產(chǎn)和建筑業(yè)，各占 10%；l 企業(yè)需求面積主要集中在 100250平方米；占 %。月分布比較分散，具備專業(yè)外型和產(chǎn)品硬件設(shè)施，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性價(jià)比和運(yùn)營(yíng)低成本；20—40元 /㎡ 高新區(qū)寫字樓成交量近年來(lái)呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)，成交比重也較小。西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)21四、高新區(qū)寫字樓現(xiàn)狀分析Part1 ｜ 市場(chǎng)篇l 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡(jiǎn)介l 高新區(qū)寫字樓分類l 高新區(qū)寫字樓銷售狀況l 高新區(qū)寫字樓租賃狀況l 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu)l 高新區(qū)寫字樓案例分析22西高新：1991年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立19912023年屬一次創(chuàng)業(yè)時(shí)期：1991年 6月，高新區(qū)啟動(dòng)了一期建設(shè)；1993年 11月，接管并啟動(dòng)建設(shè)電子工業(yè)園；1996年 4月，啟動(dòng)了高新區(qū)二期建設(shè)；2023年 4月，啟動(dòng)建設(shè)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園（現(xiàn)新型工業(yè)園） 2023年高新區(qū)進(jìn)入了二次創(chuàng)業(yè)的新階段 一期 二期 新區(qū)高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡(jiǎn)介23高新區(qū)寫字樓項(xiàng)目分布高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡(jiǎn)介組團(tuán) A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫字樓集中區(qū)組團(tuán) B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線）公寓型寫字樓集中區(qū)組團(tuán) C：尚未成型ABC管委會(huì)舊址管委會(huì)現(xiàn)址管委會(huì)新址高新管委會(huì)的輻射效應(yīng)與政策導(dǎo)向，對(duì)產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng)。西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)19城北： 西安市近年來(lái)寫字樓價(jià)格波動(dòng)中上漲，而銷售金額自 07年以來(lái)持續(xù)下跌。216。西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠(yuǎn)低于一線城市。固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)作用明顯 ，西安市 2023年全國(guó) 70城市中排名第 17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進(jìn)程的加快促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和財(cái)力情況，西安市07年在 70城市GDP總量排名中處于 28位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)于沿海及各一線城市相對(duì)滯后 。216。西安 0008年寫字樓 銷 售面 積 波動(dòng)劇 烈， 0508年 銷 售面 積圍繞在 23萬(wàn)平方米左右波 動(dòng) 。 0608年至今，價(jià)格大幅上漲， 08年上半年至今，價(jià)格較為穩(wěn)定，保持在 5000元 /平方米左右。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)20高新區(qū)：目前西高新的寫字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。以高新管委會(huì) “ 都市之門 ” 為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會(huì)展為圓心的商務(wù)核心，形成項(xiàng)目周邊政經(jīng)焦點(diǎn)。相比同級(jí)城市成都、重慶等甲級(jí)寫字樓租金達(dá) 80120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金較低，如長(zhǎng)安國(guó)際租金為 85元 /平米 /月。%的公司租用的寫字樓價(jià)格在 50元 /平米 月出租率 95%停車位 296個(gè)空調(diào) 分戶式中央空調(diào)其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車庫(kù)采用 2部意大利 GMV進(jìn)口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機(jī)組物業(yè)管理費(fèi) /月 月出租率 85%停車位 543個(gè)空調(diào) 24小時(shí)中央空調(diào)其他配置 德國(guó)蒂森克虜伯電梯；新風(fēng)機(jī)組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費(fèi) /月 ?電梯、大堂、外立面帶來(lái)的形象檔次提成；?配套服務(wù)完善，可借鑒。?可適當(dāng)裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項(xiàng)目定位品質(zhì)較低，無(wú)法吸引大企業(yè)；設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。一期二期項(xiàng)目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來(lái)潛力巨大。 AB座 24層， CD座 22層。寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率；216。高端形象寫字樓易于出租，且租金較高；通過(guò)資金回籠比較，高租金項(xiàng)目成本回收期短。計(jì)算期為 18年出租收人估算表寫字樓部分年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023租金（元 /月） 45 45 45 49 49 49 52 52 出租面積 16000 24000 32023 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 864 1296 1728 2100 2100 2100 2267 2267 商業(yè)部分　租金（元 /月） 60 60 60 70 70 年租金收入 432 432 432 467 467 467 504 504 寫字樓部分年份 2023 2023 2023 2024 2025 2026 2027租金（元 /月） 52 57 57 57 61 61 61 出租面積 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 2267 2449 2449 2449 2645 2645 2645 商業(yè)部分　租金（元 /月） 70 76 76 76 82 82 82 年租金收入 504 544 544 544 588 588 588 營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表序號(hào)　 年份 合計(jì) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20231 租金收入 39873 1296 1728 2160 2566 2566 2566 27712 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2193 71 95 119 141 141 141 152 營(yíng)業(yè)稅 1994 65 86 108 128 128 128 139 城市建設(shè)維護(hù)稅 140 5 6 8 9 9 9 10 教育費(fèi)附加 60 2 3 3 4 4 4 43 房產(chǎn)稅 4785 156 207 259 308 308 308 3334 凈收入 32895 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286序號(hào)　 年份 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 20271 租金收入 2771 2771 2993 2993 2993 3233 3233 32332 營(yíng)業(yè)稅金及附加 152 152 165 165 165 178 178 178 營(yíng)業(yè)稅 139 139 150 150 150 162 162 162 城市建設(shè)維護(hù)稅 10 10 10 10 10 11 11 11 教育費(fèi)附加 4 4 4 4 4 5 5 53 房產(chǎn)稅 333 333 359 359 359 388 388 3884 凈收入 2286 2286 2469 2469 2469 2667 2667 2667損益表序號(hào)　年份　合計(jì)籌建期 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 20271 凈收入 32895 　 　 　 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286 2286 2286 2469 2469 2469 2667 2667 26672 建設(shè)投資 17796 4112 6842 6842 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 經(jīng)營(yíng)成本 1191 　 　 　 42 58 75 79 79 79 83 83 83 87 87 87 91 91 91 4 利潤(rùn)總額 13909