【正文】 599平米，物業(yè)費： /平米總結(jié)：項目為公寓型寫字間；目前 A棟銷售， B棟未開始銷售，銷售情況不好； 60區(qū)域競爭項目：公寓型寫字間 —— 綠地 SOHO同盟SOHO同盟是上海綠地集團西安業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的兩棟 24層的甲級寫字樓。容積率： 216。 100—200 平米左右為主體；，發(fā)現(xiàn)：p 客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）；p 國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本；p 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當縮減建安成本。?低成本運作，寫字樓高品質(zhì)低價立面、住宅建安成本；?配套設(shè)施的借鑒（泳池、園林景觀、商務(wù)休閑），增強寫字樓的的功能，提升品質(zhì)；?營銷手法的借鑒。43位置 唐延路 35號（西安海關(guān)南 800米）面積 100250平米租金 40—45元 /㎡ 它集寫字間、酒店、商業(yè)和行政辦公多種功能為一體，是一座高品質(zhì)的綜合性商務(wù)樓。32l 高新區(qū)寫字樓客戶以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術(shù)產(chǎn)品相關(guān)的制造業(yè)，占 %，其次為房地產(chǎn)和建筑業(yè)，各占 10%；l 企業(yè)需求面積主要集中在 100250平方米；占 %。月分布比較分散，具備專業(yè)外型和產(chǎn)品硬件設(shè)施，強調(diào)產(chǎn)品性價比和運營低成本；20—40元 /㎡ 高新區(qū)寫字樓成交量近年來呈現(xiàn)震蕩走勢，成交比重也較小。西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點21四、高新區(qū)寫字樓現(xiàn)狀分析Part1 ｜ 市場篇l 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介l 高新區(qū)寫字樓分類l 高新區(qū)寫字樓銷售狀況l 高新區(qū)寫字樓租賃狀況l 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu)l 高新區(qū)寫字樓案例分析22西高新：1991年 3月經(jīng)國務(wù)院批準成立19912023年屬一次創(chuàng)業(yè)時期：1991年 6月，高新區(qū)啟動了一期建設(shè)；1993年 11月，接管并啟動建設(shè)電子工業(yè)園；1996年 4月，啟動了高新區(qū)二期建設(shè)；2023年 4月，啟動建設(shè)長安科技產(chǎn)業(yè)園（現(xiàn)新型工業(yè)園） 2023年高新區(qū)進入了二次創(chuàng)業(yè)的新階段 一期 二期 新區(qū)高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介23高新區(qū)寫字樓項目分布高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介組團 A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫字樓集中區(qū)組團 B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線）公寓型寫字樓集中區(qū)組團 C：尚未成型ABC管委會舊址管委會現(xiàn)址管委會新址高新管委會的輻射效應(yīng)與政策導(dǎo)向，對產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng)。西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點19城北： 西安市近年來寫字樓價格波動中上漲，而銷售金額自 07年以來持續(xù)下跌。216。西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠低于一線城市。固定資產(chǎn)投資拉動房地產(chǎn)行業(yè)作用明顯 ，西安市 2023年全國 70城市中排名第 17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進程的加快促進房地產(chǎn)發(fā)展。GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟表現(xiàn)和財力情況，西安市07年在 70城市GDP總量排名中處于 28位，經(jīng)濟發(fā)展相對于沿海及各一線城市相對滯后 。216。西安 0008年寫字樓 銷 售面 積 波動劇 烈， 0508年 銷 售面 積圍繞在 23萬平方米左右波 動 。 0608年至今，價格大幅上漲， 08年上半年至今，價格較為穩(wěn)定，保持在 5000元 /平方米左右。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點20高新區(qū)：目前西高新的寫字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。以高新管委會 “ 都市之門 ” 為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會展為圓心的商務(wù)核心，形成項目周邊政經(jīng)焦點。相比同級城市成都、重慶等甲級寫字樓租金達 80120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金較低，如長安國際租金為 85元 /平米 /月。%的公司租用的寫字樓價格在 50元 /平米 月出租率 95%停車位 296個空調(diào) 分戶式中央空調(diào)其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車庫采用 2部意大利 GMV進口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機組物業(yè)管理費 /月 月出租率 85%停車位 543個空調(diào) 24小時中央空調(diào)其他配置 德國蒂森克虜伯電梯；新風機組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費 /月 ?電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成；?配套服務(wù)完善，可借鑒。?可適當裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項目定位品質(zhì)較低，無法吸引大企業(yè)；設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。一期二期項目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。 AB座 24層， CD座 22層。寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率；216。高端形象寫字樓易于出租，且租金較高；通過資金回籠比較，高租金項目成本回收期短。計算期為 18年出租收人估算表寫字樓部分年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023租金（元 /月） 45 45 45 49 49 49 52 52 出租面積 16000 24000 32023 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 864 1296 1728 2100 2100 2100 2267 2267 商業(yè)部分　租金（元 /月） 60 60 60 70 70 年租金收入 432 432 432 467 467 467 504 504 寫字樓部分年份 2023 2023 2023 2024 2025 2026 2027租金（元 /月） 52 57 57 57 61 61 61 出租面積 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 2267 2449 2449 2449 2645 2645 2645 商業(yè)部分　租金（元 /月） 70 76 76 76 82 82 82 年租金收入 504 544 544 544 588 588 588 營業(yè)稅金及附加估算表序號　 年份 合計 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20231 租金收入 39873 1296 1728 2160 2566 2566 2566 27712 營業(yè)稅金及附加 2193 71 95 119 141 141 141 152 營業(yè)稅 1994 65 86 108 128 128 128 139 城市建設(shè)維護稅 140 5 6 8 9 9 9 10 教育費附加 60 2 3 3 4 4 4 43 房產(chǎn)稅 4785 156 207 259 308 308 308 3334 凈收入 32895 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286序號　 年份 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 20271 租金收入 2771 2771 2993 2993 2993 3233 3233 32332 營業(yè)稅金及附加 152 152 165 165 165 178 178 178 營業(yè)稅 139 139 150 150 150 162 162 162 城市建設(shè)維護稅 10 10 10 10 10 11 11 11 教育費附加 4 4 4 4 4 5 5 53 房產(chǎn)稅 333 333 359 359 359 388 388 3884 凈收入 2286 2286 2469 2469 2469 2667 2667 2667損益表序號　年份　合計籌建期 建設(shè)期 經(jīng)營期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 20271 凈收入 32895 　 　 　 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286 2286 2286 2469 2469 2469 2667 2667 26672 建設(shè)投資 17796 4112 6842 6842 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 經(jīng)營成本 1191 　 　 　 42 58 75 79 79 79 83 83 83 87 87 87 91 91 91 4 利潤總額 13909