房地產(chǎn)項(xiàng)目定位方法-文庫吧在線文庫
【正文】 風(fēng)花園城 138平米三房兩廳兩衛(wèi)216。 就項(xiàng)目全案來說，目標(biāo)客戶群的家庭年收入應(yīng)在 50,000元以上主力目標(biāo)客戶群 重要目標(biāo)客戶群 輔助目標(biāo)客戶群目前居住區(qū)域 一環(huán)以內(nèi) 一環(huán)以西 城北、城南、城東年齡 3140 2530 4150家庭同住人口 3 2/4 5家庭年收入 57萬元 712萬元 職業(yè) 個(gè)體經(jīng)營者 專業(yè)技術(shù)人員 私營業(yè)主 /經(jīng)理人員距工作地距離 自行車 30分鐘以內(nèi)車程 汽車 30分鐘以內(nèi)車程 更遠(yuǎn)范圍婚姻狀況 已婚有 18歲以下小孩 已婚成年子女同住 已婚目標(biāo)客戶人口統(tǒng)計(jì)特征（ 1）目標(biāo)客戶最喜歡的十個(gè)形容詞目標(biāo)客戶心理與行為特征216。這種方式實(shí)質(zhì)就是定制營目標(biāo)客戶群細(xì)分n 市場上的物業(yè)消費(fèi)者，大概可以分為幾類？n 每一類的規(guī)?？偭?、人口特征、經(jīng)濟(jì)水平各是怎樣的五、目標(biāo)客戶群定位（ P）目標(biāo)客戶群選擇n 在這些類別的客戶中，哪些客戶是我們希望面對(duì)的，哪些是我們不希望面對(duì)的n 在這些客戶中，哪些是最有可能購買我們的產(chǎn)品的，哪些是不太可能購買我們的產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位n 我們最終決定瞄向哪些人群？n 這些人群的詳細(xì)特征是怎樣的？n 通過怎樣的方法，我們能夠找到這些人群？（ 1）、需求調(diào)查的方法 定性調(diào)查n 消費(fèi)者深度訪談n 焦點(diǎn)小組座談會(huì)n 專家深訪客戶需求分析 定量調(diào)查n 概率抽樣入戶調(diào)查n 非概率抽樣入戶調(diào)查n 攔截訪問n 電話訪問n 問卷郵寄（ 2）、幾種調(diào)查方法的優(yōu)缺點(diǎn)n 訪問法：面談、電話、通訊調(diào)查n 優(yōu)點(diǎn)：速度快、成本低n 缺點(diǎn)：收集的資料缺乏客觀情況n 觀察法：觀察被調(diào)查者行為n 優(yōu)點(diǎn)：容易獲得被調(diào)查者不愿言及的信息，準(zhǔn)確率高n 缺點(diǎn)：花費(fèi)時(shí)間長、面窄，觀察的是表象n 試驗(yàn)法：了解物業(yè)環(huán)境、功能、定位是否受歡迎，價(jià)格是否被接受（ 3）、需求調(diào)查的程序與方法n 首先要準(zhǔn)確地描述目標(biāo)消費(fèi)人群的特征，確定甄別條件，設(shè)計(jì)問卷n 其次研究客戶群的分布區(qū)域，以及有效的訪問途徑，設(shè)計(jì)抽樣方法n 通過定性與定量相結(jié)合的方法，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行訪問(4)、需求調(diào)查的質(zhì)量控制手段n 對(duì)入戶調(diào)查，通過訪問員控制、問卷邏輯陷阱、電話回訪來控制n 對(duì)攔截訪問，主要是督導(dǎo)的現(xiàn)場監(jiān)督與控制n 對(duì)焦點(diǎn)小組座談會(huì)，主要是對(duì)與會(huì)人員的條件甄別來控制(5)、需求調(diào)查的實(shí)效性n 真正對(duì)消費(fèi)者的有效把握，應(yīng)該是客戶預(yù)約登記時(shí)n 但在這一階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，產(chǎn)品更改基本沒有可能n 要保證產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)消費(fèi)者的要求，就必須在設(shè)計(jì)委托之前完成對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研(6)、需求調(diào)查的連續(xù)性n 對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查是分幾個(gè)階段來實(shí)現(xiàn)的n 首先是意向調(diào)查階段，即對(duì)形成預(yù)判的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)證式調(diào)研n 其次是深入調(diào)研，對(duì)消費(fèi)者的目前居住條件、物業(yè)消費(fèi)特征、地塊測試、物業(yè)購買目的、背景資料等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研n 當(dāng)產(chǎn)品形成初步設(shè)計(jì)方案后，進(jìn)行產(chǎn)品測試五、目標(biāo)客戶群定位 案例一n 項(xiàng)目位置：龍舟路n S：優(yōu)勢 n 地處城東，土地價(jià)格便宜；n 緊鄰龍舟路，交通方便；n 牛市口小學(xué)、幼兒園、四川師大附中分布四周；n 緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場就在附近，生活方便n W：劣勢n 小區(qū)占地面積小： 31畝n 土地開發(fā)商剛介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，自身缺乏知名度n 經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有成片大規(guī)模開發(fā)的實(shí)力如何定位？n （ 1）能否走高檔路線？n （ 2）能否走中低檔路線？最大的難題n 怎樣做出鮮明的特色，填補(bǔ)市場空白，切中市場特色需求，是最大的難題。n (4)市場專業(yè)化 這時(shí)企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求。一旦企業(yè)在細(xì)分市場上處于領(lǐng)導(dǎo)地位，它將獲得很高的投資效益。 n 生活方式：對(duì)消費(fèi)、工作和娛樂的特定習(xí)慣和傾向性的方式。n 作用？n 發(fā)現(xiàn)市場
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