房地產項目定位方法-文庫吧在線文庫
【正文】 風花園城 138平米三房兩廳兩衛(wèi)216。 就項目全案來說，目標客戶群的家庭年收入應在 50,000元以上主力目標客戶群 重要目標客戶群 輔助目標客戶群目前居住區(qū)域 一環(huán)以內 一環(huán)以西 城北、城南、城東年齡 3140 2530 4150家庭同住人口 3 2/4 5家庭年收入 57萬元 712萬元 職業(yè) 個體經營者 專業(yè)技術人員 私營業(yè)主 /經理人員距工作地距離 自行車 30分鐘以內車程 汽車 30分鐘以內車程 更遠范圍婚姻狀況 已婚有 18歲以下小孩 已婚成年子女同住 已婚目標客戶人口統(tǒng)計特征（ 1）目標客戶最喜歡的十個形容詞目標客戶心理與行為特征216。這種方式實質就是定制營目標客戶群細分n 市場上的物業(yè)消費者，大概可以分為幾類？n 每一類的規(guī)?？偭俊⑷丝谔卣?、經濟水平各是怎樣的五、目標客戶群定位（ P）目標客戶群選擇n 在這些類別的客戶中，哪些客戶是我們希望面對的，哪些是我們不希望面對的n 在這些客戶中，哪些是最有可能購買我們的產品的，哪些是不太可能購買我們的產品的目標客戶群定位n 我們最終決定瞄向哪些人群？n 這些人群的詳細特征是怎樣的？n 通過怎樣的方法，我們能夠找到這些人群？（ 1）、需求調查的方法 定性調查n 消費者深度訪談n 焦點小組座談會n 專家深訪客戶需求分析 定量調查n 概率抽樣入戶調查n 非概率抽樣入戶調查n 攔截訪問n 電話訪問n 問卷郵寄（ 2）、幾種調查方法的優(yōu)缺點n 訪問法：面談、電話、通訊調查n 優(yōu)點：速度快、成本低n 缺點：收集的資料缺乏客觀情況n 觀察法：觀察被調查者行為n 優(yōu)點：容易獲得被調查者不愿言及的信息，準確率高n 缺點：花費時間長、面窄，觀察的是表象n 試驗法：了解物業(yè)環(huán)境、功能、定位是否受歡迎，價格是否被接受（ 3）、需求調查的程序與方法n 首先要準確地描述目標消費人群的特征，確定甄別條件，設計問卷n 其次研究客戶群的分布區(qū)域，以及有效的訪問途徑，設計抽樣方法n 通過定性與定量相結合的方法，對目標客戶進行訪問(4)、需求調查的質量控制手段n 對入戶調查，通過訪問員控制、問卷邏輯陷阱、電話回訪來控制n 對攔截訪問，主要是督導的現(xiàn)場監(jiān)督與控制n 對焦點小組座談會，主要是對與會人員的條件甄別來控制(5)、需求調查的實效性n 真正對消費者的有效把握，應該是客戶預約登記時n 但在這一階段，產品設計已經完成，產品更改基本沒有可能n 要保證產品設計充分體現(xiàn)消費者的要求，就必須在設計委托之前完成對消費者的調研(6)、需求調查的連續(xù)性n 對消費者的調查是分幾個階段來實現(xiàn)的n 首先是意向調查階段，即對形成預判的項目進行驗證式調研n 其次是深入調研，對消費者的目前居住條件、物業(yè)消費特征、地塊測試、物業(yè)購買目的、背景資料等進行詳細的調研n 當產品形成初步設計方案后，進行產品測試五、目標客戶群定位 案例一n 項目位置：龍舟路n S：優(yōu)勢 n 地處城東，土地價格便宜；n 緊鄰龍舟路，交通方便；n 牛市口小學、幼兒園、四川師大附中分布四周；n 緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農貿市場、牛沙便道農貿市場就在附近，生活方便n W：劣勢n 小區(qū)占地面積小： 31畝n 土地開發(fā)商剛介入房地產領域，自身缺乏知名度n 經濟實力弱，沒有成片大規(guī)模開發(fā)的實力如何定位？n （ 1）能否走高檔路線？n （ 2）能否走中低檔路線？最大的難題n 怎樣做出鮮明的特色，填補市場空白，切中市場特色需求，是最大的難題。n (4)市場專業(yè)化 這時企業(yè)集中滿足某一特定消費群體的各種需求。一旦企業(yè)在細分市場上處于領導地位，它將獲得很高的投資效益。 n 生活方式：對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性的方式。n 作用？n 發(fā)現(xiàn)市場
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