【正文】 8080元 /平米面積： 126— 3000多平米物業(yè)： 15元 /平米（包水、電悌）58區(qū)域競爭項目：中高端寫字樓 —— 匯鑫 IBC項目位于西安市高新區(qū)丈八東路與丈八一路交匯處，總建筑面積 14萬平米，由 A\B\C\D兩棟雙塔樓構(gòu)成。 AB座 24層， CD座 22層。價格： 6800元 /平米 8折（ 5440元平米），精裝面積： 100—— 1200平米物業(yè)費： /平米總結(jié)：純寫字樓物業(yè)；緊鄰都市之門和奧林匹克公園，地段優(yōu)勢明顯；目前銷售情況一般；59區(qū)域競爭項目：公寓型寫字間 —— 粵漢國際項目位于高新區(qū)錦業(yè)路 38號綠地世紀(jì)城對面項目占地約 3萬平米，總建筑面積 9萬余平米 。一期為兩棟塔共 22層，樓 1至 2層為商業(yè)裙樓。價格： 4600元 /平米面積： A座寫字間 400—— 800平米 B座公寓 3599平米，物業(yè)費： /平米總結(jié)：項目為公寓型寫字間；目前 A棟銷售， B棟未開始銷售，銷售情況不好； 60區(qū)域競爭項目：公寓型寫字間 —— 綠地 SOHO同盟SOHO同盟是上海綠地集團西安業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的兩棟 24層的甲級寫字樓。該項目位于高新中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)都市之門西側(cè)，是西安唯一 LOFT辦公商務(wù)樓。集成現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，與高新管委會僅一步之遙，成為中小型企業(yè)基地。 銷售價格： 4800元 /平米左右銷售情況： 0 07年銷售情況較好61地塊 SWOT分析S（優(yōu)勢）：地塊方正；位于高新 CBD核心位置；交通便利，緊鄰 2條城市主干道以及繞城高速；W（劣勢）：地塊周邊未開發(fā)，地塊成熟度不高；地塊及區(qū)域配套不足；地塊旁無城市公交；T（威脅）： 高新區(qū)寫字樓競爭激烈；規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢；O（機會）： ： CBD近 2— 3年將逐步發(fā)展成熟；大量企業(yè)入住將形成濃厚商務(wù)氛圍；筆克將帶動區(qū)域會展經(jīng)濟的融入；高新管委會的進駐將促進區(qū)域快速發(fā)展；62項目地塊總結(jié)：經(jīng)過項目地塊分析，開發(fā)基點落在兩大問題：Q1：項目地塊成熟度不高，選擇一個什么時機進入市場？Q2：周邊寫字樓競爭激烈，而且銷售情況不佳的情況下，選擇做什么樣的物業(yè)成功機會大？63Part3 ｜項目發(fā)展方向一、項目開發(fā)體量建議說明：216。寫字樓租金按照第一年 45元 /平方米 /月計算，之后每三年增長 8%；216。寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率；216。寫字樓按照 2萬到 6萬平方米五種面積測算，地下面積和商業(yè)面積均保持不變，各為 6000平方米；216。財務(wù)按照 18年周期計算；寫字樓體量為 4萬平方米時，內(nèi)部收益率最高。項目開發(fā)體量建議：Part4 ｜項目物業(yè)發(fā)展建議本案發(fā)展建議一：本案寫字樓單層平面做到 1200— 1500平米，較為適中。原因 : 從客戶需求看出客戶需求以 100—200平米左右為主體 。按照主力戶型在 200平米左右分割，如果合理分割，公攤小于 30%； 層面積過大，容易導(dǎo)致走廊面積多，公攤過大。本案發(fā)展建議二：本案寫字樓產(chǎn)品需樹立甲級寫字樓品質(zhì)形象，便于支撐后期高租金、高出租率，易于項目資金回收。原因 : 西安客戶更為看重寫字樓外部形象品質(zhì) 。高端形象寫字樓易于出租，且租金較高；通過資金回籠比較，高租金項目成本回收期短。本案發(fā)展建議三：核心配置 成本控制原則大堂、電梯 著重加大投入在提成形象檔次的空間立面、電梯間、衛(wèi)生間 考慮視覺效果的形象提升，并不需一味使用高端材料健身配套（室內(nèi)泳池、室外網(wǎng)球場）、園林、地上停車場地表大量綠地面積，建議增加部分配套，以提升銷售亮點分戶中央空調(diào)、 低成本裝修（ 吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理）、適當(dāng)打造，降低客戶進入成本，便于出租5A智能化系統(tǒng)、會議室 客戶不敏感部分，盡量縮減成本? 功能及配套具體設(shè)置使用面積 (供參考 )細(xì)項 內(nèi)容 面積 (m178。)接待大堂 800商業(yè)配套 銀行、超市、餐飲店、茶秀商務(wù)會所 6000室內(nèi)健身會所 室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球商務(wù)會所 (會議中心） 多媒體會議 室外停車及廣場 大巴車位 /普通車位若干 (根據(jù)設(shè)計要求設(shè)置 ) 車位 320個停車位，地上 200個，地下 120個 電梯 5部客梯， 1部貨梯 空調(diào) 進口分戶集中空調(diào)（四管式），可控溫度，分戶自動調(diào)節(jié) 物業(yè)管理 知名物管公司 智能化管理 智能化一般，自動化每 10平米兩個信息點 室內(nèi)公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所） 相當(dāng)于四星酒店裝修 外墻裝修 石材 +中空雙層玻璃等 本案發(fā)展建議的具體配置：寫字樓底商業(yè)態(tài)劃分：商戶業(yè)態(tài) 預(yù)計面積 數(shù)量 小計銀行（民生銀行 /東亞銀行） 250㎡ 2家 500㎡小型超市（含煙酒店 /自營） 200㎡ 1家 200㎡數(shù)碼快印店 /專業(yè)出圖 /打印 100㎡ 1家 100㎡室內(nèi)健身會所（含室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球）2500㎡ 1家 2500㎡商務(wù)茶秀（良木緣咖啡 /名典咖啡） 600㎡ 1家 600㎡火鍋店（辣歡天） 600㎡ 1家 600㎡韓國料理 500㎡ 1家 500㎡高檔中餐 1000㎡ 1家 1000㎡項目整體規(guī)劃指標(biāo)序號 主要技術(shù)指標(biāo) 計量單位 合計（一） 用地面積 ㎡ 18009（三） 容積率 　 （四） 地上建筑面積 ㎡ 460001 寫字樓 ㎡ 400002 商業(yè) ㎡ 6000（五） 地下室面積 ㎡ 6000注： 120個車位及其它設(shè)施考慮 320個，除地下車位外，其余車位設(shè)在地面停車場?按甲 B寫字樓標(biāo)準(zhǔn)?設(shè)施：中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；安全報警；無綜合布線 ?外墻：斷橋鋁合窗?商場帶通風(fēng)、消噴系統(tǒng)Part5 ｜項目經(jīng)濟測算?2023年做前期準(zhǔn)備?2023年開始建設(shè)，預(yù)計兩年（ 2023年下半年完成工程建設(shè)）?2023年正式運營　 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 2027籌建期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　建設(shè)期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　經(jīng)營期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　項目工程進度建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號 主要技 術(shù) 指 標(biāo) 單 位 合 計1 用地面 積 畝 272 地上建筑面 積 ㎡ 46,000 寫字樓面 積 ㎡ 40000 商 業(yè) ㎡ 60003 地下建筑面 積 ㎡ 60004 容積率 5 綠化率 30％建設(shè)投資估算依據(jù)? 國家計委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）關(guān)于發(fā)布 《 工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定 》 的通知（計價格 [2023]10號）；? 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā) 《 招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法 》 的通知（計價格 〔 2023〕 1980號）； ? 國家計委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部） 《 建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù) 》 （第三版， 2023年）；? 國家發(fā)改委制定的 《 建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定 》 （計價格[1999]1283號）；? 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）；? 陜西省建設(shè)廳發(fā)行的 《 陜西省建設(shè)工程其他費用定額 》 ；? 有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標(biāo)。? 項目的初步建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。項目總投資估算表序號 項 目 金 額 （萬元）1 土地 費 用 24302 前期工程 費 14353 建安造價 130604 基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費 6605 工程 監(jiān) 理 費 1316 項 目管理 費 2937 不可 預(yù)見費 4488 項 目 總 投 資 17796注：未計算建設(shè)期貸款利息出租收入估算前提216。寫字樓租金按照第一年 45元 /平方米 /月計算，之后每三年增長 8%；216。寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率；216。商業(yè)出租第一年租金為 60元 /平方米 /月計算，之后每三年增長 8%；216。計算期為 18年出租收人估算表寫字樓部分年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023租金（元 /月） 45 45 45 49 49 49 52