【房地產(chǎn)】中原：架空層專題研究-文庫吧資料
2025-02-13 16:26本頁面
【正文】 條件： 以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等 公共開敞空間使用。但是存在一定的風險： A. 業(yè)主的法律意識不斷加強，對其自身權(quán)益進行維護； B. 業(yè)主委員會對其物業(yè)公司進行財物審核； C. 物業(yè)管理公司發(fā)生更換，為其他與開發(fā)商無關(guān)聯(lián)的公司，由于無產(chǎn)權(quán)保證，開發(fā)商將 永遠失去架空層的收益。 B. 對出戶抄表的問題應(yīng)該盡量在架空層考慮： ，對停車位要求較高的樓盤應(yīng)對架空層作停車位考慮： 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 23 D. 對于架空層用于停車位或商業(yè)、物業(yè)功能使用時應(yīng)保證樓上業(yè)主的安全和不受干擾，如通 過隔音等手段； Ｅ．于地形起伏的坡地建筑，架空層的運用可以配合地形營造獨立綠化和停車位，以解決一樓 采光不足和坡地景觀的矛盾； C. 架空層用于大堂對于高檔住宅樓盤和商住樓盤有很好的品質(zhì)提升和彌補配套的作用： 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 24 營銷方面 在房地產(chǎn)具體營銷過程中，建議在銷售價格制定的過程中其實可以對架空層的造價進行分 攤，而不要對面積進行分攤；而對面積低于 米的架空層車位實行使用權(quán)出讓，最好以贈送 的方式處理，以提高特定區(qū)域的房屋售價；對高于 米的架空層車位報請規(guī)劃進行改造審批 進行產(chǎn)權(quán)車位銷售或作為商業(yè)出售。 此外，有些地方的房子規(guī)劃局審批是要控制高度的，建造架空層也就意味著房子要少造一層。 提升樓盤品質(zhì) 引進架空層景觀，開發(fā)商無疑要付出一定代價。每幢樓下面有一個架空層，種上一些植物，小區(qū)變得更加 通透，綠化面積更大，業(yè)主們多了溝通交流的場所。 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 21 以前開發(fā)商建造架空層，很多時候只是用來作為停車庫或者儲藏間；而現(xiàn)在，越來越多 的架空層正設(shè)計為業(yè)主的公共空間，大人們可以在里面喝茶聊天，小孩子們則可以追逐嬉戲， 閑時還可以在里面做做運動，極大地提升了樓盤品質(zhì)。 這部分要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個必要條件： 一是這部分面積是經(jīng)過規(guī)劃批準的，需要計算容積率和建筑面積的； 二是這部分面積是為上戶住宅所服務(wù)的一個區(qū)域。 地上架空層又可以分為幾種情況： A. 層高小于 米，因為目前的規(guī)劃中本身不計算建筑面積，無所謂公攤； B. 層高大于 米小于 3 米，之前的規(guī)劃中一般不計入層次和容積率，不算公攤； C. 層高在 3 米以上，四周通透，沒有圍護，不計算建筑面積。 B 圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。 B 圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。但實際情況下，要求 A、 B 兩樓間距為 15 米，此 時可以在 B 樓一層做架空層 3 米，這樣根據(jù)規(guī)劃要求（在大寒日， B 樓的一層的某一房間應(yīng)該 保證 2 小時的滿窗日照） A 樓即可和 B 樓相距 15 米，如圖 32 所示。 對于開發(fā)商來說建造架空層只是增加了一些建造成本，不會占用容積率的指標。 架空層應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共 休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。正因為這樣，一些原本建造有架空層的樓盤甚至重新改為商鋪出售，很 多開發(fā)商對建造架空層心存疑慮。 架空層能夠增加整個小區(qū)特別
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