xxxx年房地產(chǎn)形勢專題研究-文庫吧資料
2025-02-09 17:08本頁面
【正文】 求。 ? 本 階段，我國經(jīng)濟發(fā)展到一個新的水平，社會保障體系的逐步完善，人均福利水平不斷提升，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗； ? 目前年齡在 40～ 50歲的一批中年人在這一階段也 逐步 步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平 ； ? 本階段 ，獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，養(yǎng)老住區(qū)的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，養(yǎng)老住區(qū)的增長將會保持在一個較高水準，約在 10%左右。 ? 養(yǎng)老住區(qū)的其它增值服務(wù)空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)具有政策性支持、收益穩(wěn)定、抗風險性強、可持續(xù)性發(fā)展等優(yōu)勢。 ? 從產(chǎn)品屬性看，老年住區(qū)屬于內(nèi)需型消費產(chǎn)品。 ? 從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復合業(yè)態(tài)； ? 從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有型并舉 ? 大型企業(yè)整合能力提升，中小企業(yè)困難加大，企業(yè)集中度提高； ? 企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴張型發(fā)展轉(zhuǎn)向整合集成式發(fā)展 2023/2/24 14 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展 途徑 2023/2/24 15 老年產(chǎn)業(yè) 屬性和價值內(nèi)涵如下 ： ? 地產(chǎn)屬性 住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療保健等 特種商業(yè)地產(chǎn)； ? 金融屬性 證券、保險、儲蓄型產(chǎn)品等； ? 服務(wù)屬性 服務(wù)于核心需求、增值需求、 價值提升需求等； ? 人文屬性 原居住地的社會文化因素 及 聯(lián)合國人居養(yǎng)老五大原則 。東西部地區(qū)的均衡發(fā)展將形成新的經(jīng)濟板塊。 2023/2/24 12 行業(yè)重新定位 ? 商品住宅單一模式還能走多遠？ – 城鎮(zhèn)居民住房自有率達 86%，保障房 1000萬套（約占當年銷售量的 50%），商品房空置率不容忽視，人口結(jié)構(gòu)未來變化后的住房趨勢等，提前考慮商品住宅類開發(fā)商的轉(zhuǎn)型。 2023/2/24 11 行業(yè)重新定位 ? 國民經(jīng)濟三駕馬車作用調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動，投資拉動力逐步下降。 9 2023/2/24 10 行業(yè)重新定位 ?靠投資拉動 GDP階段，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè) 19982023年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻 0%5%10%15%20%25%1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202300. 511. 52貢獻率 ( 左軸 ) 拉動百分點 ( 右軸 )? 19982023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率平均為 %，拉動經(jīng)濟增長平均為 1個百分點。 ? 房產(chǎn)稅并非能直接降低房價，但是對房價預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。 ? 土地出讓制度不改變，調(diào)控局限于表層操作，難免又一次輪回反復。 ? 開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需要經(jīng)歷 2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進入市場交易進而參與經(jīng)濟社會發(fā)展。 地價領(lǐng)跑房價，越跑越快 調(diào)控進入深水區(qū) — 土地制度 調(diào)控進入深水區(qū) — 土地制度 房地產(chǎn)鐵三角形成 —— 地根吸住了銀根2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 2023年全國土地出讓總價款達 以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。 ? 部分一線城市交易量持續(xù)下降， 3線城市量價上升 ? 開發(fā)商放慢開發(fā)進度，供需雙方繼續(xù)觀望 ? 調(diào)控重點城市房價出現(xiàn)松動 —— 6月北京新房、 二手房 成交量 較 5月下旬分別下跌 12%、 21% 促銷、降價樓盤增多，以價保量態(tài)勢呈現(xiàn)。 ? 開發(fā)商謹慎拿地使土地市場陷入低迷 ? 地方政府財政 收入 減少 ? 保障房計劃的實施受阻 ? 住房需求 矛盾 進一步加劇。 5月土地市場延續(xù) 4月較弱水平。 ? 房企資金鏈全面趨緊房企融資成本急速上升
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