【正文】 數(shù)量的小組團(tuán) ， 根據(jù)蓄水進(jìn)度分波次上市 ， 以便有效擠壓消費(fèi)需求 ， 形成供不應(yīng)求的熱銷局面 。 ? 是項(xiàng)目的總體目標(biāo) ， 也是最終評判營銷推廣成效的標(biāo)準(zhǔn) 。 營銷策劃 營銷目標(biāo)思考 綜合效益最大化 銷售收益最大化 品牌價(jià)值最大化 總體利潤最大化 ? 通過板塊和項(xiàng)目雙重炒作及產(chǎn)品創(chuàng)新 ， 迅速打響項(xiàng)目市場知名度 ， 成為南京高端物業(yè)市場的一塊響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信?， 順利完成前期銷售 ， 實(shí)現(xiàn)良性現(xiàn)金流 。 山不來就我 ， 我來就山 山不來就我，我便去就山 。時(shí)光如白駒過隙，從 皇漢武，從大明王朝到民國變遷，從皇家寢陵到高球馬場、滌蕩浮華、奔騰不息，唯有歷經(jīng)歲月滄桑，方可積淀厚重的精神底蘊(yùn)和物質(zhì)基礎(chǔ)。身住其間，雖是主人，亦是游人，只為風(fēng)光無限；形同隱士，神似帝王，皆因風(fēng)水相生。這里龍?bào)创鋷n，一脈千年?！? 是儒、道、佛、墨等各家哲思的核心基石，貫穿于中國意識形態(tài)各個(gè)層面，也襯和目標(biāo)消費(fèi)者的意識形態(tài)和價(jià)值取向。乾 可以說“和”代表著中國文化人文精神的精髓和中國文化的生命智慧。 ——《普羅旺斯的一年》（又名《山居歲月》） [英 ]彼得 營銷策劃 源 與山相伴的 無疑將是長長的一段歲月 你的閑雅，我的悠然 …… …… 營銷策劃 案名思考 營銷策劃 案 名 山和歲月 Time in the Mountain 我們緩緩享用了美酒佳肴 ， 談?wù)撝^去一年中流水一般逝去的日子 。 ?山是中國文化的重要構(gòu)成 從陶淵明的“采菊東籬下 ,悠然見南山”到王維《山居秋暝》對山中美景一詠三嘆 ,唯美之至 ?！? —— 孔子答子貢問 ?山是中國神秘文化的淵源 女媧補(bǔ)天造人是因?yàn)楣补な项^觸不周山；大禹治水也是從導(dǎo)山 開始；一 部《山海經(jīng)》就是關(guān)于山與海的記錄 ,提到的山不計(jì)其數(shù)?！对娫弧罚骸綆r巖，魯侯是瞻。 建議邀請一個(gè)別墅物業(yè)管理專家 ,從前期介入 ,全面打理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù) ,從細(xì)微處讓客戶感受尊貴的待遇 ,也是超越天泓的一張易打的牌。 2）社區(qū)會所 會所建議結(jié)合西南角配套建筑一并規(guī)劃，建筑風(fēng)格應(yīng)與小區(qū)風(fēng)格協(xié)調(diào)，檔次與項(xiàng)目定位相統(tǒng)一，建議以高端主題會所為小區(qū)服務(wù)，會所主要提供以下服務(wù)內(nèi)容： 迷你酒吧音樂廳 茶餐廳 圖書吧 健身中心 （ 游泳 、 桑拿 、 乒乓球 、 桌球 、 器械健身館 ） 商業(yè)、會所建議 產(chǎn)品建議 3）小區(qū)其他配套 : 電梯的配置主要體現(xiàn)住宅的高尚品質(zhì) ， 應(yīng)保證電梯的低噪音 、 低能耗 ， 安全 、運(yùn)行平穩(wěn) ， 同時(shí)還應(yīng)結(jié)構(gòu)緊湊 ， 節(jié)約分?jǐn)偯娣e 。未來該區(qū)域?qū)⑿纬晒?jié)點(diǎn)效應(yīng)，方便今后的轉(zhuǎn)型經(jīng)營。 多陽臺，轉(zhuǎn)角陽臺，邊陽臺，豐富的陽臺設(shè)計(jì)使居住者盡享外部景觀環(huán)境。 ? 建議采用 空中躍層 戶型，客廳 挑高設(shè)計(jì) ，采用大面積玻璃幕墻的設(shè)計(jì)，增加視野的開闊度。 陽臺還可采用錯(cuò)位 設(shè)計(jì) ， 使之有露臺的舒適感 。 ? 建議每戶設(shè) 入戶花園 ， 解決小高層住宅利用地面綠化率低 ， 改善居住環(huán)境 。 產(chǎn)品建議 花園洋房特色空間 產(chǎn)品建議 九層小高層 從小高層建筑本身來說 ， 是一種普通的物業(yè)形式 ， 如何提升其品質(zhì)感 ， 使之能符合小區(qū)的整體定位 ， 我們認(rèn)為在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)注重以下原則 。 產(chǎn)品建議 五層花園洋房 三層房型設(shè)計(jì)和公寓三房設(shè)計(jì)類似，沒有太多的退臺空間，可以采用控制總面積的方式，把 總價(jià)限制 在一定范圍之內(nèi)并且位于三層的房型在中低層住宅中具有得天獨(dú)厚的居住的 舒適感 。 產(chǎn)品建議 四層花園洋房 上戶采用屋頂露臺的形式突出疊加別墅產(chǎn)品特色，一層贈送的室內(nèi)車庫，也突出和公寓類、花園洋房類物業(yè)的不同。 疊加別墅房型上戶則可以通過突出露臺面積和閣樓面積的贈送突出附加值空間 。 特色三：地下室 ? 地下室或半地下室可以通過特殊的采光手法獲得一個(gè)超出常規(guī)地下室內(nèi)部空間 ， 改變地下室只能用做輔助用房的局限 ， 變成接近主要功能用房的空間； ? 聯(lián)排別墅由于受到用地限制 ， 每戶的室外空間非常有限 ， 有時(shí)候室外空間還要用做停車 、 家政等用途 ， 下沉式庭院對于聯(lián)排別墅來說過于奢侈 ， 不能大范圍應(yīng)用； ? 聯(lián)排別墅的地下室可以運(yùn)用豎向天窗采光，經(jīng)過豎向采光處理之后的地下空間作為書房、影音等主要功能用房 一層 地下室 地下室采光天窗 產(chǎn)品建議 聯(lián)排特色空間 特色四：親水性 ? 別墅區(qū)景觀要求等級較高 ， 通過淺水系將其與其他物業(yè)自然區(qū)隔 ， 突出該區(qū)域清靜 、 安寧的居住氛圍； ? 景觀處理要細(xì)膩 ， 景觀設(shè)施與小品的設(shè)置要注重品位與文化氛圍的提升； ? 湖岸線注重公共與私有的設(shè)置，駁岸多用自然景石堆積，設(shè)供品茶、垂釣之用的觀景平臺。 ? 端頭戶型套型示意： 產(chǎn)品建議 聯(lián)排特色空間 特色一：中庭 ? 以中庭空間或內(nèi)院形式出現(xiàn)的內(nèi)向型室外空間 ， 四面圍合的布局形式 ，使內(nèi)向型室外空間獲得最大限度的私密性； ? 中庭空間與其說是室外空間不如說是室內(nèi)空間 ， 中庭空間的存在不僅僅改善室內(nèi)空間質(zhì)量 ， 往往成為室內(nèi)空間的核心而存在 ， 通過非常簡單的手法而得到驚人的室內(nèi)效果 ， 形成具有溝通語言的空間形式 。 產(chǎn)品建議 聯(lián)排中間戶 ? 起居室面寬大 ， 采光充足 ， 層高適宜； ? 餐廳和起居廳 錯(cuò)層 設(shè)計(jì) ， 產(chǎn)生空間變化； ? 北向入戶設(shè)置車庫 ， 南向做私家花園； ? 二層 、 三層都有退臺 ， 層層退臺 的設(shè)計(jì) ，使豎向空間富于變化 ， 和一層的花園相呼應(yīng)， 保證每層都有一定的室外空間 。 高檔花園洋房均為帶入戶花園的寬景房。 “ 西部青山半入城，山水回望郁蔥蔥 ” ?? 景觀建議 中心水景景觀 產(chǎn)品建議 沿路生態(tài)景觀綠化帶 景觀建議 產(chǎn)品建議 景觀建議 護(hù)坡文化藝術(shù)長廊 產(chǎn)品建議 景觀建議 生態(tài)水韻藝術(shù)長廊 產(chǎn)品建議 景觀建議 居民休閑廣場景觀 產(chǎn)品建議 宅間組團(tuán)院落景觀 景觀建議 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品定位建議 各物業(yè)戶型配比： 產(chǎn)品建議 物業(yè)類型 面積 戶型 比例 合計(jì)聯(lián)排別墅 240 ～ 250 ㎡ 五房三廳三衛(wèi) 100% 100%170 ～ 180 ㎡ 三房二廳二衛(wèi) + 功能房 35%180 ～ 200 ㎡ 四房二廳二衛(wèi) 55%200 ～ 210 ㎡ 四房二廳二衛(wèi) + 功能房 10%135 ～ 150 ㎡ 三房二廳二衛(wèi) + 功能房 40%150 ～ 160 ㎡ 四房二廳二衛(wèi) 60%90 ～ 100 ㎡ 二房二廳二衛(wèi) 30%110 ～ 120 ㎡ 三房二廳二衛(wèi) 70%高檔花園洋房 100%普通花園洋房 100%疊加別墅 100%疊加別墅分為 3+ 4+1的戶型形式， 3+1為舒適三房加一間多功能房， 4房戶型為寬景戶型，廳、房尺寸較大， 4+1戶型為在寬景 4房的基礎(chǔ)上再增加一間多功能房。 產(chǎn)品物業(yè)組合 : 規(guī)劃思考 方案一優(yōu)化建議 聯(lián)排別墅 +疊加別墅 +花園洋房 物業(yè)類型 建筑面積 （ ㎡） 建筑面積比例 （ % ） 容積率 利潤率聯(lián)排別墅（ 3F ） 5250 5%疊加別墅（ 4F ） 33184 30%高檔洋房（ 5F ） 20740 19%普通洋房（ 9F ） 48312 44%配套設(shè)施等公建 3200 2%合計(jì) 110686 100%1 . 0 6 169%規(guī)劃思考 方案一優(yōu)化建議 規(guī)劃思考 幾個(gè)重點(diǎn)問題 整體建筑（尤其地塊北部）偏西２０－３０度排列或單元錯(cuò)位排列； 1 如何更充分地利用狹長的西側(cè)山景，將山景納入窗景 ? ?建筑單元由西向東逐漸增高，西向預(yù)留觀景大平臺或景觀陽臺； 2 西側(cè)建筑山墻設(shè)計(jì)落地大玻璃 ，以利觀景； 3 ?????? 規(guī)劃思考 幾個(gè)重點(diǎn)問題 ? 窄而狹長、落差較大的地塊水景營造問題： 窄長處以“高山流水”的長流細(xì)水做處理，注意水形態(tài)的曲、細(xì)和淺； 1 節(jié)點(diǎn)安排注重序列上的逐漸放大，并與地形本身的密切結(jié)合； 2 落差較大的地方注意水景和小品的和諧； 3 ?????? 產(chǎn)品建議 總體思路 產(chǎn)品建議 道路水景思考 產(chǎn)品建議 水景示意 三處主要的水景節(jié)點(diǎn) ◎ 北面源頭節(jié)點(diǎn) ◎ 中心區(qū)域的水景觀 ◎ 南面利用臺地落差形成中心水景 ? 產(chǎn)品建議 風(fēng)格建議 呼應(yīng) 紫金山的歷史人文 順應(yīng)高端人群的 中式審美回歸情結(jié) 有別于 環(huán)陵路目前建筑的 既有風(fēng)格 ? ? ? 建議以“現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格”為小區(qū)的主體建筑風(fēng)格 產(chǎn)品建議 景觀建議 景觀規(guī)劃定位 呼應(yīng)項(xiàng)目周邊環(huán)境和總體氛圍，結(jié)合建筑的中式風(fēng)格，景觀規(guī)劃建議亦以新中式景觀為主題，以意境營造為主旨，充分吸收中國傳統(tǒng)景觀精髓，結(jié)合現(xiàn)代居住理念加以創(chuàng)新。 3 規(guī)劃思考 可能的方案 在此基礎(chǔ)上我們勾勒了四套可能的方案： 公寓別墅型 公寓別墅型 混合別墅型 混合別墅型 ?公寓別墅型社區(qū)