【正文】 樣本客戶分析p 客戶選擇房源的比例? 二次來(lái)訪客戶的房型需求集中在 89平米 B戶型上，占比有 ％， 131平米 C戶型需求占比 ％， 81平米 A戶型需求占比 ％， 139平米 D戶型需求占比 ％。樓的價(jià)格預(yù)期更低。p 意向價(jià)格區(qū)間? 樣本客戶可接受的價(jià)格主要集中在 9000－9500元之間，占 48％， 9000元以下和9500－ 10000元之間的分別占 25％和 26％。? 以下客戶分析將以意向度較高的二次來(lái)訪客戶做為樣本。回訪客戶分析p 來(lái)人二次回訪? 在售樓處接待的 575組客戶，二次（或以上）來(lái)訪客戶 76組，回訪率 ％，相對(duì)較低。匯報(bào)內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1一期推售策略 3項(xiàng)目客戶分析2開盤前銷售策略 4客戶數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)p 售樓處來(lái)人接待數(shù)據(jù)? 自售樓處開張至 10月 25日，累進(jìn)接待客戶 575組。而明年上半年有天陽(yáng)觀筑、聯(lián)合格里等新項(xiàng)目上市，以及上東城、元都新景的后續(xù)房源，半年內(nèi)市場(chǎng)將新增 1900套房源；p 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重新增房源的產(chǎn)品差異不大，同質(zhì)化嚴(yán)重，主力戶型基本上都是 80平米緊湊兩房、 90平米緊湊三房、 120130平米舒適三房為主。市場(chǎng)價(jià)格均已有調(diào)整，但近期成交量仍難以支撐現(xiàn)價(jià)，價(jià)格有進(jìn)一步下降的可能性。市場(chǎng)價(jià)格已低于預(yù)期，但后續(xù)供應(yīng)量集中，價(jià)格有進(jìn)一步下降的可能性。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析一期： 7086元 /平米 ， 4個(gè)月去化 100%，市場(chǎng)接受二期： 8271元 /平米 ， 4個(gè)月去化 %， 市場(chǎng)不接受元都新景兩次開盤去化分析元都新景兩次開盤去化分析項(xiàng)目周邊板塊走勢(shì)丁橋板塊：成本價(jià)開盤樺楓居該板塊樓面價(jià)在 3800~4200元 /平方，對(duì)外報(bào)價(jià) 7300元 /平米，訂房可 95折，實(shí)際成交價(jià) 7000元 /平米，接近成本價(jià)；上東城 10月 20日推出 453套，預(yù)定100套左右，暫無(wú)成交。? 2023年 10月 ~2023年 6月，主城區(qū)將有 58個(gè)樓盤有新增供應(yīng)量，其中新盤約 20個(gè)，由此可估算未來(lái)半年內(nèi)供應(yīng)量在 180~240萬(wàn) ㎡，㎡， 新增套數(shù)在 2萬(wàn)套 左右，也就是說(shuō)到明年 6月份需要去化套數(shù)將達(dá)到 ；樓盤名稱 位置 開發(fā)商 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì)均價(jià)(元 / 平方 ) 開盤套數(shù) 戶型面積 (平方 )柏悅軒 濱江 麗晶置業(yè) 10月下旬 7500~9950 100多 70、 135金色藍(lán)庭 西湖 濱江房產(chǎn) 10月下旬 15000 300多 90~180西溪風(fēng)情 西湖 大華房產(chǎn) 10月下旬 28000 未定 280~400江南文苑 濱江 兆祥房產(chǎn) 9000 306 90、 1 1新西湖小鎮(zhèn) 余杭 華門房產(chǎn) 10月下旬 5500 128 90以下p 近期上市樓盤一覽表近期杭城樓 “勢(shì) ”p 近期上市樓盤一覽表樓盤名稱 位置 開發(fā)商 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì)均價(jià)(元 / 平方 ) 開盤套數(shù) 戶型面積 (平方 )聯(lián)合麥田 江干 聯(lián)合房產(chǎn) 10月底 未定 未定 40~70伊薩卡 下沙 理想置業(yè) 10月底 6500 100多 90方西溪里 西湖 坤和房產(chǎn) 10月下旬 未定 未定 13 180上東城 江干 廣宇房產(chǎn) 10月下旬 7000 未定 44~130金溪園 西湖 中海地產(chǎn) 10月下旬 未定 未定 主力 90方翡翠城 余杭 綠城房產(chǎn) 10月下旬 未定 未定 180~200風(fēng)景蝶院 濱江 華榮房產(chǎn) 10月下旬 未定 未定 85~140西城時(shí)代 拱墅 恒策房產(chǎn) 10月下旬 未定 未定 50~70視界之窗 濱江 川海置業(yè) 10月底 未定 400多 40~60觀讕時(shí)代 下沙 北京金隅 10月底 未定 200多 80、 1 180連園 濱江 云廈集團(tuán) 10月底 8000 未定 89~138東方一品 蕭山 錦潤(rùn)房產(chǎn) 10月底 未定 100多 160~450金色藍(lán)庭 西湖 濱江房產(chǎn) 10月底 15000 未定 90~180和家園 西湖 坤和房產(chǎn) 10月底 未定 100多 140市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊板塊走勢(shì)華豐板塊樺楓居元都新景報(bào)價(jià) 8000元 /㎡，明折97折，部分房源價(jià)格起價(jià)在 7000元/㎡；本板塊樺楓居、億城雅苑將陸續(xù)上市，鄰近板塊聯(lián)合格里、天陽(yáng)關(guān)筑等樓盤也即將上市，總供應(yīng)量超過(guò) 100萬(wàn)方，其銷售壓力將劇增； 9月、 10月成交量?jī)H為 6套和 2套，成交疲軟，回款壓力大；丁橋板塊的上東城已分流其部分客群；元都新景：8000元 /㎡，銷售緩慢市場(chǎng)價(jià)格均已有調(diào)整，但近期成交量仍難以支撐現(xiàn)價(jià)，價(jià)格有進(jìn)一步下降的可能市場(chǎng)價(jià)格均已有調(diào)整，但近期成交量仍難以支撐現(xiàn)價(jià)，價(jià)格有進(jìn)一步下降的可能性。目前周邊的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金都城市芯宇毛坯報(bào)價(jià) 24000元 /平米，梧桐公寓毛坯 20230元 /平米，今日嘉園毛坯 20230元 /平米。加明顯，政策出臺(tái)反而加劇了觀望氣氛。讓金裝生活醇香杭州！嘉里嘉里 樺楓居一期銷售策略匯報(bào)樺楓居一期銷售策略匯報(bào)匯報(bào)內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1一期銷售策略 3項(xiàng)目客戶分析2開盤前銷售策略 4市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)p 標(biāo)志性事件 1： 10月月 13日晚杭州推出日晚杭州推出 24條救市新政策！條救市新政策！? 入戶政策調(diào)整： 范圍擴(kuò)大至主城區(qū)，即購(gòu)買住房滿 80萬(wàn)（上城區(qū) 100萬(wàn)）即入戶：? 放寬住房公積金： 最高額度由 50萬(wàn)元上調(diào)到 60萬(wàn)元，首付比例降至 20%；? 契稅、印花稅、交易稅等： 地方部分全額減免? 放寬地價(jià)款支付期限及比例政府全力救市政府全力救市p 標(biāo)志性事件 2： 10月月 19日國(guó)務(wù)院要求降低住房交易稅費(fèi)日國(guó)務(wù)院要求降低住房交易稅費(fèi) 支持居民購(gòu)房支持居民購(gòu)房p 標(biāo)志性事件 3： 10月月 22日晚財(cái)政部發(fā)出契稅下調(diào)至日晚財(cái)政部發(fā)出契稅下調(diào)至 1%，降低自住普通，降低自住普通商品房的房貸成本商品房的房貸成本? 降低首付比例： 首付款比例下調(diào)為 20%：? 下調(diào)貸款利率： 貸款利率下調(diào)為基準(zhǔn)利率的 ，即可低至 %；? 契稅下調(diào)至 1%、免征印花稅，地方政府可自行制定稅費(fèi)減免政策十月樓市 “主旋律 ”十月樓市 “主旋律 ”10月月 1日日 10月月 23日成交住宅日成交住宅 1071套，環(huán)比套，環(huán)比 9月基本持平，同比下降月基本持平，同比下降%；；黃金周后短暫回升，隨后大幅度下滑，特別是新政出臺(tái)后，下滑趨勢(shì)更黃金周后短暫回升，隨后大幅度下滑，特別是新政出臺(tái)后，下滑趨勢(shì)更加明顯，政策出臺(tái)反而加劇了觀望氣氛。p 政策推出加劇觀望氣氛單位：套p 標(biāo)志性事件 —— 濱江金色藍(lán)庭低價(jià)入市濱江金色藍(lán)庭低價(jià)入市? 低價(jià)入市： 濱江金色藍(lán)庭定于 10月底 11月初開盤，從內(nèi)部途徑了解到，該盤開盤均價(jià)約在15000元 /平米。金色藍(lán)庭之前的報(bào)價(jià)也在 18000元 /平米，跌幅 22%；? 開始城西高端居住區(qū)降價(jià)的先例： 一直以來(lái)，市中心區(qū)域由于房源的稀缺性，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，而這次金色藍(lán)庭的低價(jià)入市，將迫使周邊樓盤打折銷售，市中心的價(jià)格堅(jiān)冰出現(xiàn)松動(dòng)；? 整個(gè)市區(qū)樓盤都將受其影響： 從更深層次的角度來(lái)看，濱江的這次低價(jià)行為將成為又一次標(biāo)志性事件，將進(jìn)一步加深客戶的觀望，其價(jià)格的影響將不僅僅局限在城西的文教申花等板塊，也將影響到橋西、拱北等板塊，間接也會(huì)影響到華豐等板塊?項(xiàng)目名稱：濱江 金色藍(lán)庭?區(qū)域位置：西湖區(qū)文教板塊?發(fā) 展 商：濱江房產(chǎn)?產(chǎn) 品：高層?優(yōu) 勢(shì) : 文教板塊文化底蘊(yùn) /成熟的生活商業(yè)配套 /開發(fā)商品牌降價(jià)風(fēng)潮向城西高端居住區(qū)蔓延降價(jià)風(fēng)潮向城西高端居住區(qū)蔓延十月樓市 “主旋律 ”未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)分析存量巨大，供應(yīng)密集，供大于求局面已持續(xù)存量巨大，供應(yīng)密集，供大于求局面已持續(xù) j加劇加劇 截至目前，杭州存量商品房 萬(wàn)萬(wàn) 套，其中住宅是 套（截至