【正文】 咨詢公司、律師事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)公司、 IT咨詢公司、貨物配送公司等。 。 IT公司。 適宜高科技企業(yè)集聚和發(fā)展的科技園區(qū)生態(tài)圖 有效、高速的信息聯(lián)系 如寬帶、無(wú)線接入等 人 才 大學(xué)和研究機(jī)構(gòu) 有影響力的公司：如 聯(lián)想、中國(guó)電訊、朗訊、 I BM 等 市政、交通、生活等配套 咨詢服務(wù) :如財(cái)務(wù)、法律、管理等 政策支持與優(yōu)惠 投 資 創(chuàng)業(yè)企業(yè)文化 客戶描述 1：有影響力的 IT和通訊類企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)投資公司。 ? 國(guó)際化 ：引入國(guó)際跨國(guó)公司入駐并且其軟硬件設(shè)施達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)。 ： 是對(duì) IT和通信企業(yè)最具吸引力的資訊科技園，是開(kāi)放型、國(guó)際化的科技生態(tài)園區(qū) ? 有吸引力 ：集聚了幾家國(guó)內(nèi)外知名品牌的 IT和通訊企業(yè)。 —— 有以“管理三要素”為核心理念的管理團(tuán)隊(duì)和極強(qiáng)事業(yè)心的員工隊(duì)伍。 C：自身?xiàng)l件 —— 多年為 IT行業(yè)服務(wù)積累的經(jīng)驗(yàn) —— 聯(lián)想集團(tuán) IT 領(lǐng)域領(lǐng)頭羊所具備的客戶吸引力和資源優(yōu)勢(shì)。 —— 未來(lái)（ 5年或以后）中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，但細(xì)分市場(chǎng)有很大機(jī)遇。 —— 高科技公司有集聚效應(yīng)，不同類型的公司對(duì)物業(yè)有不同的需求。 ——— 鼓勵(lì)和支持建設(shè)適宜高科技企業(yè)發(fā)展的科技園區(qū) ,尤其是為信息產(chǎn)業(yè)服務(wù)的園區(qū)。 中科院期望 ● 聯(lián)想總部、開(kāi)發(fā)研究基地、計(jì)算所、商業(yè)化運(yùn)作。 我們將 在戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中不斷調(diào)整并在下一個(gè)財(cái)年 給出總體的評(píng)價(jià)和調(diào)整方案 總 部 小 區(qū) 開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃 一、小區(qū)定位 二、小區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 三、小區(qū)開(kāi)發(fā)策略 一、小區(qū)定位 一：小區(qū)定位 自身?xiàng)l件 政策因素 市場(chǎng)因素 政府鼓勵(lì)干什么 ? 市場(chǎng)需要什么 ？ 我有什么優(yōu)勢(shì) ？ 定位 1:定位因素 —— 項(xiàng)目定位三要素 政府期望 ● 實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略 ● “知識(shí)創(chuàng)新工程”計(jì)劃 ● 中關(guān)村建設(shè)科技園區(qū) 規(guī)劃條件 ● 中關(guān)村科技園區(qū)定位 （ 1）中國(guó)最重要的科技創(chuàng)新中心； （ 2）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 采?。盒∫?guī)模介入 ， 大規(guī)模開(kāi)發(fā) ， 整體規(guī)劃 ， 小步 快跑的策略 。 實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)的路線與步驟 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 步驟： 園區(qū)發(fā)展步驟 —— 2023— 2023財(cái)年 ， 二期完成 ， 進(jìn)行總結(jié) 、 提煉 ， 形成市場(chǎng)把握能力； —— 2023— 2023財(cái)年 ， 三期完成 ， 形成規(guī)模 經(jīng)營(yíng)能力 。 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命 ?中期目標(biāo) ?實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標(biāo)及保障措施 ?評(píng)價(jià)與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 2023年成為國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè) 將總部小區(qū)建成在中國(guó)最具影響力的科技物業(yè)典范 在北京和深圳建成兩個(gè) EHOME典范 2023年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 4億元 ， 人均利潤(rùn) 200萬(wàn)元以上 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司長(zhǎng)期目標(biāo)：愿景與使命 ?中期目標(biāo) ?實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標(biāo)及保障措施 ?評(píng)價(jià)與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)路線 管理路線 人力資源路線 戰(zhàn)略步驟 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)的路線與步驟 立足北京 、 深圳兩大市場(chǎng) 以科技物業(yè)為產(chǎn)品定位 ， 實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 以寫(xiě)字樓和住宅為產(chǎn)品組合 ， 實(shí)行租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)策略 加大在方案研究環(huán)節(jié)的投入 ， 特別注重信息化模式的研 究 ， 創(chuàng)立科技物業(yè)品牌 研究集成規(guī)律 ， 做最優(yōu)秀的科技物業(yè)系統(tǒng)集成商 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 實(shí)現(xiàn)中期目標(biāo)的路線與步驟 通過(guò)對(duì)決策流程和業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化 ， 加快建 設(shè)速度 ， 以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和提高效益； 用三年左右的時(shí)間實(shí)現(xiàn)公司上市 ， 解決房地產(chǎn)公司 對(duì)資金的大規(guī)模需求 。 信心與策略 信心與策略： 愿景、目標(biāo)、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位、 競(jìng)爭(zhēng)策略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、 經(jīng)濟(jì)測(cè)算及資源條件。 土地供應(yīng)和政府 ： 由于土地的獨(dú)特性和政府地位，我方侃價(jià) 絕對(duì)能力極弱，但相對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者則較強(qiáng)。 E、政策導(dǎo)向與政府扶持： 科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向， 應(yīng)爭(zhēng)取獲得政府大力支持。 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)系統(tǒng)分析 C、 替代品： 在細(xì)分市場(chǎng)和清晰的產(chǎn)品定位后，不會(huì)有太 多的替代品。 B、小客戶與住戶： 有一定的選擇力，但無(wú)侃價(jià)能力。 供應(yīng)商的價(jià)值鍵分析 潛在進(jìn)入者 替代品 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供方 政府 政策導(dǎo)向與政府扶植 買方 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)系統(tǒng)分析（五力分析） 四、 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)系統(tǒng)分析（五力分析） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（ SWOT） 結(jié)論： 總體優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì) 機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)， 最大的劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的 把握，必須盡最大的力量去關(guān)注、 重視。 在間接增值鏈上下工夫，可撬動(dòng)直接成本大幅度降低，形成較高的附加價(jià)值。偏好排序在其下的為基本需求，必須滿足，在其上的為暫時(shí)冗余的價(jià)值。 二、 客戶系統(tǒng)分析 客戶需求的細(xì)分及偏好排列 客戶需求 實(shí)用需求 新需求 心理需求 信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶型、功能 環(huán)境、 檔次、投資、地位 客戶系統(tǒng)分析 關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A 客戶 B 結(jié)論： 寫(xiě)字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于講求功能、戶型與信息化的中檔 物業(yè)。 客戶系統(tǒng)分析 客戶物業(yè)消費(fèi)支出分析； 確定目標(biāo)客戶。住房體制改革； 正從群雄紛爭(zhēng)向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競(jìng)爭(zhēng)格局正 在變化，將產(chǎn)生巨型公司（類似香港）；土地政策也在變化； 一、 房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點(diǎn)分析 低水平、低素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)： 項(xiàng)目性公司，一般很松散，管理無(wú)章法； 大多實(shí)力較弱，資金極少，短期行為； 競(jìng)爭(zhēng)階段： 關(guān)系競(jìng)爭(zhēng) 包裝競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 營(yíng)銷 策略競(jìng)爭(zhēng) 品牌競(jìng)爭(zhēng) 全面競(jìng)爭(zhēng)； 結(jié)論： 立足于北京、深圳市場(chǎng)；著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，租售結(jié) 合，創(chuàng)立品牌。 樹(shù)立信心，形成戰(zhàn)略。 供應(yīng)商價(jià)值鍵分析： 找到最有效的運(yùn)作策略，確定核心 競(jìng)爭(zhēng)力的立足點(diǎn)及發(fā)展方向。 深圳開(kāi)發(fā)部 2023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 LSP戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的方法體系及 一些重要的分析結(jié)論 陳國(guó)棟 二零零一年一月八日 戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的方法體系 行業(yè)前景及特點(diǎn)分析： 決定進(jìn)入否 。 :統(tǒng)一規(guī)劃 ,分期建設(shè) 。 出租率 : 三 :小區(qū)開(kāi)發(fā)策略 ： 目標(biāo)客戶為 IT及通訊類企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。 出租率 :3: 公寓租金：分別按： 6 元 / 天 . M2。 折舊 :50 年 2: 寫(xiě)字樓租金：分別按： 8 元 / 天 . M2。 房產(chǎn)稅 :12%。 地下建筑不計(jì)算 . 分期項(xiàng)目 總投資 其中建安 拆遷費(fèi) 出讓金 2023 2023 2023 2023 2023 2023 一期工程 31,925 26,000 1,200 4,725 6,925 25,000 二期工程 1 1 4 , 8 1 5 77,500 22,465 14,850 50,115 47,200 17,500 三期工程 54,000 36,000 11,000 7,000 11,000 17,100 19,400 6,500 合計(jì)： 2 0 0 , 7 4 0 139,500 34,665 26,57 5 6,925 75,115 58,200 34,600 19,400 6,500 小區(qū)開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度4 季度合計(jì) 202340 5000 16100 26365 27650 11800 22800 11800 11800 4300 11300 9550 9450 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 01 首發(fā)項(xiàng)目 31925 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 拆遷 1200 工程 30725 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 4725 5000 建安成本 26000 5000 5000 5000 50002 二期工程 114815 0 11100 21365 17650 11800 11800 11800 11800 4300 4300 4300 4600 0 0 0 拆遷 22465 3000 13615 5850 綜合主樓 47100 0 8100 0 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4600 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 8100 8100 建安成本 39000 4300 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 計(jì)算所 6000 0 0 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 0 建安成本 6000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 研發(fā)樓 39250 0 0 6750 6500 6500 6500 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 6750 6750 建安成本 32500 6500 6500 6500 6500 65003 三期工程 54000 0 0 0 0 0 11000 0 0 0 7000 5250 4850 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 0 拆遷 11000 11000 公寓 11600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1600 2023 1600 1600 1600 1600 1600 0 0 0 0 土地出讓金 1600 1600 建安成本 10000 2023 1500 1500 1500 1500 1500 寫(xiě)字樓 31400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5400 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 0 0 土地出讓金 5400 5400 建安成本 26000 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目序號(hào)20