【正文】 開放性的商業(yè)空間、大尺度的城市休閑廣場(chǎng)、風(fēng)格化的商業(yè)符號(hào)等，讓中央主題商業(yè)公園較一般商業(yè)中心形成了差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目總體定位及詮釋 ? 本項(xiàng)目選擇中央商業(yè)公園的定位依據(jù) 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? TownPark(公園化的休閑空間 )：本項(xiàng)目地塊特性及所處區(qū)域適合規(guī)劃為公園化空間。三 T的整合，就是對(duì)居住文化、生活文化和商業(yè)文化的整合。 項(xiàng)目總體定位及詮釋 ? 中央商業(yè)公園的概念性闡述 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 從地域位置上看，通常位于城市核心商業(yè)區(qū)的梯次外延，即衛(wèi)星城商圈；從其載體公園來(lái)看，這種模式既區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街，又區(qū)別于購(gòu)物中心（ MALL ），是公園式的開放性商業(yè)地產(chǎn)；以體驗(yàn)式商業(yè)為主體，包括購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等各個(gè)品種，業(yè)態(tài)有主力連鎖超市、專業(yè)連鎖店、專賣店、獨(dú)立店鋪、小吃店和主題概念店等多種業(yè)態(tài)；另外，完整的中央商業(yè)公園，還必須有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和生態(tài)商業(yè)環(huán)境。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 青島政府、城陽(yáng)區(qū)政府共同承擔(dān)的城市發(fā)展的歷史使命，未來(lái)青島城市發(fā)展的出路以及城陽(yáng)向城市輔中心轉(zhuǎn)變的機(jī)遇 基于北青島的規(guī)劃理念以及中央商業(yè)公園商業(yè)模式的特征，成為區(qū)域市場(chǎng)的四大核心區(qū)是我們項(xiàng)目的目標(biāo) 北青島 中央商 業(yè)公園 四大 核心區(qū) 中央商業(yè)公園是源于美國(guó)，盛行于歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前瞻性的商業(yè)模式，是 “ Towncenter （中心城） ” 的概念的延續(xù) 項(xiàng)目總體定位及詮釋 ? 本地塊總體市場(chǎng)定位詮釋 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 總體定位推導(dǎo) ? 對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 四層主題：家居美食世界 四層建筑面積 ，主力店包括大型家居廣場(chǎng)和生態(tài)美食廣場(chǎng)；美食廣場(chǎng)外圍還將規(guī)劃一個(gè)韓國(guó)城，全部采用韓式風(fēng)格設(shè)計(jì)，引進(jìn)韓國(guó)本土商業(yè)，服務(wù)于旅居青島的 20萬(wàn)韓國(guó)僑民。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 二層主題：魅力女人街 二層建筑面積 ，主要經(jīng)營(yíng)各種品牌女裝與女性消費(fèi)品，包括精品鞋城、箱包世界、嬰童用品、玩具城堡、飾品主題街區(qū)、美容美發(fā)美甲專業(yè)街、化妝品、紡織品、花卉禮品及美容美體健身機(jī)構(gòu)等；電器城與建材城中間區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、音響器材、小家電等項(xiàng)目；酒店公寓二層分別經(jīng)營(yíng)高檔酒樓和洗浴中心。 ? 一層主題：寶龍名殿 一層建筑面積 ,經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將體現(xiàn)寶龍城市廣場(chǎng)的整體定位，四個(gè)主力店區(qū)域分別引進(jìn)時(shí)尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器和精品建材四大主力業(yè)態(tài)，景觀步行街、環(huán)球名廊等區(qū)域主要引進(jìn)各類一線品牌消費(fèi)品；一層還規(guī)劃設(shè)計(jì)了酒吧一條街，體現(xiàn)城市夜生活主題；酒店公寓底層分別經(jīng)營(yíng)高檔酒樓和汽車 4S店。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 各層業(yè)態(tài)構(gòu)成 ? 地下一層主題：游樂廣場(chǎng)與民俗風(fēng)情游 地下一層建筑面積 ，其中地下停車場(chǎng)面積 9萬(wàn)平方米，共 2450個(gè)停車位；經(jīng)營(yíng)面積共 ，主力店由中心游樂廣場(chǎng)和表演展示廣場(chǎng)組成，沿著地下生態(tài)河景觀水系，設(shè)計(jì)為 “ 民俗風(fēng)情游 ” 線路，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目全部為民俗特色商品，店面裝修、陳設(shè)、服飾等全部還原歷史原形。 寶龍城市廣場(chǎng)將成為 國(guó)內(nèi)最大的以游樂為主題的SHOPPINGMALL。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 寶龍城市廣場(chǎng)的商業(yè)規(guī)劃： ? 分別引進(jìn) 時(shí)尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器、精品建材 四大業(yè)態(tài)， ? 每個(gè)樓層均設(shè)置不同的消費(fèi)主題，次主力店穿插其間，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和公共空間交融一體。 ? 在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上涵蓋了大型百貨、超市、品牌專賣店、主題街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、影院、美食廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、休閑娛樂中心、民俗風(fēng)情旅游以及汽車 4S店等熱門行業(yè)。 總體定位推導(dǎo) ? 對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 項(xiàng)目占地 平米，建筑面積。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 寶龍城市廣場(chǎng)是由寶龍集團(tuán)投資 25億元打造的游樂主題 MALL。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 問題： 以上兩種方法都是通常在項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃結(jié)束時(shí)采用的，而目前本案還沒有正式立項(xiàng)，因此皓天主動(dòng)提出問題： 能不能通過合理而巧妙的項(xiàng)目定位，將規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾減低到最少呢？ ? 因此，對(duì)于整體定位又增加了新的條件： ? 如何突破 ? 如何解決體量過大帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?如何真正做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異化 ? 理想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合定位（續(xù)） 總體定位推導(dǎo) 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 方法二： 與城區(qū)開發(fā)相結(jié)合，將本項(xiàng)目的開發(fā)與青島城市人口北移相結(jié)合，在商業(yè)區(qū)中加入商務(wù)、教育和休閑娛樂功能，利用本 項(xiàng)目的多功能性 提高集客能力，盡快擴(kuò)大商圈。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 理想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合定位 ? 由于規(guī)劃方案的商業(yè)體量與根據(jù)理想狀態(tài)推算出來(lái)的體量差距非常大，很有可能會(huì)出現(xiàn)商業(yè)大面積空置的情況，為避免這一情況的出現(xiàn)，通常我們提出 兩種方式 來(lái)消弭規(guī)劃面積和理想面積之間如此大的面積的差異。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 通過上述推算，我們可以看到本項(xiàng)目的理想體量在 18000 ～ 24000平方米之間，綜合考慮遠(yuǎn)景規(guī)劃，項(xiàng)目的體量也不會(huì)超過20230 ～ 30000平方米范圍。 總體定位推導(dǎo) ? 項(xiàng)目理想體量計(jì)算 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 飽和系數(shù)法推算本地塊理論體量 ? 新增商業(yè)面積 =（人均年消費(fèi)支出 *人口數(shù)量 /商業(yè)平效 現(xiàn)有商業(yè)面積） *修正系數(shù) ＝ (11945 763000/13087600000)*() ＝ 18635～ 23293平方米 ? 備注： ? 人均年消費(fèi)支出以 2023年青島市人均年消費(fèi)支出為參考； ? 人口數(shù)量以城陽(yáng)戶籍人口 463000，另附加 300000外來(lái)人口計(jì)算； ? 商業(yè)平效是指區(qū)域內(nèi)每平方米商業(yè)面積上所能創(chuàng)造的年銷售額。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 通常商圈范圍的設(shè)定 ? 第一商圈：指顧客消費(fèi)力占 60～ 75%的區(qū)域 (基本客戶 ) ? 第二商圈：指顧客消費(fèi)力占 20～ 32%的區(qū)域 (延伸客戶 ) ? 第三商圈：指顧客消費(fèi)力占 5～ 8%的區(qū)域 (流動(dòng)客戶 ) ? 重點(diǎn)商圈：指顧客消費(fèi)力占 80%之客數(shù) 所涵蓋的區(qū)域范圍 總體定位推導(dǎo) ? 商圈范圍確定（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 相對(duì)項(xiàng)目龐大的體量而言，有沒有可能通過巧妙的定位，擴(kuò)大商圈輻射范圍，突破 ？ 總體定位推導(dǎo) ? 商圈范圍確定（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 由于競(jìng)爭(zhēng)的存在，項(xiàng)目之間對(duì)客源的爭(zhēng)奪也將以 。 ? 作為常規(guī)的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)， 范圍。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 公式： ? SBC/LBC=SAC/LAC ? LAC=LBC*SAC/SBC 其中： ? LAC、 LBC分別為 A、 B地區(qū)到達(dá) C點(diǎn)的距離 ? SAC、 SBC分別為 A、 B地區(qū)的商業(yè)面積 ? SAC＝ 120萬(wàn)平方米 ? SBC＝ 704萬(wàn)平方米 ? 將數(shù)據(jù)代入公式則： ? 120/704=LAC/LBC＝ ? LAC+LBC=35 ? LAC= LBC= ? 結(jié)論：本項(xiàng)目最大商業(yè)的輻射范圍半徑為 總體定位推導(dǎo) ? 商圈范圍確定（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 在此基礎(chǔ)上我們來(lái)確定本項(xiàng)目的商圈范圍最大可以達(dá)到多大： ? 青島市的商業(yè)目前營(yíng)業(yè)面積截至 2023年在 596萬(wàn)平方米左右， 2023年竣工面積在 108萬(wàn)平方米左右； ? 通過調(diào)查，城陽(yáng)區(qū)目前商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在 60萬(wàn)平方米左右，本項(xiàng)目可以為城陽(yáng)區(qū)新增約 60萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，合計(jì) 120萬(wàn)平方米 。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 我們?cè)谟?jì)算項(xiàng)目最大輻射范圍時(shí) ,假設(shè)城陽(yáng)區(qū)商業(yè)的輻射范圍可以吸引青島市市區(qū)居民，同時(shí)青島市市區(qū)商業(yè)也會(huì)對(duì)本地區(qū)居民產(chǎn)生吸引。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 公式： SBC/LBC=SAC/LAC ? LAC=LBC*SAC/SBC ? 其中 LAC、 LBC分別為 A、 B地區(qū)到達(dá) C點(diǎn)的距離 ? SAC、 SBC分別為 A、 B地區(qū)的商業(yè)面積 ? 可以看出，兩個(gè)商業(yè)中心間商圈分割點(diǎn)的位置與各自的商業(yè)面積成正比，與距離成反比，我們可以通過這種方法來(lái)確定本項(xiàng)目的輻射范圍。 ” ? 我們利用這個(gè)原理來(lái)尋找不同商業(yè)中心間的商圈分割點(diǎn)，商圈分割點(diǎn)就是到達(dá)這兩個(gè)商業(yè)中心（本地塊形成的商業(yè)中心和競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)中心）消費(fèi)機(jī)會(huì)均等的點(diǎn)。雷利用三年時(shí)間，調(diào)查了美國(guó) 150個(gè)以上的都市，于 1931年發(fā)表了他的 “ 零售吸引力法則 ” 。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 零售引力法則，也稱雷利法則 ? 是由美國(guó)人威廉 在商業(yè)上，常常用來(lái)作為劃分不同商業(yè)中心的基本設(shè)定。但由于消費(fèi)者往往要求一次行程滿足多重目的，寧可到一個(gè)較高級(jí)的中心同時(shí)購(gòu)買高級(jí)和低級(jí)的商品。按照中心市場(chǎng)區(qū)大小劃分等級(jí)，每一高級(jí)中心包含有低級(jí)中心所提供的商品或服務(wù)。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 商圈范圍確定 ? 中心地理論 ? 中心地理論是以消費(fèi)者行為群體來(lái)研究。 ? 如何在明確了定位方向和原則的前提下，做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化定位呢？差異化具體體現(xiàn)在哪里呢？ ? 本地塊商圈范圍確定、本地塊理想體量范圍的科學(xué)計(jì)算、本地塊理想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合的理性定位、熟知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位及主力業(yè)態(tài)是本地塊定位所必須解決的四大問題。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 最大化的發(fā)掘 該項(xiàng)目所在地段唯一性的價(jià)值 最大化的發(fā)掘 地塊特異性的價(jià)值 最大化建立 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ? 總體定位原則 總體定位方向及原則 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 總體定位方向及原則 定位方向 B E C D A 讓專業(yè)化的服務(wù)出現(xiàn)新的聚集效應(yīng)，聚集效應(yīng)產(chǎn)生人流，從而形成新的商業(yè)亮點(diǎn) 搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺(tái)，讓城市的人們?cè)谫?gòu)物和娛樂中有新的購(gòu)物體驗(yàn) 用一種新的消費(fèi)模式代替舊的消費(fèi)模式 精品專業(yè)性的市場(chǎng)，而這種市場(chǎng)又是同當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系 看準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而擠壓對(duì)手，取而代之 ? 總體定位方向 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? ? 從項(xiàng)目營(yíng)銷定位與產(chǎn)品打造兩個(gè)角度確定項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的差異化形象 ? 充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅 ? 在保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化的前提下，去贏得市場(chǎng)利潤(rùn)最大化 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展策略 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 本項(xiàng)目建立在一個(gè)充滿機(jī)遇，同時(shí)充滿風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)的城陽(yáng)板塊內(nèi) ? 皓天公司有幸參加本項(xiàng)目的前期策劃定位工作，基于兩點(diǎn)感受，一是開發(fā)單位對(duì)項(xiàng)目的高度重視，以及科學(xué)認(rèn)真態(tài)度，二是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)格局的充分了解，我們一致認(rèn)為本項(xiàng)目不僅有條件成為城陽(yáng)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，更有可能通過科學(xué)的策劃定位、高水平的開發(fā)管理成為青島乃至山東全省的重點(diǎn)項(xiàng)目。 ? 地塊威脅點(diǎn)分析（續(xù)） 地塊 SWOT分析 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 例如利群集團(tuán)的城陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)公園旁的佳世客、大潤(rùn)發(fā)公園式購(gòu)物廣場(chǎng)、世正愛麗安的韓國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)等等。 地塊 SWOT分析 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅 ? 以寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目為首的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)呈現(xiàn)，其無(wú)論在規(guī)模、定位、影響力都為本地塊即將的定位以及今后的開發(fā)建設(shè)的帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ? 板塊內(nèi)商業(yè)即將迅速達(dá)到飽和狀態(tài) ? 未來(lái) 2－ 3年內(nèi)板塊內(nèi)將新增數(shù)百萬(wàn)方的商業(yè)供應(yīng)，這將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目迅速達(dá)到飽和狀態(tài)，引發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。前旺疃地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 ? 地塊威脅點(diǎn)分析 ? 龐大的規(guī)模帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)威脅 ? 如果定位不當(dāng)將會(huì)產(chǎn)生過量的無(wú)效供應(yīng)，超出區(qū)域市場(chǎng)需求容量，而形成大量面積空