【正文】 低消耗、提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等措施 。使每一位職工都能把工程成本管理工作放在主要位置； 再就是組織培訓(xùn)，提高專業(yè)人員的素質(zhì)，這是實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的重要保證。首先要統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，從項(xiàng)目管理人員到普通施工人員，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)教育，灌輸經(jīng)濟(jì)意識(shí)，把 “一切為了效益 ”的意識(shí)深深地印在每個(gè)職工的腦海里。在確保工期達(dá)到合同要求的前提下，盡可能降低工期成本，切不可為了提高企業(yè)信譽(yù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而盲目搶工期趕進(jìn)度，造成增大項(xiàng)目成本，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。工期成本管理的目標(biāo)是正確處理工期與成本的關(guān)系，使工期成本的總和達(dá)到最低值。項(xiàng)目經(jīng)理部也不能為了提高企業(yè)信譽(yù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而使工程全面出現(xiàn)質(zhì)量過(guò)?，F(xiàn)象，導(dǎo)致完成工程量不少而經(jīng)濟(jì)效益低下的被動(dòng)局面。都需要通過(guò)質(zhì)量成本管理加以調(diào)整。超過(guò)了合理水平，屬于質(zhì)量過(guò)剩或浪費(fèi)。 責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則 項(xiàng)目工程成本目標(biāo)明確，獎(jiǎng)懲分配明確，使降低成本與職工切身利益直接掛鉤，可以極大地調(diào)動(dòng)職工的積極性，增強(qiáng)降低成本的意識(shí)，使成本控制人人從自我做起，從而達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。以此形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制，在動(dòng)工”中落實(shí)，施工準(zhǔn)備階段是構(gòu)想和預(yù)計(jì)，而竣工階段則已基本定局。“三全”一個(gè)也不能少，才能使施工項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。 項(xiàng)目全面成本控制原則 全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過(guò)程的管理。 項(xiàng)目成本最低化原則 施工項(xiàng)目成本控制的目的需要通過(guò)成本管理的各種手段降低施工成本．達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。施工項(xiàng)目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。 四、 工程項(xiàng)目費(fèi)用管理 一、工程項(xiàng)目費(fèi)用管理與控制的原則 本項(xiàng)目前期策劃從投資為 12020 萬(wàn)元，土建類計(jì)劃投資 6700 萬(wàn)元，項(xiàng)目進(jìn)行期間應(yīng)做好項(xiàng)目費(fèi)用管理，以保證工程不超出規(guī)劃投資。 D 、合同措施： ①是指以合同形式保證工期的進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，既保持總進(jìn)度與控制目標(biāo)及總工期相一致。 C、技術(shù)措施 ①利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，通過(guò)施工節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)來(lái)保證各控制點(diǎn)工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而進(jìn)步通過(guò)各控制點(diǎn)工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)來(lái)確保總工期控制進(jìn)度計(jì)劃 的實(shí)現(xiàn)。 ③制定一定的加快施工，提前完成計(jì)劃的獎(jiǎng)勵(lì)措施，以激勵(lì)施工進(jìn)度目標(biāo)早日完成。 B、經(jīng)濟(jì)措施： ①編制與進(jìn)度計(jì)劃相適應(yīng)的資金需求計(jì)劃以及勞動(dòng)力、主材、施工機(jī)械需求量計(jì)劃，及人員機(jī)械進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等，以確保工程可按進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行施工。 15 （ 2）管理措施 A、組織措施 ①工程單位成立指揮領(lǐng)導(dǎo)小組，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理部組成精干、高效的項(xiàng)目班子，確保指令暢通、令行禁止；同甲方、監(jiān)理工程師和設(shè)設(shè)計(jì)方密切配合，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)施工，統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)，對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全等方面全面負(fù)責(zé) ，從組織形式上保證總進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)； ②建立生產(chǎn)例會(huì)制度，每星期召開(kāi) 3次工程例會(huì)，圍繞工程的施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、生產(chǎn)安全等內(nèi)容檢查上一次例會(huì)以來(lái)的計(jì)劃執(zhí)行情況。 （ 3）施工階段： a 編制施工總進(jìn) 度計(jì)劃并控制其執(zhí)行； b 編制施工年、季、月實(shí)施性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。 2. 項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)度控制的主要任務(wù)： （ 1）設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段： a 向建設(shè)單位提供有關(guān)工期的信息，協(xié)助建設(shè)單位確定工期總目標(biāo)； b 編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃； c 編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)計(jì)劃，并控制該計(jì)劃的執(zhí)行； d 施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。 （ 4）變更申請(qǐng)：變更申請(qǐng)可能引起工期延緩或加快進(jìn)度。該計(jì)劃在技術(shù)和資源方面都必須是可行的。 二、 項(xiàng)目進(jìn)度控制方法： 1. 項(xiàng)目進(jìn)度控制的依據(jù)： （ 1）合同工期目標(biāo)：合同中確定的日歷工期天數(shù)，開(kāi)竣工日期。分工精細(xì)，職責(zé)清晰； 2） 組織穩(wěn)定性較高，施工現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)分工明確清晰。這種組織把銷售職能當(dāng)作市場(chǎng)營(yíng)銷的重點(diǎn)，組織的最大優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便易行。職能型組織是專業(yè)化組織的一種形式，是最常見(jiàn)的市場(chǎng)營(yíng)銷組織形式。 項(xiàng)目管理制度主要體現(xiàn)量化管理和子項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，將整個(gè)項(xiàng)目分作八個(gè)作業(yè)班組負(fù)責(zé)八個(gè)子項(xiàng)目，每個(gè)子項(xiàng)目由專人負(fù)責(zé)，從成本和工期等方面形成完整的程序和嚴(yán)格量化的過(guò)程控制，以求項(xiàng)目在各方面做到有思路，有計(jì)劃，控制執(zhí)行到位。對(duì)內(nèi)分八個(gè)生產(chǎn)作業(yè)隊(duì)、綜合管理部、施工管理部、中心試驗(yàn)室、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、安全質(zhì)量部、物資設(shè)備部等十六個(gè)相對(duì)獨(dú)立管理單位進(jìn)行工期、質(zhì)量、安全、成本的控制管理。 環(huán)境保護(hù)目標(biāo)： 由于工程所處地位與西安市浐灞生態(tài)區(qū)，所國(guó)際一級(jí)水源保護(hù)區(qū)，所以必須 確保工程環(huán)境達(dá)到環(huán)保要求。一創(chuàng)建：創(chuàng)建 西安市 安全文明施工樣板工地。一控制：年輕傷率控制在 12‰以內(nèi)。 安全文明施工目標(biāo)：實(shí)現(xiàn) “五杜絕，一控制、三消滅，一創(chuàng)建。 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃安排如下： 2020年 7月 ———— 2020年 10月 項(xiàng)目全面規(guī)劃及工程設(shè)計(jì) 2020年 11月 ———— 2020年 8月 完成一期土建（含裝飾、園林工程在內(nèi)） 2020年 1月 ———— 2020年 10月 完成二期土建（含裝飾、園林工程在內(nèi)） 質(zhì)量目標(biāo)：做到開(kāi)工必優(yōu)、一次成優(yōu)，確保質(zhì)量全優(yōu)。 10 2）動(dòng)態(tài)價(jià)格，逐步提高 低價(jià)入市收到良好 的銷售成果時(shí)，即進(jìn)入全面發(fā)售階段，根據(jù)銷售及工程進(jìn)度實(shí)施制定漲價(jià)策略，且該策略在推廣之初告之客戶，使其對(duì)購(gòu)房者形成實(shí)惠的感覺(jué)，以此增加銷售率，價(jià)格可三次至四次調(diào)價(jià)，上調(diào)幅度為 2%左右，總調(diào)幅度為 8% 。 我們可將銷售分為預(yù)訂及全面發(fā)售兩個(gè)階段，預(yù)定階段是為正式銷售尋找突破口，同時(shí)又可調(diào)整自己的部署。大大提高本案的檔次。本案將利用獨(dú)有的水域優(yōu)勢(shì)，會(huì)所與水景的互生相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所。 3）獨(dú)特的會(huì)所設(shè)計(jì)。 蘇格蘭風(fēng)笛生態(tài)城設(shè)計(jì)定位為西安首個(gè)一蘇格蘭建筑風(fēng)格為主的小區(qū)，其獨(dú)特的建筑風(fēng)格，建筑理念將成為又一大賣(mài)點(diǎn)。雁鳴湖濕地， 210余種天然植被在這里生長(zhǎng)， 89種奇珍異獸在這里棲息，使其成為大城市中的“深山”，天然的生態(tài)家園。本案坐擁大面積水景、活水系締造。 ，適時(shí)采取合體的促銷優(yōu)惠措施，以增加項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力 具體營(yíng)銷策略： ： 1）大力推廣本案的主要賣(mài)點(diǎn)：生態(tài)。其主要策略如下： ，制定出合理的調(diào)解方案，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ，為銷售創(chuàng)造良好環(huán)境。以生態(tài)綠色，蘇格蘭風(fēng)格為其主要賣(mài)點(diǎn)。 園林規(guī)劃效果圖 8 （三）投資估算 表 12 總投資估算表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算價(jià)值 （萬(wàn)元） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單 位 數(shù)量 指標(biāo)（元） 1 住宅 6700 ㎡ 1560 2 會(huì)所及管理用房 250 ㎡ 2503 1000 3 休閑、娛樂(lè)設(shè)施 500 4 基礎(chǔ)設(shè)施 1500 5 護(hù)岸 50 6 疏通 浐河 側(cè)流水道 50 m 300 1700 7 綠化 200 ㎡ 68653 8 水電投資 100 9 污水、噪聲等治理費(fèi)用 300 10 土地征用費(fèi) 2020 ㎡ 114421 180 11 市場(chǎng)推廣及管理費(fèi) 350 12 總投資 12020 二、實(shí)施階段策劃 （一）項(xiàng)目發(fā)展建議 結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)商實(shí)際情況，開(kāi)項(xiàng)目最適宜的發(fā)展方向?yàn)楦邫n住宅區(qū)，及營(yíng)造 西安首個(gè)綠色生態(tài)蘇格蘭風(fēng)情高檔住宅區(qū)，該住宅區(qū)集住宅、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑為一體。開(kāi)窗，波光粼粼的水面、呼吸、沁人心脾的清爽。除此之外，還有可以入藥的金銀花、連翹、枸杞等，它們無(wú)時(shí)無(wú)刻不在進(jìn)行著呼吸，每年吸收二氧化碳 3700 噸，釋放氧氣 2600 噸 。 豪宅，自古名貴源于湖，本案為 進(jìn)湖別墅巔峰力作，讓西安的私家別墅，第一次與湖零距離接觸，從此與世界級(jí)至尊 7 名邸比肩，讓這些華美純墅，為執(zhí)著于生活高度的新首富一族，典藏豪華，實(shí)現(xiàn)專屬。 6 雁鳴湖上白鷺展翅、鸕鶿正在覓食 ： 從建筑風(fēng)格上，別墅完全演繹出蘇格蘭獨(dú)有的魅力，讓你仿佛置身蘇格蘭的青翠上坡上，正聽(tīng)見(jiàn)遠(yuǎn)處傳來(lái)的 陣陣蘇格蘭風(fēng)笛吹湊出的絕美音樂(lè)，沁人心脾。在該政策下，對(duì)本案將產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)影響。 ，相鄰本案的北京御錦集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的“檀香園”項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模類似本案，其總體定位為“人文、歷史”，具有很高的吸引力，且剛剛進(jìn)入建設(shè)階段，是本項(xiàng)目最大的威脅。 “暖山?西安”、“五湖名邸”、 “綠地國(guó)際城”等均已建成其一期工程，其中“五湖名邸”已完成其全面建設(shè)。且城中村改造后，會(huì)有大批人員需要購(gòu)買(mǎi)新房，對(duì) 本案來(lái)說(shuō)是一個(gè)良好的契機(jī)。使本案成為與自然高度和諧相處的生態(tài)之城。 ，集結(jié)全球頂尖綠色低碳建筑技術(shù)，全力打造環(huán)保、綠色的新型高檔社區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)雅，毗鄰的雁鳴湖，五湖環(huán)繞，一河相擁，盡攬浐灞 20200畝水面面積。 （ 3） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）： “暖山?西安”、“綠地國(guó)際城”、“五湖名邸”等項(xiàng)目， 為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打好了前期基礎(chǔ)，已出現(xiàn)周邊商業(yè)氣氛，為項(xiàng)目的住宅價(jià)值的提升創(chuàng)造了良好契機(jī)。 ，為保證每戶的采光面積及觀景效果，故部分戶型設(shè)計(jì)上可能有稍許不合理處，不利于業(yè)主高效實(shí)用。 ，此項(xiàng)目地價(jià)較高，建筑市場(chǎng)上造價(jià)相應(yīng)偏高，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商的一期資金投入、周轉(zhuǎn)資金運(yùn)作以及管理經(jīng)驗(yàn)要求較高，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng) 險(xiǎn)較大。同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)首個(gè)一蘇格蘭建筑風(fēng)格為住的高檔社區(qū)，從住宅到會(huì)所甚至到園林規(guī)劃內(nèi)的每一個(gè)細(xì)微處都體現(xiàn)出其獨(dú)特的