【正文】 【 優(yōu)點 】 高投資回報率 、 高物業(yè)質素 及 高形象 ——“ 三高 ” ； 【缺點】 市場狹窄需求量小 、 銷售周期長 、 競爭風險大 、 價格變數(shù)大 ；物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產品定位篇配置二建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 3000 5% 30% 1200 2% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 9000 15% 5850 9% 花園洋房 42023 70% 70% 54600 84% 退臺洋房 0 0% 0 0% 合 計 60000 100% 100% 64650 100% 物業(yè)類型： 高回報復合 形態(tài)類 (獨立＋雙拼＋聯(lián)排＋ 花園洋房 )；分析： 【 優(yōu)點 】 物業(yè)多樣－市場接受度高 平方米的四房共 132套放量內憂第二部分：競爭格局篇位置 ：武江區(qū) /沿江西路；規(guī)模 ： 19萬㎡超大規(guī)模社區(qū)；建筑 ：現(xiàn)代風格小高層；園林 ：現(xiàn)代熱帶風格園林； （泳池、幼兒園及會所等設施）；戶型 ：三房、四房（ 105－ 160㎡）；價格 ： 2期 2300元 /㎡；， 3期小高層 2500元 / ㎡物管 ： “ 六心級 ” 物管服務；營銷 ： 無限江景豪宅 ； 客戶 ：中高級公務員、企業(yè)職員、企業(yè)主；賣點 ：一線江景＋大規(guī)模社區(qū)＋超全優(yōu)質配套； 銷售 ： 2期 70％；三期 20%鴻洲花園【綜述】項目 擁有無敵一線江景，大規(guī)模體量具有豐富齊全的配套設施（包括幼兒園），同時處于市中心一級輻射區(qū)優(yōu)越地段，但現(xiàn)場凌亂、人氣較弱，銷售一般； 未來將有 181平方米的四房 100余套、137139平方米的三房 10套和 156平方米的四房 50套待售內憂第二部分：競爭格局篇位置 ：湞江區(qū) /韶南大道路；規(guī)模 ： ㎡別墅區(qū)（ 60多棟）；建筑 ： 獨棟別墅 ；園林 ：現(xiàn)代熱帶風格園林；戶型 ：五房（ 220㎡）；價格 ： 2500元 /㎡；物管 ： 發(fā)展商自管（普通） ；營銷 ： 享受、投資、別墅社區(qū)（樣板房） ； 客戶 ：高級公務員、企業(yè)高層、私營業(yè)主；賣點 ：大規(guī)模社區(qū)＋超全優(yōu)質配套＋部分山景 /江景； 銷售 ：約 30％（一般）；華龍山莊【綜述】項目 ，以韶關唯一的純別墅項目形象傳遞有天有地的稀缺價值及投資潛力，但由于產品不具競爭力，營銷不力、戶型普通，目前只銷售出 20%；內憂第二部分：競爭格局篇未來市場競爭格局o 碧桂園 以其成熟的開發(fā)模式，其物業(yè)類型、物業(yè)檔次和價格 將與本項目產生直面競爭 ；o 本土開發(fā)企業(yè)未來市場供應的 三房、四房主力戶型 將會流本項目的客戶資源，吸納韶關有限的需求市場，從而形成潛在競爭 ；內憂外患第二部分：競爭格局篇o 總價控制 ，發(fā)揮一期已有優(yōu)勢，通過區(qū)域潛力，提升價值，與碧桂園形成差異化；o 降低成本 ，在產品上形成市場差異化，迅速吸納有效市場容量；o 完善配套 ，提升產品價值開通住戶專車三年，分別通向火車站、韶鋼、馬壩等地；開通名校直通大巴；打造藝術主題名牌幼兒園；完善生活配套，增加部分商業(yè)面積；未來市場應對策略應對第二部分：競爭格局篇市場篇市場篇競爭格局篇競爭格局篇產品定位篇產品定位篇商業(yè)配套篇商業(yè)配套篇索引 （ Plan index）物業(yè)類型投入產出比測算單位：萬元㎡ 139148平方米的三房154172M2 各類產品銷售良好，優(yōu)為四房產品，三期主力產品以 180平方米四房為主金福園 金澤園 2 多層 +小高層三房、四房為主均價 2023元 /o 建筑風格耳目一新o 獨立別墅、洋房、連排別墅、會所、酒店大規(guī)模建設，配套齊o 總體布局、園林景觀、配套設施有顯著的創(chuàng)新o 帶裝修、帶園林園藝送花園面積知彼第二部分：競爭格局篇碧桂園項目開發(fā)模式o 按城市模式規(guī)劃樓盤，將社區(qū)的概念提升至城市層面；o 所開發(fā)的樓盤呈現(xiàn)出大配套、大環(huán)境的社區(qū)格局o 每個樓盤都擁有星級俱樂部或酒店體系、康體設施、醫(yī)療系統(tǒng)、教育連鎖、商業(yè)體系等o 成為各個區(qū)域的誠信品牌代表知彼第二部分：競爭格局篇本土企業(yè)開發(fā)特點o 選擇成熟地段；o 社區(qū)自身生活配套完善；o 周邊休閑娛樂等公共配套齊；o 注重教育配套o 超市進駐成為各盤特點；o 社區(qū)規(guī)劃設計和外立面設計仍為初始階段；o 產品供應以居家戶型為主；o 下半年四房供應量明顯上升知彼第二部分：競爭格局篇2023年未來供應格局發(fā)展商 項目名稱物業(yè)特點 產品特點 價格 銷售情況鴻洲地產鴻洲花園小高層 三房、四房主力可競爭三房產品1980起價，四房2023起價，均價2800元 /M2149平方米的三房和 154平方米的四房走勢良好；總價 2833萬；137平方米無景觀的三房和 181平方米的四房滯銷南楓集團楓景園 小高層 三房、復式為主均價 2800元 /碧桂園各類產品入市韶關，價格將小于等于本項目目前價格水平。本項目比韶關當?shù)匚飿I(yè)價格高出 15％ 。全屋精裝修 +產品 +）產品價格 =打休閑渡假牌，超過 60%以上的客戶來自廣州用于投資以齊全的配套設施來打動買家的 “芳心 ”大部分的別墅以及洋房都處在準現(xiàn)樓的階段，但配套設施如 “故鄉(xiāng)里 ”主題公園、高爾夫球場、五星級標準的酒店、商業(yè)街等都已全部落成大面積的山大面積的水城市路網發(fā)達以星級酒店為龍頭的休閑渡假配套非常強勢知彼第二部分：競爭格局篇產品和價格策略物業(yè)類別 面積（ M2） 戶型 送花園面積（ M2）價格 備注湖岸別墅 380506 四房二廳 — 七房三廳4081170 180350萬元 /棟獨棟別墅 184290 四房二廳 — 七房三廳241840 80120萬元 /棟 連全屋裝修、園林園藝聯(lián)排別墅 167210 四房二廳 — 五房二廳60220 5370萬元 /棟洋房 112327 三房二廳 — 復式 3500元 /平方米 連全屋裝修后續(xù)推出產品以別墅為主，聯(lián)排次之，洋房沒有后續(xù)產品，主要原因：政策因素性價比吸引投資客一期較二期價格整體上浮 68%，二期較三期價格整體上浮 5%，彰顯投資價值產品價值 =產品價格 （明顯低于廣州 \深圳 \香港市場價格）+ 而充分利用天然的湖泊、山坡等充滿情趣的地形地貌而建的 36洞國際標準的高爾夫球場，已成為高爾夫球迷的新去處?！　“次逍羌墭藴式ㄔ斓谋坦饒@假日半島酒店，充滿了濃郁的亞熱帶風情， 360176。由此推測 , 碧桂園各類產品入市韶關，價格將小于等于本項目目前價格水平。五邑碧桂園自 2023年春節(jié)開盤以來，別墅持續(xù)熱銷，其全年售出別墅產品占當?shù)厥袌鐾惍a品成交份額逾 50%知彼第二部分：競爭格局篇碧桂園比同區(qū)域同類型物業(yè)價格高出約 200元 /平方米，約 10％（扣除裝修款） 。項目整體銷售較花都碧桂園的銷售勢頭相差甚遠。M2平層 平層 復式 TH 平層 復式 TH TH TH 小高層 三房總人數(shù) 11 5 5 2 3 0 4 7 4 1 42總比例（ %）26% 12% 12% 5% 7% 0% 10% 17% 10% 2% 100%注：數(shù)據(jù)來源自 06年 1月 21日 ——5 月份客戶意向需求統(tǒng)計反饋。 260以上 180200成交客戶置業(yè)特征第一部分：市場篇三、 一期成交特征分析洋房客戶職業(yè)構成v首次或二次置業(yè)，有穩(wěn)定的職業(yè)和家庭收入， 對居住品質有一定的要求，對滿足居住功能的大戶型有一定的需求v資金充裕，突破簡單以價格為考量的標準，看重項目本身的規(guī)劃和戶型細節(jié)設計，對舒適度有一定的要求，購房作為自住或投資v首次或二次置業(yè)者， 有一定的家庭積蓄， 具有強烈改善居住環(huán)境的需求， 購房擺脫簡單的解困居家，而向舒適型轉變， 一次性到位兼有長遠居住的考慮v首次置業(yè)者或投資客戶，對居住環(huán)境和生活品質有關注度較高，對經濟型三房或兩房有一定的需求v有很強的故土情結。 成交客戶置業(yè)特征第一部分：市場篇三、 一期成交特征分析年齡區(qū)間 30~35 36~40 41 ~ 45 46 ~ 50 50以上 合計客戶人數(shù) 7 4 4 5 1 21年齡比利 % % % % % %C、別墅客戶年齡結構分析 從成交客戶的年齡分析 :3045歲 客戶占到 %的比例 ,是本項目 主力客戶 群體的年齡特征 ,此類客戶群體多為 三口之家或三代同堂 , 對生活的居住品質要求較高。 成交客戶置業(yè)特征年齡區(qū)間 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 50以上 合計客戶人數(shù) 20 11 19 5 4 1 60年齡比利 % % % % % % %A、洋房客戶年齡結構分析 從成交客戶的年齡分析 :2540歲 客戶占到 %的比例 ,是本項目 主力客戶 群體的年齡特征 ,此類客戶群體多為 三口之家 , 有相對穩(wěn)定的職業(yè)和家庭收入，戶型需求以 三房 為主。v總價接受度：經濟型： 5070，品質型： 75－ 100萬 /套；第一部分：市場篇三、 一期成交特征分析 總結 ——近年高尚住宅供給量明顯增加，潛在需求深度釋放；高尚住宅需求以三房和四房為主；三房面積區(qū)間集中在 130160㎡、四房面積區(qū)間 集中在 160180㎡；高尚住宅總價格集中在 2447萬元 /套 之間；第一部分：市場篇二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計洋房各層、各棟銷售示意圖洋房產品的接受度三、 一期成交特征分析第一部分：市場篇v 樓層 /面積