【正文】 產(chǎn)品模式的突破，核心產(chǎn)品啟動戶型設(shè)計超越常規(guī)高端開發(fā)思路二：標桿啟勢開發(fā)思路1234開發(fā)思路二評價分析：高舉高打，利潤最大化項目地塊價值排序：地塊 4地塊 1地塊 3地塊 2n此開發(fā)模式綜合考慮區(qū)域價值的釋放周期；n初期從東北角地塊開發(fā)，以高端公寓提升項目整體形象，同時以公寓產(chǎn)品控制產(chǎn)品總價，以降低置業(yè)門檻；n中期結(jié)合地段、配套價值得逐步釋放，項目價值得體現(xiàn)結(jié)合市場發(fā)展開發(fā)主流但控制門檻的中戶型，結(jié)合戶型價值創(chuàng)新保障利潤 n后期基于地段和配套紅利，在最優(yōu)勢的位置，結(jié)合個性的高價值產(chǎn)品，超高層標桿化，結(jié)合產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)，延長周期，實現(xiàn)利潤拔高和持續(xù)運營，品牌酒店得引入也能增加服務(wù)溢價。n因此，我司不建議采用此開發(fā)模式。一期重點發(fā)展暢銷核心產(chǎn)品以期高速增長和現(xiàn)金流衡量標準 利潤、投資回報、現(xiàn)金流銷售收入、市場占有率預(yù)期價值實現(xiàn)關(guān)鍵成功因素 集中于業(yè)績 營造競爭力 整體價值帶動發(fā)展角度 建立形象高度 建立產(chǎn)品高度 實現(xiàn)標桿功能產(chǎn)品打造 低總價高品質(zhì)小戶型為主力附加值的突破，品質(zhì)主力啟動戶型設(shè)計創(chuàng)新開發(fā)思路一：低風(fēng)險持續(xù)受益思路3124開發(fā)思路一評價分析：穩(wěn)健保守，不利于利潤最大化項目地塊價值排序：地塊 4地塊 3地塊 2地塊 1n此開發(fā)模式從價值最低地塊 1入手，勢必以中端低總價產(chǎn)品入市，占有市場，然后逐步升級產(chǎn)品，追逐利潤，較為穩(wěn)健。推導(dǎo)過程 4:3124價格水平階段 1初期產(chǎn)品的擴張與防守階段 2發(fā)展新興的產(chǎn)品階段 3確保持續(xù)競爭優(yōu)勢時間 (年 )二期適當(dāng)放寬產(chǎn)品類型，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以期發(fā)展新市場。選取吻合項目條件，匹配項目發(fā)展要求的思路 。n而對?？谌齺喐咭鐑r項目戶型面積的狀況來看，其項目主要針對高端度假人群，戶型區(qū)間較大。天一方 面積區(qū)間 m2 三亞 目的要求 :第三次修正基本戶型由新趨勢下市場成交和需求戶型 /面積對本項目進行 面積區(qū)間 修正 。結(jié)論 :2通過 2023年市場戶型區(qū)間和典型案例的推斷和驗證 ,我們第二次修正項目戶型區(qū)間 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 110130 140160 130160 180200 230280面積比例 5561％ 30％ 34% 713％推導(dǎo)過程 3:分析過程 :通過 2023年 2月、 3月市場成交典型和需求進行分析 。目的要求 :第二次修正基本戶型由新趨勢下市場成交和需求戶型 /面積對本項目進行 面積區(qū)間 修正 。分析過程 :通過 2023年 1月市場成交典型和需求進行分析 。數(shù)據(jù)來源 :2023年我司對?？谶M行的調(diào)研 /初期產(chǎn)品定位1:戶型 范圍 比例 套數(shù)比例 面積比例2房 2廳 1衛(wèi) 7080 10% 25% 25%2房 2廳 2衛(wèi) 7080 15%3房 2廳 2衛(wèi) 110120 10% 20% 30%3房 2廳 2衛(wèi) 130140 10%4房 2廳 2衛(wèi) 140150 10% 10% 20%1房 1廳 1衛(wèi) 4555 30% 45% 25%單套 3545 15%結(jié)論一 :通過對 2023年市場去化主力的分析，我們發(fā)現(xiàn)中偏小面積的舒適兩房、三房戶型占據(jù)了市場去化絕對的主力；只有少數(shù)容積率較低的項目中，四、五房比例明顯較大。選取 2023年海口市場暢銷主流 。差異化開發(fā)思路(隱性市場 )產(chǎn)品開發(fā)思路基于以往貴司開發(fā)目標下的產(chǎn)品定位思路中小戶型為主力，快打快銷國際旅游島概念下具備全新的豪宅素質(zhì)開發(fā)素質(zhì) 豪宅產(chǎn)品的尺度（戶型的面積、配比）?推導(dǎo)過程分析過程 :通過海口市場基本同類項目進行整體分析 。優(yōu)勢 —— 引導(dǎo)需求，抗風(fēng)險能力強，行業(yè)標桿。優(yōu)勢 —— 風(fēng)險、資金壓力小。投資類客戶盤點目標圈定特征：n在三亞已經(jīng)投資三套物業(yè)n國家事業(yè)單位高層，有一定的灰色收入，對總價不敏感n重點關(guān)注三亞一線海景資源項目n注重項目的資源配套，如游艇會、高爾夫、高端會所等。價格承受能力在 200萬左右。天一方高端投資客戶多為江浙人、北京和天津等地公務(wù)員及企業(yè)主等三亞及?？跓狳c區(qū)域 實力十分強悍，關(guān)系網(wǎng)復(fù)雜，只考慮極度稀缺、感受超群、收益巨大的產(chǎn)品，如鳳凰島、藍海福源、鴻洲江山等項目，基本已經(jīng)不再關(guān)注中小套型的產(chǎn)品。凱撒豪庭藍色陽光中端投資客戶 多為江浙、潮汕、深圳等地客戶三亞及?？跓狳c區(qū)域投資目標集中在三亞和?？冢至私夂Ｄ?，多擁有 5套以上物業(yè)，資金實力比較雄厚，看重長期的投資收益。n高端度假客戶，尤其關(guān)注海景的占有，要求一線海景，產(chǎn)品的稀缺性和唯一性。三亞鳳凰島、三亞福灣目標受眾群體分析目標客戶第二類：度假類客戶 目標圈定110907050130以上（含）總價：萬元6080 100 120目標客戶：第二類：度假客戶目標受眾群體分析中端度假低端度假目標圈定高端度假n度假客戶的共性，注重區(qū)域資源環(huán)境，尤其是海景，關(guān)注小區(qū)的度假設(shè)施及配套；n低端度假客戶，價格承受能力在 50萬左右，對價格較為敏感，關(guān)注 6080平米的中小戶型；n中端度假客戶，價格承受能力在 100萬左右，關(guān)注海景質(zhì)量、社區(qū)規(guī)模及品質(zhì)。三亞灣新城高端度假客戶多為山西、北京、四川、廣東等地的企業(yè)主、政府和事業(yè)單位人員。自住客戶最為關(guān)注地段、配套等因素。置業(yè)關(guān)注因素：價格、配套及資源。美舍香檳中端本地 市區(qū)成熟社區(qū) 島內(nèi)中產(chǎn)階層、初期置業(yè)獲益、對西海岸有所了解，甚至在西海岸有物業(yè)，資金有限、信心高企，在物色改善性住宅時，但對產(chǎn)品總價和價值有一定要求。瓊海萬泉綠洲本地客戶低端本地 美蘭、龍華、瓊山、秀英內(nèi)陸成熟社區(qū)，基本不考慮也無法接受西海岸產(chǎn)品，乃至未來 23年內(nèi)。主流供應(yīng)區(qū)間目標圈定目標客戶的剝離 —— 客戶需求特點目標受眾群體分析居住客戶 投資客戶度假客戶根據(jù)市場調(diào)研，海口目標客戶可分為三大類n居住類客戶 可分為養(yǎng)老型客戶及本地客戶，本地客戶又可分為低端、中端、高端三類客戶；n投資類客戶 根據(jù)投資者資金實力情況亦可分為 低端、中端、高端三類客戶；n度假類客戶 主要指候鳥型客戶，根據(jù)購買能力可分為低端、 中端、高端三類客戶。區(qū)域客戶以投資度假養(yǎng)老為主二次剝離經(jīng)過兩次客戶的剝離，區(qū)域客戶以投資客戶為主。全國客戶，華北、西南、江浙客戶比例較大。?基于自身條件，從成功的競爭模式中尋找突破點?如何成為補缺者?如何成為挑戰(zhàn)者?戶型 配套 園林 目標客戶的圈定目標受眾群體分析目標圈定客戶客戶居住客戶居住客戶 度假客戶度假客戶 投資客戶投資客戶基于市場調(diào)研，?？谑袌隹蛻艨煞譃槿N，本項目目標客戶定位關(guān)鍵在于如何甄選客戶和細分客戶：以島外養(yǎng)老型客戶及本地客戶為主。基于項目高度的藍海和模式研究確立的 創(chuàng)新引導(dǎo)需求，形成獨占性優(yōu)勢 兩大前提立足國際化新 CBD發(fā)展機遇及核心的地段優(yōu)勢，脫離傳統(tǒng)競爭，塑造國際化濱海建筑群，樹立區(qū)域價值標桿。n全國投資焦點，發(fā)展前景優(yōu)越，潛力巨大。“ 第三空間第三空間 ”” ，全新，全新內(nèi)涵定位和場所精神表現(xiàn)帶給其所針對的中高內(nèi)涵定位和場所精神表現(xiàn)帶給其所針對的中高端客戶前所未有的新體驗，從根本上促動了原端客戶前所未有的新體驗，從根本上促動了原來各大品牌長期占有的來各大品牌長期占有的 ““ 領(lǐng)地領(lǐng)地 ””““ 獨占性優(yōu)勢獨占性優(yōu)勢 ”” 和和 ““ 塑造新標準塑造新標準 ”” 才能實現(xiàn)才能實現(xiàn) ““ 模式突破模式突破 ””項目屬性項目屬性消費消費市場市場獨占性優(yōu)勢獨占性優(yōu)勢塑造新標準塑造新標準補缺者 —— 基于國際化新CBD發(fā)展機遇及核心的地段優(yōu)勢，脫離傳統(tǒng)競爭，塑造國際化濱海建筑群挑戰(zhàn)者 —— 基于客戶敏感點塑造一種全新的居住模式及居住體驗已知機遇：已知機遇：n海南國際旅游島及?？谛?CBD的雙重發(fā)展機遇。 “ 時尚時尚 ”” 167。星巴克星巴克 —— —— 一杯咖啡帶來的全新思考一杯咖啡帶來的全新思考咖啡市場競爭激烈，咖啡市場競爭激烈， 在在 ““ 麥咖啡麥咖啡 ”” 、 ““ 83度度C” 等同類連鎖品牌等同類連鎖品牌 的競爭沖擊下，各大知名的競爭沖擊下，各大知名品牌通過建立獨占性優(yōu)勢來完成市場覆蓋品牌通過建立獨占性優(yōu)勢來完成市場覆蓋麥咖啡麥咖啡 ——7 元鮮煮咖啡元鮮煮咖啡83度度 C—— 平價美味平價美味對于競爭激烈的咖啡品牌對于競爭激烈的咖啡品牌 ———— 星巴克星巴克 ,應(yīng)該如應(yīng)該如何在市場中尋求自己的位置？細分哪種客戶？何在市場中尋求自己的位置？細分哪種客戶？““ 品味品味 ”” 167。n悠閑的交際空間， 流行的交際場所，提供給人們沒有威脅感的聚集空間?！?平民學(xué)生或許無法負擔(dān)得起奔馳汽車的費用，但是他可以和外科醫(yī)生一樣，每天享受一杯最好的咖啡。產(chǎn)品需求為中心生活方式為中心消費服務(wù)為中心不止是咖啡 —— 星巴克的跨界：第三生活空間第四元素：悠閑的交際空間第三元素：眾人的綠洲第二元素：負擔(dān)得起的奢華第一元素：源于意大利的浪漫的味道與客戶互動中創(chuàng)新，形成的 第三生活空間星巴克第三空間的四個元素n浪漫的味道， 星巴克的店鋪裝修具有異國風(fēng)味，來一杯為美國人并不熟悉的蘇門答臘或者瑪吉雅朵咖啡，可以為乏味的日子平添幾許浪漫。 不是咖啡 —— 向生活方式的突破星巴克目標市場的定位： 不是普通的大眾，而是富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)。n英國 《 金融時報 》 調(diào)查顯示，在中國喝一杯星巴克咖啡顯然要比買一件 “ 維多利亞的秘密 ” 的國際名牌內(nèi)衣更加時髦。星巴克的 “ 客戶經(jīng)驗 ”馬斯蘭：「星巴克是一次開一店，顧客是一次喝一杯，我們不做粗制濫造的批發(fā)生意，我們追求的是 “ 重復(fù)購買 ” 和 “ 忠誠度 “ 。我們的方向 — 市場的補缺者 西海岸的挑戰(zhàn)者+未來 12年的市場發(fā)展機遇機遇和挑戰(zhàn)n項目該如何制定市場補缺者和西海岸挑戰(zhàn)者的開發(fā)思路？項目該如何制定市場補缺者和西海岸挑戰(zhàn)者的開發(fā)思路？發(fā)展思路的研究項目條件項目條件規(guī)劃空間規(guī)劃空間配套空間配套空間資源空間資源空間市場空間市場空間人文空間人文空間指標空間指標空間長流起步區(qū)，?？谛?CBD二線海景資源市場發(fā)展熱點，投資需求旺盛周邊市政規(guī)劃市政配套完善，指日可待周邊人文資源有限高容高密項目發(fā)展空間分析價值認知在西海岸，本項目該如何脫離傳統(tǒng)競爭，樹立價值標桿？項目認知 目前西海岸區(qū)域項目多為低密度濱海休閑度假物業(yè)；在區(qū)域?qū)傩灾匦露ㄎ患笆袌鲂蝿葑兓拢卷椖孔鳛橐粋€高容高密物業(yè)，該如何脫離傳統(tǒng)競爭，樹立價值標桿？項目 產(chǎn)品形態(tài) 形象定位 總建面 (萬㎡ ) 容積率 主要賣點浪琴灣 別墅、公寓 國際溫泉度假村 57 海景、沙灘、園林景觀、內(nèi)部完善休閑娛樂配套、低容積率陽光西海岸 別墅、洋房 復(fù)合低密度濱 海生態(tài)社區(qū) 20 海景、園林景觀、內(nèi)外部完善休閑娛樂配套、低容積率金色陽光 公寓 溫泉度假酒店式公寓 海景、恒溫泳池，專用金沙灘海水浴場， 10000平方米的大型購物中心， 10個大型特色餐廳城市海岸 別墅 西海岸生態(tài)人居典范 17 完善的內(nèi)部配套、高品質(zhì)、園林景觀、低密度紫園三期 花園洋房 西海岸悠閑生活城邦 33 完善的內(nèi)部配套、高品質(zhì)、園林景觀、低密度觀海臺 別墅、公寓 生態(tài)型智能化高尚社區(qū) 8 二線海景、園林景觀、緊鄰公園、低密度龍墅灣 別墅 首席疊景大宅叢林溫泉別墅 園林景觀、完善的內(nèi)外部配套觀瀾公寓 公寓 濱海生態(tài)社區(qū) 園林景觀、二線海景傳統(tǒng)硬仗打法：本案景觀園林樣板房包裝區(qū)域送面積……？品牌低密度傳統(tǒng)的解決途徑項目認知““ 西海岸項目西海岸項目 ”” 具有核心的地段優(yōu)勢具有核心的地段優(yōu)勢但如何脫離傳統(tǒng)市場，但如何脫離傳統(tǒng)市場，樹立價值標桿？樹立價值標桿？項目發(fā)展分析項目認知對于本案，我們必須從本質(zhì)上尋求突破對于本案，我們必須從本質(zhì)上尋求突破從成功模式中發(fā)現(xiàn)突破點從成功模式中發(fā)現(xiàn)突破點超越標準之爭 報告框架Chapter 1 機遇Chapter 2 競爭模式借鑒Chapter 3 項目競爭模式構(gòu)想Chapter 4 物業(yè)發(fā)展的演繹?市場上各種現(xiàn)象的分析引出項目最初的思考。盤古大觀未來 12年的市場發(fā)展機遇機遇和挑戰(zhàn)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略西海岸長流起步區(qū)新 CBD的崛起國際旅游島、 CBD雙重利好，決定了項目發(fā)展的高起點，必須走國際化發(fā)展路線，將代言海口城市未來。日立安防系統(tǒng)構(gòu)建智能化住宅全球首創(chuàng)恩華特全封閉垃圾處理系統(tǒng)高密高容，獨樹一幟的個性化指標項目地塊方正，高容積率高密度其核心價值排序：一流的地段 —— 一流的潛力 —— 二流的海景在整體市場中，不存在可比同類商務(wù)化、國際化，完全無法復(fù)制的城市地標才是本案的原始價值，海景只是作為國際旅游島優(yōu)質(zhì)項目的一大特色而已。全鋼化中空 LOWE玻璃，隔音、