【正文】 咖啡豆而是一種體驗 。 “167。島外客戶，尤其是三北客戶居多。按揭、社區(qū)、市區(qū)、生活，?？谒锌蛻粜螒B(tài)中最低層次的置業(yè)群體。只會考慮熱帶氣候，海景突出的三亞十分注重度假配套，如游艇會等，產(chǎn)品選擇多為別墅或突出的公寓，投資意愿有待挖掘，多以其來源城市的地產(chǎn)物業(yè)做對比。藍海福源鴻洲江山鳳凰島目標受眾群體分析目標客戶第三類：投資類客戶 目標圈定250200150100300以上（含）總價：萬元6080 100 120目標客戶：第三類：投資客戶目標受眾群體分析中端投資低端投資目標圈定高端投資n投資客戶的共性，關注熱點區(qū)域，物業(yè)的升值潛力，對海景房升值保值能力較為看好；n低端投資客戶，初期投資海南物業(yè)，價格承受能力在 100萬左右，對價格較為敏感，關注 6080平米的中小戶型；n中端投資客戶，在?？谝淹顿Y物業(yè)，并獲得良好收益。劣勢 —— 對發(fā)展商的綜合實力要求高。選取海南典型高密度高端案例進行鑒別分析 。中央海岸 面積區(qū)間 m2一房 67 一房 78二房 78112 二房 107141三房復式帶傭房 247 三房 四房復式帶傭房 322 四房 n?？?2月暢銷二房、三房較為暢銷，供不應求。n但是此開發(fā)模式忽略了區(qū)域發(fā)展帶來的升值紅利；n規(guī)劃 14號路，非市區(qū)通往西海岸主干道，不利于項目展示?？沙掷m(xù) —— 品牌聯(lián)手和溢價借助酒店星級和品牌實現(xiàn)對項目形象和調(diào)性的再提升。代表項目：紫園模式 —— 迎合客戶度假需求，而打造的風情主題園林；方式：n通過對資源高度打造，突破競爭和實現(xiàn)占位；n通過強化配套、風情演繹來體現(xiàn)品質(zhì)保障，應歸競爭迎合需求。投資追隨市場熱點區(qū)域。 長流： 目前進行 土地一級運營 ，未來市府全套機構搬遷地，但成規(guī)模項目開發(fā)尚待時日。屬性基礎：國際、濱海、高容、新 CBD發(fā)展引擎塑造國際濱海建筑群：發(fā)揚個性，拔高調(diào)性傳統(tǒng)開發(fā)模式城市邊緣高密高容產(chǎn)品形成國際多元利潤核心：產(chǎn)品創(chuàng)新和高附加值發(fā)展關鍵：符號、特色從單一功能居住向國際化多元化的提升，支撐“ 國際濱海建筑群 .代言城市未來 ” 的發(fā)展。運用地源熱泵技術系統(tǒng)，采用埋設垂直管、水平管或向地表水拋設管路等多種方式，直接從淺層常溫土壤提取能量，供室內(nèi)使用。 2023年 3月，廣州新理想華庭中的一套空中別墅面積達到 1146平方米，被評為 “ 大世界吉尼斯之最 ” 。n超高層的建筑形態(tài)是現(xiàn)代的，是一個兼收并蓄的過程，因此它是國際的 —— 國際的視野、國際的精神、國際的客戶。超高層底部：五星級產(chǎn)權式酒店n通過產(chǎn)權式酒店，解決超高層公攤大的矛盾，同時豐富項目產(chǎn)品類型；n引進國際知名酒店管理公司，打造五星級酒店，提升項目整體價值；n產(chǎn)權式酒店為可經(jīng)營物業(yè)，在為公司創(chuàng)造更多利潤的同時也提升了公司品牌價值。RESPONSIBLE有責任在徹夜不息的繁華里，給所愛的人一個完美的家。DESIGN LIFE有設計的人生如果人生是一次旅行，那計劃就是旅行攻略有設計的人生，會少些彎路產(chǎn)品兼顧投資潛力和奢居生活，這筆支出必須效益最大FACE AND FIND YOURSELF要面子和找自己場面、情面、體面，這些得花多少錢？在城市夢想里找到自己的位置得花多少錢？堅持國際化的視野與標準！人以海景為資源，我以創(chuàng)新為素質(zhì)，打造海口第一個比肩全球標準的標桿物業(yè)國際化標準，潛力無限LIVE A CALM LIFE活得從容從容是一種境界，是財富背后的淡定CEO公寓 /CEO官邸，高端量身定制化產(chǎn)品，是您身份尊貴的標簽和符合。如立面采用高級石材并且大面積地使用具有水晶質(zhì)感的玻璃幕墻，注重入戶方式（豪華酒店式大堂、指紋操控的高速電梯直接入戶等）、形態(tài)組合（幾個單元并聯(lián)在一起，外挑入戶酒店式大堂，彰顯尊貴氣度），配置可以俯瞰繁華的空中會所，并為客戶提供個性化貼身服務，樹立項目在高端客戶小眾圈子集體認同與價值實現(xiàn)。大致可分為大型 CEO公寓，和休閑 CEO公寓。它代表了社會精英和中高產(chǎn)階層對生活品質(zhì)的極致享受，它強調(diào)產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀。同時萬科、北京當代節(jié)能置業(yè)等行業(yè)領先企業(yè)在低碳住宅的嘗試中大獲成功，本項目作為?？谀酥梁Ｄ细叨藝H化物業(yè)，低碳將是衡量項目發(fā)展的重要標準之一。 黃金海岸 率先啟動的，坐擁行政中心、起步區(qū)和優(yōu)質(zhì)海景的公寓類物業(yè)。什么人會為我們的物業(yè)買單？ 形象和符號引導需求 即使處于同一階層的人生活形態(tài)也不盡相同，根據(jù)我們對目標客戶群的深訪調(diào)研，我們需要通過目標消費者 AIO量表來反映不同價值取向客戶的生活形態(tài)，以指導本項目的價值主張符合其消費的需要和欲望。一期價格預估 —— 項目靜態(tài)比準價格根據(jù)與各樓盤分因數(shù)權重打分，可以得出項目的市場靜態(tài)比準價格為： 22402元 /㎡公寓產(chǎn)品 權重規(guī)模 交通 配套 產(chǎn)品 品牌 區(qū)位 景觀 總分優(yōu)劣系數(shù)實現(xiàn)均價（元 /㎡）合成均價 10% 5% 5%20%10%15%35%外灘中心35% 5 5 5 4 4 5 1 21000 7350天一方 25% 4 4 4 5 22023 5789夏威夷海岸40% 4 5 4 4 5 5 22023 9263本項目 100% 5 5 4 5 1 —— 22402一期價格動態(tài)預估預計分別于 2023年 10月項目推出市場，通過溢價整合項目住宅動態(tài)均價預估： 20609— 21505元 /㎡ 。吻 合n充分實現(xiàn)溢價的前提下，兼顧銷售速度的實現(xiàn)；n27萬平米體量， 5年內(nèi)完成 90%銷售；n2023年 10月前推出市場，實現(xiàn)回款；n從超越市場標準的角度，實現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)、形象、素質(zhì)上的標桿塑造；n初期啟勢階段，即需具備撬動市場和高度排他性的代表性產(chǎn)品立市；n充分考慮開發(fā)紅利和政策紅利；產(chǎn)品定位和推售思考：n主力產(chǎn)品應遵循市場規(guī)律，但應以超前性的眼光來定位，應以保障溢價能力為先；n現(xiàn)行開發(fā)入市產(chǎn)品需要確保價值和價格雙重標桿；n核心產(chǎn)品強化對奢侈的演繹，同時延期入市，借助項目前期開發(fā)紅利提升利潤空間。目的要求 :尋求最能滿足溢價要求和風險控制的開發(fā)思路由新趨勢下市場成交特征和需求戶型對項目開發(fā)的影響 。選取海南典型高溢價案例進行鑒別分析 。目的要求 :由主流分析 ,找出基本變化規(guī)律 ,初步得出本項目可參照的戶型區(qū)間和比例 。購房特征：n對價格不敏感n自信，相信自己的投資眼光和判斷北京投資客戶稀缺，資源占有，投資稀缺，資源占有，投資特征：n在上海已經(jīng)擁有兩處房產(chǎn)n非常喜歡?？诘臍夂蚝铜h(huán)境n喜歡面積小一點的戶型n希望小區(qū)內(nèi)環(huán)境做好n關注買入價格和持有價值n看好海南國際旅游島及海口的發(fā)展前景購房特征：n對樓盤單價較敏感n對樓盤品質(zhì)有要求上海投資客戶持有價值，投資持有價值，投資客戶類型 客戶敏感點 對應產(chǎn)品 可承受總價居住養(yǎng)老型 價格低廉、配套成熟、地段成熟1房、 2房 3550萬左右本地低端 按揭、社區(qū)、市區(qū)、生活 2房、 3房 5090萬左右本地中端 產(chǎn)品總價和價值 2房、 3房 120200萬左右本地高端 高端物業(yè) 別墅、洋房及平層大戶總價承受能力極高度假低端度假 價格、資源 1房、 2房 5070萬左右中端度假 一線海景、配套成熟度 1房、 2房 70120萬左右高端度假 一線海景、度假配套 高端物業(yè)，產(chǎn)品類型多樣性總價承受能力極高投資低端投資 升值潛力、熱點區(qū)域 1房、 2房 50100萬左右中端投資 升值潛力、熱點區(qū)域、稀缺性 產(chǎn)品線不限 100300萬高端投資 升值潛力、熱點區(qū)域、稀缺性 產(chǎn)品線不限 總價承受能力極高項目目標客戶的圈定目標圈定項目目標客戶的圈定目標圈定12年內(nèi)（ CBD初具雛形階段）最為匹配的客戶群體可能輻射的客戶群體：中端居住客戶、中端、低端投資客戶必備要素：中小戶型、遠超市場同類的品質(zhì)，新穎獨特的形象和建筑概念核心客戶重點客戶 游離客戶 偶得客戶中端、低端投資客戶本地中端居住客戶高端投資客戶島外度假客戶項目初期客戶圈定 項目目標客戶的圈定目標圈定核心客戶重點客戶 游離客戶 偶得客戶中高端投資客戶本地中端居住客戶 /商務度假客戶本地高端居住客戶島外度假客戶項目中后期期客戶圈定 34年內(nèi)（ CBD價值井噴階段）最為匹配的客戶群體可能輻射的客戶群體：中端和高端居住客戶、高端和中端投資客戶、新衍生的商務型度假客戶必備要素：中大戶型、個性化標桿化的整體素質(zhì)，項目感受超群產(chǎn)品開發(fā)思路 產(chǎn) 品12 客 戶主流開發(fā)思路 (顯性市場 ) 產(chǎn) 品 客 戶采取追隨市場，補缺式開發(fā)思路。度假類客戶盤點目標圈定北方季節(jié)性度假客戶特征：n非常喜歡?？诘臍夂?，尤其是空氣質(zhì)量，經(jīng)常在?？谶^冬n追求品質(zhì)感、內(nèi)外環(huán)境好n追求享受、個性，喜歡炫耀n有優(yōu)越感，有特有的生活圈子，具有排他性購房特征：n需求的住房面積大n重視居住的舒適性和體驗性n對總價不敏感n相信自己的判斷力 高端品質(zhì)，資源好特征：n40多歲，有些積蓄但是不太多n希望總價不要超過 50萬n作為以后度假養(yǎng)老的居所n年輕時辛苦工作，現(xiàn)在希望可以享受生活，追求健康n對?？跉夂蚝铜h(huán)境很滿意購房特征：n對樓盤總價較敏感n對生活品質(zhì)有要求n希望過一種和現(xiàn)在完全不同的生活方式四川國企中層享受生活，度假客戶分類 客戶來源 置業(yè)區(qū)域 置業(yè)特征 置業(yè)項目低端投資客戶 全國 ?？跓狳c區(qū)域初涉海南投資或資金有限的群體，按揭，投資目標集中在海南的幾個投資熱點，中小套型的公寓是其考慮重點?？們r承受能力有限，需求 6080平米左右的中小戶型；n本地自住客戶從總價承受能力看，可分為低中高三個層次。250200150100300以上（含）總價：萬元6080 100 120 140以上目標受眾群體分析未滿足供應區(qū)間 主流供應集中在120平米以上，以中高端投資客戶為主，投資門檻高，而中低端投資客戶需求未得到滿足。n區(qū)域城市中心，國際化城市。 ” n眾人的綠洲， 星巴克倡導，在紛擾不堪的社會中，提供一個靜思的環(huán)境?！? n在 2023年的一次市場調(diào)查中，美國消費者認為麥當勞的 “ 特級烘焙 ” 咖啡口味已經(jīng)不遜于星巴克的同類咖啡。有機的建筑結(jié)構： 雙層屋頂設計、可開合木百頁窗、超大的景觀陽臺，形成建筑外部隔熱罩，滯留海風的清爽，如一個天然環(huán)保空調(diào)系統(tǒng)。n為真正實現(xiàn)建筑節(jié)能一體化和美觀，采用的太陽能集中供熱系統(tǒng)為平板式鋪設。海口 供求比為 1： 2，市場穩(wěn)定。111海口新 CBD： 基于國家發(fā)展戰(zhàn)略及城市發(fā)展方向下的區(qū)域?qū)傩越缍ā? —— 《 2023～ 2023?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃 》結(jié)論：三亞 —— 國際化的休閑旅游度假城市?？?—— 區(qū)域性中心城市，國際都市化定位宏觀機遇 3 ?？?—— 區(qū)域中心城市和國際化職能的差異定位突出海口港 /填海區(qū)國貿(mào)傳統(tǒng)中心城市發(fā)展方向西海岸?？诟叨硕杉賲^(qū)規(guī)劃中的城市新核東長秀政務新區(qū)：市政府搬遷所在地長流片區(qū)東海岸待開發(fā)區(qū)海甸島普通居住區(qū)新埠島西長秀 目前已建立起高尚度假區(qū)印象， 片區(qū)價值占位?？谧罡叨?，但未來片區(qū)內(nèi)部將有所區(qū)分：216。 1月 11日三亞鳳凰島剛剛創(chuàng)造出銷售奇跡，該項目一期開盤 700套，開盤當天便銷售一空，均價每平方米高達 ，在全國也極為罕見。n海南暫停批地，新政 捂地 火上澆油在 《 海南國際旅游島總體規(guī)劃 》 獲得國家發(fā)改委批準前，全省各地暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目。兩個暫停從某種程度上，對海南本以火爆的市場火上澆油，與政府初衷適得其反。宏觀機遇 4 西海岸長流起步區(qū)將成為?？谖磥硇?CBD宏觀機遇 5 國際旅游論壇的召開助海南國際旅游島揚帆起航博鰲國際旅游論壇主要成果：n國際旅游論壇梳理探討國際旅游島建設思路，為國際旅游島建設正式拉開序幕；n游艇制造業(yè)已經(jīng)開始向海口、三亞集中，海南將成為中國游艇、郵輪制造業(yè)的一個重要基地 。 灣區(qū) 03酒店式公寓及商務辦公用地容積率 學校 /商業(yè) /居委會容積率 居住用地容積率 居住用地容積率 居住用地 /學校住宅容積率 08酒店式公寓及商務辦公用地容積率 暫無資料 10居住用地容積率 居住用地容積率 居住用地容積率 17居住用地容積率 13星級酒店酒店式公寓商務用地容積率 商務 /金融容積率 商務用地容積率 商務 /商業(yè)容積率 24金融保險容積率 商業(yè) /商務容積率 商業(yè) /商務容積率 28居住用地商務辦公容積率 商務辦公容積率 31居住用地