【正文】 坑基本情況 一期占地 ㎡ ，建筑面積 ㎡ ，其中住宅 ㎡ ，商業(yè) 5080㎡，會所 3200㎡， 多層 10棟、復(fù)式 3棟、別墅 3棟 銷 售 情況 2023年 5月 26日開盤，現(xiàn)多層銷售 70%客 戶 惠城：大集團員工，企事業(yè)單位員工，教師，金融白領(lǐng)惠陽：大企業(yè)員工主力 戶 型 三房兩廳兩衛(wèi) 117㎡ ~123㎡四房兩廳兩衛(wèi) 137㎡ ~158㎡價格 住宅起價 1400元 /㎡，商鋪均價 3000元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 大盤☆ 惠州一中的教育優(yōu)勢☆ 戶型合理實用 劣 勢 ☆ 離市區(qū)較遠(yuǎn)☆ 目前交通不便典型郊區(qū)大盤272023 人口 2023 人口 2023 人口 現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征 ——企業(yè)主 /機關(guān)干部占 24％金融 /教師占 13％電子通訊類白領(lǐng) /個體 /工薪階層占63％分項研究 5：客戶研究惠城區(qū) 房地產(chǎn)市場供需呈 “ 啞鈴型 ” 結(jié)構(gòu)28不同分類 潛在消費者數(shù)量 需求殼牌項目建設(shè) 建設(shè)高峰 ，投產(chǎn)后 1500人 租賃、居住石化區(qū)建設(shè) 規(guī)劃人口 租賃、居住惠州人口增長 2023～ 2023年， 50～ 100萬（惠州） 租賃、居住新惠州人 建設(shè)者臨時居住 10％轉(zhuǎn)化為永久居住 居住惠陽大亞灣2023～ 2023年，潛在消費者合計：10～ 20萬居?。?20～ 30萬租賃 租賃、居住殼牌效應(yīng)將為惠州市場帶來大量新增客戶結(jié)論 6：殼牌帶動下的石化產(chǎn)業(yè)鏈將影響惠州市場的供需結(jié)構(gòu)；加速惠城區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)由 啞鈴型 向 紡錘型 轉(zhuǎn)化29惠州居民收入水平增長速度快 ,居民消費能力提高分項研究 5：客戶研究資料來源：惠州市統(tǒng)計局、惠州市房產(chǎn)交易中心 30惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 支付能力約 70％ 的客戶可接受 30萬以下的總價 ， 60％ 以上的客戶可接受 800－ 1500元的月供，約 90％ 的客戶首期支付能力在 3萬元以上資料來源：市場調(diào)查 3190％ 以上的客戶傾向于在環(huán)境較好的 江北、麥地、南壇下埔、東平 購房惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 意向區(qū)域32需求戶型以三房為主 需求面積以 100－ 130平方米為主以改善居住條件為主要購房目的惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 需求特征33市場研究小結(jié)宏觀背景房地產(chǎn)市場供需關(guān)系改善，市場前景看好人均 GDP2501美元，房地產(chǎn)進入全面快速發(fā)展階段行政區(qū)劃調(diào)整促進惠州城市化發(fā)展惠城與惠陽兩極驅(qū)動，都市融合趨勢明顯惠城區(qū)內(nèi)江北、東平、麥地－河南岸、惠淡路等片區(qū)熱點效應(yīng)明顯石化產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的新增住房需求促進市場供需結(jié)構(gòu)由啞鈴型向紡錘型轉(zhuǎn)化市場格局客戶特征客戶收入水平增長迅速客戶需求特征相似，差異化小案例借鑒 高品質(zhì)是暢銷的前提34項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究定位規(guī)劃市場研究35本項目 惠淡路城市規(guī)劃中的 軸線城市空間布局：形成 “核心 — 軸線 — 網(wǎng)絡(luò) ”的點軸網(wǎng)空間格局。216。親水空間 。運動橡膠地面游戲組合器具水體草坪道板磚鋪地彩棠石鋪地66臺階殘疾人破道種植壇 /文化石貼面彩色鋪裝水體 /卵石水幕景墻水體 /玻璃盒子彩色道板磚法桐花壇“ 院落 ” 細(xì)節(jié)67“ 院落 ” 細(xì)節(jié)68建筑立面建議 —— 歐式風(fēng)格深圳山海翠廬深圳新洋房深圳城市假日深圳歐陸經(jīng)典以歐式洋房風(fēng)格使本項目在周邊環(huán)境和惠州市場中 “跳 ”出來 69惠淡路上，映入眼簾的坡屋頂建筑群，那是誰也無法抵御 的 誘惑 ……建筑立面建議 —— 坡屋頂?shù)难堇[70建筑立面建議 —— 以暖色調(diào)為主71建筑立面建議 —— 欄桿與百葉使立面層次豐富72提高產(chǎn)品附加值 —— 頂層送閣樓不超過 2米的頂層空間，不計入建筑面積，贈送給客戶：或住、或玩、或貯藏。 27 三月 20233:52:36 下午 15:52:36三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 21三月 2115:52:3615:52:36March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 15:52:3615:52:3615:52Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 3:52:36 下午 3:52 下午 15:52:36三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 15:52:3615:52:3615:523/27/2023 3:52:36 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2115:52:3615:52Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 15:52:3615:52:3615:52Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。親子空間 。增加居民接觸地面的機會，創(chuàng)造適合活動的人性化場地。運動主題院落水主題院落兒童主題院落綠色主題院落老年活動主題院落學(xué)習(xí)主題院落63確保成功的短平快方案開發(fā)順序 —— 速度最快、價值最大規(guī)劃設(shè)計建議 —— 控制成本、提高品質(zhì)產(chǎn)品定位 —— 從客戶出發(fā)規(guī)劃設(shè)計建議 —— 控制成本、提高品質(zhì)64園林院落建議成本建議：216?，F(xiàn)有樓盤銷售情況普遍良好，表明對商品房的需求已經(jīng)顯現(xiàn)216。惠州美地書香庭院項目定位報告謹(jǐn)呈： 惠州市美地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目簡介2023年 2023年9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月11月10月8月開工 竣工主體封頂 入伙用地面積： ㎡ ；總建筑面積： ㎡；容積率： 本項目人人樂往惠陽2目標(biāo) 1期 科學(xué)的短平快快速回籠資金保證利潤2期3街鋪最大化保證利潤實現(xiàn)合理的開間進深目標(biāo)下的戰(zhàn)略 快速回籠資金定位 以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品 優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟適用房人氣4快速回籠資金定位 以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品 優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟適用房人氣本項目 1期戶型配比建議 建筑面 積 區(qū) 間 戶數(shù)（約） 套數(shù)比兩房兩 廳 一 衛(wèi) 60㎡－ 70㎡ 82 15％三房兩 廳 兩 衛(wèi) 90㎡－ 95 ㎡ 191 35％110㎡－ 115㎡ 136 25％四房兩 廳 兩 衛(wèi) 125㎡－ 135㎡ 109 20％140㎡－ 150㎡ 27 5％合計 5455快速回籠資金定位 以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售