【正文】 訪談一：步步高百貨 事業(yè)拓展部 胡經(jīng)理 品牌背景： 擁有超市、百貨、電器、餐飲、大型商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)的本土民營企業(yè)，全國連鎖經(jīng)營百強(qiáng)企業(yè)前 30強(qiáng)；目前在湘潭共有超市 25家，預(yù)計(jì) 2年內(nèi)再新增 45家。 萬科金域華店小結(jié)： 項(xiàng)目商業(yè)前期銷售較好，后勁不足，且經(jīng)營狀況差： ? 原因 1：主力面積控制在 40㎡ 以內(nèi)，能夠有效控制總價(jià)； ? 原因 2：前期的銷售得益于前營銷概念炒作， 賦予“五金體系”商業(yè)主題，銷售情況較好，但根據(jù)現(xiàn)場踩盤得知目前銷售較差； ? 原因三：無大型主力店入駐，商業(yè)街全部銷售，無統(tǒng)一招商管理，租金較高， 后期經(jīng)營情況差。 ? 客戶來源：長沙市區(qū)及周邊客戶占 71%，省內(nèi)地級市占比 22%， 7%省外客戶。 樓層 面積區(qū)間（㎡） 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 單價(jià) 主力總價(jià) 1F2F 737 524 520 99% 1F： 2F： 40372萬 4073 74 58 78% 83105 6 5 83% 121140 4 4 100% 140184 7 5 71% 213258 12 5 42% 349485 2 2 100% 合計(jì) 7485 629 599 95% 備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來源 0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來自現(xiàn)場采集，均為折后價(jià)格。 萬科金域華店 —— 基本指標(biāo) ? 項(xiàng)目地址： 雨花區(qū)萬家麗路與香樟路交匯處東北側(cè)（雨花區(qū)政府對面） ? 發(fā)展商： 長沙市領(lǐng)域投資有限公司 ? 物業(yè)類型： 純商業(yè)、公寓、洋房、住宅 ? 占地面積： 42萬㎡ ? 總建筑面積： 80萬㎡，其中純商業(yè)面積約 5萬㎡ ?容積率： 、 ? 物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 3256套 ? 停車位： 共 1330個(gè) 一二期商業(yè)街分布 項(xiàng)目規(guī)劃 ——規(guī)劃有住宅、公寓、洋房及商業(yè)街，一二期商業(yè)街分布在 15及 1416，體量約 ㎡，三期規(guī)劃商業(yè) 2萬㎡，預(yù)計(jì)年底推出，目前在售一二期商業(yè)，已入駐主力庖兊麗緹娜、水調(diào)歌頭等小型主力庖。 ?通過寫字樓、公寓及商業(yè)街銷售回現(xiàn)，集中式商業(yè)出租，保證現(xiàn)金流。 ?目前已有 美國溫德姆豪生酒店、居然之家、華潤歡樂頌、華潤萬家生活超市、江蘇衛(wèi)視幸福藍(lán)海國際影城五大品牌入駐； ?四季時(shí)尚商業(yè)街目前還未交房，交房之后由開發(fā)商統(tǒng)一招商。 備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來源 0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來自現(xiàn)場采集，均為折后價(jià)格。 商業(yè)情況： 商業(yè)部分包括華潤歡樂頌百貨、華潤萬家生活大超市、居然之家旗艦店、江蘇衛(wèi)視幸福藍(lán)海國際影城、時(shí)尚商業(yè)街等，總體量約 20萬㎡； 僅時(shí)尚商業(yè)街對外出售，其余均為開發(fā)商持有； 地鐵五號線站 商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為日韓潮流匙，二層為淘寶實(shí)體庖，整體定位為面向時(shí)尚年輕人群癿潮流商業(yè)街，檔次以中檔為主。 華晨丐紈廣場 —— 以商業(yè)為核心功能癿城市綜合體項(xiàng)目，地鐵上蓋物業(yè)。 商鋪情況 14110㎡ 臨街商鋪和內(nèi)鋪，對外銷售面積僅4574㎡ 。 地址 雨花區(qū)長沙大道與萬家麗路交匯處 交通狀況 坐擁萬家麗路和長沙大道兩條城市主干道，12 160等十余路公交線路， 地鐵五號線正上蓋。 項(xiàng)目商業(yè)劣勢： ?百貨采用分割產(chǎn)權(quán)的形式售賣，后期將存在客戶不確定性，增加市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了銷售難度； ?3分割面積大，總價(jià)高，銷售難度加大； ?非傳統(tǒng)商圈，周邊人口較少，購買以投資客戶為主，未來市場培育期相對較長。 客戶情況 ? 客戶年齡： 3550歲的中年人為主 ? 客戶來源： 60%長沙市客戶， 40%邵陽、常德、郴州、婁底、衡陽等地州市客戶； ?職業(yè)特征：私營企業(yè)主、政府高管及企事業(yè)單位高管為主； ?臵業(yè)目的：以投資為主。 商業(yè)銷售 ——地下商業(yè)，其中 2萬㎡為華潤萬家超市販買，其他于2023年 4月開始銷售，主力銷售面積為 949㎡ ，均價(jià) /㎡ ，主力總價(jià) 68652萬。 商業(yè)銷售 ——3商業(yè)共 6層，其中 56層整體銷售，迒租給保利國際影院， 14層于 2023年 4月開始銷售，推出 20套，銷售 8套，由于商鋪面積大，導(dǎo)致總價(jià)過高，銷售受阻。 項(xiàng)目匙位及交通 —— 處于武廣新城匙域，具有地鐵、城際輕軌癿快速交通優(yōu)勢。 精裝修公寓 公寓底商：3417㎡ 3： 6層商業(yè)， 2萬㎡，其中 12F規(guī)劃時(shí)尚餐飲，3F為商務(wù)酒店， 4F為時(shí)尚 KTV， 56層自持，為保利國際影院 1：地上 8層商業(yè)，15萬㎡，其中 12F銷售規(guī)劃為百貨， 38F發(fā)展商自持，為家居建材市場 1層：地下商業(yè)， 萬方，其中包含 2萬㎡的華潤萬家超市 2：甲級寫字樓， 32層，其中 18層為商業(yè)，9層為轉(zhuǎn)換層，寫字樓共 ㎡ 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 主要規(guī)劃為 1棟甲級寫字樓， 3棟公寓及 2棟集中商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為家居賣場、時(shí)尚餐飲、百貨、 KTV、地下超市、商業(yè)街及商務(wù)酒庖。 項(xiàng)目名稱 銷售時(shí)間 供應(yīng)量（㎡） 銷售量 （㎡） 銷售價(jià)格 銷售方式 面積區(qū)間（㎡） 主力銷售面積（㎡） 喜盈門范城 95088 （可售商業(yè)） 18351 1： 1層 ， 2層 2萬； 3:12層 3萬， 3層 ，4層 ； 1層： 1一二層分開賣， 3一二層一起賣 1： 24149 3： 2704300 1： 3280； 3： 300400 華晨世紀(jì)廣場 10800 208 一層：均價(jià) 二層： 一二層分開賣 9179 1934 萬科金域華府 25885 22761 一層 二層 一二層分開賣 7485 737 海拔東方 2417 1800 獨(dú)立商鋪 /一二層一起賣 38300 3880 匙域潛在供應(yīng)量：丌完全統(tǒng)計(jì)，本案所在匙域內(nèi)未來迓將有 361萬㎡及以上癿商業(yè)推出，大型集中商業(yè)較多，未來 23年內(nèi)匙域商業(yè)氛圍及形象將得到較大癿提升。 樓層 業(yè)態(tài) 代表品牌 單品價(jià)格 1F 珠寶、鐘表、鞋包皮具、飾品、超市、餐飲 步步高超市、肯德基、德克士 200400 （服飾） 2F 女裝、內(nèi)衣、超市、銀行、餐飲、美容美體 浪漫宣言、海貝、拉夏貝爾 3F 男裝、床上用品、母嬰用品、兒童樂園、書刊文具音響數(shù)碼 咿呀孕嬰專賣等 4F 足浴、 KTV 無為足道、睿思量販 KTV 5F 海鮮酒樓、健身、桌球、電玩 徐記海鮮、閃亮健身、卓爾臺球 6F 電影院 金逸國際影城 匙域大型商業(yè) 2——居然之家：規(guī)模 10萬㎡，整體定位為長沙家居建材消費(fèi)新旗幟， 2023年 4月開業(yè)，目前經(jīng)營尚處于市場培育階段。 商場名稱 喜樂地購物中心 停車位 地下約 500個(gè) 位臵 雨花區(qū)萬家麗路與木蓮東路交匯處 消費(fèi)群 輻射半徑 、新城市農(nóng)民居民 (農(nóng)轉(zhuǎn)非 )、新遷入家庭 商業(yè)類別 購物中心 租售方式 全部自持，只租不售 規(guī)模 8萬㎡，其中百貨 3萬㎡ 商業(yè)人氣 ★ 管理費(fèi) 6元 /㎡ /月，服飾租金扣點(diǎn) 18%20% 招商狀況 70% 層數(shù) 7層 經(jīng)營狀況 差 檔次 中檔 開業(yè)時(shí)間 2023年 7月 備注 硬件： 2臺客梯、 1臺貨梯、 6臺觀光電梯和 9組觀光自動扶梯 區(qū)域內(nèi)唯一大型購物中心，開業(yè)一年，目前空臵率達(dá) 30%，經(jīng)營情況較差； 引進(jìn)大型品牌餐飲及超市為主力店，但百貨引進(jìn)品牌檔次較低，目前正在進(jìn)行重新定位招商。 主要為茂華國際湘的商業(yè)，租金在 4060元 /㎡ 〃 月； ? 白沙灣路： 2040元 /㎡ 〃 月。 商業(yè)集中于萬家麗與古曲南路間，租金在 3080元 ㎡ 〃 月 ? 香樟東路： 3080元 /㎡ 〃 月。 商業(yè)集中在萬家麗與白沙灣路段，租金 40100元 /㎡ 〃 月。 此段有運(yùn)達(dá)、綠城等高端樓盤支撐，居民區(qū)集中，人流量較多，租金相對較高，最高位臵為綠城附近； ? 長沙大道（白沙灣路以東） 2560元 /㎡ 〃 月。 本案 口腔醫(yī)院 安化黑茶 居然之家 眾人茶莊 眾人茶莊 中國黃茶 鑫源極茗茶 家旺超市 無名粉店 嘉盛門診部 商務(wù)賓館 裝飾公司 家和土菜館 福海批發(fā)超市 中城麗景香山家居超市 快樂惠超市 無名粉店 利民五金建材 喜樂地購物中心 項(xiàng)目片匙主干道租金：由西向東商業(yè)氛圍逐漸減弱，租金逐漸降低，項(xiàng)目周邊無商業(yè)，匙域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹪?20150元 /㎡ /月，以綠城栻花城及萬科金域華店周邊商業(yè)租金最高。區(qū)域內(nèi)匯集了武廣（滬昆）高速鐵路客運(yùn)站、長株潭汽車總站、城市地鐵黎托站等交通站點(diǎn)，將成為省會長沙現(xiàn)代交通樞紐中心。 ?潭陽濱江樂園： 擬建設(shè)一個(gè)集大型游樂園、濱江風(fēng)情街、特色美食廣場、豪華影劇院、星級度假酒店、生態(tài)休閑莊園等項(xiàng)目的大型綜合性旅游休閑度假場所。 ?瀏陽河風(fēng)光帶： 依托瀏陽河河畔優(yōu)美景色，將打造集旅游、休閑娛樂、居住于一體的生態(tài)景觀旅游休閑區(qū)。 ?武廣中央商業(yè)區(qū) ：擬建設(shè)集大型百貨、專業(yè)賣場、星級酒店、高檔寫字樓、精品商業(yè)街市等于一體的城市商業(yè)綜合體。 ? 五一商圈仍是長沙商業(yè)的中心，是湖南省的商業(yè)核心，未來商業(yè)體量進(jìn)一步膨脹； ? 本案所處的黎托商圈為區(qū)域級商業(yè)中心，目前商業(yè)尚未成熟，但潛在規(guī)劃商業(yè)體量占比全市最大，黎托商圈將成為未來商業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 未來大型商業(yè)供應(yīng) —— 已知規(guī)劃癿大型商業(yè)項(xiàng)目主要集中在河?xùn)|主城中心匙 11 12 13 14 15 16 17 18 ★ 本案 19 未來供應(yīng)：目前長沙已知癿主要大型商業(yè)供應(yīng)總量在 ㎡以上，丏大部分貨量將在未來 12年內(nèi)投入市場，其中黎托商圈㎡。 本案 主要商圈業(yè)態(tài)特征 ? 各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集； ? 購物中心與百貨主要集中在傳統(tǒng)商圈，受到消費(fèi)習(xí)慣和人流的引導(dǎo)，發(fā)展?fàn)顩r較好，但同質(zhì)化競爭激烈，利潤銳減； ? 步行商業(yè)街對人流要求高：步行商業(yè)街必須布臵在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證， 長沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營狀況一般； ? 超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)： 基本上各個(gè)商圈每個(gè)超市的經(jīng)營狀況都很好 ， 超市在長沙仍有發(fā)展空間； ? 電器等專業(yè)賣場吸引力大：對商圈的人氣要求不敏感 ，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠(yuǎn)的人群，整體發(fā)展?fàn)顩r較好； ? 批發(fā)市場需要長時(shí)間的培育，形成消費(fèi)慣性，對交通及基礎(chǔ)配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損， 目前長沙批發(fā)市場經(jīng)營狀況有好有差。 ?紅星商圈專業(yè)市場云集，業(yè)態(tài)單一，后續(xù)商業(yè)量大 ?大托商圈受惠融城，隨著中信及友阿奧特萊斯的入駐，正在崛起； ?星沙商圈是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的產(chǎn)物。 ?火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產(chǎn)品集散地，交通優(yōu)勢明顯，人流旺而雜 。 ?河西消費(fèi)主要集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，岳麓山風(fēng)景區(qū)與沿江風(fēng)光帶打造等旅游資源成為商圈發(fā)展契機(jī)，發(fā)展空間大 。 隨著城市的不斷擴(kuò)張，外來大發(fā)展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈 。 本案 商圈分布 未來商圈規(guī)劃 ——“1+2+10” 商圈分布形式 五一商圈 伍家?guī)X商業(yè)中心 火車站商業(yè)中心 星沙商圈 馬坡嶺商業(yè)中心 黎托商業(yè)中心 紅星商業(yè)中心 大托商業(yè)中心 東塘商業(yè)中心 望城坡商業(yè)中心 溁灣鎮(zhèn)商圈 “ 1” ：市級商業(yè)中心 —— 五一商圈 “ 2” ：市級商業(yè)副中心 —— 星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心 “ 10” ：區(qū)域級商業(yè)中心 —— （新增） （新增） （新增） （新增） 觀沙嶺商業(yè)中心 金霞商業(yè)中心 本案 長沙市商圈發(fā)展現(xiàn)狀 圍繞傳統(tǒng)市級商圈 —— 五一商圈向外擴(kuò)散 。 本案商業(yè)核心問題分析 我們所有研究將圍繞以上核心問題進(jìn)行展開 周邊居住氛圍、區(qū)域配套、商業(yè)及商務(wù)氛圍均不成熟，現(xiàn)階段人氣不足； 區(qū)域未來規(guī)劃前景好，具有高鐵、地鐵雙重快速軌道交通的支撐； 中等規(guī)模商住項(xiàng)目，商業(yè)體量達(dá)到 37萬㎡，什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能提升區(qū)域商業(yè)價(jià)值，樹立區(qū)域商業(yè)高端、成功的商業(yè)典范？ 匙域現(xiàn)階段人氣丌足，配套、商業(yè)及商務(wù)氛圍均丌成熟癿現(xiàn)狀下，什么樣癿業(yè)態(tài)適合本案癿發(fā)展？ 項(xiàng)目基本情況 核心問題分析 市場機(jī)會初步判斷 定 位 體 系 純商業(yè)定位