【正文】 構(gòu)建出全新的商業(yè)模式，最終獲得巨大的收益； 小 結(jié) ? 項(xiàng)目區(qū)域位置的特殊性，決定了我們項(xiàng)目的運(yùn)作是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的過(guò)程 。如果想獲得成功，就必須走差異化、特色化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)道路； ? 若要避免游歷于這種 “ 紅海競(jìng)爭(zhēng) ” 的局勢(shì)中，我們就必須要借勢(shì)發(fā)展、必須要站的更高，從更遠(yuǎn)的角度去思考和挖掘這個(gè)產(chǎn)業(yè)及商圈的空白與升級(jí)； 第二章、項(xiàng)目資源解析 整合資源，找尋出路 項(xiàng)目概況 商業(yè)環(huán)境 地塊解析 SWOT分析 項(xiàng)目運(yùn)作思路 “ 旅游產(chǎn)業(yè)、陶瓷”是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的不變核心。這時(shí)市場(chǎng)就會(huì)用物業(yè)的閑置來(lái)報(bào)復(fù)不合理的租金要求； 4. 未能充分了解商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性 – 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性在于，必須長(zhǎng)期持有、而且需要大規(guī)模持有，逐步發(fā)展，從而降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是和地價(jià)聯(lián)系在一期，是和客戶的消費(fèi)習(xí)慣聯(lián)系在一起的 。而要從一開始就先做好商業(yè)規(guī)劃，然后在做建筑設(shè)計(jì)。該區(qū)域代表著景德鎮(zhèn) 最高的地段租金價(jià)值和投資潛力。營(yíng)造精品意識(shí) 品牌 專賣店 人民廣場(chǎng)周邊與珠江中路大量分布，如約翰 商品價(jià)格低廉，以量取勝。 無(wú)裝修或簡(jiǎn)單裝修， 貨物擺放凌亂，商品檔次低。 小 結(jié) 商業(yè)地產(chǎn) 理性 發(fā)展 合理把控 商業(yè)地產(chǎn)的 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 ? 根據(jù) 《 景德鎮(zhèn)市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃 (20232023)》 ，未來(lái) 5年，預(yù)計(jì)建設(shè)普通商品住房 459． 20萬(wàn)平方米 (4． 93萬(wàn)套 )，其中套型面積在 90平方米以下的約 3． 78萬(wàn)套， 90平方米以上的約 1． 15萬(wàn)套。全年銷售總額 13億，住宅 ，商業(yè) 。 Keywords: ?國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛； ?旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長(zhǎng)要素； 全世界、全國(guó)范圍的瓷器交易中心之一 全世界、全國(guó)范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺(tái) 小 結(jié) ? 前 9個(gè)月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %，比前 8個(gè)月降低了 點(diǎn)，漲幅也低于全省平均水平； ? 其中， 1— 9月份，景德鎮(zhèn)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) ； Key words: ?居民消費(fèi)力仍保持良好穩(wěn)定； ?消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，恩格爾系數(shù)下行明顯； ?城市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大帶動(dòng)非消費(fèi)性支出放大； ?非消費(fèi)性支出和文化休閑性消費(fèi)需求上升； 小 結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資 ? 景德鎮(zhèn) 08年房地產(chǎn)投資總額 ，施工面積 278萬(wàn)㎡ ,新開工面積 53萬(wàn)㎡，其中住宅 49萬(wàn)㎡，商業(yè) 4萬(wàn)㎡。景德鎮(zhèn)項(xiàng)目 市場(chǎng)可行性研究及定位報(bào)告 大公務(wù)實(shí)咨詢集團(tuán) 2023年 3月 做活開門子廣場(chǎng)南路項(xiàng)目的六大方略 立足全球，看景德鎮(zhèn)核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 市場(chǎng)調(diào)研精要 整合資源，找尋出路 —— 項(xiàng)目資源解析 勝于易勝，構(gòu)建市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品 —— 產(chǎn)品價(jià)值梳理 系統(tǒng)思考，算無(wú)遺策，制定計(jì)劃 —— 運(yùn)作前提步驟 廟算決勝，保障效益 —— 經(jīng)濟(jì)效益核算 知險(xiǎn)方能破險(xiǎn) —— 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 前 言 本項(xiàng)目成功和獲得利益最大化的關(guān)鍵，在于其“商業(yè)”的成功 。因此，在項(xiàng)目的調(diào)研與定位中，將重點(diǎn)圍繞商業(yè)部分展開 ! 第一章、市場(chǎng)調(diào)研精要 立足全球，關(guān)注城市核心競(jìng)爭(zhēng)力 城市印象 居民消費(fèi)水平 房地產(chǎn)投資與住宅市場(chǎng) 商業(yè)現(xiàn)狀解析 我們的商業(yè)要想成功，首先要了解我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境？ 城市印象（ ） ? 享譽(yù)世界的陶瓷之都 ? 世界瓷都，世界陶瓷產(chǎn)業(yè)集散地之一； ? 人文氣息的藝術(shù)殿堂 ?歷史悠久的文化價(jià)值與藝術(shù)風(fēng)采； ? 宜人宜居的綠色家園 ?旅游城市、國(guó)家園林城市 ? “中國(guó)最值得外國(guó)人去的 50個(gè)地方”之一 ? 開放創(chuàng)新的活力之城 ?投資創(chuàng)業(yè)熱土 ?中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“戰(zhàn)略要地”； Keywords: ? 陶瓷研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、進(jìn)出口 ? 文化資源、美學(xué)、藝術(shù)展示交流 ? 生態(tài)旅游、境內(nèi)外旅游、專業(yè)考察 ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)交易 城市印象（ ） 城市印象（ ） ? 景德鎮(zhèn) 08年前三季度 GDP： ，同比增長(zhǎng) 15%；其中第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭尤為強(qiáng)勁； ? 旅游發(fā)展不斷向好，前 9個(gè)月景德鎮(zhèn)市共接待游客 746萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %，其中，境外游客達(dá) ，同比增長(zhǎng)%，旅游收入達(dá) ，同比增長(zhǎng)%，其中，旅游創(chuàng)匯達(dá) ，同比增長(zhǎng) %。 ? 2023年全年銷售 56萬(wàn)㎡，住宅 48萬(wàn)㎡，商業(yè) 8萬(wàn)㎡。 住宅成交均價(jià) 2708元 /㎡ 商業(yè)成交均價(jià) 4125元 /㎡ ？ 辦公物業(yè) ？ Key words: ?市場(chǎng)投資環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)信心較足； ?房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展速度急遽提升； ?商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增大，去化率較低，去化價(jià)格相對(duì)較低； ?商品住宅供求關(guān)系基本平衡 略供大于求 。建設(shè)政策性住房 (含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等 )114． 80萬(wàn)平方米，約 1． 45萬(wàn)套，其套型建筑面積均在 90平方米以下； Key words: ?暢銷住宅面積在（ 90110㎡ ）和（ 6080 ㎡ ）之間； ?銷售主力價(jià)格區(qū)間在 2800~3000和 3800~4100元 (精裝修 )/ ㎡ 左右； ?政策性住房預(yù)計(jì)上市體量和速度會(huì)對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響； 小 結(jié) 商品房住宅投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 VS政府政策性住房保障沖突 住宅消費(fèi)者需求 ? 價(jià)格需求 —— 以總價(jià) 20～ 30萬(wàn)元 ? 面積需求 —— 集中在 110 ㎡ 以下 ? 戶型需求 —— 以二房、三房為主，購(gòu)買一房的，主要集中在單身貴族和中老年人群 17%63%20%9 0 ㎡以下90~130㎡1 3 0 ㎡以上38%40%18% 4% 2 0 萬(wàn)以下203030404 0 萬(wàn)以上14%29%52%5%一房二房三房四房?jī)r(jià)格需求 面積需求 戶型需求 Key words: ?對(duì)居住品質(zhì)的需求逐步提升； ?舒適度較高的住宅成為暢銷產(chǎn)品； ?定制化產(chǎn)品對(duì)特定人群仍保持良好吸引力； 小 結(jié) 住宅“小戶型”思想的差異化競(jìng)爭(zhēng) + 舒適、緊湊、功能附加、景觀、品質(zhì) 住宅產(chǎn)品突出 “理性舒適度” 研發(fā)理念 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 簡(jiǎn)介 特點(diǎn) 傳統(tǒng)型 雜貨店 大多為位于非主流商圈的大街小巷，數(shù)量較多，經(jīng)營(yíng)雜亂。 百貨 大樓 數(shù)量較少，前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，設(shè)施陳舊，現(xiàn)正在改制或者淘汰中 布局不合理，缺乏管理 小商品 批發(fā)市場(chǎng) 以城鄉(xiāng)村結(jié)合部為主要集散地。 專業(yè) 市場(chǎng) 主要以陶瓷商品為代表：陶瓷大世界、中國(guó)陶瓷城等，錦繡昌南、國(guó)貿(mào)等 品種比較齊全，遴選范圍較大，配套較好 超市 珠江東路、中路，新村東、西路等都有分布， 數(shù)量增長(zhǎng)較快，規(guī)模大小不一，鋪貨比較現(xiàn)代 購(gòu)物 中心 以開門子購(gòu)物廣場(chǎng)、華達(dá)購(gòu)物中心、景客隆等為代表， 講究人性化與休閑化的購(gòu)物體環(huán)境，講究科學(xué)管理和鋪貨?？ǖ?、黎人坊等， 地段優(yōu)