【正文】 通過運(yùn)作，尤其是借助開門子，運(yùn)作成商業(yè)中心的挑戰(zhàn)者、有力競爭者； – 陶瓷市場軸線效應(yīng)的整合； – 使人民廣場效應(yīng)延伸到廣場南路，成為人民廣場商業(yè)中心的有效組成部分之一，成為景德鎮(zhèn)商業(yè)中心東南大門的重要組成部分； – 讓東南大門在商業(yè)中心的比重逐步加大，以至于成為景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者 。 ? 無論是“紅海”還是“藍(lán)?！辈呗远疾皇且痪淇赵挘紫缺仨氁私猬F(xiàn)代商業(yè)的特性，需要了解城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，并通過系統(tǒng)化的思考，尋找到有利支撐才能成功 。需要一個(gè)能夠符合城市產(chǎn)業(yè)個(gè)性的商業(yè)模式； 那么怎樣的商業(yè)才是景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)所需要的？ 1. 對現(xiàn)代商業(yè)的認(rèn)知 ? 要有多元化構(gòu)建 – 現(xiàn)代商業(yè)，商場人流量下降！造成這些局面的主要原因是由于商業(yè)面積不斷增加，單一形式的商業(yè)已經(jīng)僧多粥少；必須要進(jìn)行通過多元化的構(gòu)建，如把飲食、休閑、觀景、娛樂、逛景等都納入商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種； ? 要捕捉消費(fèi)者購物上變化 – 當(dāng)前商場已不僅僅是時(shí)尚人群去購物，時(shí)間性消費(fèi)成為未來商業(yè)的核心，一個(gè)人到商場可以消費(fèi)一天； ? 要注重商業(yè)主體發(fā)展變化 – 必須要尋找自來水商業(yè)和省錢的商業(yè)，要用商業(yè)自來水帶動非商業(yè)自來水；才能保障商業(yè)旺盛的活力 。 ?多年從商，完成原始資本積累，欲提升經(jīng)營檔次的商人，從事陶瓷業(yè)銷售的私營業(yè)主，欲轉(zhuǎn)行或利用剩余資金追求投資回報(bào)的本地有閑散資金的投資客 五大步驟 方案（一）現(xiàn)代主題商業(yè)公園 找到主題 做好景觀 優(yōu)化商業(yè)組合 規(guī)劃好發(fā)展階段 走持續(xù)化發(fā)展 現(xiàn) 代 主 題 商 業(yè) 公 園 方案（一）商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議 ? 負(fù)一樓：混合業(yè)態(tài)，目的性消費(fèi) ?混合型商業(yè)（餐飲、零售） +停車場 ? 一樓、二樓：精品賣場 ?外鋪 +內(nèi)鋪，鋪位面積建議在為 30M2~40M2，開間 4M~5M，進(jìn)深不大于 8M， ?以五星級包裝，塑造超高的價(jià)值感，主流價(jià)格，尤其是投資品價(jià)格，要成為主流價(jià)格 ? 三樓、四樓：休閑、娛樂（體驗(yàn)式商務(wù)休閑） ?三樓為休閑茶社 +工作室 ?四樓大型餐飲及娛樂 Keywords: ?業(yè)態(tài)業(yè)種的最優(yōu)化組合需要一個(gè)由低級到高級，由簡單到復(fù)雜的發(fā)展過程 。它將使得廣場商圈、珠山中路整體商業(yè)格局重新整合，導(dǎo)致消費(fèi)人流與消費(fèi)中心的偏轉(zhuǎn)，成為游樂休閑購物中心與商業(yè)信息的晴雨表；與周邊物業(yè)存在著合作式競爭的關(guān)系，共同提升地段人氣與地段價(jià)值！ 商業(yè)定位方案（二） ?藍(lán)海戰(zhàn)略 定位方向 ?以“瓷器產(chǎn)業(yè)”為主題，以“文化創(chuàng)意”為核心，緊抓產(chǎn)業(yè)特性所帶來的契機(jī)，打造“創(chuàng)、產(chǎn)、展、銷”一體化的新商業(yè)模式 國際瓷器文化創(chuàng)意中心 ? 城市發(fā)展，滿足國際地位需求 ? 商圈發(fā)展，滿足新興業(yè)態(tài)需求 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，滿足經(jīng)濟(jì)增長需求 ? 藝術(shù)發(fā)展，滿足文化交流需求 ? 滿足城市核心競爭力，做增量市場 方案（二）市場依托 方案（二）客群定位 ? 目標(biāo)客戶群體 ? 本地商家 ? 來自江浙、福建等發(fā)達(dá)地區(qū)的商家、投資客 ? 附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人 ? 樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主 ? 商業(yè)招商對象 ? 以陶瓷為核心的研發(fā)、創(chuàng)意、銷售等運(yùn)營機(jī)構(gòu) ? 國外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè) ? 景德鎮(zhèn)本地知名陶瓷藝術(shù)家 ? 大、中型陶瓷生產(chǎn)企業(yè) 商業(yè)空間組合建議 ? 以“畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、餐飲酒吧、企業(yè)研發(fā)部門”等各種空間的聚合，形成了具有國際化色彩的“ SOHO式藝術(shù)聚落” 和“ LOFT空間” ? 業(yè)態(tài)業(yè)種的最優(yōu)化組合需要一個(gè)由低級到高級，由簡單到復(fù)雜的發(fā)展過程 。但現(xiàn)在所謂 LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”， Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。如今的“ 798” ，不僅成為中國文化藝術(shù)的展示中心，還被北京市政府列為重點(diǎn)旅游景點(diǎn)項(xiàng)目； ? 2023年以來，瑞典首相、瑞士首相、德國總理 (施羅德 )、奧地利總理、歐盟主席 (巴羅佐 )、比利時(shí)王妃、安南夫人、法國總統(tǒng)希拉克夫人等都先后參觀訪問過 798藝術(shù)區(qū) ； ? 2023年，“ 798” 的租金是 6毛錢每平方米， 08年則漲到了 6至 9元每平方米不等，而個(gè)別“黃金地段”還更高；辦普通一場畫展，場地租金約需花上十多萬； 上海參考項(xiàng)目 方案（二）小 結(jié) 2 ? 陶瓷是使用價(jià)值與藝術(shù)價(jià)值融為一體的，陶瓷業(yè)要取得長盛不衰的發(fā)展，不僅要有好的創(chuàng)意，更要持續(xù)不斷地創(chuàng)新。 ? 如項(xiàng)目借此東風(fēng)，在景德鎮(zhèn)市中心成功打造出 “ 國際產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意中心 ” 的“ 創(chuàng)、產(chǎn)、展、銷 ” 的新型模式，必能成為景德鎮(zhèn)城市發(fā)展一道靚麗的風(fēng)景線，其所引發(fā)的商機(jī)和延伸效應(yīng)必將不可限量。灰瓦、坡屋頂 ?粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號，出現(xiàn)牌樓等傳統(tǒng)建筑語言 ?色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色 碧云天 陽光荔景 2 歐陸 風(fēng)格 ?繼承古典三段式立面處理，上中下有明顯的色彩分段； ?較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗 ?粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號，頂部處理有裝飾性手法； ?窗口與陽臺有邊框，陽臺的欄桿裝飾性較強(qiáng)，有時(shí)會出現(xiàn)羅馬柱； ?至于色彩則以紅白兩色為主，紅底白窗白陽臺。在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板 ?至于色彩，有兩種截然不同的趨向，一種是銀、白、灰之類的淺色系，另一種是紅、黃、藍(lán)之類的艷麗色系。 萬科金色家園 黃埔雅苑 中海華庭 建筑立面造型建議 ? 藝術(shù)與建筑組合，將傳統(tǒng)藝術(shù)元素與現(xiàn)代建筑相結(jié)合，讓建筑自成風(fēng)景 – 強(qiáng)調(diào)鋼材、玻璃、外墻防磁面磚、仿古門窗等的應(yīng)用，商業(yè)部分強(qiáng)調(diào)立面整體風(fēng)格營造與通透感； – 融入古窯、古瓷、現(xiàn)代工業(yè)藝術(shù)品等多方元素應(yīng)用； – 頂部配合整個(gè)群體的高低錯(cuò)落，可以考慮裝飾性強(qiáng)的構(gòu)架或曲板，以豐富小區(qū)的天際線； – 運(yùn)用風(fēng)格一致藝術(shù)元素作為的建筑符號點(diǎn)綴； Keywords: ?從地理位置考慮 ,由于景德鎮(zhèn)地處我國的中南部，氣溫較高，日照多，空氣透明度大。因此 建議本項(xiàng)目采用大面積淺冷色及淺暖色調(diào)的搭配，重點(diǎn)處采用小面積的深色處理 。 面積 戶型 比例 ≥130 ㎡ 四房 10% 110~130㎡ 大三房 10% 90~110 ㎡ 小三房 33% 80~90 ㎡ 大二房 16% 50~80 ㎡ 小二房 16% ≤50 ㎡ 一房 15% 第四章、項(xiàng)目運(yùn)作前提和步驟 系統(tǒng)思考，算無遺策，制定計(jì)劃 運(yùn)作總策略 運(yùn)作六大原則 商業(yè)招商建議 工作排期 分階段多年開發(fā) 集中精力先做好一塊 穩(wěn)定獲得收益 Keywords: ?第一階段：通過品牌抄作 —— 獲得土地收益 ?第二階段：通過項(xiàng)目銷售 —— 獲得銷售利潤 ?第三階段：通過長期運(yùn)營 —— 獲得升值收益 六大運(yùn)作原則（一） ? “差異化競爭”原則 – 差異化競爭不是絕對概念，而是相對而言的 – 它首先是產(chǎn)品細(xì)分，其次是在在組合、表現(xiàn)形式上的差異競爭 ? “超高性價(jià)比定價(jià)”原則 – 目前的房地產(chǎn)競爭就是定價(jià)的競爭