【正文】 人氣 – 借勢西門子購物廣場，通過業(yè)態(tài)吸引人流 – 開門子購物廣場，不需要利用地段就能成市 ? 借勢發(fā)展，攜手二大市場，吸引優(yōu)質客戶 – 攜手“國貿”“古玩市場”，利用國貿影響力，站在 2個市場的基礎上，在巨人的肩膀上發(fā)展； （一）客群定位 ? 目標客戶群體 ?本地商家 ?來自江浙、福建等發(fā)達地區(qū)的商家、投資客 ?附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人 ?樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主 ? 商業(yè)招商對象 ?國內外知名龍頭性百貨連鎖企業(yè)、有品牌知名度與美譽度、獨特的企業(yè)文化與運作模式，看好景德鎮(zhèn)這個大市場。 – 我們要通過這樣的運作，使我們未來價值，成倍翻番最終成為領導者中間最成功的后起之秀 我們的運作思路 2 – 就是，走差異化競爭，尋找市場空白點； – 從產業(yè)發(fā)展中找市場；從商業(yè)模式中找出路； 突圍藍海 — 開拓者路線 運作目標 ? 從產業(yè)與文化中崛起財富新貴 – 從產業(yè)發(fā)展中找尋市場，被金融危機所籠罩的全球經濟，文化創(chuàng)意產業(yè)被作為新的經濟增長點； – 陶瓷產業(yè)的創(chuàng)新，已被視為景德鎮(zhèn)“提升城市競爭力，打造世界瓷都，振興瓷都”的重要措施； – 以“由景德鎮(zhèn)為現(xiàn)代陶瓷產業(yè)基點，打造中國藝術陶瓷全球化效應”的城市發(fā)展方向，為我們的項目提供了難得機遇； – 我們要通過“陶瓷藝術 +文化創(chuàng)意產業(yè) +商業(yè)地產”的全新融合，構建出全新的商業(yè)模式，最終獲得巨大的收益； 小 結 ? 項目區(qū)域位置的特殊性，決定了我們項目的運作是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的過程 。這時市場就會用物業(yè)的閑置來報復不合理的租金要求； 4. 未能充分了解商業(yè)地產的復雜性 – 商業(yè)地產的復雜性在于，必須長期持有、而且需要大規(guī)模持有，逐步發(fā)展，從而降低商業(yè)風險，它是和地價聯(lián)系在一期，是和客戶的消費習慣聯(lián)系在一起的 。該區(qū)域代表著景德鎮(zhèn) 最高的地段租金價值和投資潛力。 商品價格低廉，以量取勝。 小 結 商業(yè)地產 理性 發(fā)展 合理把控 商業(yè)地產的 風險預防 住宅市場現(xiàn)狀 ? 根據 《 景德鎮(zhèn)市城區(qū)住房建設規(guī)劃 (20232023)》 ，未來 5年，預計建設普通商品住房 459． 20萬平方米 (4． 93萬套 )，其中套型面積在 90平方米以下的約 3． 78萬套， 90平方米以上的約 1． 15萬套。 Keywords: ?國民經濟增長穩(wěn)定、第三產業(yè)發(fā)展迅猛； ?旅游產業(yè)成為經濟發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長要素； 全世界、全國范圍的瓷器交易中心之一 全世界、全國范圍的瓷器藝術、文化交流平臺 小 結 ? 前 9個月，全市居民消費價格總指數為 %，比前 8個月降低了 點，漲幅也低于全省平均水平； ? 其中， 1— 9月份，景德鎮(zhèn)全市社會消費品零售總額達到 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 ； Key words: ?居民消費力仍保持良好穩(wěn)定； ?消費結構升級，恩格爾系數下行明顯； ?城市第三產業(yè)規(guī)模迅速擴大帶動非消費性支出放大； ?非消費性支出和文化休閑性消費需求上升； 小 結 房地產市場投資 ? 景德鎮(zhèn) 08年房地產投資總額 ，施工面積 278萬㎡ ,新開工面積 53萬㎡，其中住宅 49萬㎡，商業(yè) 4萬㎡。因此，在項目的調研與定位中，將重點圍繞商業(yè)部分展開 ! 第一章、市場調研精要 立足全球，關注城市核心競爭力 城市印象 居民消費水平 房地產投資與住宅市場 商業(yè)現(xiàn)狀解析 我們的商業(yè)要想成功，首先要了解我們所面臨的市場環(huán)境？ 城市印象（ ） ? 享譽世界的陶瓷之都 ? 世界瓷都，世界陶瓷產業(yè)集散地之一； ? 人文氣息的藝術殿堂 ?歷史悠久的文化價值與藝術風采； ? 宜人宜居的綠色家園 ?旅游城市、國家園林城市 ? “中國最值得外國人去的 50個地方”之一 ? 開放創(chuàng)新的活力之城 ?投資創(chuàng)業(yè)熱土 ?中部地區(qū)經濟發(fā)展的“戰(zhàn)略要地”； Keywords: ? 陶瓷研發(fā)、生產、銷售、進出口 ? 文化資源、美學、藝術展示交流 ? 生態(tài)旅游、境內外旅游、專業(yè)考察 ? 現(xiàn)代服務業(yè)、休閑產業(yè)、商業(yè)交易 城市印象（ ） 城市印象（ ） ? 景德鎮(zhèn) 08年前三季度 GDP： ，同比增長 15%；其中第三產業(yè)增長勢頭尤為強勁； ? 旅游發(fā)展不斷向好，前 9個月景德鎮(zhèn)市共接待游客 746萬人次，同比增長 %，其中，境外游客達 ，同比增長%，旅游收入達 ，同比增長%，其中，旅游創(chuàng)匯達 ，同比增長 %。 住宅成交均價 2708元 /㎡ 商業(yè)成交均價 4125元 /㎡ ？ 辦公物業(yè) ？ Key words: ?市場投資環(huán)境良好，房地產開發(fā)信心較足； ?房地產及商業(yè)發(fā)展速度急遽提升； ?商業(yè)地產供應量增大，去化率較低，去化價格相對較低； ?商品住宅供求關系基本平衡 略供大于求 。 百貨 大樓 數量較少，前計劃經濟時代的產物，設施陳舊，現(xiàn)正在改制或者淘汰中 布局不合理，缺乏管理 小商品 批發(fā)市場 以城鄉(xiāng)村結合部為主要集散地?？ǖ?、黎人坊等， 地段優(yōu)勢明顯，具有品牌個性，注重對店鋪的包裝等 Key words: ? 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來發(fā)展空間巨大； ? 商業(yè)形態(tài)混亂，同質化競爭現(xiàn)象嚴重； ? 處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)升級過程中； 小 結 商業(yè)經營業(yè)態(tài)的整合 建筑業(yè)態(tài)的先鋒引導 市民消費行為心理剖析 ? 喜好名牌產品，尤其偏好中檔次的國內名牌； ? 但消費能力有限，對高端名牌的消費能力較弱 品牌消費心理 休閑式消費心理 從眾消費心理 ? 非消費性支出、消費結構提升，休閑、娛樂業(yè)逐步進入普通居民消費視野 ? 普遍存在從眾心理，習慣性聚眾消費行為較重； Key words: ?消費呈年輕化，易于接受新鮮事物； ?消費行為不成熟，易于被市場所引導； ?消費能力兩級分化嚴重，高端市場機遇與挑戰(zhàn)并存； 小 結 消費行為的引導和領導消費成為可能 景德鎮(zhèn)的中心商圈 景德鎮(zhèn)中心商圈以人民廣場 為中心節(jié)點，周邊連接蓮社北路、 新村西路、新村東路、廣場北路、 廣場南路、珠山東路、蓮社南路、 馬鞍山路以及黃金街區(qū)珠山中 路，完成了別具特色的商業(yè)網絡 布局，該區(qū)域中的景德鎮(zhèn) 80%以 上的商業(yè)人流、物流、以及商品 信息流。根據不同的業(yè)態(tài)組合對建筑結構的要求，來做建筑設計，才能保障未來商的順利； 3. 過度透支商業(yè)地產的價值 – 高售價使得業(yè)主追求高租金，高租金嚇跑了商家。我們項目要想成功就只有兩條路選擇： “廝殺紅?！? “突圍藍海 ” ? “ 廝殺紅海”：其核心就是“整合資源、借勢發(fā)展” – 即整合所在商圈內所有可以整合的資源、借助與周邊商業(yè)、環(huán)境、交通等進行最優(yōu)化組合和聯(lián)通，通過主題化、專業(yè)化的升級，提高項目的核心競爭力，從而成為商圈內的成功者，領導者，稱霸紅海； ? “突圍藍?！保浩浜诵木褪恰坝掠趧?chuàng)新、奇兵出擊” – 即從商業(yè)模式與城市支柱產業(yè)發(fā)展等為出發(fā)點，尋找其中的空白點、差異化，在通過與現(xiàn)有資源進行創(chuàng)新性組合，適當的市場探索和培育，開拓全新的市場和經營模式，從而成為新型商業(yè)模式的開拓者、尋寶者中的第一