【正文】 應(yīng)盡快在年底之前啟動第一期廣告投放。4 在符合項目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價值。市場調(diào)查對本項目具有參考價值的主要結(jié)論有：1 商家對產(chǎn)品的需求為：、進(jìn)深在1012米之間。（詳見市調(diào)報告） 項目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)模控制 （1） ，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在70007800平米之間。② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計安排而定。某項目可行性研究報告第四章 效益及風(fēng)險分析十四 項目投資估算項目投資估算表 單位：萬元 序號工程或費用名稱估算價值備 注1土建工程按17950平米總建筑面積計算,土建成本按480元/平米計算,另地下層建筑成本估計為200萬元2土地費510萬元3附屬工程及項目配套330萬元貨梯、觀光電梯各一輛，配套費用按150元/平米計算4勘探2萬元5相關(guān)規(guī)費15萬元7設(shè)計費按5元/平米計算8水電增容費5萬元9管理費用20萬元10基本預(yù)備費40萬元11合計如引進(jìn)主力店，則可以省去主力店裝修費用約80100萬！注：本報告撰寫單位僅提出參考價格,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在17950平米為基準(zhǔn)進(jìn)行估計所得,具體數(shù)額以實際操作為準(zhǔn)。此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計24%。 項目銷售價格建議（1） 返租銷售價格根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情況，建議本項目采取“返租”銷售模式時銷售價格為：臨街商鋪銷售均價：10000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價：4100元/平米（含返租一年）二層內(nèi)鋪銷售均價：2350元/平米（含返租三年）三層內(nèi)鋪銷售均價：1350元/平米（含返租三年）住宅銷售均價：850元/平米（2） 不返租時銷售價格建議 臨街商鋪銷售均價：10000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價：3950元/平米二層內(nèi)鋪銷售均價：1950元/平米三層內(nèi)鋪銷售均價：1100元/平米住宅銷售均價：850元/平米 （3） 價格說明目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 (2) 。 十七 經(jīng)濟評價 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析。本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計總體潮流。 對行業(yè)市場的影響6 “一站式”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變XX市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。9 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使XX的家居建材行業(yè)更具影響力。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設(shè),有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。（2） 開發(fā)規(guī)模成本、開發(fā)規(guī)模同時成為影響本項目利潤的最為關(guān)鍵的兩個因素。（4） 政策支持項目應(yīng)更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關(guān)的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎(chǔ)。.。在設(shè)計和施工中，吸取長沙等其他地區(qū)家居建材市場的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。項目開發(fā)進(jìn)度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項目的推廣和銷售節(jié)奏。本項目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭取建筑規(guī)劃條件，使項目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。某項目可行性研究報告第五章 研究結(jié)論及建議十九 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對“某某項目”開發(fā)進(jìn)行可行性研究后，本報告得出結(jié)論：“某項目”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟效益和社會綜合效益，該項目可行！存在問題及建議：（1） 成本控制項目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。 對其他社會因素的影響（1） 本項目將在開發(fā)過程中和經(jīng)營過程中向社會提供就業(yè)人口300個以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，（3） 將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道（4） 消費者在家居建材過程中將能享受到質(zhì)量放心，（5） 價格最低，（6） 服（7） 務(wù)周到的家居建材消費服（8） 務(wù)。有利于市場產(chǎn)品質(zhì)量和價格的透明，從而使消費者受益。 項目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動芙蓉廣場周邊物業(yè)價值的提升。 財務(wù)指標(biāo)分析 項目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報告在財務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項目經(jīng)濟效益是可行的。因此考慮推廣費用適當(dāng)增加，銷售費用暫按180萬元計算。XX市XX購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，XX市舊城改造項目較多，很有可能在2006出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。10 項目不采取返租銷售模式時。項目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當(dāng)應(yīng)用價格策略提高銷售價格。十五 經(jīng)濟效益分析 項目經(jīng)營策略(1)項目13層商業(yè)部分樓實行“返租”銷售的辦法。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總建筑面積：商業(yè)面積：住宅面積：70007800平米容積率：建筑凈高： 項目業(yè)態(tài)定位方案本項目將囊括以下業(yè)態(tài),具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下:1層(含臨街門面):(1) 木業(yè)板材區(qū)(2) 油漆涂料區(qū)(3) 工程材料區(qū)(4) 化工膠劑區(qū)(5) 管材管件區(qū)(6) 五金機電區(qū)2層:(1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū)(2) 玻璃制品區(qū)(3) 燈飾照明區(qū)(4) 地板地面區(qū)(5) 門窗鎖具區(qū) 3層:(1) 家居飾品區(qū)(2) 家私家具區(qū)(3) 辦公家具區(qū)考慮到1層租金和售價較高,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好,經(jīng)營利潤較高的行業(yè),而3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 （3） ，二、住宅層高為3米。3 大部分市民對住宅的面積需求分100120平米、140160平米兩個區(qū)間。6 項目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則：2 符合項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的需求。5 經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。4 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。 項目定位方案SWOT分析△ 項目發(fā)展機會 Opportunity1 家居建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場項目的出現(xiàn)2 目前XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過2萬平米，經(jīng)營戶近200余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持3 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施4 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機6 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營7 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材廣場填補市場空白△ 項目發(fā)展威脅 Weakness2 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍(lán)田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突3 行業(yè)商鋪租賃價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策4 文藝路、藍(lán)田市場、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力5 大部分經(jīng)營戶均不愿意進(jìn)駐3樓，項目3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解6 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負(fù)面作用7 XX購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性△ 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength3 位于XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高4 臨街面長達(dá)70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大8 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資9 項目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新XX家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖△ 項目發(fā)展劣勢 Threat（1） 項目所在地街區(qū)面貌有待改善，（2） 人流量有限，（3） 商業(yè)氣氛尚不（4） 濃厚（5） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，（6） 增加了項目宣傳推廣難度（7） 推廣、招商難度加大，（8） 推廣、招商費用增加（9） 地塊規(guī)模有限，（10） 無法設(shè)置集中的倉儲用房（5） 市場對項目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度綜上，項目SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“家居建材廣場”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。本項目的出現(xiàn)，無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。這表明：XX消費者對“一站式”家居建材市場認(rèn)可度比較高，由于XX市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導(dǎo)?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。 因此，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 項目定位方案某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣場” 或“家居廣場”的商業(yè)主題。6 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 項目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展機會 Opportunity2 XX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。況且XX市房