【正文】 應(yīng)盡快在年底之前啟動(dòng)第一期廣告投放。4 在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價(jià)值。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目具有參考價(jià)值的主要結(jié)論有：1 商家對(duì)產(chǎn)品的需求為：、進(jìn)深在1012米之間。（詳見市調(diào)報(bào)告） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)模控制 （1） ，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在70007800平米之間。② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計(jì)安排而定。某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章 效益及風(fēng)險(xiǎn)分析十四 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值備 注1土建工程按17950平米總建筑面積計(jì)算,土建成本按480元/平米計(jì)算,另地下層建筑成本估計(jì)為200萬(wàn)元2土地費(fèi)510萬(wàn)元3附屬工程及項(xiàng)目配套330萬(wàn)元貨梯、觀光電梯各一輛，配套費(fèi)用按150元/平米計(jì)算4勘探2萬(wàn)元5相關(guān)規(guī)費(fèi)15萬(wàn)元7設(shè)計(jì)費(fèi)按5元/平米計(jì)算8水電增容費(fèi)5萬(wàn)元9管理費(fèi)用20萬(wàn)元10基本預(yù)備費(fèi)40萬(wàn)元11合計(jì)如引進(jìn)主力店，則可以省去主力店裝修費(fèi)用約80100萬(wàn)！注：本報(bào)告撰寫單位僅提出參考價(jià)格,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在17950平米為基準(zhǔn)進(jìn)行估計(jì)所得,具體數(shù)額以實(shí)際操作為準(zhǔn)。此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購(gòu)房合同時(shí)，即可獲得三年固定回報(bào)共計(jì)24%。 項(xiàng)目銷售價(jià)格建議（1） 返租銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及本項(xiàng)目的成本情況，建議本項(xiàng)目采取“返租”銷售模式時(shí)銷售價(jià)格為：臨街商鋪銷售均價(jià)：10000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：4100元/平米（含返租一年）二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：2350元/平米（含返租三年）三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：1350元/平米（含返租三年）住宅銷售均價(jià)：850元/平米（2） 不返租時(shí)銷售價(jià)格建議 臨街商鋪銷售均價(jià)：10000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：3950元/平米二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：1950元/平米三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：1100元/平米住宅銷售均價(jià)：850元/平米 （3） 價(jià)格說(shuō)明目前該定價(jià)體系為項(xiàng)目初步定價(jià)，均為保守估計(jì)的市場(chǎng)承受范圍，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，將根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價(jià)格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價(jià)格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整取決于項(xiàng)目在招商方面的資金投入，項(xiàng)目招商投入提高，則價(jià)格也將順勢(shì)提升，以保障合理的項(xiàng)目銷售利潤(rùn)。 (2) 。 十七 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。 項(xiàng)目投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過(guò)相關(guān)計(jì)算分析。本項(xiàng)目住宅與商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。 對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響6 “一站式”的家居建材廣場(chǎng)消費(fèi)模式，將徹底改變XX市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。9 符合行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，行業(yè)的集中將使本項(xiàng)目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使XX的家居建材行業(yè)更具影響力。 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),有利于改善城市及項(xiàng)目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。（2） 開發(fā)規(guī)模成本、開發(fā)規(guī)模同時(shí)成為影響本項(xiàng)目利潤(rùn)的最為關(guān)鍵的兩個(gè)因素。（4） 政策支持項(xiàng)目應(yīng)更為到位的貫徹本項(xiàng)目關(guān)于返租、免租的營(yíng)銷策略，并盡最大力度地爭(zhēng)取政府相關(guān)方面的政策支持。并在項(xiàng)目推廣和銷售啟動(dòng)后，在適宜的時(shí)間確定相關(guān)的招商對(duì)象、招商政策，為項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。.。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取長(zhǎng)沙等其他地區(qū)家居建材市場(chǎng)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的推廣和銷售節(jié)奏。本項(xiàng)目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭(zhēng)取建筑規(guī)劃條件，使項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章 研究結(jié)論及建議十九 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對(duì)“某某項(xiàng)目”開發(fā)進(jìn)行可行性研究后，本報(bào)告得出結(jié)論：“某項(xiàng)目”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合效益，該項(xiàng)目可行！存在問(wèn)題及建議：（1） 成本控制項(xiàng)目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，價(jià)格不能太過(guò)于超出市場(chǎng)承受范圍。 對(duì)其他社會(huì)因素的影響（1） 本項(xiàng)目將在開發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口300個(gè)以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，（3） 將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道（4） 消費(fèi)者在家居建材過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，（5） 價(jià)格最低，（6） 服（7） 務(wù)周到的家居建材消費(fèi)服（8） 務(wù)。有利于市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格的透明，從而使消費(fèi)者受益。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)芙蓉廣場(chǎng)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報(bào)告在財(cái)務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是可行的。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加，銷售費(fèi)用暫按180萬(wàn)元計(jì)算。XX市XX購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項(xiàng)目再出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對(duì)商鋪的投資熱情，從而影響到本項(xiàng)目的銷售；另一方面，XX市舊城改造項(xiàng)目較多，很有可能在2006出現(xiàn)項(xiàng)目的投資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也將可能影響到本項(xiàng)目的銷售。10 項(xiàng)目不采取返租銷售模式時(shí)。項(xiàng)目銷售過(guò)程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當(dāng)應(yīng)用價(jià)格策略提高銷售價(jià)格。十五 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略(1)項(xiàng)目13層商業(yè)部分樓實(shí)行“返租”銷售的辦法。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積：商業(yè)面積：住宅面積：70007800平米容積率：建筑凈高： 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案本項(xiàng)目將囊括以下業(yè)態(tài),具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下:1層(含臨街門面):(1) 木業(yè)板材區(qū)(2) 油漆涂料區(qū)(3) 工程材料區(qū)(4) 化工膠劑區(qū)(5) 管材管件區(qū)(6) 五金機(jī)電區(qū)2層:(1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū)(2) 玻璃制品區(qū)(3) 燈飾照明區(qū)(4) 地板地面區(qū)(5) 門窗鎖具區(qū) 3層:(1) 家居飾品區(qū)(2) 家私家具區(qū)(3) 辦公家具區(qū)考慮到1層租金和售價(jià)較高,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高的行業(yè),而3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動(dòng)速度稍慢，對(duì)場(chǎng)地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營(yíng)戶的租金壓力。 （3） ，二、住宅層高為3米。3 大部分市民對(duì)住宅的面積需求分100120平米、140160平米兩個(gè)區(qū)間。6 項(xiàng)目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則：2 符合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。5 經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量獭? 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。 項(xiàng)目定位方案SWOT分析△ 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity1 家居建材經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場(chǎng)項(xiàng)目的出現(xiàn)2 目前XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已超過(guò)2萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)戶近200余家，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)資源的支持3 市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施4 經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目的主力店招商提供了契機(jī)6 未來(lái)商品房市場(chǎng)的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營(yíng)7 目前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材廣場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白△ 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness2 業(yè)態(tài)與對(duì)面的建材市場(chǎng)、藍(lán)田市場(chǎng)部分重疊，可能會(huì)有相關(guān)方面的利益沖突3 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策4 文藝路、藍(lán)田市場(chǎng)、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場(chǎng)地位難以撼動(dòng)，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力5 大部分經(jīng)營(yíng)戶均不愿意進(jìn)駐3樓，項(xiàng)目3樓的銷售和招商面臨困難，需通過(guò)主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解6 部分商家在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中起負(fù)面作用7 XX購(gòu)物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性△ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength3 位于XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高4 臨街面長(zhǎng)達(dá)70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受XX商圈影響明顯，未來(lái)升值前景可觀7 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會(huì)和空間較大8 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資9 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營(yíng)銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新XX家居建材行業(yè)格局，成為市場(chǎng)領(lǐng)袖△ 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) Threat（1） 項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，（2） 人流量有限，（3） 商業(yè)氣氛尚不（4） 濃厚（5） 仍有部分經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，（6） 增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度（7） 推廣、招商難度加大，（8） 推廣、招商費(fèi)用增加（9） 地塊規(guī)模有限，（10） 無(wú)法設(shè)置集中的倉(cāng)儲(chǔ)用房（5） 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度綜上，項(xiàng)目SWOT分析中所反映出的情況說(shuō)明本項(xiàng)目發(fā)展“家居建材廣場(chǎng)”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢(shì)化解因素，使本項(xiàng)目發(fā)展更為貼近市場(chǎng)，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤(rùn)回報(bào)。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，無(wú)疑填補(bǔ)了該市場(chǎng)空白，并將取得良好的社會(huì)效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問(wèn)題多多的局面。這表明：XX消費(fèi)者對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，由于XX市場(chǎng)還不是很成熟，所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場(chǎng)所具備的“一站購(gòu)齊”、“價(jià)格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營(yíng)所不具備的。 因此，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場(chǎng)”。十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣場(chǎng)” 或“家居廣場(chǎng)”的商業(yè)主題。6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 項(xiàng)目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity2 XX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。就目前來(lái)看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。況且XX市房