【正文】 勢(shì)明顯，具有品牌個(gè)性，注重對(duì)店鋪的包裝等 Key words: ? 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來(lái)發(fā)展空間巨大； ? 商業(yè)形態(tài)混亂，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重； ? 處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)升級(jí)過(guò)程中； 小 結(jié) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合 建筑業(yè)態(tài)的先鋒引導(dǎo) 市民消費(fèi)行為心理剖析 ? 喜好名牌產(chǎn)品，尤其偏好中檔次的國(guó)內(nèi)名牌； ? 但消費(fèi)能力有限，對(duì)高端名牌的消費(fèi)能力較弱 品牌消費(fèi)心理 休閑式消費(fèi)心理 從眾消費(fèi)心理 ? 非消費(fèi)性支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升，休閑、娛樂(lè)業(yè)逐步進(jìn)入普通居民消費(fèi)視野 ? 普遍存在從眾心理，習(xí)慣性聚眾消費(fèi)行為較重； Key words: ?消費(fèi)呈年輕化，易于接受新鮮事物； ?消費(fèi)行為不成熟，易于被市場(chǎng)所引導(dǎo)； ?消費(fèi)能力兩級(jí)分化嚴(yán)重，高端市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存； 小 結(jié) 消費(fèi)行為的引導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)成為可能 景德鎮(zhèn)的中心商圈 景德鎮(zhèn)中心商圈以人民廣場(chǎng) 為中心節(jié)點(diǎn)，周邊連接蓮社北路、 新村西路、新村東路、廣場(chǎng)北路、 廣場(chǎng)南路、珠山東路、蓮社南路、 馬鞍山路以及黃金街區(qū)珠山中 路，完成了別具特色的商業(yè)網(wǎng)絡(luò) 布局，該區(qū)域中的景德鎮(zhèn) 80%以 上的商業(yè)人流、物流、以及商品 信息流。 Key words: ?現(xiàn)有商圈容量已然有限，中心商圈擴(kuò)張或新商圈崛起將成為可能； ?現(xiàn)有業(yè)態(tài)復(fù)雜，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新商業(yè)發(fā)展必須有新的模式或主題； 人民廣場(chǎng) 商圈 Key words: ?現(xiàn)有商圈容量已然飽和，商圈擴(kuò)容或附屬商圈崛起成為必然； ?商業(yè)建筑業(yè)態(tài)趨同，大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)導(dǎo)性、特色性、 主題性商業(yè)綜合體發(fā)展階段較低； ?商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、與多樣性并存；競(jìng)爭(zhēng)激烈，新商業(yè)發(fā)展必須學(xué)會(huì) 直接嫁接與研創(chuàng)； 小 結(jié) 景德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀（ 1） 1． 現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)成為主導(dǎo) – 景德鎮(zhèn)的商業(yè)正處于傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)過(guò)渡的階段； 2． 中低端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 – 小商品市場(chǎng)已略呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的空置率約為 30%； 3． 專(zhuān)賣(mài)店與大型商場(chǎng)超市成為主流 – 品牌專(zhuān)賣(mài)店與大型商場(chǎng)超市發(fā)展態(tài)勢(shì)尤為迅猛； 4． 商業(yè)運(yùn)營(yíng)仍處于初級(jí)階段 – 現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)薄弱，缺乏系統(tǒng)性與專(zhuān)業(yè)性運(yùn)作是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要弊端 5． 中高端產(chǎn)品缺乏 – 景德鎮(zhèn)中高檔的商品仍然較少，贗品名牌較多； 6. 供求關(guān)系失衡 – 一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無(wú)法找到適合開(kāi)店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，二者之間的矛盾非常尖銳 商業(yè)問(wèn)題分析（ 1） 1. 開(kāi)發(fā)商缺乏長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)意識(shí) – 重銷(xiāo)售輕運(yùn)營(yíng)輕招商只顧眼前利益，缺乏長(zhǎng)線(xiàn)投資眼光； 2. 開(kāi)發(fā)商缺乏專(zhuān)業(yè)、系統(tǒng)性思考 – 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要有系統(tǒng)性思考，不能先改好房子在想招商。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)組合對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求，來(lái)做建筑設(shè)計(jì)，才能保障未來(lái)商的順利； 3. 過(guò)度透支商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 – 高售價(jià)使得業(yè)主追求高租金，高租金嚇跑了商家。 5. 缺乏專(zhuān)業(yè)人才調(diào)控 – 商業(yè)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)程，需要有統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一的服務(wù)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員的把控，就容易造成經(jīng)營(yíng)混亂、檔次偏失、品牌沖突等局面 . 商業(yè)問(wèn)題分析（ 2） 本 章 小 結(jié) ? 景德鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)幅度越來(lái)越大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的表象下是經(jīng)營(yíng)文化、營(yíng)銷(xiāo)理念、規(guī)模、鋪貨方式、價(jià)格、位置等的綜合競(jìng)爭(zhēng)，也是傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)； ? 我們的項(xiàng)目若參與到現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)中是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，就將處在 “ 紅海競(jìng)爭(zhēng) ” 的惡劣市場(chǎng)環(huán)境中。我們項(xiàng)目要想成功就只有兩條路選擇： “廝殺紅?！? “突圍藍(lán)海 ” ? “ 廝殺紅?！保浩浜诵木褪恰罢腺Y源、借勢(shì)發(fā)展” – 即整合所在商圈內(nèi)所有可以整合的資源、借助與周邊商業(yè)、環(huán)境、交通等進(jìn)行最優(yōu)化組合和聯(lián)通，通過(guò)主題化、專(zhuān)業(yè)化的升級(jí)，提高項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而成為商圈內(nèi)的成功者，領(lǐng)導(dǎo)者，稱(chēng)霸紅海； ? “突圍藍(lán)海”：其核心就是“勇于創(chuàng)新、奇兵出擊” – 即從商業(yè)模式與城市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展等為出發(fā)點(diǎn)，尋找其中的空白點(diǎn)、差異化，在通過(guò)與現(xiàn)有資源進(jìn)行創(chuàng)新性組合，適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)探索和培育，開(kāi)拓全新的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)模式，從而成為新型商業(yè)模式的開(kāi)拓者、尋寶者中的第一人，獲得高額回報(bào)； ? 本項(xiàng)目為開(kāi)門(mén)子購(gòu)物廣場(chǎng)二期，2地塊，西側(cè)靠廣場(chǎng)南路，北側(cè)為戴家弄路（未建成） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地面積 7993平方米 總建筑面積 31401平方米 地下建筑面積 5105平方米 地上建筑面積 26296平方米 商業(yè)建筑面積 8044平方米 住宅建筑面積 18252平方米 容積率 戶(hù)型比 總戶(hù)數(shù) 320戶(hù) 90M2以下 260戶(hù)， % 90M2以上 60戶(hù)， % 2. 周邊主要商業(yè) 設(shè)施性質(zhì) 設(shè) 施 名 稱(chēng) 功能描述 簡(jiǎn)述 商 業(yè) 開(kāi)門(mén)子購(gòu)物廣場(chǎng) 傳統(tǒng) SHOPMALL模式 大型超市沃爾瑪 +百貨 國(guó)貿(mào)步行街 陶瓷大市場(chǎng) 以中低檔產(chǎn)品為主 浙江路商業(yè)街 娛樂(lè)休閑一條街 浙江人投資，檔次不一 古玩市場(chǎng) 傳統(tǒng)大市場(chǎng) 市面較為冷清 項(xiàng)目所在地塊及商業(yè)分析 ? 商業(yè)功能區(qū)域定位 – 景德鎮(zhèn)位于中心商業(yè)區(qū)圈，東南角； ? 商業(yè)性質(zhì)特征 – 目前周邊是大型陶瓷批發(fā)賣(mài)場(chǎng)及市級(jí)購(gòu)物中心； ? 商業(yè)布局形態(tài) – 原有商業(yè)中心主要集中在“從人民廣場(chǎng)起，往珠山中路方向”； ? 地塊沿街商業(yè)價(jià)值挖掘： – 地塊北側(cè)地下與開(kāi)門(mén)子購(gòu)物廣場(chǎng)聯(lián)通，保障人流； – 地塊東側(cè) 50米，連接古玩街出口； – 地塊西側(cè)對(duì)面的國(guó)貿(mào)陶瓷城可與我們起到互補(bǔ)的作用； – 地塊南側(cè)，與浙江路相接，距火車(chē)站僅 500米； Keywords: ?豐富的周邊資源，為項(xiàng)目打造、升級(jí)商圈提供了有力支撐； 小 結(jié) 4. 項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì)（ W） ?距離傳統(tǒng)認(rèn)知的商業(yè)中心，仍有一定距離； ?項(xiàng)目市場(chǎng)培育成本較大； ?商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少； ?項(xiàng)目商業(yè)體量??； 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 品牌優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)開(kāi)門(mén)子品牌與口碑， ? 地段優(yōu)勢(shì) , 核心商業(yè)區(qū)邊緣，發(fā)展空間較強(qiáng)； ? 空間優(yōu)勢(shì) ,城市中心商圈之中，城市繁華之中； ? 配套優(yōu)勢(shì)，開(kāi)門(mén)子、國(guó)貿(mào)等，良好商業(yè)氛圍； ? 交通優(yōu)勢(shì) , 便利的交通利于人氣聚集； ? 古玩軸線(xiàn)； ? 承接中心商圈； 機(jī)會(huì)（ O） ? 陶瓷產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇； ? 原有城市商圈升級(jí)與擴(kuò)張帶來(lái)的契機(jī)； ? 外來(lái)投資者和創(chuàng)業(yè)行為提供的優(yōu)質(zhì)客群； ? 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)建的良好前景； ? 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，三產(chǎn)釋放； 威脅（ T） ? 市場(chǎng)供應(yīng)量增大，市場(chǎng)份額受到?jīng)_擊； ? 同質(zhì)化嚴(yán)重，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目隨時(shí)浮出水面； ? 市場(chǎng)消費(fèi)能力不均衡，兩級(jí)分化大； ? 價(jià)格敏感度較高，高端市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不穩(wěn)定； ? 新性商業(yè)模式的市場(chǎng)認(rèn)可度不確定； ? 政策性房源的預(yù)期上市； 我們的運(yùn)作思路 1 – 就是，一定要做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者； – 如果做不到市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，也要做細(xì)分產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)者； – 如果做不到細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，也要做商圈內(nèi)區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者 廝殺紅海 — 領(lǐng)導(dǎo)者路線(xiàn) 運(yùn)作目標(biāo) ? 從挑戰(zhàn)者向領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)軍的后起之秀 – 把有限的區(qū)域商業(yè)