【正文】 陽(yáng)光印象 板樓、塔樓 現(xiàn)代 涂料當(dāng)前市場(chǎng)建筑風(fēng)格單一，材料較粗獷，缺乏高品質(zhì)感的建筑產(chǎn)品。 巴黎 165 25 多層、高層、小高層 610盛世公館 105 疊拼、高層、小高層 1218天闊上城 46 7 多層、高層、小高層 617陽(yáng)光國(guó)際 150 17 別墅、小高層 9陽(yáng)光印象 160 25 多層、小高層 612本案建筑規(guī)模較大，但容積率偏高，并不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)建筑規(guī)模住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析建筑類型：板樓為主；建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格各自有半；外立面材料：以涂料和面磚為主。建筑規(guī)模普遍較小， 20萬(wàn)以上的僅兩個(gè)項(xiàng)目；容積率集中在 ；建筑層數(shù)以 611層的多層和小高層為主。 巴黎 25 ％ 31 盛世公館 ％ 12 8天闊上城 7 尾盤(pán) 18 陽(yáng)光國(guó)際 （二期） 尾盤(pán) 17 陽(yáng)光印象 25 ％ 12 注：樓盤(pán)銷售周期為開(kāi)盤(pán)日至 08年 1月。市場(chǎng)年均漲幅為 ％：住宅市場(chǎng)深入研究 —— 價(jià)格分析樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅對(duì)比其增長(zhǎng)主要受全國(guó)性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)影響較大，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)趨于平穩(wěn)。物業(yè)名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)價(jià)（元 /m2） 當(dāng)前均價(jià)（元 /m2）中央名城 1700 2800凱旋城 2500 3300永輝 邢臺(tái)市 2023年市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)表住宅市場(chǎng)深入研究 —— 供應(yīng)分析潛在供應(yīng)分析預(yù)計(jì) 08年總開(kāi)工面積達(dá)米；總建設(shè)面積達(dá) 平方米。合計(jì) 太行路西、團(tuán)結(jié)西大街南 幸福人家住宅小區(qū) 中房開(kāi)發(fā) 中房開(kāi)發(fā) 橋西新興西大街 地 塊 占地（公頃） 開(kāi)工建筑面積 （萬(wàn)㎡）橋東區(qū) 新世紀(jì)嘉園 邢臺(tái)市邢房 中興東大街 天香苑 邢臺(tái)市盛捷 中興東大街南側(cè) 塬上人家 邢臺(tái)市秦塬 百泉大街南、車站南街以東 獄警花園 邢臺(tái)市安居 黃河二路 百合小筑 邢臺(tái)市新華 黃河二路東 天一城 河北家樂(lè)園 新華北路 北郭莊 (暫定 ) 河北凰家 北郭莊南側(cè) 合計(jì) 70橋西區(qū) 天合嘉園 邢臺(tái)市天合 團(tuán)結(jié)西大街 盛世公館 邢臺(tái)盛世 南大汪村西 陽(yáng)光印象二期 河北凰家 太行路東側(cè) 陽(yáng)光東園 河北凰家 冶金路東側(cè) 秀蘭 .水榭翰城 河北秀蘭 守敬南大街東 巴黎 25 盛世公館 天闊上城 7 尾盤(pán)陽(yáng)光國(guó)際 17 尾盤(pán)陽(yáng)光印象 25 總計(jì) 住宅市場(chǎng)深入研究 —— 供應(yīng)分析當(dāng)前供應(yīng)分析區(qū)域 地塊名稱 面積（畝） 總價(jià)（萬(wàn)元） 拍賣時(shí)間 受讓單位橋東區(qū)共 165畝邢師南院 22 825 邢臺(tái)市順發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中興東大街 126 7200 邢房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司原儲(chǔ)運(yùn)公司 17 2023 河北富興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司橋西區(qū)共 229畝原棉麻庫(kù) 126 26000 河北秀蘭房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司原總商會(huì)用地 3 355 邢臺(tái)新發(fā)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司孔村 100 18000 邢臺(tái)基業(yè)商務(wù)投資有限公司高開(kāi)區(qū)共 207畝 高開(kāi)區(qū)地塊 207 8800 邢臺(tái)市金宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司邢臺(tái)市近期住宅建設(shè)用地出讓結(jié)果住宅市場(chǎng)深入研究 —— 供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：邢臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心潛在供應(yīng)分析近期住宅建設(shè)用地出讓總面積為 601畝。 巴黎 165 25 多層、高層、小高層 100300 3500 ％盛世公館 105 疊拼、高層、小高層 100300 疊拼 4000高層 3300 ％天闊上城 46 7 多層、高層、小高層 87240 3300 尾盤(pán)陽(yáng)光國(guó)際 150 17 別墅、小高層 105－ 210 躍層 35004000 尾盤(pán)陽(yáng)光印象 160 25 多層、小高層 65215 3300 ％住宅市場(chǎng)深入研究 —— 樣本基礎(chǔ)資料樣本項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積 ，主要在售項(xiàng)目?jī)H三個(gè)，總計(jì) ，其余均為尾盤(pán)銷售。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：商品住宅開(kāi)發(fā)量很小 。第二階段橋西區(qū)：城市新興區(qū)域，當(dāng)前主流供應(yīng)板塊；市場(chǎng)認(rèn)可度較高；區(qū)域價(jià)格在 3300－ 4000元 /平米；達(dá)活泉公園板塊樓盤(pán)品質(zhì)稍高。目標(biāo)客戶深訪216。重點(diǎn)案例研究216。發(fā)展概況216。修正因素 地理位置 交通條件 商業(yè)氛圍 硬件設(shè)施 發(fā)展商 建筑規(guī)劃 租金水平（元 /平米 *天)權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%億德隆廣場(chǎng) 1 1 1 1 1 1 本案 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%港龍商業(yè)街 1 1 1 1 1 1 本案 1 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%新世紀(jì)廣場(chǎng) 1 1 1 1 1 1 本案 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%秀街 1 1 1 1 1 1 本案 1 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%財(cái)滿街 1 1 1 1 1 1 本案 1 商業(yè)銷售價(jià)格定位經(jīng)過(guò)與典型項(xiàng)目對(duì)比，判斷本項(xiàng)目 12層目前入市租金可達(dá) /平米 *天左右；按商業(yè)首年投資回報(bào)率 8%折算，項(xiàng)目目前市場(chǎng)銷售均價(jià)可達(dá) 7500元 /建筑平米。建議規(guī)模 50008000平米。建議面積 2。規(guī)模不大，對(duì)傳統(tǒng)辦公場(chǎng)所不滿的企業(yè)，可能多套購(gòu)買，酒店式公寓公建物業(yè)體量新華北街新華北街地標(biāo)性公寓，考慮市場(chǎng)同類項(xiàng)目規(guī)模特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制，建議規(guī)?？刂圃?。 資金有限，年輕的創(chuàng)業(yè)者，中小企業(yè)的拓展機(jī)構(gòu)等等。 年輕白領(lǐng)，過(guò)渡性購(gòu)房者，常來(lái)常往的商務(wù)客群。 主要是市區(qū)有實(shí)力的財(cái)富階層，少量周邊區(qū)縣財(cái)富客群。 住宅及公寓居民；橋東中高端消費(fèi)者，橋西及少量外地客群。 部分知名品牌餐飲、服飾、健身等，地區(qū)連鎖品牌經(jīng)營(yíng)者。 主要是市區(qū)有實(shí)力的財(cái)富階層，少量周邊區(qū)縣財(cái)富客群。 商業(yè)提供城市白領(lǐng)新的居住空間選擇、新的城市生活方式；為創(chuàng)業(yè)者提供全新的商住兩用空間，滿足多方位需求。面向邢臺(tái)消費(fèi)者，提供休閑性購(gòu)物的理想場(chǎng)所；中心廣場(chǎng)。面向社區(qū)居民，提供基本生活所需；餐飲休閑。 精品購(gòu)物酒店式服務(wù)，公寓式管理，投資自住兩相宜，居家辦公均方便，中小城市各種需求的自身規(guī)模限制，使得多功能成為未來(lái)城市物業(yè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。新華北街新華北街公建部分主題定位德龍城市廣場(chǎng)—— 邢臺(tái)城市生活新中心餐飲休閑街區(qū) +精品購(gòu)物 +精品酒店式公寓主題闡釋綜合市場(chǎng)發(fā)展、商戶、投資人、消費(fèi)者多項(xiàng)因素，我們認(rèn)為，品質(zhì)型的餐飲物業(yè)將會(huì)成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)；多功能的城市休閑區(qū)將成為未來(lái)城市居民交流的新空間。中心廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)延部分，結(jié)合住宅人流設(shè)計(jì)，可使中心商業(yè)價(jià)值達(dá)到最優(yōu)。廣場(chǎng)周邊建設(shè) 23層商業(yè)，挖掘價(jià)值。主干道沿線，及汽車站對(duì)面臨街位置，形成兩層帶狀臨街商業(yè)長(zhǎng)龍，充分挖掘地段商業(yè)價(jià)值。不同物業(yè)項(xiàng)目適應(yīng)性分析考慮未來(lái)價(jià)格實(shí)現(xiàn)及資金回收，我們認(rèn)為， 商業(yè)及商住公寓 將是項(xiàng)目公建部分物業(yè)發(fā)展的可行選擇。商住公寓產(chǎn)權(quán) 戶型區(qū)間 準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn) 層高 水電費(fèi)用 均價(jià) 銷售率40年 40—90 ㎡ 毛坯 未定 2700 100%實(shí)際購(gòu)買人群：各年齡段，投資自住比例各半；因其主打低總價(jià)低首付、投資自住兩相宜的宣傳口號(hào)，銷售 100%?？禈?lè)中心設(shè)有卡拉 OK歌舞廳、 KTV包房、棋牌、保齡球、桑拿、美容、戲水樂(lè)園等設(shè)施298518 8折 80%邢臺(tái)賓館（涉外）順德路 201號(hào) 三星 400餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)務(wù)、傳真、美容美發(fā)、桑拿按摩、健身、洗衣180380 7折 75%辰光快捷酒店中興東大街198號(hào) 經(jīng)濟(jì)型 166　 餐飲、商務(wù)中心170200 95%紅都快捷酒店中興東大街252號(hào) 經(jīng)濟(jì)型 100 餐飲、商務(wù)中心 188 90%酒店多分布在市區(qū)交通比較便利的位置，市場(chǎng)上現(xiàn)有酒店為四星及以下星級(jí)酒店；除邢臺(tái)賓館為早期唯一涉外酒店，規(guī)模較大外，其余酒店客房數(shù)量相對(duì)有限；從入住率上看，星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店入住率普遍較好，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店入住率均在 90%以上。早期寫(xiě)字樓雖因位置較好，出租率高，但缺乏優(yōu)質(zhì)客戶，租金普遍偏低。項(xiàng)目名稱 位置 總體量（ 平米） 樓層 單層面積（ 平米） 租金（元 /平米 /月） 出租率商銀大廈 中興東大街 9500 19層 500 1518 100%小結(jié)項(xiàng)目名稱 總體量（平米） 樓層 單層面積（平米） 單位面積（平米） 租金（平米 /月 ) 出租率秦源廣場(chǎng) 1500 3—6 層 500 36—63 20 95%三超商務(wù)樓 1000 3—6 層 350 50—250 15 90%商銀大廈 9500 19層 500 未知 1518 100%邢臺(tái)市目前沒(méi)有在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，現(xiàn)有純寫(xiě)字樓多為政府機(jī)關(guān)專用物業(yè)，租金較低，設(shè)備設(shè)施相對(duì)較差。4層以下及 12層以上為商業(yè)銀行自用，其他樓層全部定向出租。項(xiàng)目名稱 位置 總體量（平米） 樓層單層面積（平米）單位面積（平米）租金（元 /平米 /月） 出租率三超商務(wù)樓 中華西大街 1000 3—6 層 350 50—250 15 90%以上寫(xiě)字樓 —— 商銀大廈商銀大廈是邢臺(tái)除官方用寫(xiě)字樓外唯一的商業(yè)性質(zhì)的寫(xiě)字樓。內(nèi)部格局類似居住物業(yè)，整體檔次較低。少圖三超商務(wù)樓秦源商務(wù)廣場(chǎng)商銀大廈寫(xiě)字樓 —— 秦源廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱 位置 總體量 樓層 單層面積 單位面積 租金秦源廣場(chǎng) 中華大街 158號(hào) 1500平米 3—6 層 500平米 36—63 20元 /平米 /月秦源廣場(chǎng)是邢臺(tái)僅有的幾家寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一，其建筑格局與住宅相似；由于其臨近城市主干道，總體量不大，且租金較低，出租情況較好。u消費(fèi)者對(duì)交通便利、位置好，距離近的商業(yè)設(shè)施優(yōu)先選擇；u最常消費(fèi)的兩類商業(yè)分別為 服裝及餐飲 ；u月均外出消費(fèi) 35次，與朋友外出就餐的人均消費(fèi)金額在 50元左右；u邢臺(tái)缺乏比較好的餐飲街，缺少 24小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐飲商家；u現(xiàn)有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不足， 20多歲人群認(rèn)為 健身場(chǎng)館 相對(duì)不足； 30歲左右人群則認(rèn)為 咖啡、酒吧、美容美體中心 等業(yè)態(tài)供應(yīng)不足。q研究目的：通過(guò)區(qū)域消費(fèi)者攔截訪問(wèn)，了解其消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)偏好、消費(fèi)習(xí)慣，為本案發(fā)展方向及定位提供需求方面的參考依據(jù)。重要結(jié)論消費(fèi)者研究q樣本選擇篩選邢臺(tái)常住居民，要求年齡在 2050歲之間，個(gè)人月收入在 1500元以上的消費(fèi)者。q研究方法：品牌經(jīng)營(yíng)商戶深度訪談。投資客投資商業(yè)面積偏好： 50100平方米 戶型面積在市場(chǎng)上銷售速度最快。營(yíng)銷手段：連續(xù)三年返 8％回報(bào)，主力店先行、招商與銷售同步，給購(gòu)買者信心，促成銷售 。案例借鑒點(diǎn)底商形式對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)造成一定限制，本項(xiàng)目應(yīng)盡可能規(guī)劃獨(dú)立商鋪，提升經(jīng)營(yíng)及投資價(jià)值，拉高售價(jià)。一層臨街商鋪銷售價(jià)格在 800010000元 /平米，二層以上 30004000元 /平米，三層以上商鋪價(jià)格更低；外街及一層商鋪價(jià)值基本達(dá)到內(nèi)街及二層以上商鋪價(jià)值的二倍以上，商鋪位置對(duì)價(jià)格及銷售影響明顯；典型案例財(cái)滿街（中央名城底商）開(kāi)發(fā)商：邢臺(tái)城宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)位置：中興東大街商業(yè)體量： 鋪位面積（平方米）： 50130之間商鋪形式：一托二臨街商鋪商業(yè)層高：一層 ，二層 商業(yè)均價(jià)： 8000元 /建筑平米銷售率： 100%（主力店除外）出租率： 80%案例分析客群來(lái)源 邢臺(tái)市區(qū)投資客為主，少量周邊區(qū)縣投資人。外街獨(dú)立商鋪，單層面積在 30100之間，層高一層 ，二層 。項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積(萬(wàn)平米 )銷售價(jià)格(元 /平方米 )租金(元 /平方米 *天 )銷售率 /出租率鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城 _財(cái)滿街 8000（一、二期）6000（三期） － 80％ /90％50130（ 1－ 2層）新世紀(jì)廣場(chǎng) 只租不售 （轉(zhuǎn)手費(fèi) 5萬(wàn)左右） 出租率 95％ 最小 6億德隆休閑購(gòu)物廣場(chǎng) 2 只租不售 外街 80％ 302023秀街－女人街 只租不售一層 二層 三層 70％ 最小 10港龍步行街 出租 100％ 60100（ 1－ 2層）萬(wàn)城 .新天地 4 外街 10000內(nèi)街一層 7500內(nèi)街二、三層 3500招商未啟動(dòng) 100％ /0% 45400鴻溪?dú)W洲街 一層 8000二、三層 4000 1－ 2 50％ /10％70300（ 1－ 3層）陽(yáng)光國(guó)際 1 一層 9500 不到 30%/10％ 100－ 230（ 1－ 2層）租售價(jià)格及租售狀況產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱 商鋪形式 鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城— 財(cái)滿街 住宅底商，雙層商鋪，層高一層 ，二層 50130（ 1－ 2層）萬(wàn)城 .新天地 一層單層商鋪，二層以上內(nèi)街商鋪，局部雙層商鋪，層高一層 ，二層 ，三層 1－ 3層商業(yè)內(nèi)街商鋪?zhàn)钚》指?8外街雙層商鋪 100－ 400鴻溪?dú)W洲街 獨(dú)立商業(yè)建筑， 1－ 2層商鋪，局部 3層，層高一層 米，二層 70300（ 1－ 3層）陽(yáng)光國(guó)際 雙層商鋪、一層平層商鋪及二層外廊式商鋪，層高一層 34米 100－ 230（ 1－ 2層）新世紀(jì)廣場(chǎng) 內(nèi)街隔斷式商鋪，層高 4米 最小分割面積 6平米，可組合億德隆廣場(chǎng) 雙層商鋪，局