【正文】 ，項(xiàng)目目前市場銷售均價可達(dá) 7500元 /建筑平米。重點(diǎn)案例研究216。第二階段橋西區(qū)：城市新興區(qū)域，當(dāng)前主流供應(yīng)板塊；市場認(rèn)可度較高；區(qū)域價格在 3300－ 4000元 /平米；達(dá)活泉公園板塊樓盤品質(zhì)稍高。 巴黎 165 25 多層、高層、小高層 100300 3500 ％盛世公館 105 疊拼、高層、小高層 100300 疊拼 4000高層 3300 ％天闊上城 46 7 多層、高層、小高層 87240 3300 尾盤陽光國際 150 17 別墅、小高層 105－ 210 躍層 35004000 尾盤陽光印象 160 25 多層、小高層 65215 3300 ％住宅市場深入研究 —— 樣本基礎(chǔ)資料樣本項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積 ，主要在售項(xiàng)目僅三個，總計(jì) ，其余均為尾盤銷售。 地 塊 占地（公頃） 開工建筑面積 （萬㎡）橋東區(qū) 新世紀(jì)嘉園 邢臺市邢房 中興東大街 天香苑 邢臺市盛捷 中興東大街南側(cè) 塬上人家 邢臺市秦塬 百泉大街南、車站南街以東 獄警花園 邢臺市安居 黃河二路 百合小筑 邢臺市新華 黃河二路東 天一城 河北家樂園 新華北路 北郭莊 (暫定 ) 河北凰家 北郭莊南側(cè) 合計(jì) 70橋西區(qū) 天合嘉園 邢臺市天合 團(tuán)結(jié)西大街 盛世公館 邢臺盛世 南大汪村西 陽光印象二期 河北凰家 太行路東側(cè) 陽光東園 河北凰家 冶金路東側(cè) 秀蘭 .水榭翰城 河北秀蘭 守敬南大街東 太行路西、團(tuán)結(jié)西大街南 邢臺市 2023年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)表住宅市場深入研究 —— 供應(yīng)分析潛在供應(yīng)分析預(yù)計(jì) 08年總開工面積達(dá)米；總建設(shè)面積達(dá) 平方米。市場年均漲幅為 ％：住宅市場深入研究 —— 價格分析樣本項(xiàng)目價格漲幅對比其增長主要受全國性房價增長影響較大，預(yù)計(jì)今年房價增長會趨于平穩(wěn)。建筑規(guī)模普遍較小， 20萬以上的僅兩個項(xiàng)目；容積率集中在 ；建筑層數(shù)以 611層的多層和小高層為主。 巴黎 板樓 法式 面磚盛世公館 板樓 新古典 面磚天闊上城 板樓 現(xiàn)代 面磚局部涂料陽光國際 板樓 現(xiàn)代 面磚陽光印象 板樓、塔樓 現(xiàn)代 涂料當(dāng)前市場建筑風(fēng)格單一，材料較粗獷，缺乏高品質(zhì)感的建筑產(chǎn)品。戶型分析住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析主力供應(yīng)戶型：三居為主，二居其次。住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱 商業(yè)小區(qū)診所 幼兒園健身場所兒童活動場所 會所中央名城 √ √凱旋城 √ 售樓處改造，未定功能永輝 巴黎 自管 盛世公館 未定 ～ 陽光國際 自管 陽光印象 深圳銀典 物業(yè)管理住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析除陽光印象外，其余樓盤均未重視物業(yè)管理服務(wù)；整體市場物業(yè)服務(wù)取費(fèi)較低，不足一元；市場物業(yè)服務(wù)管理水平低下，缺少品質(zhì)樓盤意識，難以有效保持物業(yè)的增值和保值。自住為主，高檔物業(yè)多為二次或多次置業(yè)。 500米水系， 7000平方米水景園林。建筑細(xì)節(jié)： 入戶花園、 空中花園，外飄窗、觀景電梯、地下停車設(shè)備配套： 自動化管理系統(tǒng)、 安防系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)會所： 1000平方米，室內(nèi)運(yùn)動、棋牌、休閑吧重點(diǎn)案例分析 —— 盛世公館價格分析盛世公館開盤以來的價格走勢高層：價格平均月增幅 ％別墅：價格平均月增幅 4％銷售率： ％ 一年銷售達(dá) 8萬平方米在區(qū)域新盤中比較突出，屬于中高檔社區(qū)；銷售采用低開高走策略，開盤一年多時間價格上漲了 45％左右，銷售速度相對較快。項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 進(jìn)展商業(yè)面積： 20萬平方米住宅面積： 30萬平方米以高層和多層為主重點(diǎn)案例分析 —— 天一城天一城項(xiàng)目策略分析打造商業(yè) 預(yù)售住宅 再造商業(yè)利用 9個月時間將舊有廠房打造成13000m2量販超市和 5000m2家電數(shù)碼城，以聚積人氣，樹立品牌一年后天一城人氣大增，現(xiàn)等待適宜時機(jī)將住宅推向市場，以便迅速回流資金住宅銷售達(dá)到預(yù)期之后繼續(xù)投入更多資金重新布置商業(yè)格局，再造區(qū)域商業(yè)中心l 天一城商業(yè)已聚積不少人氣，本案策劃時可將其納入便利商圈；l 天一城住宅先于本案銷售，其價格策略直接影響本案，若價格順勢增長則十分利于本案價格的提升；l 先造商業(yè)后銷住宅策略能否成功可成為本案最直接借鑒，本案有后動優(yōu)勢。項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 進(jìn)展對本案影響重點(diǎn)案例分析 —— 秀蘭 產(chǎn)品檔次劃分模糊，大多為階層混居型社區(qū)。價格 隨著市場化程度逐步提高，商品住宅價格持續(xù)增長。?深訪數(shù)量： 共 25組，最后選定有效客戶 20組。?教育程度：大專以上學(xué)歷 16人，大專以下 4人?！恢煤媒逃Y源豐富交通便利配套全車多、人雜不安靜、不安全居住環(huán)境不佳區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)域劣勢客戶區(qū)域認(rèn)知分析u建筑類別： 傾向于購買多層住宅“高層住宅戶型合理，如果電梯能夠 24小時開，物業(yè)費(fèi)不要太高也可以考慮高層住宅。 主臥面積要大，帶主衛(wèi)（三居最好帶衣帽間）。 u社區(qū)配套： 以便民為主，不要過于喧嘩?？蛻艟幼M意度分析u購房區(qū)域：傾向于橋西區(qū)購房，主要動因是橋西區(qū)居住環(huán)境比較好“橋東沒有好房子 ”u購房首要考慮因素：價格、戶型、位置、開發(fā)商品牌為高端客群主要考慮因素。u承受總價客戶接受價格分析u樓盤認(rèn)知：主要通過路牌認(rèn)知樓盤。微觀條件：噪聲污染要避免，居區(qū)安全、安靜必須保證。園林景觀：希望能有好園林，有水景最好，看重后期養(yǎng)護(hù)。深訪－結(jié)論建筑細(xì)節(jié) 樓體：南北通透的板樓或純朝南戶型。本案價格：接受單價 3000元 /平方米以上。增值價值本 案舒居功能觀景區(qū)步入式盥洗間工人房藝術(shù)展廳書房家庭廳基本功能臥室 客廳廚衛(wèi)餐廳書房 工人房核心價值住宅核心價值奢侈功能私家酒窖 庭院花園家庭泳池私人宴會廳地下室陽光房亭、廊、塔等游憩功能別墅從內(nèi)部空間上看，即具備住宅和別墅的平層、錯層、復(fù)式、躍層等常有空間，更變化衍生出三疊式、高廳等個性空間 宮殿階層權(quán)貴階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層社會的精英階層和中流砥柱追求舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境，也看重便利繁華的都市感覺的實(shí)力階層價值對應(yīng)決定客群定位項(xiàng)目市場定位 — 居住物業(yè)客群定位客群特征： “ 自我意識 ” 、 “ 自信 ” 、 “ 虛榮心 ”“ 獨(dú)特的購買特征 ”“ 炫耀嗜好 ”“ 社交嗜好 ” 、 “ 收藏嗜好 ”客群來源： 面向邢臺全市、輻射周邊縣城；年齡構(gòu)成： 30－ 50歲之間；項(xiàng)目市場定位 — 居住物業(yè)客群定位產(chǎn)品需求： 高品質(zhì)感建筑外觀； 南北通透的板樓，明廚 明 衛(wèi)； 大面積且豐富的室內(nèi)空間； 優(yōu)美而帶水景的園林景觀； 節(jié)能、環(huán)保的高新技術(shù)材料。 價格定位方法：項(xiàng)目市場定位 — 價格定位項(xiàng)目市場定位 — 價格定位運(yùn)用步驟收集資料，收集交易實(shí)例的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，包括位置、用途、規(guī)模等等。住宅先行策略篇物業(yè)運(yùn)作模式明修棧道 前期推廣 商業(yè)公建為主住宅產(chǎn)品為輔形成新型商業(yè)商務(wù)中心的項(xiàng)目認(rèn)知，重塑地段價值暗渡陳倉 — 開盤銷售住宅產(chǎn)品先行商業(yè)公建后動商業(yè)銷售價值最大化，公寓部分可配合住宅進(jìn)行同期銷售感 謝 聆 聽 ！ 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 09:10:4309:10:4309:10Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 2023/3/27 9:10:4309:10:4327 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2109:10:4309:10Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 27 三月 20239:10:43 上午 09:10:43三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 09:10:4309:10:4309:103/27/2023 9:10:43 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。制訂比較表進(jìn)行各種因素的修正，包括區(qū)位因素、個別因素、時間因素等計(jì)算出修正后的價格公式原理市場比較法公式 (加權(quán)值計(jì)算公式 ) 加權(quán)值＝ ∑[A （權(quán)重 系數(shù)） +B（權(quán)重 系數(shù)） +…+N （權(quán)重 系數(shù)） ]理論價格計(jì)算公式： X（本項(xiàng)目理論價格） =∑[Y （本項(xiàng)目加權(quán)值） /A1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *A2（樣本項(xiàng)目參照份額） + Y（本項(xiàng)目加權(quán)值） /B1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *B2（樣本項(xiàng)目參照份額） +…+ Y （本項(xiàng)目加權(quán)值） /N1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *N2（樣本項(xiàng)目參照份額） ]　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項(xiàng)目規(guī)模 建筑設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 得分 權(quán)重區(qū)域印象 A 0 0 4 7%道路交通 A 1 1 1 1 1 13%周邊配套 A 0 0 0 1 0 6%環(huán)境景觀 0 A 0 0 0 0 4%項(xiàng)目規(guī)模 0 A 0 0 0 3 5%建筑設(shè)計(jì) 1 1 1 1 A 1 1 8 14%戶型設(shè)計(jì) 1 1 A 1 13%園林景觀 1 1 1 A 1 1 13%容積率 0 0 A 4 7%社區(qū)配套 0 0 0 A 0 3 5%物業(yè)服務(wù) 1 1 1 A 13%合計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 56 100%權(quán)重分配表項(xiàng)目市場定位 — 價格定位項(xiàng)目市場定位 — 價格定位　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項(xiàng)目規(guī)模 建筑設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 加權(quán) 值當(dāng)前實(shí)收均價樣本項(xiàng)目參考系數(shù)樣本項(xiàng)目測算份額權(quán)重 7% 13% 6% 4% 5% 14% 13% 13% 7% 5% 13% 100% 　 　 　凱旋城 4 3 4 4 3300 15% 494永輝巴黎 4 4 4 5 3 4 4 4 3500 20% 698 盛世公館 3 4 4 4 4 4 3300 25% 835天闊上城 4 4 3 3 3 3 4 3 3300 10% 377陽光國際 5 4 4 5 4 4 4 3500 15% 470陽光印象 3 3 5 4 4 3300 15% 535 本案 4 3 4 5 3 4 　 — 3410由五級加權(quán)測算表打分定價項(xiàng)目市場定位 — 價格定位依據(jù)市場比較法得出本項(xiàng)目目前入市理論均價為3543元 /平方米參照中原長期以來對市場的研究，我司預(yù)計(jì)本案 09年 3月份入市時價格漲幅為 10%～ 15％ 之間，均價可以達(dá)到：3750～ 4000元 /平米明修棧道 暗渡陳倉216。原理 —— 商品的相關(guān)、替代原則為依據(jù)。一切環(huán)境，一切市場論證之后，我們該做什么，怎么做？住宅定位住宅定位之區(qū)域價值提升機(jī)會（優(yōu)勢）與瓶頸（劣勢）分析機(jī) 會 瓶 頸政府支持舊城改造，要建 10大亮點(diǎn)工程；本案屬于形象工程之一，升值潛力巨大；區(qū)域小環(huán)境較落后，未形成規(guī)?；暮诵纳倘Ψ諊?；城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 緊鄰火車站及汽車站，人流嘈雜。內(nèi)部空間：大面積的內(nèi)部空間要豐富一點(diǎn)； 小面積的平層就好。戶型及面積： 100－ 140平方米的二、三居產(chǎn)品。消費(fèi)偏好建筑風(fēng)格：比較喜歡歐式風(fēng)格，新古典風(fēng)格。客戶消費(fèi)偏好分析區(qū)域認(rèn)知總體認(rèn)知：老城區(qū)，配套齊全，工作生活方便，環(huán)境不好?！?如果樓盤好再貴點(diǎn)也可以接受 ” 。 強(qiáng)調(diào)安全及環(huán)保最重要。 衛(wèi)生間以實(shí)用為主，面積適中，有采光最為理想。u購房面積：需求主力戶型面積在 100140平方米之間，二居三居為主。?目前居住區(qū)域：橋東區(qū) 11人，橋西區(qū) 8人，周邊區(qū)縣 1人 。?訪談目的： 指導(dǎo)項(xiàng)目定位，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶深訪需求深度訪談?訪談主要內(nèi)容： 區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品需要、居住滿意 度、價格預(yù)期、消費(fèi)偏好等幾大方面內(nèi)容進(jìn)行深度訪談?？腿?客戶購買以改善型自住為主，購買人群以市區(qū)居民為主，占80％以上，周邊區(qū)縣主要來源于沙河、清河和隆堯。價格 整體均價 28003500元 /平方米（毛坯），價格年均增 30%45%之間，價格上漲較快。重點(diǎn)案例分析 —— 秀蘭 盛世公館是目前在售項(xiàng)盛世公館是目前在售項(xiàng)目中整體水平最高的，目中整體水平最高的，無論整體或