【正文】 ，項(xiàng)目目前市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)可達(dá) 7500元 /建筑平米。重點(diǎn)案例研究216。第二階段橋西區(qū)：城市新興區(qū)域，當(dāng)前主流供應(yīng)板塊；市場(chǎng)認(rèn)可度較高；區(qū)域價(jià)格在 3300－ 4000元 /平米；達(dá)活泉公園板塊樓盤(pán)品質(zhì)稍高。 巴黎 165 25 多層、高層、小高層 100300 3500 ％盛世公館 105 疊拼、高層、小高層 100300 疊拼 4000高層 3300 ％天闊上城 46 7 多層、高層、小高層 87240 3300 尾盤(pán)陽(yáng)光國(guó)際 150 17 別墅、小高層 105－ 210 躍層 35004000 尾盤(pán)陽(yáng)光印象 160 25 多層、小高層 65215 3300 ％住宅市場(chǎng)深入研究 —— 樣本基礎(chǔ)資料樣本項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積 ，主要在售項(xiàng)目?jī)H三個(gè)，總計(jì) ，其余均為尾盤(pán)銷(xiāo)售。 地 塊 占地（公頃） 開(kāi)工建筑面積 （萬(wàn)㎡）橋東區(qū) 新世紀(jì)嘉園 邢臺(tái)市邢房 中興東大街 天香苑 邢臺(tái)市盛捷 中興東大街南側(cè) 塬上人家 邢臺(tái)市秦塬 百泉大街南、車(chē)站南街以東 獄警花園 邢臺(tái)市安居 黃河二路 百合小筑 邢臺(tái)市新華 黃河二路東 天一城 河北家樂(lè)園 新華北路 北郭莊 (暫定 ) 河北凰家 北郭莊南側(cè) 合計(jì) 70橋西區(qū) 天合嘉園 邢臺(tái)市天合 團(tuán)結(jié)西大街 盛世公館 邢臺(tái)盛世 南大汪村西 陽(yáng)光印象二期 河北凰家 太行路東側(cè) 陽(yáng)光東園 河北凰家 冶金路東側(cè) 秀蘭 .水榭翰城 河北秀蘭 守敬南大街東 太行路西、團(tuán)結(jié)西大街南 邢臺(tái)市 2023年市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)表住宅市場(chǎng)深入研究 —— 供應(yīng)分析潛在供應(yīng)分析預(yù)計(jì) 08年總開(kāi)工面積達(dá)米；總建設(shè)面積達(dá) 平方米。市場(chǎng)年均漲幅為 ％：住宅市場(chǎng)深入研究 —— 價(jià)格分析樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅對(duì)比其增長(zhǎng)主要受全國(guó)性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)影響較大，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)趨于平穩(wěn)。建筑規(guī)模普遍較小， 20萬(wàn)以上的僅兩個(gè)項(xiàng)目；容積率集中在 ；建筑層數(shù)以 611層的多層和小高層為主。 巴黎 板樓 法式 面磚盛世公館 板樓 新古典 面磚天闊上城 板樓 現(xiàn)代 面磚局部涂料陽(yáng)光國(guó)際 板樓 現(xiàn)代 面磚陽(yáng)光印象 板樓、塔樓 現(xiàn)代 涂料當(dāng)前市場(chǎng)建筑風(fēng)格單一，材料較粗獷，缺乏高品質(zhì)感的建筑產(chǎn)品。戶(hù)型分析住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析主力供應(yīng)戶(hù)型：三居為主，二居其次。住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱(chēng) 商業(yè)小區(qū)診所 幼兒園健身場(chǎng)所兒童活動(dòng)場(chǎng)所 會(huì)所中央名城 √ √凱旋城 √ 售樓處改造，未定功能永輝 巴黎 自管 盛世公館 未定 ～ 陽(yáng)光國(guó)際 自管 陽(yáng)光印象 深圳銀典 物業(yè)管理住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析除陽(yáng)光印象外，其余樓盤(pán)均未重視物業(yè)管理服務(wù)；整體市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)取費(fèi)較低，不足一元；市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)管理水平低下，缺少品質(zhì)樓盤(pán)意識(shí)，難以有效保持物業(yè)的增值和保值。自住為主，高檔物業(yè)多為二次或多次置業(yè)。 500米水系， 7000平方米水景園林。建筑細(xì)節(jié)： 入戶(hù)花園、 空中花園，外飄窗、觀景電梯、地下停車(chē)設(shè)備配套： 自動(dòng)化管理系統(tǒng)、 安防系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)會(huì)所： 1000平方米，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、棋牌、休閑吧重點(diǎn)案例分析 —— 盛世公館價(jià)格分析盛世公館開(kāi)盤(pán)以來(lái)的價(jià)格走勢(shì)高層：價(jià)格平均月增幅 ％別墅：價(jià)格平均月增幅 4％銷(xiāo)售率： ％ 一年銷(xiāo)售達(dá) 8萬(wàn)平方米在區(qū)域新盤(pán)中比較突出，屬于中高檔社區(qū)；銷(xiāo)售采用低開(kāi)高走策略，開(kāi)盤(pán)一年多時(shí)間價(jià)格上漲了 45％左右，銷(xiāo)售速度相對(duì)較快。項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 進(jìn)展商業(yè)面積： 20萬(wàn)平方米住宅面積： 30萬(wàn)平方米以高層和多層為主重點(diǎn)案例分析 —— 天一城天一城項(xiàng)目策略分析打造商業(yè) 預(yù)售住宅 再造商業(yè)利用 9個(gè)月時(shí)間將舊有廠(chǎng)房打造成13000m2量販超市和 5000m2家電數(shù)碼城，以聚積人氣，樹(shù)立品牌一年后天一城人氣大增，現(xiàn)等待適宜時(shí)機(jī)將住宅推向市場(chǎng)，以便迅速回流資金住宅銷(xiāo)售達(dá)到預(yù)期之后繼續(xù)投入更多資金重新布置商業(yè)格局，再造區(qū)域商業(yè)中心l 天一城商業(yè)已聚積不少人氣，本案策劃時(shí)可將其納入便利商圈；l 天一城住宅先于本案銷(xiāo)售，其價(jià)格策略直接影響本案，若價(jià)格順勢(shì)增長(zhǎng)則十分利于本案價(jià)格的提升；l 先造商業(yè)后銷(xiāo)住宅策略能否成功可成為本案最直接借鑒，本案有后動(dòng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 進(jìn)展對(duì)本案影響重點(diǎn)案例分析 —— 秀蘭 產(chǎn)品檔次劃分模糊，大多為階層混居型社區(qū)。價(jià)格 隨著市場(chǎng)化程度逐步提高，商品住宅價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。?深訪(fǎng)數(shù)量： 共 25組，最后選定有效客戶(hù) 20組。?教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷 16人，大專(zhuān)以下 4人?！恢煤媒逃Y源豐富交通便利配套全車(chē)多、人雜不安靜、不安全居住環(huán)境不佳區(qū)域優(yōu)勢(shì) 區(qū)域劣勢(shì)客戶(hù)區(qū)域認(rèn)知分析u建筑類(lèi)別： 傾向于購(gòu)買(mǎi)多層住宅“高層住宅戶(hù)型合理，如果電梯能夠 24小時(shí)開(kāi)，物業(yè)費(fèi)不要太高也可以考慮高層住宅。 主臥面積要大，帶主衛(wèi)（三居最好帶衣帽間）。 u社區(qū)配套： 以便民為主，不要過(guò)于喧嘩。客戶(hù)居住滿(mǎn)意度分析u購(gòu)房區(qū)域：傾向于橋西區(qū)購(gòu)房，主要?jiǎng)右蚴菢蛭鲄^(qū)居住環(huán)境比較好“橋東沒(méi)有好房子 ”u購(gòu)房首要考慮因素：價(jià)格、戶(hù)型、位置、開(kāi)發(fā)商品牌為高端客群主要考慮因素。u承受總價(jià)客戶(hù)接受價(jià)格分析u樓盤(pán)認(rèn)知：主要通過(guò)路牌認(rèn)知樓盤(pán)。微觀條件：噪聲污染要避免，居區(qū)安全、安靜必須保證。園林景觀：希望能有好園林，有水景最好，看重后期養(yǎng)護(hù)。深訪(fǎng)－結(jié)論建筑細(xì)節(jié) 樓體：南北通透的板樓或純朝南戶(hù)型。本案價(jià)格：接受單價(jià) 3000元 /平方米以上。增值價(jià)值本 案舒居功能觀景區(qū)步入式盥洗間工人房藝術(shù)展廳書(shū)房家庭廳基本功能臥室 客廳廚衛(wèi)餐廳書(shū)房 工人房核心價(jià)值住宅核心價(jià)值奢侈功能私家酒窖 庭院花園家庭泳池私人宴會(huì)廳地下室陽(yáng)光房亭、廊、塔等游憩功能別墅從內(nèi)部空間上看，即具備住宅和別墅的平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層等常有空間，更變化衍生出三疊式、高廳等個(gè)性空間 宮殿階層權(quán)貴階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層社會(huì)的精英階層和中流砥柱追求舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境，也看重便利繁華的都市感覺(jué)的實(shí)力階層價(jià)值對(duì)應(yīng)決定客群定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 居住物業(yè)客群定位客群特征： “ 自我意識(shí) ” 、 “ 自信 ” 、 “ 虛榮心 ”“ 獨(dú)特的購(gòu)買(mǎi)特征 ”“ 炫耀嗜好 ”“ 社交嗜好 ” 、 “ 收藏嗜好 ”客群來(lái)源： 面向邢臺(tái)全市、輻射周邊縣城；年齡構(gòu)成： 30－ 50歲之間；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 居住物業(yè)客群定位產(chǎn)品需求： 高品質(zhì)感建筑外觀； 南北通透的板樓，明廚 明 衛(wèi)； 大面積且豐富的室內(nèi)空間； 優(yōu)美而帶水景的園林景觀； 節(jié)能、環(huán)保的高新技術(shù)材料。 價(jià)格定位方法：項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位運(yùn)用步驟收集資料，收集交易實(shí)例的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，包括位置、用途、規(guī)模等等。住宅先行策略篇物業(yè)運(yùn)作模式明修棧道 前期推廣 商業(yè)公建為主住宅產(chǎn)品為輔形成新型商業(yè)商務(wù)中心的項(xiàng)目認(rèn)知，重塑地段價(jià)值暗渡陳倉(cāng) — 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售住宅產(chǎn)品先行商業(yè)公建后動(dòng)商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)值最大化，公寓部分可配合住宅進(jìn)行同期銷(xiāo)售感 謝 聆 聽(tīng) ！ 靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 09:10:4309:10:4309:10Saturday, March 27, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 2023/3/27 9:10:4309:10:4327 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線(xiàn) 向前。 三月 2109:10:4309:10Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿(mǎn) ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 27 三月 20239:10:43 上午 09:10:43三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 09:10:4309:10:4309:103/27/2023 9:10:43 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。制訂比較表進(jìn)行各種因素的修正，包括區(qū)位因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素等計(jì)算出修正后的價(jià)格公式原理市場(chǎng)比較法公式 (加權(quán)值計(jì)算公式 ) 加權(quán)值＝ ∑[A （權(quán)重 系數(shù)） +B（權(quán)重 系數(shù)） +…+N （權(quán)重 系數(shù)） ]理論價(jià)格計(jì)算公式： X（本項(xiàng)目理論價(jià)格） =∑[Y （本項(xiàng)目加權(quán)值） /A1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *A2（樣本項(xiàng)目參照份額） + Y（本項(xiàng)目加權(quán)值） /B1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *B2（樣本項(xiàng)目參照份額） +…+ Y （本項(xiàng)目加權(quán)值） /N1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *N2（樣本項(xiàng)目參照份額） ]　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項(xiàng)目規(guī)模 建筑設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì) 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 得分 權(quán)重區(qū)域印象 A 0 0 4 7%道路交通 A 1 1 1 1 1 13%周邊配套 A 0 0 0 1 0 6%環(huán)境景觀 0 A 0 0 0 0 4%項(xiàng)目規(guī)模 0 A 0 0 0 3 5%建筑設(shè)計(jì) 1 1 1 1 A 1 1 8 14%戶(hù)型設(shè)計(jì) 1 1 A 1 13%園林景觀 1 1 1 A 1 1 13%容積率 0 0 A 4 7%社區(qū)配套 0 0 0 A 0 3 5%物業(yè)服務(wù) 1 1 1 A 13%合計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 56 100%權(quán)重分配表項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項(xiàng)目規(guī)模 建筑設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì) 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 加權(quán) 值當(dāng)前實(shí)收均價(jià)樣本項(xiàng)目參考系數(shù)樣本項(xiàng)目測(cè)算份額權(quán)重 7% 13% 6% 4% 5% 14% 13% 13% 7% 5% 13% 100% 　 　 　凱旋城 4 3 4 4 3300 15% 494永輝巴黎 4 4 4 5 3 4 4 4 3500 20% 698 盛世公館 3 4 4 4 4 4 3300 25% 835天闊上城 4 4 3 3 3 3 4 3 3300 10% 377陽(yáng)光國(guó)際 5 4 4 5 4 4 4 3500 15% 470陽(yáng)光印象 3 3 5 4 4 3300 15% 535 本案 4 3 4 5 3 4 　 — 3410由五級(jí)加權(quán)測(cè)算表打分定價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位依據(jù)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目目前入市理論均價(jià)為3543元 /平方米參照中原長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)市場(chǎng)的研究，我司預(yù)計(jì)本案 09年 3月份入市時(shí)價(jià)格漲幅為 10%～ 15％ 之間，均價(jià)可以達(dá)到：3750～ 4000元 /平米明修棧道 暗渡陳倉(cāng)216。原理 —— 商品的相關(guān)、替代原則為依據(jù)。一切環(huán)境，一切市場(chǎng)論證之后，我們?cè)撟鍪裁?，怎么做？住宅定位住宅定位之區(qū)域價(jià)值提升機(jī)會(huì)（優(yōu)勢(shì)）與瓶頸（劣勢(shì)）分析機(jī) 會(huì) 瓶 頸政府支持舊城改造，要建 10大亮點(diǎn)工程；本案屬于形象工程之一，升值潛力巨大；區(qū)域小環(huán)境較落后，未形成規(guī)?；暮诵纳倘Ψ諊?；城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 緊鄰火車(chē)站及汽車(chē)站，人流嘈雜。內(nèi)部空間：大面積的內(nèi)部空間要豐富一點(diǎn)； 小面積的平層就好。戶(hù)型及面積： 100－ 140平方米的二、三居產(chǎn)品。消費(fèi)偏好建筑風(fēng)格：比較喜歡歐式風(fēng)格，新古典風(fēng)格。客戶(hù)消費(fèi)偏好分析區(qū)域認(rèn)知總體認(rèn)知：老城區(qū)，配套齊全，工作生活方便，環(huán)境不好?！?如果樓盤(pán)好再貴點(diǎn)也可以接受 ” 。 強(qiáng)調(diào)安全及環(huán)保最重要。 衛(wèi)生間以實(shí)用為主，面積適中，有采光最為理想。u購(gòu)房面積：需求主力戶(hù)型面積在 100140平方米之間，二居三居為主。?目前居住區(qū)域：橋東區(qū) 11人，橋西區(qū) 8人，周邊區(qū)縣 1人 。?訪(fǎng)談目的： 指導(dǎo)項(xiàng)目定位，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶(hù)深訪(fǎng)需求深度訪(fǎng)談?訪(fǎng)談主要內(nèi)容： 區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品需要、居住滿(mǎn)意 度、價(jià)格預(yù)期、消費(fèi)偏好等幾大方面內(nèi)容進(jìn)行深度訪(fǎng)談?？腿?客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)以改善型自住為主，購(gòu)買(mǎi)人群以市區(qū)居民為主，占80％以上，周邊區(qū)縣主要來(lái)源于沙河、清河和隆堯。價(jià)格 整體均價(jià) 28003500元 /平方米（毛坯），價(jià)格年均增 30%45%之間，價(jià)格上漲較快。重點(diǎn)案例分析 —— 秀蘭 盛世公館是目前在售項(xiàng)盛世公館是目前在售項(xiàng)目中整體水平最高的，目中整體水平最高的，無(wú)論整體或