【正文】 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 276680平方米 建筑面積 1000000平方米 建筑形態(tài) 新古典主義 容積率 3． 0 得房率 80% 車位數(shù) 1； 1 綠化率 35% 開盤時間 未正式開盤 入住時間 2023年 1月 1日 小區(qū)配套 內(nèi)部水系及社區(qū)旁的奧林匹克公園 價格區(qū)間 5500— 6100元 /㎡ 面積區(qū)間 90—— 240㎡ 銷售率 未開盤 分 析 項目是杭蕭鋼構(gòu)集團公司首個包頭新型住宅項目，現(xiàn)項目最新動態(tài)： 140㎡ 戶型開始內(nèi)部認購，定金 100000元，預(yù)計 9月底可簽商品房購房合同。 63 項目名稱 保利花園 開發(fā)商 保利（包頭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置 包頭市青東路 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 60萬方 建筑面積 1000000萬方 建筑形態(tài) 現(xiàn)代歐式 容積率 得房率 85% 車位數(shù) 1； 綠化率 35% 開盤時間 2023年 3月 入住時間 2023年年底 小區(qū)配套 底商、周邊學(xué)校 價格區(qū)間 5200元 — 6100元 /㎡ 面積區(qū)間 70— 140㎡ 銷售率 98% 分 析 本項目現(xiàn)除剩余少量的底商外，已全部銷售結(jié)束。青山區(qū)空氣質(zhì)量佳、配套完善，可以說是包頭市場的最佳市場。 ?開盤后均價 5500元 /㎡ ，層差 50— 80元，一次性 84折，貸款 85折。純南戶型剩余較多，報價九層最高價 8000元 ,目前優(yōu)惠活動老帶新給 5000元優(yōu)惠，新客老客各優(yōu)惠 5000元。銷售狀況不樂觀。 ?華發(fā)新城 4月 25號開盤 8號樓，共 231套，當(dāng)日售 12套， 93平米賣的較多，價格最高 9800元，最低 7500元，均價 8000元，戶型分別是 B4， A3， B41， C3,93平米為一梯三戶，開盤當(dāng)日來訪量不是很樂觀，每天來訪新客戶不到五組，老客 10組，來電十組。 項目優(yōu)劣勢分析： ?優(yōu)勢：昆南區(qū)域首個精裝修項目，市場關(guān)注度較高。 ?大平米的將在十月推出，起價 5300元，優(yōu)惠未定。 ?團購主要客群：科技大學(xué)、公安局、檢察院等。 ? 四五期預(yù)計 8月中旬開盤。 ? 劣勢： ? 產(chǎn)品戶型設(shè)計較一般 ? 部分樓座有中間戶 ? 三期產(chǎn)品提升項目形象，但部分客戶難以對其產(chǎn)生全新認知，對其項目品質(zhì)提升認可度較低。 ? 職業(yè)特點：包鋼職工居多 ? 購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少 項目優(yōu)劣勢分析： ? 優(yōu)勢： ? 三期產(chǎn)品采用法式風(fēng)格，整體感覺向保利 〃 拉菲公館靠攏。 ? 家庭結(jié)構(gòu)：兩居客戶以年輕婚房需求為主。 55 項目名稱 保利拉菲公館 開發(fā)商 保利（包頭）開發(fā)有限公司 項目位置 黃河大街 95號 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 32公頃 建筑面積 64萬平方米 建筑形態(tài) 小高層、高層 容積率 得房率 85% 車位數(shù) 地上 130地下 330 綠化率 35% 開盤時間、 三期 2023年 4月 2日 入住時間 二期 2023年 5月 三期 2023年 12月 價格區(qū)間 5100元 /㎡ — 6200元 /㎡ 面積區(qū)間 78— 180㎡ 銷售率 70% 小區(qū)配套 會所、幼兒園、圖書館、少年宮 昆區(qū)市場：個案調(diào)查 （保利拉菲公館） 區(qū)域樓市大掃描 56 項目名稱 東亞世紀城 項目定位 高性價比大盤 開發(fā)商 包頭東亞信華置業(yè)有限公司 項目位置 昆都侖區(qū)黃河大街 97號東亞世紀城 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 46萬平米 建筑面積 112萬平米 容積率 車位數(shù) 地上，地下停車場 綠化率 35% 小區(qū)配套 底商、會所 分 析 簽約客戶情況 ? 地域分布： 以地緣性客戶為主，包鋼客戶占比 85%。 54 昆區(qū)市場：個案調(diào)查 （京澳港帝景） 區(qū)域樓市大掃描 項目名稱 京奧港 〃 帝景 開發(fā)商 包頭市京奧港臵業(yè)有限責(zé)任公司 項目位臵 昆都侖區(qū)黃河大街路南，林蔭南路西側(cè) 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 17萬平方米 建筑面積 56萬平方米 建筑形態(tài) 高層 容積率 得房率 83% 車位數(shù) 地上，地下停車場 綠化率 35% 開盤時間、 二期 2023年 7月 10日 入住時間 一期 2023年年底 二期 2023年 6月 小區(qū)配套 幼兒園、商業(yè) 分析 簽約客戶情況 ? 地域分布：地處昆區(qū)南部，主要以周邊原住居民、包鋼客戶為主 ? 年齡結(jié)構(gòu)：集中在 3050歲之間成功人士 ? 家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家居多 ? 職業(yè)特點：以包鋼職工占主導(dǎo)地位 ? 購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少 項目優(yōu)劣勢分析： ? 優(yōu)勢：二期產(chǎn)品以三居和兩居戶型為主力產(chǎn)品，緊湊型三居和舒適型兩居市場認可度較高。 昆南區(qū)的開發(fā)地塊從 2023年開始到今年已無地可開，并且將包鋼的消費群也吸收將盡。 53 昆區(qū)市場：基本結(jié)論 區(qū)域樓市大掃描 昆區(qū)的市場一直走在包頭整體市場的前端，無論從定價還是項目定位，高端路線一直是主要向標。 □ 我司認為綜合體的成熟不僅代表著一個城市商業(yè)發(fā)展速度，更是城市發(fā)展高度的體現(xiàn)。 □ 進入 2023年，雖然市場該類型現(xiàn)貨量較少，但今年確是包頭綜合體開發(fā)項目的升華期。但畢竟此類型住宅還只是一種人生過渡產(chǎn)品，大部分客戶的目標還是要向高端行進。但我司認為未來因國家保障住房及相關(guān)政策和市場整體趨化壓力加大，后市開發(fā)將以兩級市場為主，中端項目的開發(fā)及市場競爭壓力將逐漸增大。 低價房、高品質(zhì)高性價比的項目最熱銷！ 近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析 包頭樓市總概況 50 當(dāng)前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查 （豪宅類） 市場消化與庫存 產(chǎn)品形態(tài) 供應(yīng)量 去化量 去化率 均價 主要代表樓盤 別墅 341套 （截止至 8月 1日） 251套 73% 13050元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、 錦繡南海城、 順鑫 〃 望潮苑 高檔住宅 1477套 （ 2023年數(shù)據(jù)） 480套 33% （截止至 8月 1日） 7238元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、華發(fā)新城、 恒大華府、凱旋豪庭 結(jié)論： □ 別墅市場供貨數(shù)額較少，但市場卻與供貨量大大反差，雖然價格尚屬高昂，市場仍是一片大好！因此我司認為包頭別墅市場的可挖掘潛力是各類開發(fā)領(lǐng)域中的首位！ □ 2023年包頭市住宅市場開始進入高端化年，先后各區(qū)都相繼推出各種概念、各種技術(shù)的高端住宅，并且整體關(guān)注度較高，但接受度卻略有不同：精裝修占首位，新技術(shù)其次，由此看來客戶理性化逐漸上升，高端市場仍將是市場開發(fā)的主流。 □ 從 2023年 — 2023年上半年，數(shù) 2023年吸納率最低，在 70%左右，進入 2023年市場吸納率在100%以上，雖然從市場表現(xiàn)來看市場需求量依然旺盛，但其實質(zhì)是 2023年市場上半年供應(yīng)量同比下降， 2023年 1月份為 2023年需求潛在釋放，政策出臺前市場客戶買房熱情仍然高漲，但政策之后的市場反應(yīng)則為成交量明顯放緩下降的趨勢。 46 2023年包頭樓市供求狀況 包頭樓市總概況 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 供應(yīng)面積 167508 6184 131000 133000 552525 490596 成交面積 264110 79839 216340 185143 342861 401829 吸納率 47 近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析 包頭樓市總概況 2023年上半年 2023年上半年 2023年上半年 2023年上半年 供應(yīng)面積 1078106 1664159 982339 1480816 成交面積 695437 1651756 1361651 1490124 吸納率 48 □ 2023年上半年，包頭市場供應(yīng)面積為 148萬平米，成交面積為 149萬平米，供求基本持平，吸納率達 %；按面積計算 2023年市場成交明顯高于 2023年，同比上浮達 %； 2023年上半年政策打壓下的市場整體低迷，各項目都在推后或者延遲開盤放量，四月份之后市場放量才出現(xiàn)明顯增加。 43 近年來包頭樓市成交走勢月度分析 包頭樓市總概況 44 2023年上半年市場成交數(shù)據(jù) 區(qū)縣名稱 成交總套數(shù) 成交總面積 成交平米價格 成交總金額 東河區(qū) 1974 231669 3542 820507768 高新區(qū) 435 74442 7460 555396509 九原區(qū) 997 129682 4970 644535845 昆區(qū) 6784 734192 4703 3452841915 青山區(qū) 2315 320238 4968 1590290653 合計 12505 1490123 4740 7063572690 包頭 2023年上半年總體成交 12505套，同比上升 %，成交總面積 149萬平米，同比上升%，成交平米價格 4740元，同比上升 %，總金額近 71個億，同比上升 %。 包頭土地市場供求狀況（ 2023年） 土地市場調(diào)研 41 土地市場供求狀況（ 2023年） 土地市場調(diào)研 2023年上半年包頭市土地供應(yīng) 區(qū)域 宗數(shù) 建筑面積 金額（萬 元） 樓面地價（元 /平米） 青山區(qū) 1 515949 45145 874 昆區(qū) 11 1902986 80495 422 東河區(qū) 3 124387 5117 411 高新區(qū) / / / / 九原區(qū) 3 434391 27376 630 全市 18 2977713 158133 531 2023年上半年包頭市土地成交 區(qū)域 宗數(shù) 面積（萬平 米） 金額（萬 元） 成交均價（元 /平米） 青山區(qū) 1 15050 875 昆區(qū) 11 791 東河區(qū) 3 579 高新區(qū) / / / / 九原區(qū) 1 875 全市 16 794 42 土地市場供求狀況 土地市場調(diào)研 □ 2023年上半年，包頭本級市共出讓土地 18宗，土地成交 16宗，總數(shù)來看，與 10年基本持平，但成交面積明顯高于 10年同期，達到 112萬平米，同比增幅達到 160%。 全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn) 銷售面積 月度走勢 宏觀大勢看全國 39 包頭土地市場供求狀況（ 2023年） 土地市場調(diào)研 2023年上半年包頭市土地供應(yīng) 區(qū)域 宗數(shù) 面積（㎡） 金額（萬 元） 均價（元 / ㎡ ） 青山區(qū) 6 27232 6378 182 昆區(qū) 8 157047 9109 234 東河區(qū) 1 62991 10504 334 高新區(qū) 1 72871 14815 1196 九原區(qū) 1 155006 319467 1718 全市 17 475147 360273 533 2023年上半年包頭市土地成交 區(qū)域 宗數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 均價（元 / ㎡ ） 青山區(qū) 5 9379 8801 559 昆區(qū) 7 50028 5755 433 高新區(qū) 1 72871 14815 1195 東河區(qū) / / / / 九原區(qū) 2 287218 34485 887 全市 15 419496 63856 802 40 □ 體量有限，無重量級地塊入市： 2023年最大供應(yīng)面積為青山區(qū)富強路西側(cè)、友誼大街北側(cè)地塊（達 18萬平米），在經(jīng)歷了 202 2023兩年的大規(guī)模土地交易（以高新區(qū)為首的保利拉菲公館、東亞世紀城、京澳港帝景、名流項目）后，隨著包頭市房地產(chǎn)市場在 2023年進入遲滯發(fā)展階段，再到 2023年各大開發(fā)商大規(guī)模拿地， 2023年包頭市已然經(jīng)歷了大宗土地交易的時期，政府對于土地供應(yīng)的態(tài)度從放寬變得謹慎。 □ 一般的市場規(guī)律，春季成交量有所反彈，尤其 4月份會比 3月份更高些，今年表現(xiàn)反常，說明多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，同時限購、限貸、房貸緊縮等政策，確實限制了部分購房需求。主要受市場低迷預(yù)期影響，以及土地積壓面積的減少，還有部分項目可能出現(xiàn)緩工，這一增幅還有一定回落的空間； 今年將新開工 1000 萬套保障房，將會限制增幅明顯下滑，估全年仍會保持 15%以上的增幅。預(yù)計未來幾個月，主要受 1000 萬套保障房推動，房屋新開工面積還將保持相對高位。 □ 2023年全國經(jīng)濟發(fā)展的復(fù)雜及不確定行再次升級，更引起了中央政府樓市的警惕，通脹指數(shù)連續(xù)數(shù)月的高位運行，加大了國家對于銀行貸款的限制，下半年信貸緊縮的政策將會持續(xù)，必將進一步限制投資進入房地產(chǎn)行業(yè)。 平穩(wěn) 回升 高位運行 放緩 平穩(wěn) 劇滑 2023年以來我國累計房地產(chǎn)投資增幅走勢 31 2023年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資月度走勢 全國市場表現(xiàn)：近年 房地產(chǎn)投資 月度走勢 宏觀大勢看全國 32 □ 從月度情況來看， 截止 2023年 4 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4494 億元，同比增長 %， 環(huán)比 13 月下降 %，環(huán)比雖然