某區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-01-27 18:45本頁(yè)面
【正文】 氛圍欠缺，加之廣州天氣逐漸炎熱，步行街外并無(wú)遮陽(yáng)避暑等設(shè)施，人流量較少，只在夜晚用餐高峰期時(shí)人流較多，但商業(yè)氛圍的欠缺，已令部分品牌退場(chǎng)（見(jiàn)上圖右）。南郊村委結(jié)合實(shí)際情況引資 1億元對(duì)此地塊進(jìn)行改造，將其打造成購(gòu)物商業(yè)街。 青蘿天地（地塊） 哈街項(xiàng)目位于橋南路旁南郊村委會(huì)辦公樓正對(duì)面，此前一直為低檔的花卉市場(chǎng)。 ? 青籮項(xiàng)目以沙灣旅游資源及自身靠山地形特點(diǎn)為基礎(chǔ)，以休閑娛樂(lè)為主題，其同樣借助綜合性大型百貨與超市為主體的帶動(dòng)模式，但其位置相對(duì)較孤立，周邊商業(yè)氛圍較淡 。 工程狀況 青蘿天地（地塊） 招商情況： 目前正處于前期主力業(yè)態(tài)招商及市場(chǎng)摸底階段；除麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂(lè)迪ktv意向簽約外，正與餐飲類(lèi)及電器類(lèi)客戶(hù)接觸洽談中； 洽談客戶(hù)： 餐飲客戶(hù)：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器客戶(hù)：國(guó)美、蘇寧 租賃價(jià)格： 主力商家約 3040元 /㎡幅度 招商狀況 青蘿天地（地塊） 優(yōu)勢(shì)分析： ? 地塊為租賃性質(zhì)，用地成本低，租金相對(duì)便宜； ? 項(xiàng)目主力超市、電影院已基本確定。 青蘿天地（地塊） 周邊環(huán)境 項(xiàng)目定位： 集倉(cāng)儲(chǔ)型超市、專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)賣(mài)場(chǎng)、酒店、餐飲、情景步行街于一體的情景主題式商業(yè)街區(qū)。 用地面積： 約 建筑面積： 約 16萬(wàn)平方米（ 24層不等建筑） 停車(chē)位： 1,829個(gè) 基本信息 青蘿天地 青蘿天地（地塊） 地處沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處，背靠山體、地塊原作為倉(cāng)儲(chǔ)用地，周邊主要以自建村屋為主。 ? 該項(xiàng)目體量大，餐飲類(lèi)的租金低（均價(jià)為 40元 /平方米 /月），對(duì)我項(xiàng)目餐飲類(lèi)的招商推進(jìn)會(huì)產(chǎn)生了一定的影響。 劣勢(shì)分析： ? 項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過(guò)于密封，平面動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃過(guò)于復(fù)雜，商鋪劃分并不理想； ? 首層臨街劃分較多小鋪，預(yù)計(jì)將用作銷(xiāo)售； ? 主力店等尚未明確。 匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中） 目前正處于地基開(kāi)挖階段； 擬 2023年 5月開(kāi)業(yè)。 停車(chē)位： 3,000個(gè) 基本信息 商業(yè)定位： 體驗(yàn)式休閑驗(yàn)購(gòu)物中心 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 以休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)，集合大型百貨商場(chǎng)、國(guó)際品牌超市、跨國(guó)飲食集團(tuán)、名店街、專(zhuān)賣(mài)店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目 。 羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中） 匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中） 項(xiàng)目位置： 位于番禺區(qū)清河?xùn)|路與德興路交界，步行 10分鐘可達(dá)地鐵 3號(hào)線(xiàn)番禺廣場(chǎng)站 D出口，距離本項(xiàng)目約 3公里； 用地面積： ， 建筑面積： 約 15萬(wàn)平方米；其中商業(yè)部分 7層，合共面積 12萬(wàn)平方米。 ? 靠近高架橋，使項(xiàng)目昭示性有所減弱，不利于商業(yè)氛圍營(yíng)造， ? 項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)帶動(dòng)，現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡； 羅家項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項(xiàng)目相接近，并且具有一定的交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)，但由于其股權(quán)分配問(wèn)題及用地屬性的限制，項(xiàng)目進(jìn)展一直處于緩慢狀態(tài)，也使其招商進(jìn)度一度受阻。 工程進(jìn)度 羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中） 商業(yè)定位： 集零售、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、觀(guān)光體驗(yàn)等功能于一體 的區(qū)域型 一站式購(gòu)物中心 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 共 7層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類(lèi)業(yè)態(tài)約占項(xiàng)目 6成比例，與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能組合較類(lèi)似。 周邊環(huán)境 羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中） ? 目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù) 2層施工階段，部分建筑建至地上 2層。 羅家圣鑫廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中） 羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中） 與本項(xiàng)目距離： 處于番禺廣場(chǎng)側(cè)，距離本項(xiàng)目 3公里； 用地面積： 建筑規(guī)劃： 總建筑面積約 20萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積（地上 5層地下 2層）； 項(xiàng)目負(fù) 2層規(guī)劃與地鐵番禺廣場(chǎng)站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。 番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中） 市橋老城商圈 ? 羅家圣鑫廣場(chǎng) ? 匯瓏商業(yè)廣場(chǎng) ? 羅家圣鑫廣場(chǎng)位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。在這種成行成市的氛圍中，商場(chǎng)的培育期應(yīng)該比白云新城短暫。 ? 萬(wàn)達(dá)自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商及工程建設(shè)速度快； 劣勢(shì)分析： ? 位置相對(duì)較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利； ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間初定 2023年，整體進(jìn)度較后。 租金價(jià)格： 預(yù)計(jì)可達(dá)到 200元 /平方米 /月 開(kāi)業(yè)日期： 預(yù)計(jì) 2023年初 招商信息 工程進(jìn)度： 已基本完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。 海印又一城（建設(shè)中） 番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中） 項(xiàng)目位置： 處于萬(wàn)博中心內(nèi)，距離本項(xiàng)目 14公里； 用地面積： 建筑面積： 超過(guò) 66萬(wàn)平方米。 ? 其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運(yùn)營(yíng)，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場(chǎng)知名度； ? 工程進(jìn)度較快，對(duì)現(xiàn)階段招商促進(jìn)大； ? 海印自身多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)商家給予一定信心。 與本項(xiàng)目在招商進(jìn)度、開(kāi)業(yè)時(shí)間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功能打造、且與本項(xiàng)目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目招商影響有限。 北京博納院線(xiàn)（已進(jìn)駐），面積約為 3000平方 租賃價(jià)格： 二期目標(biāo)租賃報(bào)價(jià) 200/元 /平方 管理費(fèi)： 暫定為 68元 /平方 /月 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 擬 2023年 5月 1日 招商狀況 工程進(jìn)度： 二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。 海印又一城（建設(shè)中） 海印又一城（建設(shè)中） 目前的工程建設(shè)情況 招商進(jìn)度： 二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計(jì)年底開(kāi)始全面招商。建筑面積約 60000平方米。 用地面積： 約 10萬(wàn)平方米 建筑面積： 超過(guò) 25萬(wàn)平方米。 ? 周邊樓盤(pán)包括華南碧桂園、廣州碧桂園、錦繡香江、南國(guó)奧林匹克花園、雅居樂(lè)、星河灣、金海岸花園、麗江花園、祈福新村、華南新城等，具有大量消費(fèi)群體。 哈街 匯瓏商業(yè)廣場(chǎng) 羅家圣鑫廣場(chǎng) 一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布 二、所處區(qū)域特點(diǎn) 萬(wàn)博商圈 市橋老城商圈 市橋南商圈 調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 海印又一城 ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（萬(wàn)博項(xiàng)目） ? 羅家圣鑫廣場(chǎng) ? 匯攏商業(yè)廣場(chǎng) ? 青蘿天地 ? 哈街 ? 大潤(rùn)發(fā) 區(qū)域特點(diǎn) ? 定位為高端商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍尚不濃厚； ? 目前已建設(shè)商業(yè)少，以郊區(qū)式商業(yè)形態(tài)為主， ? 周邊聚集了廣州碧桂園、星河灣、雅居樂(lè)等大型社區(qū)。哈街、大潤(rùn)發(fā)由于位置緊鄰本項(xiàng)目，具有一定參考價(jià)值。 第二部分、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 根據(jù)奧園廣場(chǎng)所處區(qū)域與自身特點(diǎn)，選取區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。 （海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀(jì)花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬(wàn)科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時(shí)代豪庭、恒盧花園、翠怡軒、荷悅居、昊龍花園 …….) 番禺整體房?jī)r(jià)走勢(shì)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，截止至 2023年 7
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