【正文】 開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）建造成本 +新建房地產(chǎn)價(jià)格 ＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物 =（元 /平方米）? 土地總價(jià) =15000=7137600（元）Page ? 100三、新建房地產(chǎn)評(píng)估167。10%=35（元 /平方米）? （ 5）計(jì)算土地價(jià)值? 土地單價(jià) =[（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ]20065%Page ? 99? （ 1）計(jì)算土地取得費(fèi)? 土地取得費(fèi)解 10（萬元 /畝） =150（元 /平方米）? （ 2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) =2（億元 /平方公里） =200（元 /平方米）? （ 3）計(jì)算投資利息? 土地取得費(fèi)利息 =150[（ 1+6%） 21]=（元 /平方米）? 土地開發(fā)費(fèi)利息 =20035% /平方米，總價(jià)為7137600=15000=7137600（元） 　　 =（ 150+200+++35） （ 1+15%）　　 =（元 /平方米） 　　土地單價(jià) =[（ 1） +（ 2） ]10%=35（元 /平方米）　?。?5）計(jì)算土地價(jià)值。 　　 =＋ 　　 =（元 /平方米） =20035%[（ 1+6%） 1　　土地取得費(fèi)利息 　　Page ? 96? 　 （ 3）計(jì)算投資利息 　　土地開發(fā)費(fèi) =10萬元 /畝 =150元 /平方米 　　該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝 10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的 35%，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。（ 3） +（ 4） ]? 投資利潤(rùn)是投資開發(fā)商投資的回報(bào)（土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi)） Χ投資利潤(rùn)率? 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)并通過合理的利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵Page ? 93? 計(jì)算土地增值收益　　 ① 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的?！　?①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。Page ? 90? （ 3）計(jì)算利息時(shí)要注意的問題：? 不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息? 關(guān)于計(jì)息期。Page ? 89? 計(jì)算投資利息 ??? 開 始01 計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用02 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用03 計(jì)算投資利息04 計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)05 土地增值收益確定06 加總得到土地使用權(quán)價(jià)值結(jié) 束基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)=成本價(jià)格成本價(jià)格 *土地增值收益率土地增值收益率Page ? 88? 征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，包括：? 假設(shè)生產(chǎn)成本與價(jià)格之間有密切聯(lián)系。 基本思路新建房地產(chǎn)評(píng)估土地評(píng)估舊建筑物評(píng)估Page ? 85一、基本思路167。3=(++)247。又知該宗地所在城市地價(jià)指數(shù)在 1993年 1月為 100，以后每月上漲 1%，容積率對(duì)應(yīng)系數(shù)如下表： 試估算待估宗地 1994年 10月的單位地價(jià)。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗地 2023年的價(jià)值。 198。　　將評(píng)估對(duì)象各項(xiàng)影響因素與比較案例的各項(xiàng)影響因素相比較，所得的三個(gè)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均值 /平方米為待估宗地價(jià)格。?。?2）容積率修正，以待估宗地為 100，比較實(shí)例及待估宗地容積率，每上升或下降 ，地價(jià)往上或往下修正 %?！。?6）環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正 %Page ? 76。?。?4）距火車站距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應(yīng)減少 %。Page ? 75　 （ 2）交通便捷度，以待估宗地為 100，每增加或減少一路公交車輛，地價(jià)往上或往下修正 %。Page ? 74。　　　評(píng)估過程如下：Page ? 72評(píng) 估人 員 通 過 搜集有關(guān)案例（ 過 程略）， 篩選 出三個(gè)比較 案例。至評(píng)估基準(zhǔn)日（ 1998年 9月 30日），待估宗 地為劃撥用地，塕　將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司。=(5)土地使用年期修正土地使用年限修正系數(shù) K=(6)容積率修正容積率修正系數(shù) Y=例 57例 56Page ? 70 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 使用年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù)=可比實(shí)例價(jià)格 KYPage ? 71市場(chǎng)法案例　　某股份公司申請(qǐng)上市發(fā)行股票，對(duì)包括土地使用權(quán)在內(nèi)的全部資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。=（ 4）進(jìn)行個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正系數(shù) = —— 交易情況修正、估價(jià)期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、使用年期修正等。 —— 用途相同、所處地區(qū)相同、價(jià)格類型相同、價(jià)格時(shí)點(diǎn)相近、交易情況正常。 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 P= 可比交易實(shí)例價(jià)值 P’* 交易情況修正系數(shù) A* 交易日期修正系數(shù) B* 區(qū)域因素修正系數(shù) C* 個(gè)別因素修正系數(shù) DA=100/(*)=正常交易情況指數(shù) / 可比實(shí)例交易情況指數(shù)B=(*)/100=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) / 可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)C=100/(*)=待估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù) /可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)D=100/(*)=待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù) / 可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)Page ? 66三、操作步驟167。適用范圍 ：——只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。 依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。240＝ （元）Page ? 63市場(chǎng)法167。（ 10％ +4％） ｛ 1－ [1/（ 1+14％） 25]｝=1720233000＝ 1040（元 /m2）Page ? 58（三） 房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益 a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。10％＝ 312（萬元）（假定土地收益無限期）240（ 12％ +1/20）＝ （萬元）（ 3）計(jì)算屬于土地的純收益100202360％ 12－ 720230＝ 720230（元）（ 2）計(jì)算建筑物的純收益根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。Page ? 57? 例題：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2023m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 20231200＝ 240（萬元），該建筑物尚可使用 20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。土地殘余法是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，在用土地的資本化率進(jìn)行資本化，從而估算土地價(jià)值的方法。Page ? 56（二） 房地合一評(píng)土地（土地殘余法）單價(jià)＝ ＝ （元）評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ，單價(jià)為每平方米 。＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（元）Page ? 54計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝ 486000－ 73260＝ 412740（元）計(jì)算房屋純收益（ 1）計(jì)算年折舊費(fèi)。年總收益＝ 5012900（ 1－ 10％）＝ 486000（元）計(jì)算總費(fèi)用（ 1）年管理費(fèi)＝ 486000％＝ 17010（元）（ 2）年維修費(fèi)＝ 2500900％＝ 33750（元）（ 3）年稅金＝ 20900＝ 18000（元）（ 4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 2500900％＝ 4500（元）年總費(fèi)用＝（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4）Page ? 53選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。％，維修費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地資本化率 7％，建筑物資本化率 8％。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空置率為 10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米 2500元。 6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在 2023年 5月的價(jià)格。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。{， /平米 }Page ? 48? [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ矫?50元，空置率為 10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的 %，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 %，土地資本化率 7%，建筑物資本化率 8%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平米 2500元。 198。 試分別評(píng)估兩種情況下 2023年初的房地產(chǎn)價(jià)值。 198。試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)值。 198。Page ? 40四、收益法的運(yùn)用（ 一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi)Page ? 41167。房地合一（ 1）先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。單獨(dú)評(píng)房 ——建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命2.【Page ? 38三、收益年限 的確定① 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命② 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)的剩余年限③ 房地合一評(píng)估 ——Page ? 39（三）收益期的確定 %，建筑物資本化率為 10%，則土地資本化率最可能為（　　）。資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率? 純收益與售價(jià)比率法純收益與售價(jià)比率法? 安全利率安全利率 + 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值Page ? 35[例 ] 選擇 4個(gè)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)相類似的交易實(shí)例，各交易實(shí)例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表：Page ? 36? 綜合資本化率綜合資本化率 r0? 土地資本化率土地資本化率 r1? 建筑物資本化率建筑物資本化率 r2種類r0 =(L*r1+B*r2)/(L+B)其中 L為土地價(jià)值 ,B為建筑物價(jià)值。3.例 51 累加法凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運(yùn)費(fèi)用有效毛收入 營運(yùn)費(fèi)用客觀純收益客觀純收益 = 客觀總收益客觀總收益 客觀總費(fèi)用客觀總費(fèi)用Page ? 34（二） 資本化率 實(shí)質(zhì)： 房地產(chǎn)投資的期望報(bào)酬率（收益率）?？陀^凈收益 是房地產(chǎn)在 正常的市場(chǎng)條件 下用于法律允許的 最佳利用方向 上的凈收益。＝＝除去各種費(fèi)用后的收益， 必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。前提是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化。r－折現(xiàn)率二、適用范圍選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式Page ? 32估算凈收益6.估算有效毛收入4.收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2.適用范圍：——適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館等；——對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校等公用、公益性房地產(chǎn)評(píng)估一般不適用。 房地產(chǎn)價(jià)格 = 純收益 / 資本化率 房地產(chǎn)交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者，買者必須一次性支付一定的金額。收益法是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種主要方法，主要用于收益性房地產(chǎn)的評(píng)估。收益法又稱還原法， 是求取評(píng)估對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟（一）基本思路第三節(jié) 區(qū)域因素一般因素個(gè)別因素 商服繁華；道路通達(dá)；商服繁華；道路通達(dá)；交通便捷；城市設(shè)施；交通便捷；城市設(shè)施；環(huán)境狀況環(huán)境狀況經(jīng)濟(jì)社會(huì)行政心理經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財(cái)政金融；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財(cái)政金融；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口；家庭規(guī)模；投機(jī)人口；家庭規(guī)模；投機(jī)因素；教科水平；治安因素；教科水平；治安；社會(huì)福利；社會(huì)福利土地使用制