【正文】 版 頭版 —— 以上媒體刊前付款，以上費用共計 55萬元左右。 周三房產(chǎn)專版 ， 針對商務(wù)人士和商業(yè)投資者的新報 。 日報一般均作為地區(qū)的黨報或行政報 ， 但溫州之所以怪其中因為政府官員甚至在主動帶動房地產(chǎn)的投資客 ， 所以溫州日報成為房開項目的必選 。 溫州都市報 —— 35萬發(fā)行量 ， 市區(qū) 28萬份 ， 周四房產(chǎn)專版 ， 相比較而言， 樂清和瑞安都市報發(fā)行量最大 ， 有部份報紙是免費贈送的 ， 她是溫州地區(qū)人氣最旺的綜合型經(jīng)濟(jì)報 ， 溫州晚報 —— 20余萬發(fā)行量，擁有 5000人購房俱樂部，獨有周四版的房地產(chǎn)?？?，雖說總體在走下坡路，但由于房產(chǎn)權(quán)威性最高， 10余年辦報經(jīng)驗，房產(chǎn)辦報經(jīng)驗最足，以上兩報是開發(fā)商的互補(bǔ)型首選報。 備注：關(guān)于溫州市場的了解 ， 可通過酒店每天免費的報紙 、 前期 溫州異地營銷案的結(jié)合及本人所購買的書籍盡快了解 。 ◇ 溫州主力購房客群年齡層次是 38— 45歲之間 ， 統(tǒng)一屬 90年代做生意富起來的生意人 ， 主要以眼鏡 、 打火機(jī) 、 鈕扣 、 皮鞋 、 服裝 、 剃須刀 、 化工廠 、 輕工行業(yè)為主 。 ◇ 銷售工具準(zhǔn)備 新價單 、 銷控表 、 裝修標(biāo)準(zhǔn) 、 租金表 、 樓書 、 合同及補(bǔ)充協(xié)議公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、 五證復(fù)印件 、 利率表 、 付款方式 、 筆記本按揭辦理辦法 、 辦理手續(xù)程序費 、 入住收費明細(xì)表物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 、 認(rèn)購書 、 預(yù)售契約等 三 、 必須及時了解的溫州市場 溫州客群購房特征 ◇ 投資萬豪項目的主力客群有兩種：一種是溫州人在北京區(qū)有生意 往來的 ， 另一種是主業(yè)投資炒房的溫州買家 ， 前者較之后者更是 準(zhǔn)客戶 ， 每位銷售人員要及時甑別； ◇ 溫州人購房無論房價高低 ， 都喜歡經(jīng)濟(jì)型的精細(xì)空間 ， 認(rèn)為更為 合理 ， 更適合投資 ， 所以務(wù)必將各戶型的多功能介紹詳細(xì) 。 鑒于飛機(jī)十分方便 ， 不會影響到北京及溫州兩地發(fā)售的工作時間 ， 溫州來回 13人共20670元 ， 加上 1300元建設(shè)費及 520元保險費 ， 再加上 1000元左右來回打車費 ， 共需23490元整 。 備注 —— 隨時提供相關(guān)項目所需的電子郵件。 設(shè)計畫面為現(xiàn)房實景圖為主 ， 廣告主文案為 “ 長安街 /CBD/賽特 /使館區(qū)四區(qū)圍合 40萬元享受 —— 1萬平米萬國文化商業(yè)街 / / 1萬平米亞北生態(tài)花園種植園 / 5000平米中心綠地 / 3000平米星級會所 / 5000米長幅通惠河常年專署碼頭 專署游艇 ” 萬豪君天下 依水稀居精裝現(xiàn)房 全面入住在即 ！ ◇ 人員 —— 銷售：賈葉寧 、 宋美丹 、 王文彬 ， 正常接電接訪執(zhí)行； 前臺：張劍坤 、 孫蕾 ， 務(wù)必做好每日來電來訪統(tǒng)計；策劃 /客服：袁雪松 ， 同時配合溫州廣告推廣事宜； 辦公 /行政：趙慧穎 ， 建議增招一名前臺 ， 協(xié)助樓上工作；保潔：張小姐 ， 務(wù)必每天上下樓衛(wèi)生 、 資料清潔整齊； 裝修配合：孟先生 ， 負(fù)責(zé)入住客戶的全面裝修溝通； 司機(jī)： 8月 18日前，將三家商場剩余資料拉回售樓處 備注 —— 北京貴友附近的吉利大廈溫州人十分集中；東三環(huán)投資御景園的溫州炒家和吉利大廈的投資客群是我在飛機(jī)上認(rèn)識的楊小姐及陳先生介紹的溫州朋友 ， 很可能近期過來看房 ， 三位銷售員要謹(jǐn)慎接待 。 ◇ 售價及折扣權(quán)限 — 針對 2號樓北京和溫州統(tǒng)一均價為 13000元 /平米； — 69平米業(yè)務(wù)員折扣權(quán)限 折 ， 主管 折 ， 總監(jiān) 折； — 133平米及以上大戶型 ， 業(yè)務(wù)員折扣權(quán)限 折 ， 主管 折 ， 總監(jiān) 折； — 5套以上團(tuán)購戶型打折 ， 需請示總監(jiān) ， 最低 折； — 133平米以上戶型 ， 北京區(qū)及溫州區(qū)視客戶需求可以提供包租兩至三年服務(wù) ， 三年最低 個點優(yōu)惠；兩年最低 點優(yōu)惠 — 235平米戶型視客戶特殊需求 ， 可以送戶口；兩年最低 個點 ， 三年最低 2個點優(yōu)惠 — 包租兩年及送戶口兩項優(yōu)惠政策，客戶只能選擇其一。 ◇ 人員安排 —— 8月 12— 14日新聞造勢及告知日 ， 胡皖瑩 、 劉姍； 8月 15— 17日營銷主攻日 ， 童宇 、 高姍 、 范櫻花 、 朱紅 、 崔珣；胡皖瑩 、 劉姍 、 王素云 、 李艷萍； 8月 18— 21日聯(lián)合發(fā)售日 ， 瑞安分派童宇 、 范櫻花 、 朱紅 、 王素云；樂清分派胡皖瑩 、 劉姍 、 李艷萍 、 崔珣；溫州分派高姍； 8月 22— 24日后續(xù)發(fā)售日 ， 委派童宇、 高姍定點掃尾 。 ◇ 營銷策略 —— 針對目標(biāo)客群 ， 短時間高密度 、 高強(qiáng)度 、 集中式 、 多元化推廣投放 ， 溫州 、 樂清 、 瑞安三地聯(lián)售 ， 迅速高成交 、 高認(rèn)知率 、 多元面回收 ， 達(dá)成既定認(rèn)購額 。 如發(fā)售效果十分良好 ， 將在 8月 25— 31日增加一個銷售周 。 一 、 浙江溫州地區(qū)營銷計劃 ◇ 認(rèn)購額 /套數(shù) —— 以平層平均 150平米單位為標(biāo)準(zhǔn) ， 仍以最終折后的 12023元 /平米均價計算 ， 計劃最低認(rèn)購 20套 ， 當(dāng)?shù)劁N售價格達(dá)到 3600萬元以上 。 主要媒體以發(fā)行量最大 、 房產(chǎn)影 響力最大的溫州晚報為主 。 —— 拿出 134平米以上主力戶型 5套以上團(tuán)購折扣底限如： 折； —— 核心推廣方向： （ 1） 長安街 /CBD/賽特 /第一使館區(qū)四區(qū)圍合的絕版區(qū)位投資價值； （ 2） 京城唯一的居住兼顧投資的雙塔公寓； （ 3） 京城 CBD罕有的 “ 依水稀居 精裝現(xiàn)房 ” 置業(yè)計劃： （ 4） 中國稀有的擁有專署通惠河5000米流域通航權(quán) / 常年專署碼頭獨享權(quán) / 常年專署游艇享受權(quán) （ 5） 京城高端產(chǎn)品稀有的 400余戶享受 —— 10000平米亞北生態(tài)花園種植園 +10000平米萬國文化街 +15000平米單元獨立式車位 +3000平米五星級會所 +5000平米中心綠地 …… —— 核心推廣戰(zhàn)術(shù)： 320平米巔峰戶型 “ 家天下 ” +商業(yè)街租賃帶動雙拍賣及正式開盤迅速啟動市場，短短 10天內(nèi)達(dá)到大豐收。 溫州市異地發(fā)售策劃案 ◇ 溫州異地發(fā)售核心策略 —— 提供入住之后包租 2年的購房政策 （ 之后的幾年 ， 由于北京申奧 ， 不需要開發(fā)商包租 ） ； —— 134平米以上的單套主力戶型分別贈送郊區(qū)小城鎮(zhèn)戶口；全程名校托管計劃為：小牛津幼兒園 — 黑芝麻胡同小學(xué) — 北京一一九中學(xué) — 獲得與北京人相同待遇的高考增加 100分的資格； —— 選擇北京知名中介租賃公司進(jìn)行投資回報率的理性評估 ， 并針對 2號樓所有一居 、 兩居 、 三居 、 四居躍層戶型統(tǒng)一規(guī)范月租金 ， 作為溫州專場展示的促銷展板內(nèi)容； —— 以市場部總監(jiān)為總指揮，胡婉瑩作為銷售管理精英帶隊，名單為：范櫻花、李艷萍、崔珣、王素云。 ◇北京 —— 已經(jīng)組織了近 40期的溫州晚報看樓團(tuán)。 上海最繁華的南京路 、 淮海路上 ， 便有大量寫字樓與商鋪被溫州人買斷或長期租用 。 溫州人還提到 ， 在上海購房 ， 契稅比率僅為０ ． ７５ ％ ， 而北京卻按２ ％ 或４ ％ 征稅 。 在上海購房 ， 不僅房價低 ， 而且按照相關(guān)政策 ， 可以解決購房人員的上海藍(lán)