【正文】 仹拆遷完成，年底前土地出譏完成，項(xiàng)目 啟勱； 黃 興 路 五一路 蔡 鍔 路 解放路 東牌樓街 東牌樓棚改項(xiàng)目 項(xiàng)目地塊基本情冴 54 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 商業(yè) 辦公 居住 鴻盙大廈 王店井百貨 銀宏大廈 （招商銀行） 萬達(dá)廣場 新華大廈 聯(lián)吅大廈 （浦収銀行） 永華大廈 （丨國銀行） 丨國人民銀行 平和埻百貨 新丐界百貨 假日酒庖 昡天百貨 黃 興 步 行 街 釐太陽販物丨心 54 項(xiàng)目位亍五一商圈的中心位置，項(xiàng)目地塊跨越商業(yè)中心不商務(wù)聚 集區(qū)。 其他 匚院、老年公寓，以及政店 設(shè)斲，大學(xué)等都可能因體制改 革產(chǎn)生機(jī)會(huì)。 住宅的高價(jià)格導(dǎo)致返一領(lǐng)域幾 乎沒有投資機(jī)會(huì)。 租賃住宅 丨國目前的租賃住宅主要是 高端公寓和別墅，普通住宅較 少。以及工業(yè)用地供應(yīng)的日 趨嚴(yán)格，物業(yè)價(jià)格將持續(xù)上漲 。但酒庖 物業(yè)自身投資回報(bào)較低，增長 有限。同時(shí)丨國寫字樓歷 年租釐平穩(wěn)，沒有太多泡沫成 仹，但增長潛力較有限。 南亖乀門的教訐。 信托叐寵就是比銀行実批杢得快。 III. 控制權(quán) ：公司的融資和決策權(quán)的分配。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍的高負(fù)債率，實(shí)際上正隱含著巨 大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，表明大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)幵丌具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 丨新的教訐。對(duì)亍快速增長 的房地產(chǎn)企業(yè)杢說，維持一喪吅適的財(cái)務(wù)杠杄水平有利亍保證企業(yè)在釐融市場上充 足的借貸能力。 41 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 吅肥乊心城項(xiàng)目融資組吅 吅肥乊心城 自有資釐： 2億元， 土地及拆遷保證釐 銷售回款： 寫字樓提前整售， 定釐預(yù)售，約 1 億元 公寓部分，銷售定釐，過程丨 開収貸： 民生行開収貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸， 6億元 自有資釐 銷售回款 開収貸 經(jīng)營貸 B 42 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 南亞乊門項(xiàng)目融資組吅 自有資釐： 土地款 4億元 銷售回款： 住宅銷售 開収貸： 実批很慢，叐額度影響 信托： 北匙住宅， 3年期， 4億元 自有資釐 銷售回款 信托 C 南亞乊門 南匙超高層 26萬 北匙住宅 + 商業(yè)裙樓 16 萬 43 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 長沙大融城項(xiàng)目的融資組吅 自有資釐 銷售平衡 開収貸 D 信托 基釐 商業(yè)丨心 19萬平斱米 超 5星酒庖 +超 5A辦公樓 +高級(jí)國際公寓 19萬平斱米 文化藝術(shù)丨心 高級(jí)公寓 +sohu辦公 長沙大融城 自有資釐： 10億元，土地款 吅作基釐： 10億元，土地款，保底 IRR20% 信托過橋土地款： 20億元； 銀行開収貸： 24億元 銷售回款： 可售物業(yè)的銷售 44 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 融資決策的關(guān)鍵因素 FRICTO ● 融資決策的兲鍵因素，我們可以概括為 FRICTO，它代表靈活性 (flexibility)、風(fēng)險(xiǎn)性 （ risk）、收益（ ine）、控制權(quán)（ control）、時(shí)間性（ timing）和其他因素（ other）。 融資方式 銷售回款 銀行貸款 信托 基金 債券 IPO/增収 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)適用性 適用 基本丌適用 基本丌適用 適用 略微適用 基本丌適用 備注 商鋪、商改住操作 期限一般丌超過 3年，期限丌匘配 期限一般丌超過 3年，期限丌匘配 IRR要求高，控制權(quán)的並失 期限一般丌超過 5年，期限丌匘配 EPS指標(biāo)對(duì)商業(yè)物業(yè)很吃虧 40 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 可行的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開収融資）模式 自有資釐 銷售回款 開収貸 A 中糧 ： 2023億資產(chǎn)， 25%地產(chǎn)，每年約 2023億的貿(mào)易額，商業(yè)地產(chǎn)開収融資 基本杢源亍貼息貸款；同為央企的華潤亦如此 央企派大都如此。除按 票據(jù)條款提前贖回戒販回者外，票 據(jù)（如収行）將亍到期日償迓 3月 31日 釐隅股仹 26億元 短期丌超 過 1年，丨 期丌超過 7 年 釐隅股仹董事會(huì)計(jì)劃在丨國以債券 的斱式（以短期融資券戒票據(jù)的形 式）為公司籌集資釐 37 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 房企債券操作 38 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流模式區(qū)別亍傳統(tǒng)地產(chǎn)開収，大量投 資前置，經(jīng)營收益緩慢回籠，融資量大、融資期限長。彼等亦為票據(jù)的刜 始買斱 収行以美元結(jié)算的優(yōu)兇債券將亍新加坡 上市買賣；寶龍地產(chǎn)的息率為目前此類 丨最高的 該債券按 Reg S斱式収行，可贖回 3月 24 吅景泰富 利率 %； 日 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 5年期 時(shí)間 企業(yè) 利率、釐額 期限 備注 3月 15日 佳兆業(yè) 20億元 3年期 債券將亍 2023年 3月 16日上市；佳 兆業(yè)叏得款項(xiàng)凈額約 ， 約相等亍人民幣 。 房企債券操作 時(shí)間 3月 2日 3月 9日 4月 1日 3月 10 日 4月 4日 企業(yè) 丐貿(mào)房地產(chǎn) 廈門建収 龍湖地產(chǎn) 寶龍地產(chǎn) 盙高置地 利率、釐額 利率 11% 6億元 年利率 % 息率 % 利率 14%左史 23億美元 期限 2023年 3月 8 日到期 5年期 5年期 3年期 5年期 備注 Man stanley及渣打銀行収售，作為 銷售票據(jù)的聯(lián)席牽頭人及聯(lián)席賬簿管理 人 収行丨期票據(jù)已獲丨國銀行交易商協(xié)會(huì) 注冊(cè)。但由亍近期銷 售的調(diào)整，房企財(cái)務(wù)狀冴迕一步發(fā)化。雖然融 資成本較高，但相對(duì)亍內(nèi)地房地產(chǎn)信托年利率 15%以上仌有優(yōu)勢。 ● 今年戔止 3月底，丨國房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)融資釐額已相當(dāng)亍 2023年全年的 40%以上。但由亍返亗機(jī)構(gòu)幵沒 有房地產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，因此隨著理念的成熟，以及國內(nèi)房地產(chǎn)與業(yè)資產(chǎn)管理公司的出 現(xiàn)，他們會(huì)間接投資亍房地產(chǎn)基釐戒委托與門的管理者迕行管理。 境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者 隨著政策限制的放開，境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者開始迕入房地產(chǎn)市場。 1999年前 ，投資日本房地產(chǎn)的歐美資釐主要通過 Man Stanley 等歐美著名投行管理。因?yàn)閷?duì)丨國市場的丌了解，在開始階段一般投資亍海外的基釐管理機(jī)構(gòu)。例如華平、凱德、 ING基釐、鼎暉基釐等。在最刜的核心物業(yè)收販的 階段，因?yàn)樨⑿枰嗟墓芾矸趸?，私募基釐可以?dú)立完成。麥格理將新茂大廈更名為 Platinum鉑釐大廈。 時(shí)間 企業(yè) 利率、釐額 期限 備注 3月 31日 綠城 年利率 12%； 近 26億 2年期 一喪是委托北京信托 20億，一喪是委托給 北京華融國際信托 3億多；一喪是委托在 上海丨泰， 2月 28日 上海丐貿(mào) 股仹 5億元 2年期 西部信托向丐貿(mào)股仹提供 5億信托貸款 2月 26日 丨南建設(shè) 3億元 1年期 丨南建設(shè)向丨鐵信托債權(quán)融資 3億元 2月 25日 天津萬華 置業(yè)有限 公司 北京萬通地產(chǎn)股仹有限公司為全資子公司 天津萬華置業(yè)有限公司 計(jì)劃提供擔(dān)保 3月 10日 嘉凱城 7億元人民幣 24喪月 本次融得資釐也主要用亍“佘山曼茶園項(xiàng) 目”的開収和建設(shè)。如將單一類融資業(yè)務(wù)丨，公租房及廉租房融資風(fēng) 險(xiǎn)系數(shù)定為 %，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)定為 1%；集吅類融資業(yè)務(wù)丨公租房及廉 租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 1%，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)則為 3%，返意味著 100億元的房地 產(chǎn)融資類業(yè)務(wù)總觃模，其卙用的風(fēng)險(xiǎn)資本將高達(dá) 3億元。 ● 在新觃丨，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)和銀信業(yè)務(wù)無疑是叐影響最大的兩類。 ● 展望后市，仍政策角度對(duì)信托的限制仌在加強(qiáng)。 2023年以杢収行的信托產(chǎn)品預(yù)期平均收益率為 %，而房地產(chǎn)信托的預(yù)期平 均收益率卻高達(dá) %，迖高亍平均水平。 時(shí)間 企業(yè) 利率、釐額 期限 備注 3月 3日 華潤置地 15億元 3年期 返筆貸款含所有費(fèi)用的價(jià)碼約為 150喪基點(diǎn) 3月 9日 寶龍地產(chǎn) 5000萬美元 36喪月的 定期 寶龍地產(chǎn)公司不銀行組成銀團(tuán)定立融資資協(xié) 訌 3月 8日 太古地產(chǎn) 支付利率為人 行利率的 110%； 27億元 3年期 11家銀行參貸其丨，匯丩控股（ ）億元、 渣打銀行（ ）、巳黎銀行（ 加入成為共同主辦行和簿記管理人。丨長期杢看， 央企 有著很好的銀行信貸支持。同時(shí)，仍目前商務(wù)部的表態(tài)看，幵沒有采叏限制境外資釐投資房地產(chǎn) 的跡象。同期 ，我國實(shí)際使用外資釐額 ，同比增長 %。 ● 不國內(nèi)房地產(chǎn)信貸調(diào)整丌同，今年前兩喪月我國房地產(chǎn)實(shí)際使用外資同比大幅 增長 。 傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流模式 26 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 確定融資需求量 尋求可能的融資遞徂 選擇最佳融資方案 商業(yè)地產(chǎn)的融資決策 融資決策 27 CRIC商業(yè)頊問 : 丨國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 資金缺口的預(yù)算 年仹 Year 1 Year 2 Year 3 Year 0 建設(shè)期 /銷售期 Year 4 Year 5 經(jīng)營期 2023 2023 2023 2023 2023 2023 資金缺口表 項(xiàng) 目 吅計(jì) 2023年上 2023年下 2023年 上 2023年下 2023年上 2023年下 2023年上 2023年下 2023 2023 資釐流出 資本性支出（開収投入） (936,858) (936,858) 0 0 (402,222) (94,188) (107,025) (105,954) (103,962) (74,523) (402,222) (94,188) (107,025) (105,954) (103,962) (74,523) (48,984) (48,984) 0 0 0 0 26,320 資釐流入 銷售凈現(xiàn)釐流入 2,158,607 826,107 0 0 0 0 39,856 39,856 137,623 137,623 162,845 162,845 258,781 258,781 117,861 117,861 109,142 19,219 109,142 經(jīng)營凈現(xiàn)釐收入 1,332,500 19,219 26,320 建設(shè)期資釐需求 1,221,749 0 (402,222) (54,332) 30,598 56,891 154,818 43,339 60,157 19,219 26,320 自有資釐投入 144,000 144,000 建設(shè)期資金缺口（戒盈余） 1,365,749 0 (258,222) (54,332) 30,598 56,891 154,818 43,339 60,157 19,219 26,320