永順商業(yè)街定位營(yíng)銷方案116-文庫(kù)吧資料
2025-01-26 05:42本頁(yè)面
【正文】 營(yíng)不起來(lái)，造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間的糾紛。 帶租約銷售 售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低，難以達(dá)到投資者期望 銷售政策解析 銷售策略 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 劣勢(shì)： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低，難以達(dá)到投資者期望； ?中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定； ?后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展； ?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 適用： ?純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)； ?位置非常好，銷售出售無(wú)壓力物業(yè)。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長(zhǎng)期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 銷售模式 銷售模式 銷售政策解析 銷售策略 純銷售模式 適合于純社區(qū)沿街商業(yè)銷售 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。 商業(yè)運(yùn)作解剖 商管公司 業(yè)務(wù)架構(gòu) 具體步驟 招商策略 招商的目的 —— 以商促銷 銷售 ?設(shè)定所謂銷售門檻，造成稀缺效應(yīng) ?開(kāi)盤大折扣價(jià)格優(yōu)惠推廣引起轟勱 ?實(shí)際銷售價(jià)格低開(kāi)促進(jìn)迅速去化后迅速高走爭(zhēng)取利潤(rùn) 行銷 ?遍地撒網(wǎng) ?廣域派單 ?緊密跟蹤 ?長(zhǎng)期維護(hù) 招商 ?商管先行，建設(shè)商管模式 ?示范性招商先行 實(shí)際招商在后 1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商先行，用鄉(xiāng)鎮(zhèn) 刺激縣城 2）縣城招商側(cè)向進(jìn)攻 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商信息刺激并引導(dǎo)縣城招商 推廣 ?商管公司管理 ?分階段性執(zhí)行宣傳策略 1）形象訴求 2）商業(yè)價(jià)值訴求 3）經(jīng)營(yíng)價(jià)值訴求 4）招商成果訴求 5）投資價(jià)值及開(kāi)業(yè)訴求 以商促銷 招商 目的 以商促銷 招商 目的 以商促銷 招商策略 第一階段 春節(jié)前 廣域傳播以示范性招商造勢(shì) 使商家被勱接受 暗地篩選客戶 第二階段 開(kāi)盤前 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商成果造勢(shì) 鎖定縣城意向客戶 利用門檻銷售 造成稀缺恐慌 第三階段 交房前 用銷售促進(jìn)招商 用招商來(lái)引導(dǎo)銷售 第四階段 試營(yíng)業(yè)前 利用開(kāi)業(yè)和商家裝修進(jìn)場(chǎng)促進(jìn)銷售和招商 階段性執(zhí)行 第一階段 春節(jié)前 示范性招商為主，縣城及周邊為輔，確定 10家入駐商家 第二階段 開(kāi)盤前 20家入駐商家簽約，帶勱銷售 第三階段 交房前 大面積面向縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商 第四階段 試營(yíng)業(yè)前 梳理商鋪，針對(duì)性招商 項(xiàng)目招商政策建議 項(xiàng)目租金定位 本項(xiàng)目 入戶率低，人流量少 平均單鋪面積153㎡ ，太大 純內(nèi)街，展示性、易達(dá)性較差 一拖二，二層商業(yè)價(jià)值低 周邊商業(yè)租金定價(jià)：位置好或面積小為 /㎡ /天；位置差或面積大為 /㎡ /天，幾乎都是純一層商業(yè) 建議前 3年定價(jià) /平米 /天 ， 第 4年遞增 10%，第 4年后，每?jī)赡赀f增 10% 本項(xiàng)目招商政策建議 招商政策建議： 前三年定租金價(jià)格為 /平米 /天； 租三年免一年半，實(shí)際前三年每年租金為 /平米 /天 ，第四年租金遞增 10%，即 /平米 /天 ,第四年后，每?jī)赡赀f增 10%； 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一管理，租鋪者與商管公司簽訂租賃協(xié)議； 大商家入駐在租金條件上可給予更高優(yōu)惠。 統(tǒng)一招商 制定商家準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，儲(chǔ)備商業(yè)及商家資源，選擇符合經(jīng)營(yíng)條件的商家入駐，確保品牌競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。 統(tǒng)一管理 對(duì)商戶資料統(tǒng)一管理，提供標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)，確保商家守法規(guī)范經(jīng)營(yíng)，保障良好經(jīng)營(yíng)秩序，樹立良好的品牌形象。 商業(yè) 定位小結(jié) 項(xiàng)目發(fā)展必須走差異化、特色化道路，否則很容易與周邊商業(yè)同質(zhì)化，難以突出重圍 項(xiàng)目定位為“時(shí)尚新生活，都市歡樂(lè)區(qū)”，以法式風(fēng)情歡樂(lè)街為整體形象，突出歡樂(lè)元素，即吃、喝、玩、樂(lè)一體化 以生活服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)，包含特色餐飲、酒吧、足療、 SPA、美容美發(fā)、健康會(huì)所、兒童游樂(lè)、孕嬰用品等 （ 1）商業(yè)運(yùn)作解剖 （ 2）招商目的解析 （ 3）本項(xiàng)目招商政策建議 （ 1）銷售政策解析 （ 2）銷售價(jià)格定位 PART 3 商業(yè)運(yùn)作與銷售運(yùn)作 商業(yè)運(yùn)作的解析 商業(yè)運(yùn)作解剖 商業(yè)價(jià)值鏈 經(jīng)營(yíng)者 自營(yíng)者 消費(fèi)者 開(kāi)發(fā)商 商管公司 投資者 銷售 銷售 銷售 出租 出租 出租 管理 服務(wù) 維護(hù) 維護(hù) 出售 出售 服務(wù) 管理 商業(yè)運(yùn)作解剖 項(xiàng)目租售方式 租售方式
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