xxxx蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營(yíng)銷推廣報(bào)告(下)-文庫吧資料
2025-01-22 22:11本頁面
【正文】 消費(fèi)檔次不高。金山路到底與中山路交界處一間約10平米煙酒店，租金為 2500元 /㎡本路段周邊住宅區(qū)、木瀆鎮(zhèn)居民、本區(qū)域外來人口及新區(qū)部分居民。路段 業(yè)態(tài) 租金 客群金山路以餐飲、娛樂休閑、煙酒行等為主要業(yè)態(tài)。雖地理位置較好，但因周邊多為民房，消費(fèi)水平較低，店面租金約在 7001000元 /㎡。 消費(fèi)者實(shí)例年齡構(gòu)成 2545歲，年輕、中年人占多數(shù)收入水平 家庭年收入： 4－ 12萬個(gè)人月收入： 2K－ 5K 消費(fèi)水平（不含住房）占收入 30%50%購買力處于中等水平消費(fèi)習(xí)慣 購物類：大型超市期待附近的大型賣場(chǎng)餐飲類：社區(qū)附近餐館可選擇小，檔次較低 ，品牌餐飲多選擇獅山路、鄧蔚路沿線區(qū)域，距離較遠(yuǎn)休閑娛樂類 :基本不在本區(qū)域內(nèi) 周邊缺乏類似商業(yè)配套 ,規(guī)模較小，檔次、服務(wù)過低過差 消費(fèi)者特征 —— 本區(qū)域主力消費(fèi)群為周邊住宅小區(qū)住戶Part 2 周邊商業(yè)解析長(zhǎng)江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈 木木 瀆瀆 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 高高 新新 區(qū)區(qū) 市市 區(qū)區(qū) 獅山路商圈區(qū)域社區(qū)商業(yè)獅山廣場(chǎng)綠寶廣場(chǎng)本 項(xiàng) 目金楓國(guó)際廣場(chǎng)天都花園商業(yè)楓華紫園商業(yè)東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園木瀆新天地現(xiàn)有商業(yè)體 未來商業(yè)體（ 13年）區(qū)域商群分布香港街金山路花苑街翠坊路本項(xiàng)目竹園路p 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)從竹園路起直至木瀆古鎮(zhèn)商業(yè)，竹園路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同業(yè)態(tài)，面向消費(fèi)群體和租金情況也各有差異。稱呼 ：張先生年齡 ： 33歲居住小區(qū) ：世紀(jì)花園工作地點(diǎn) ：新區(qū)富士膠卷家庭結(jié)構(gòu) ：與配偶子女同住家庭年收入 ： 7－ 8萬元消費(fèi)習(xí)慣 ：購物目的地還是以石路觀前為主；與朋友吃飯聚會(huì)多數(shù)選擇去 2公里外的天府之樂、巴蜀傳香；由于社區(qū)缺乏配套設(shè)施，平時(shí)文化、健身類消費(fèi)較少，但比較喜歡運(yùn)動(dòng)；近期去經(jīng)營(yíng)范圍較廣的綠寶廣場(chǎng)次數(shù)較多。部分 為 被附近工廠租下作 員 工宿舍新升新苑 3600戶 約 14000 約 14000 有原拆遷安置戶、購房自住客戶、租戶世紀(jì)家園 1830戶 約 7000 約 7000 以附近的白領(lǐng)階層為主，房屋大多自主，也有少部分 出租金色家園 1550戶 約 6000 約 6000 35%原當(dāng)?shù)夭疬w 戶 自主、 65%為 周 邊 工廠中 員 工 購買或租住萬楓家園 1800戶 約 7000 約 7000 45%當(dāng)?shù)夭疬w 戶 ， 55%外地人新開發(fā)小區(qū) 白領(lǐng)公寓 250戶 約 400 約 600 以新區(qū)白領(lǐng)自主客戶為主，占到 80%灝景天下 350戶 約 900 約 1000 新區(qū)白領(lǐng)高管、部分外籍人士陽光假日 2500戶 約 5000 約 7000 新區(qū)客戶為主、部分市區(qū)吳中客戶君地風(fēng)華 460戶 約 1000 約 1200 新區(qū)白領(lǐng)管理層、當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主尼盛青年城 670戶 約 1500 約 2023 項(xiàng)目定位為青年社區(qū)今創(chuàng)啟園 552戶 約 100 約 1000 以新區(qū)白領(lǐng)自主客戶為主，部分新蘇州人在售項(xiàng)目 新港天都花園 1800戶 0 約 1500 以新區(qū)、市區(qū)、木瀆白領(lǐng)高層為主，部分私營(yíng)業(yè)主合計(jì) / / / 118400 127800 /區(qū)域人口統(tǒng)計(jì) —— 地緣性常住人口占比大！稱呼 ：王先生年齡 ： 28歲居住小區(qū) ：陽光假日工作地點(diǎn) ：飛思卡爾半導(dǎo)體家庭結(jié)構(gòu) ：與配偶同住家庭年收入 ： 11－ 12萬元消費(fèi)習(xí)慣 ：由于選擇面較小，平時(shí)吃飯只能在新升新苑內(nèi)選擇幾家比較衛(wèi)生點(diǎn)的小飯店，來親朋好友時(shí)選擇去獅山路的幾家飯店；平時(shí)買日常用品選擇去家樂福，服飾類選擇觀前；平時(shí)喜歡打網(wǎng)球，運(yùn)動(dòng)類消費(fèi)投入較大，曾是英派斯體育中心店的會(huì)員。 項(xiàng)目周邊還有多個(gè)居住項(xiàng)目在開發(fā)和待開發(fā)中，預(yù)計(jì)項(xiàng)目核心區(qū)域內(nèi)的居住人口 3年后將達(dá)到 13萬人以上，不包括流動(dòng)性人口。 新區(qū)的一些老社區(qū)內(nèi)由于有大量廠區(qū)工人租住，人口密度較大。 項(xiàng)目核心區(qū)域內(nèi)社區(qū)現(xiàn)居民約 12萬人，不包括流動(dòng)性人口。一期客群渠道拆分首期來訪客群以周邊地緣性客群為最多！受人流動(dòng)向影響較大！20%5%市 區(qū)新區(qū)70%周邊地緣性外省市分布 區(qū) 域5%一期客群渠道拆分5%15%口碑廣告60%路過戶 外渠道分析20%首期來訪客群以路過為最多！同時(shí)，本案的口碑效應(yīng)及戶外占據(jù)一定比例一期客群拆分首期主力客群 首期面 積 段地 緣 客群為 主首置客群為 主 96平米109平米134平米地緣性客群為主新區(qū)企業(yè)中高層管理者為輔3040年 齡 段 為 主改善客群為 主本區(qū)域私營(yíng)業(yè)主為主新區(qū)首置白領(lǐng)為輔2535年 齡 段 為 主本 區(qū) 域首置 為 主地 緣 客群為 主少量市區(qū)客群3545年 齡 段 為 主改善客群為 主本 區(qū) 域置 業(yè) 者 為 主一期客群渠道地圖區(qū)域內(nèi) :14001750組來人新區(qū) :400500組來人市區(qū) :150250組來人外省市 :100150組來人木瀆鎮(zhèn)約 6萬人本區(qū)域居民為主 !一期銷控6月 26開盤 7月 3日 7月 10日開盤當(dāng)日去化 80%開盤兩周首期售馨開盤一周去化 95%商業(yè)定位8定位從市場(chǎng)出發(fā)在項(xiàng)目定位前，我們先剖析下項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)，從市場(chǎng)面出發(fā)，得出我們的商業(yè)定位！區(qū)域消費(fèi)者研判周邊商業(yè)解析區(qū)域未來規(guī)劃Part 1 區(qū)域消費(fèi)者研判本案 萬楓家園新港天都花園新升新苑棕櫚灣天平花園尼盛青年城金色家園香榭瑞景苑嘉業(yè)陽光假日世紀(jì)花園白領(lǐng)公寓新創(chuàng)竹園君地風(fēng)華灝景天下楓華紫園今創(chuàng)啟園木瀆鎮(zhèn)約 6萬人地塊周圍 2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有 17個(gè)居住小區(qū)，其中 2個(gè)正在開發(fā)建設(shè)中。然后為下一輪開盤蓄水；三、每次開盤力爭(zhēng)沖刺蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售冠軍。領(lǐng)峰魅力樣板間全城綻放！熱銷期 階段主推廣告語老客戶營(yíng)銷攻略圖守圍攻假日嘉年華家居品鑒會(huì)合景會(huì)信息直達(dá)其他資源短信發(fā)送老帶新優(yōu)惠維系先行活動(dòng)出擊渠道包圍攻守強(qiáng)勁出拳熱銷期 活動(dòng)策略 維系老客戶，互動(dòng)老客戶活動(dòng)地點(diǎn)： 營(yíng)銷中心邀請(qǐng)對(duì)象： 合景會(huì)會(huì)員（限量邀請(qǐng)函發(fā)布）、新聞媒體、老客戶攜帶新客戶；活動(dòng)內(nèi)容： 內(nèi)部短信平臺(tái)，發(fā)送老業(yè)主短信，通過活動(dòng)邀約，附加銷售信息；內(nèi)部短信平臺(tái)，發(fā)送老業(yè)主短信，通過活動(dòng)邀約，附加銷售信息； 聯(lián)合著名商家舉辦一場(chǎng)時(shí)尚家居品鑒活動(dòng) 活動(dòng)邀約信息需要吸引，一定要凸現(xiàn)上門有禮或美食品免費(fèi)提供等字眼，吸引客戶上門；熱銷期 活動(dòng)策略 維系老客戶，互動(dòng)老客戶 活動(dòng)之家居品鑒會(huì)品味合景，共鑒時(shí)尚家居活動(dòng)地點(diǎn)： 營(yíng)銷中心邀請(qǐng)對(duì)象： 合景會(huì)會(huì)員（限量邀請(qǐng)函發(fā)布）、新聞媒體、活動(dòng)單位、老客戶攜帶新客戶；活動(dòng)內(nèi)容： 內(nèi)部短信平臺(tái)，發(fā)送老業(yè)主短信，通過活動(dòng)邀約，附加銷售信息；內(nèi)部短信平臺(tái)，發(fā)送老業(yè)主短信，通過活動(dòng)邀約，附加銷售信息；在節(jié)假日或者周末舉辦老客戶嘉年華活動(dòng)，小型燒烤吧、娛樂設(shè)施、小型演藝吧配合活動(dòng)開展；、在節(jié)假日或者周末舉辦老客戶嘉年華活動(dòng)，小型燒烤吧、娛樂設(shè)施、小型演藝吧配合活動(dòng)開展；熱銷期 活動(dòng)策略 維系老客戶，互動(dòng)老客戶 活動(dòng)之假日嘉年華感受合景，共享假日嘉年華出擊兩重奏Action1：合景會(huì)網(wǎng)站內(nèi)容：每周定時(shí)將活動(dòng)信息海報(bào)，放合景會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。鎖定目標(biāo)客群，及時(shí)傳達(dá)信息。軟文一： 峰匯之后，領(lǐng)峰全城！—— 合景 2023重要作品
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