【正文】 基礎(chǔ)參考 開(kāi)發(fā)商的最終利潤(rùn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的宗旨。 提案綱要 項(xiàng)目形象定位 市場(chǎng)概述 物業(yè)推售建議 整體營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目客群定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 同致行觀點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以外來(lái)客戶(hù)需求為主的防城港房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)需求將不斷擴(kuò)大。 消費(fèi)市場(chǎng)研究結(jié)論 城市人口基數(shù)低，中端消費(fèi)能力有限，本地大部分以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工及個(gè)體戶(hù)工薪階層已經(jīng)完成首次置業(yè)，隨著房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，短期內(nèi)選擇再次購(gòu)房能力相當(dāng)有限。項(xiàng)目片區(qū)經(jīng)近幾年大規(guī)模開(kāi)發(fā)供應(yīng)，已經(jīng)滿(mǎn)足這類(lèi)人大部分的首次置業(yè)需求，隨著房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，短期內(nèi)再次購(gòu)房消費(fèi)相當(dāng)有限。 據(jù)我司對(duì)片區(qū)客戶(hù)來(lái)源分析統(tǒng)計(jì)，約有 70% 購(gòu)房客戶(hù)來(lái)自外地，僅有約 30% 購(gòu)房客戶(hù)來(lái)自己本地居民。 區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)研究 ——主要消費(fèi)人群 外地客戶(hù)，主要來(lái)自東北、安徽、福建等地，這類(lèi)人群有相對(duì)一部分是長(zhǎng)期在防城港工作、經(jīng)商，具備較好經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者，另一部就是以季節(jié)性居住購(gòu)房者和投資購(gòu)房者，這類(lèi)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，追求生活品質(zhì)，具有良好生活環(huán)境和投資潛力的物業(yè)是他們購(gòu)房者首選。投資客群占比在 20%左右。蓬萊嘉園 大部分為自住客戶(hù) ,年齡在 3555歲之間，以本地企事業(yè)職工為主，及少量外來(lái)務(wù)工者 西灣上城 以經(jīng)商、外地新進(jìn)駐企業(yè)帶來(lái)的客群為主，不乏部分東興經(jīng)商客源。恒信花園 以經(jīng)商、外地新進(jìn)駐企業(yè)帶來(lái)的客群為主，不乏部分東興經(jīng)商客源。陽(yáng)光海岸 大部分為外地客戶(hù) ,客戶(hù)主要為私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員、公務(wù)員；客戶(hù)年齡集中在 3555歲 桂海 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市宏觀消費(fèi)市場(chǎng)研究 ——城市人口數(shù)量 港口區(qū) 338 112900 334 防城區(qū) 2445 378400 155 上思縣 2816 215000 76 東興市 118500 219 各轄區(qū)人口一覽表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 防城港市現(xiàn)轄兩區(qū)一縣一市，分別是港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣和東興市，是一個(gè)多民族聚居的地區(qū) 。 ——居住概念 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。至高全景現(xiàn)代美宅 俯視大地的力量。 項(xiàng)目形象定位推導(dǎo) 區(qū)位屬性 品質(zhì)屬性 產(chǎn)品屬性 北部灣生態(tài)濱海城 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 富森 〃 領(lǐng)峰 占據(jù)城市發(fā)展區(qū)核心，坐享老城區(qū)成熟生活配套 一座城 〃 一片海 〃私享園林 建筑品牌的高度 “ 高 ” +“闊 ” 視野，創(chuàng)造人居理念新高度 靈動(dòng)戶(hù)型，創(chuàng)造 N種居住可能，創(chuàng)造人居理念新高度 地段價(jià)值 景觀價(jià)值 建筑規(guī)劃布局 創(chuàng)新戶(hù)型 建筑品牌 創(chuàng)造人居理念新高度 —— 榜樣人居 至高全景現(xiàn)代美宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各項(xiàng)業(yè)務(wù)已擴(kuò)展到了國(guó)內(nèi)十幾個(gè)省市地區(qū)，業(yè)務(wù)涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)等 。澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。 同致行公司的合作品牌。 N+1增值面積戶(hù)型 超寬功能分區(qū)，任意分 隔所需空間 南北通透，戶(hù)戶(hù)見(jiàn)景 ? 1+12，空間利用率提高 ? DIY房子，更多創(chuàng)意個(gè)性，滿(mǎn)足多樣居住需求 ? 享受樓王級(jí)視野和舒適感受 規(guī)劃布局價(jià)值提煉 ： 靈動(dòng)戶(hù)型，創(chuàng)造 N種居住可能，創(chuàng)造人居理念新高度 產(chǎn)品價(jià)值 —— 創(chuàng)新戶(hù)型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目形象定位思路 ——項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。私享園林 景觀價(jià)值 項(xiàng)目形象定位思路 ——項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外瞰：西灣海無(wú)限寬廣海景 內(nèi)覽： 1萬(wàn)㎡圍合式中庭水系園林 主景觀 整體景觀 港口區(qū)商業(yè)中心至新行政中心全景府瞰 景觀價(jià)值提煉 ： 一座城 項(xiàng)目形象定位思路 項(xiàng)目資源素質(zhì)價(jià)值研判 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目居住理念 定位推廣語(yǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)威脅 :片區(qū)中端市場(chǎng)被大額占據(jù)，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，中心區(qū)后勁十足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)如破竹。 區(qū)域發(fā)展： 配套不斷完善，客戶(hù)高度認(rèn)可，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)蓬勃發(fā)展。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 戶(hù)型方正實(shí)用，設(shè)置入花園，開(kāi)發(fā)觀景陽(yáng)臺(tái)，南北向朝向，通風(fēng)采光極極佳。 景觀優(yōu)勢(shì)： 一線海景、休閑廣場(chǎng)、桃花湖。 項(xiàng)目形象定位思路 —— SWOT分析 項(xiàng)目資源素質(zhì)價(jià)值研判 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目居住理念 定位推廣語(yǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如何有效的抓住本地有限的中高端需求和尋找外來(lái)投資和短期自住需求是項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。 項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析 項(xiàng)目戶(hù)型 總面積 戶(hù)型面積比例 總戶(hù)數(shù) 戶(hù)數(shù)比例 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 200㎡ ㎡ % 218 % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 120140㎡ ㎡ % 364 % 二房二廳兩衛(wèi) 95110㎡ ㎡ % 92 % 一房一廳一衛(wèi) 4065㎡ ㎡ % 14 4% 合計(jì) ㎡ 100% 688 100% 同致行點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目各類(lèi)戶(hù)型面積相對(duì)較大，設(shè)置入戶(hù)花園，戶(hù)型闊綽奢華，三房四房占了總戶(hù) %的比例。有效實(shí)現(xiàn)各單位價(jià)值均等，項(xiàng)目整體價(jià)值最大化。 1 2 8 9 10 5 6 7 3 4 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu) 占地面積 總建面積 住宅面積 商業(yè)面積 總戶(hù)樓 688 綠化率 40% 建筑密度 26% 容積率 停車(chē)位 804 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 同致行點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目為高層建筑物業(yè)，由 10棟 2228層住宅和兩棟 2層商業(yè)物業(yè)組成，整體規(guī)劃呈點(diǎn)式圍合布局，中心 配置大型綠化園林景觀。 同致行點(diǎn)評(píng)：西灣廣場(chǎng)和西灣海景普遍成為在片區(qū)項(xiàng)目的外在賣(mài)點(diǎn)，但相對(duì)自身具備豐富的地中海園林景觀的同時(shí)，更是錦上添花。 同致行點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目規(guī)劃配套適量的商業(yè)面積，既滿(mǎn)足了自身需求，也填補(bǔ)了片區(qū)商業(yè)不足的市場(chǎng)空白。 周邊配套及景觀環(huán)境 西灣片區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年快速發(fā)展，目前已形成以建筑裝飾材料經(jīng)營(yíng)為主，餐飲、生活日用品為輔的商業(yè)形態(tài)，能滿(mǎn)足日?；旧钚枨蟆? 同致行點(diǎn)評(píng)：便利的交通環(huán)境，無(wú)形中拉近了消費(fèi)者的生活距離，為項(xiàng)目向中高端物業(yè)形象發(fā)展奠定不可或缺的基礎(chǔ) 。片區(qū)交通組織發(fā)達(dá)，道路景觀優(yōu)美。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。片區(qū)經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，各項(xiàng)配套不斷完善，目前已成為防城港市最理想居住區(qū)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最熱的板塊，是外地客戶(hù)投資和自住購(gòu)房首選區(qū)域。 項(xiàng)目位置 西灣片區(qū) 富森 〃 領(lǐng)峰 行政中心 項(xiàng)目位于北部灣濱海城市防城港市，地處港口區(qū)西灣片區(qū)核心位置，桃源路與珍珠路交匯處。 項(xiàng)目形象定位思路 項(xiàng)目資源素質(zhì)價(jià)值研判 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目居住理念 定位推廣語(yǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境態(tài)勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻。 項(xiàng)目片區(qū)近 10個(gè)項(xiàng)目在售，主要定位中端市場(chǎng)，雖產(chǎn)品自身無(wú)可圈可點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)實(shí)現(xiàn)緊湊產(chǎn)品特征，和片區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)，深受廣大中產(chǎn)階層喜愛(ài)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯突出，產(chǎn)品豐富，一線海景，配套成熟，旋襲中高端市場(chǎng)需求，且被廣大客戶(hù)高度認(rèn)可，更是外來(lái)投資和季節(jié)