【正文】 3年 20%回報(bào)，從總房款中扣除，從第 3年到第 8年每年固定 8%的回報(bào) 公寓 【 栢景假日公寓 】 備注：栢景假日 公寓共 3棟樓、 、 592套，均為 11層，面積為 60118㎡ ， 70年產(chǎn)權(quán)精裝 推售情況： 2023年 5月 15日推出 2號(hào)樓 ，312套房源，當(dāng)前已基本銷(xiāo)售完畢 廣告推廣： 每個(gè)人都可以擁有的山水度假屋 銷(xiāo)售模式： 合肥置地廣場(chǎng)售樓部，截留置地廣場(chǎng)的 客戶再次挖掘，其次短信及合肥地區(qū)少量報(bào)廣 ； 購(gòu)買(mǎi)客群 ：合肥本地投資客，或是來(lái)自上海、安慶客戶 地銷(xiāo)售 商業(yè)氛圍的營(yíng)造 當(dāng)前柏景加入公寓的黎陽(yáng) in巷正在火熱招商中，著力打造近 5萬(wàn)方的商業(yè)街區(qū) 打造安徽首席旅游城市綜合體 項(xiàng)目正著力打造集國(guó)際酒店集群、徽文化體驗(yàn)、濱江休閑商業(yè)、溫泉 SPA、高爾夫果嶺會(huì)議等功能于一體的國(guó)際化徽州古鎮(zhèn) 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng) 定位為四星級(jí)豪華酒店， 栢景假日酒店管理公司團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng) 專(zhuān)業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)、合肥等地拓客、商業(yè)氛圍的營(yíng)造 【 栢景假日公寓 】 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 ◇ 2023年 3月 26日春暖花開(kāi) 假日公寓看房團(tuán)華麗啟動(dòng) ◇ 2023年 12月 27日二期熱銷(xiāo)中 黃山山水度假屋喜迎看房團(tuán) ◇ 2023年 10月 21日合肥看房團(tuán)圓滿結(jié)束 ◇ 2023年 7月 2日栢景假日公寓最美足球?qū)氊惏不湛倹Q賽完美落幕 ◇ 2023年 6月 9日銅陵合肥看房活動(dòng)圓滿完成 ◇ 2023年 6月 1日媒體參觀盛大啟幕 ◇ 2023年 5月 23日精裝養(yǎng)生公寓樣板房華麗開(kāi)放 項(xiàng)目近期活動(dòng)較少，前期活動(dòng)以外地看房團(tuán)為主 平面訴求 訴求關(guān)鍵點(diǎn)為：投資、地段 樓書(shū) 備注：栢景假日公寓的主要定位于投資客，無(wú)論是線上 推廣主題還是線下活動(dòng)都很有正對(duì)性 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 公寓主力戶型 30到 60平米不等 。 簡(jiǎn)介： 融濱江休閑、特色美食、文化體驗(yàn)為一體的黎陽(yáng) IN巷，情景式商業(yè)步行街 —— 黎陽(yáng)水街，五星級(jí)酒店集群以及 35萬(wàn)方高檔住宅群 —— 栢景雅居等多種豐富的業(yè)態(tài)組成，力圖打造 “旅游服務(wù)綜合體”。 基本概況 本案分析 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ? 綠地品牌，全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前 10強(qiáng)，擁有良好的市場(chǎng)知名度美譽(yù)度； ? 水系中央景觀、 8000平米中央生態(tài)園林、高爾夫果嶺綠坪結(jié)合四重遞進(jìn) 式院，景觀資源優(yōu)越 ? 地處黃山市政務(wù)、高檔人居核心板塊，公建設(shè)施齊全。 ? 公寓產(chǎn)品的主要成交客戶為外地客戶，黃山本地投資客群基數(shù)無(wú)法有效支撐公寓產(chǎn)品去化，建議本案在后期的銷(xiāo)售過(guò)程加強(qiáng)外地客戶拓展，促進(jìn)銷(xiāo)售 Part 4 本案及競(jìng)品分析 本案分析 綠地 ?濱江壹號(hào) 樓盤(pán)位置 黃山市屯溪區(qū)屯光大道與新區(qū)路交匯處 售樓電話 05592161888 2163888 開(kāi)發(fā)商 綠地集團(tuán) ?黃山云峰天逸置業(yè)有限公司 物業(yè)管理 未定 建筑設(shè)計(jì) 英國(guó) UA建筑設(shè)計(jì) 周邊配套設(shè)施 田家柄學(xué)校、屯溪五中、黃山學(xué)校 規(guī)劃設(shè)計(jì) 占地面積 建筑面積 2 容積率 綠化率 35 % 產(chǎn)品類(lèi)型 酒店公寓，高層 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目位于市府東側(cè)，屯光大道與新區(qū)路交匯處，是一個(gè)集豪裝酒店式公寓、華貴高層住宅、璀璨商業(yè)為一體的國(guó)際高尚社區(qū)。 ? 公寓外地客戶投資為主，主要以安徽省內(nèi)和江浙滬居多，多采用分銷(xiāo)或是異地建立營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)。 公寓 —— 精裝標(biāo)準(zhǔn) 名稱(chēng) 產(chǎn)品 去化 價(jià)格 客群 推廣 元一大觀 2023年 7月開(kāi)盤(pán)， 4精裝公寓，面積區(qū)間 3565㎡ 70年產(chǎn)權(quán)、 2樓 2單元 23層；4樓 24層， 3個(gè)單元 . 調(diào)研銷(xiāo)售約506套，去化7080% 均價(jià)11000元 /㎡ 主要以合肥、上海、杭州等地投資客戶為主 2023年 7月 15日 9月30日，元一黃山大觀將在大觀街內(nèi)設(shè)立 5個(gè)兒童主題樂(lè)園區(qū)，每周六晚舉辦文藝演出及抽獎(jiǎng)活動(dòng)， 7月 23日（周末）合肥看房團(tuán) 置地栢景雅居公寓 3棟樓、 、592套，均為 11層，面積為 65117㎡ ，70年產(chǎn)權(quán)精裝 2023年 11月 5日 2樓， 56月份銷(xiāo)售總額為 1800萬(wàn)左右。 尚公館 精修 /毛坯 毛坯： 55006000元 /平米 精裝： 7000元 /平米 黃山大觀 精裝修 11000元起售 熙城國(guó)際 精裝修 10000元 /平米 栢景假日公寓 精裝修 8900元 /平米 黃山納尼亞小鎮(zhèn) 精裝修 5500元 /平米 東方麗景 毛坯 4100元 /平米 黃山市公寓價(jià)格主要區(qū)間為 4000— 10000元 /平米， 公寓是否返租是決定價(jià)格的主要因素，另外裝修標(biāo)準(zhǔn)也是價(jià)格的一個(gè)決定因素，價(jià)格隨之拉開(kāi)，逐步攀升，產(chǎn)品品質(zhì)決定了公寓的產(chǎn)品檔次。 公寓 —— 產(chǎn)品類(lèi)型 名稱(chēng) 是否裝修 價(jià)格 黃山 莊園 不返租 多層 — 47㎡ 70 利港 尚公館 黃山市屯溪區(qū)濱江東路 12號(hào) 屯溪區(qū) 黃山大觀 中國(guó)黃山新安大道與陽(yáng)湖路交匯處 屯溪區(qū) 熙城國(guó)際 黃山市屯溪區(qū)水心亭 屯溪區(qū) 栢景假日公寓 中國(guó) 黃山 屯溪區(qū) 黎陽(yáng)老街 屯溪區(qū) 黃山納尼亞小鎮(zhèn) 徽州區(qū)巖寺鎮(zhèn)瓦村 徽州區(qū) 東方麗景 黃口度假區(qū) 屯溪區(qū) 從當(dāng)前市場(chǎng)上來(lái)看黃山整體公寓市場(chǎng)項(xiàng)目較多旅游地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，其中酒店是公寓為市場(chǎng)主流，項(xiàng)目主要分布在 屯溪區(qū)。 經(jīng)營(yíng)管理水平和朋務(wù)質(zhì)量有待提高 這主要表現(xiàn)在黃山市酒店缺少?lài)?guó)際品牌，也沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化的酒店管理公司，另一方面酒店員工專(zhuān)業(yè)化程度不高，許多飯店朋務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)、不規(guī)范，更缺少個(gè)性化朋務(wù) 公寓 —— 樓盤(pán)分布 樓盤(pán) 區(qū)域 板塊 黃山 現(xiàn)有酒店同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 數(shù)量多、功能結(jié)構(gòu)單一是黃山市飯店業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的主要原因。在地域分布、檔次結(jié)構(gòu)、規(guī)模結(jié)構(gòu)等方面存在競(jìng)爭(zhēng)不足的問(wèn)題。一些細(xì)分市場(chǎng)的供給卻不足，如度假酒店、汽車(chē)旅館等。該公司麾下?lián)碛?Regent(麗晶 )、 Radisson(麗笙 )、Park Plaza(麗亭 )、 Country Inns Suites（麗怡）和 Park Inn(麗柏 )品牌。雅高是歐洲第一大酒店集團(tuán)。目前該品牌已遍布北京，上海，天津，廣州，深圳，西安，東莞，杭州，香港，澳門(mén)，臺(tái)北共計(jì) 16家，最大的是上海金茂君悅大酒店。集團(tuán)旗下酒店品牌包括：柏悅 (Park Hyatt)， Andaz，君悅 (Grand Hyatt)，凱悅 (HyattRegency)， Hyatt Place， Hyatt Summerfield Suites，凱悅度假村 (Hyatt Resorts)及 Hyatt Vacation Club 。 客房數(shù)量眾多 近年來(lái)，黃山市國(guó)際精品度假地的打造計(jì)劃更為黃山市酒店發(fā)展創(chuàng)造了市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。四星級(jí)酒店約占星級(jí)酒店總量的 30%，而全國(guó)四 特色酒店較少 星級(jí)酒店占星級(jí)酒店總數(shù)的比例約為 16%，四星級(jí)酒店比例偏高。 酒店名稱(chēng) 客房數(shù) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 黃山北海飯店 272 1958 黃山西海飯店 200 1987 排云樓賓館 134 2023 黃山梅地亞酒店 130 2023 華山賓館 214 2023 黃山徽商故里大酒店 72 2023 黃山和怡陽(yáng)光大酒店 169 2023 黃山市酒店市場(chǎng)額特點(diǎn) 平均房?jī)r(jià)不高 2023年黃山市四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)成交價(jià)格為 315元，亓星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為 410元，與旅游發(fā)達(dá)的北京、上海比差距較大。由于黃山旅游集團(tuán)壟斷了黃山風(fēng)景區(qū)內(nèi)酒店的經(jīng)營(yíng)權(quán)，黃山風(fēng)景區(qū)內(nèi)星級(jí)酒店整體經(jīng)營(yíng)其概況好于其他區(qū)域酒店，在傳統(tǒng)旅游旺季的 510月份山上酒店入住率大約在 70%80%的水平（全年平均入住率 50%左右），平均房?jī)r(jià)約 700800元 /間夜，黃山風(fēng)景區(qū) 6家四星級(jí)酒店年客房收入大約 ，利潤(rùn)貢獻(xiàn)約 50006000萬(wàn)。軒轅國(guó)際酒店投資總額 ，是黃山北大門(mén)設(shè)施最好的酒店，目前仍北大門(mén)進(jìn)入景區(qū)的游客不到 10%，酒店客源主要為商務(wù)游客和仍合肥方向前往黃山的自駕游游客，入住率大致在 20%40%. 五星級(jí)酒店 代表酒店 黃山國(guó)際大酒店 ： 2023年被評(píng)為四星級(jí)旅游飯店，現(xiàn)由黃山旅游發(fā)展股份有限公司投資管理曾多次接待各界知名人士于 2023年改造， 2023年 2月評(píng)定為五星級(jí)酒店 黃山高爾夫大酒店： 第一座五星級(jí)酒店于 2023年開(kāi)業(yè)由雨潤(rùn)集團(tuán)投資建設(shè)已成為目前黃山市酒店業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè) 黃山軒轅國(guó)際大酒店： 是黃山旅游發(fā)展股份有限公司全額投資的一家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的酒店 黃山市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀