【正文】 此利用品牌餐飲形成兩大出入口，形成較多散鋪展示面 地下停車場出入口放臵在超市兩角，與人流動線分離 科技二路 經(jīng)十三路 品牌餐飲 出入口 地下停車場出入口 地下停車場出入口 街鋪 街鋪 散鋪 1層 后場（卸貨區(qū)、倉儲、管理用房） 位于 1層 卸貨區(qū)出入口 出入口 超市卸貨區(qū)封閉式設(shè)計(jì)，放臵在地面 1層，通過垂直電梯將貨物卸到負(fù) 1層 44 ?倘若卸貨區(qū)放臵在 1層，由于應(yīng)至少滿足中型貨車進(jìn)出，其對通道高度需求在 ，難以設(shè)計(jì)開發(fā) ?放臵在 1層，會增加開發(fā)成本，而放臵在地面 1層，可節(jié)省成本 為何放在地面 1層？ 卸貨區(qū) 出入口 卸貨區(qū)封閉式設(shè)計(jì)，避免卸貨區(qū)的形象、氣味等影響住宅、商鋪形象 1F 超市卸貨區(qū)設(shè)計(jì)，盡可能臨街 45 一、卸貨區(qū)位臵確定： 位于右圖中位臵，不與人流動線形成沖突，同時方便貨車出入 二、卸貨區(qū)卸貨平臺建議： 卸貨平臺尺寸為 2 8米，并建設(shè)三個貨梯，其中兩臺用于超市及電器專賣店， 1臺用于餐飲 三、卸貨區(qū)臨時停車場建議： 臨時停車場面積應(yīng)滿足三輛貨車同時停放，并實(shí)現(xiàn)車輛自由轉(zhuǎn)彎，建議面積在 300平米左右（不計(jì)算進(jìn)入卸貨區(qū)的通道面積） 科技二路 經(jīng)十三路 卸貨區(qū)出入口 卸貨區(qū) 卸貨區(qū)位臵 社區(qū)購物中心 位臵 1動線設(shè)計(jì)： 2層動線 46 科技二路 經(jīng)十三路 2層 女子休閑會館 健身俱樂部 利用 1層的南部出入口，以樓梯引導(dǎo)人流進(jìn)入 2層 樓梯 購物 廣場 會所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 位臵 1 位臵 2 位臵 3 約 370m 150m 50m 停車位數(shù)量設(shè)臵： 總共不少于 404個停車位 47 ?家電專業(yè)店和大型餐飲 共 6000㎡，需要停車位： 6000* /100平米 =64個 ?街鋪停車場 ： 570m/3m/個 =190個 ?超市停車位需求： 1萬 *2個 /100平米 =150個 停車位 共計(jì)： 404個 停車位需求標(biāo)準(zhǔn) 面積 停車位設(shè)臵數(shù)量 超市 每 100平米 10000平米 150個 大型餐飲 每 100平米 4000平米 32個 家電專業(yè)店 每 100平米 4000平米 32個 街鋪 在保持街鋪形象的情況下，可沿街盡量多設(shè)臵；每 3米設(shè)臵一個停車位 沿街共 570米展示面 190個 停車位位臵設(shè)臵： 超市停車位放臵地下負(fù) 1層，其余停車位放臵地面 1層 48 ?地下停車場，設(shè)臵在 超市負(fù) 1層 ，需要建筑面積： 8000平米 ?地上停車場， 沿街設(shè)臵 停車位布臵 購物 廣場 會所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 1 2 3 地面停車場：位臵 2沿街放臵 地下停車場：位臵 3地下放臵 49 停車位位臵設(shè)臵： 超市停車位，與住宅 /公寓地下負(fù) 1層停車場同層 科技二路 經(jīng)十三路 地下停車場出入口 地下停車場出入口 地下停車場 地下停車場 ?住宅 /公寓停車場均在 1層，因此超市停車場也放在 1層。在北石橋及 28萬方商業(yè)項(xiàng)目上有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量 DK67指標(biāo)較多。 五星級酒店的建設(shè)及經(jīng)營作為大盤后期的價值拉動點(diǎn)之一，能有效拉動大盤價值 財務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異。 對于分多期開發(fā)的大盤來說，酒店的建設(shè)對于后期打造高端物業(yè)有極大的幫助 1 2 3 開發(fā)五星級酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進(jìn)大盤銷售 20 接待 餐飲 商務(wù) 休閑 娛樂 宴會 酒店經(jīng)營將帶來整個高新區(qū)的商務(wù)人群及西部國際軟件新城的客戶群，人們平時宴會、會議、休閑娛樂等均在酒店消費(fèi)，酒店可作為整個大盤的展示紐帶 高新區(qū)？ 二環(huán)內(nèi)？ 城西？ 國際軟件新城？ 三環(huán)南？ 當(dāng)?shù)貐^(qū)域？ 如何拓寬客戶源？ 酒店將成為大盤對外展示紐帶 同時，亦給大盤未來 價值拉高 增加了動力源 21 1 2 3 4 4 5 大盤后期價值如何拉升？ 大盤價值點(diǎn)：社區(qū)商業(yè) +園林 +五星級酒店 +教育 +醫(yī)療 +戶型打造 +其他 實(shí)現(xiàn)每期開發(fā)有一個核心價值拉動點(diǎn)，譬如： 一期價值點(diǎn)：性價比 二期價值點(diǎn)：社區(qū)商業(yè) +園林 +教育 三期價值點(diǎn)： 酒店動工 +園林 +其他配套 四期價值點(diǎn)： 酒店開業(yè) +園林 +配套 +戶型 五期價值點(diǎn)：區(qū)域成熟 +其他配套 分期開發(fā)圖 22 ？ 按照 2023年的標(biāo)準(zhǔn)， 酒店建安成本為 23 ?酒店總建設(shè)面積 4萬平方米，其建造成本構(gòu)成如下： 備注：根據(jù)大盤的開發(fā)時序，酒店的動工期在 2023年以后，所以在此將酒店的建安成本折算到 2023年 按 2023年計(jì)算的成本 按 2023年計(jì)算的成本 前期工程費(fèi) 466 514 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 150 165 建安裝修成本 8000 8820 開發(fā)期間接費(fèi) 101 111 項(xiàng)目管理費(fèi)用 104 115 預(yù)備費(fèi) 87 96 每方成本 8908 9821 總成本 (萬元 ) 35632 39284 酒店首年實(shí)現(xiàn)盈利，成本回收周期 9年 （常規(guī)五星級酒店回收周期為 8~13年）；若 2023年開始營業(yè)，則 2025年實(shí)現(xiàn)成本回收 24 項(xiàng)目 取值 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 客房數(shù) 379 379 379 379 379 379 379 379 379 379 住宿率 65% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 平均房價 % 893 938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入 客房 % 8030 9080 10215 11440 12023 12613 13244 13906 14601 15331 餐飲 % 3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 會議 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他 % 1338 1513 1702 1907 2023 2102 2207 2318 2434 2555 合計(jì) % 13383 15133 17024 19067 20231 21022 22073 23176 24335 25552 支出 客房 % 2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐飲 % 2023 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 會議 % 134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他 % 468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合計(jì) % 5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 營業(yè)利潤 % 8364 9458 10640 11917 12513 13139 13796 14485 15210 15970 未分配經(jīng)營開支 行政及一般開支 % 1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 營銷費(fèi)用 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物業(yè)營運(yùn)及保養(yǎng) % 401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本 % 937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理費(fèi) % 335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合計(jì) % 3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 稅前毛利潤 % 4952 5599 6299 7055 7408 7778 8167 8575 9004 9454 固定費(fèi)用 營業(yè)稅 % 736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 獎勵管理費(fèi) % 234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房產(chǎn)稅及保險 % 268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 資本重臵儲備 % 535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合計(jì) % 1773 2023 2256 2526 2653 2785 2925 3071 3224 3386 利潤總額 % 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 凈現(xiàn)金流 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 42301 39122 35528 31485 26956 22202 17209 11967 6462 683 5386 萬元 酒店毛利率為 37%，扣除剩余費(fèi)用后利潤額為 %，盈利水平較佳（高星級酒店行業(yè)平均毛利率在 35%左右） 25 項(xiàng)目 取值 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 客房數(shù) 379 379 379 379 379 379 379 379 379 379 住宿率 65% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 平均房價 % 893 938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入 客房 % 8030 9080 10215 11440 12023 12613 13244 13906 14601 15331 餐飲 % 3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 會議 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他 % 1338 1513 1702 1907 2023 2102 2207 2318 2434 2555 合計(jì) % 13383 15133 17024 19067 20231 21022 22073 23176 24335 25552 支出 客房 % 2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐飲 % 2023 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 會議 % 134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他 % 468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合計(jì) % 5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 營業(yè)利潤 % 8364 9458 10640 11917 12513 13139 13796 14485 15210 15970 未分配經(jīng)營開支 行政及一般開支 % 1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 營銷費(fèi)用 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物業(yè)營運(yùn)及保養(yǎng) % 401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本 % 937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理費(fèi) % 335 378 426 477 501 526 552