【正文】 國(guó)泰廣場(chǎng) 國(guó)大名苑 城宇大廈 富強(qiáng)大廈 天星花園 大上海陽光府邸 大華商城 歐洲花園 希望城 金色水岸 通城山莊 富豪現(xiàn)代城 隆園別墅 綠城庭園 富豪御景城 青華花苑 學(xué)府雅苑 月亮城 銀河花園 新宿中花園 康庭茗苑 中豪國(guó)際星城 區(qū)域樓盤： 38個(gè) 區(qū)域均價(jià)： 2300元 /平方米 宿遷在售樓盤總體分析 占地面積： 33萬平方米 總建面積： 80萬平方米 容 積 率： 物業(yè)類型：高層 銷售價(jià)格： 2950元 /平方米 區(qū)域明星樓盤： 中泰國(guó)際星城 作為宿遷第一規(guī)模大盤，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格上也遙遙領(lǐng)先與周邊樓盤，從實(shí)際成交價(jià)格來看，與報(bào)價(jià)相差甚遠(yuǎn)，平均成交價(jià)格低于 2700元 /平方米。 4）未來宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有潛在隱患 微觀市場(chǎng)分析 宿遷在售樓盤總體分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤供求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品類型分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型面積分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤客源分析 微觀市場(chǎng)總結(jié) 宿遷在售樓盤總體分析 四大板塊劃分 市府新區(qū)與老城區(qū)中間隔著黃河古道，距離中心商業(yè)區(qū) 3 公里以內(nèi)。 但從我們考察的尚為開盤的樓盤規(guī)劃來看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后宿遷未來的住宅品質(zhì)會(huì)有所提升。而由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商普遍實(shí)力較弱，今后面臨行業(yè)內(nèi)重新洗牌的可能性很大。 宿遷二手房市場(chǎng)處于萌芽階段 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 隨著城市行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商手中大量閑臵土地在政府和資金雙重壓力下紛紛進(jìn)入開發(fā)，我們預(yù)計(jì)宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年會(huì)持續(xù)紅火。 三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）分析 在一手房市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段的宿遷，二手房市場(chǎng)尚為形成。 小高層和高層住宅的價(jià)格高、得房率低、物業(yè)費(fèi)用高，目前大部分市民尚不能接受。 二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析 小高層、高層商品房銷售遭遇瓶頸 宿遷目前在售項(xiàng)目大都以多層住宅為主，但新批項(xiàng)目小高層和高層紛紛出現(xiàn)。 未來幾年，宿遷將持續(xù)有大量的土地進(jìn)行開發(fā)，商品房供應(yīng)量仍將繼續(xù)放大。結(jié)合宿遷的房地產(chǎn)增幅遠(yuǎn)超固定資產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增幅，我們可以判斷： 龍行觀點(diǎn)： 2023年以來的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快了！ 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析 根據(jù)宿遷市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)， 2023年 8月至 2023年下半年，宿遷市以招標(biāo)、掛牌、拍賣形式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)用地共計(jì)面積為 11040畝 。增幅自 2023年來保持在 62%以上，從政府的土地供應(yīng)來看，我們預(yù)計(jì) 2023年增長(zhǎng)幅度仍然會(huì)很大。 市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 現(xiàn)階段，宿遷市購(gòu)房者青睞于多層項(xiàng)目，而高層由于得房率底、物業(yè)費(fèi)高，當(dāng)?shù)厝四壳皩?duì)高層產(chǎn)品還存在一定的抗性。這與宿遷城市化進(jìn)程的緩慢及居民購(gòu)買力的有限有著直接的關(guān)系。同時(shí)樓盤綜合品質(zhì)不高，小區(qū)缺乏應(yīng)有的各項(xiàng)配套設(shè)施。由于基數(shù)低，漲幅仍較為有限，與蘇北地區(qū)其他城市相比仍有一定的差距。 缺少大型工業(yè)支撐，人口導(dǎo)入量不足 中觀市場(chǎng)分析 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析 二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析 三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）分析 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展起始與 2023年底，市區(qū)房?jī)r(jià)從700~800元 /平方米一路上漲到現(xiàn)今的 2600元 /平方米左右。 宿遷城市規(guī)劃情況 宿遷總體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) “ 西進(jìn)北擴(kuò)、南拓東延、引湖納山”。 指市府新區(qū)、宿豫新區(qū)、老城區(qū)和宿城新區(qū)綠化。 指大運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河風(fēng)光帶。 宿遷城市居民人均居住水平分析 宿遷人民生活水平 一、城市總體定位 宿遷城市規(guī)劃情況 城市總體定位 具有歷史底蘊(yùn)、文化內(nèi)涵，集湖光秀色、運(yùn)河景觀、黃河新姿、人文景色、建筑品位于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、（生命鏈）生態(tài)特色湖濱城市。位列全省第一位。 可以看出 ,宿遷人民的城鄉(xiāng)生活水平和省內(nèi)其他城市有一定的差距，距離小康水平有很長(zhǎng)的路要走。 龍行觀點(diǎn)： 宿遷人民生活水平 表 11：各城市恩格爾系數(shù)比較分析表 年份 \地區(qū) 南京 無錫 連云港 徐州 淮安 江蘇 宿遷 2023年 % % % % % % % 2023年 % % % % % % % 2023年 % % 39% % % % % 2023年 % % % 38% % % % 宿遷恩格爾系數(shù)統(tǒng)計(jì)及分析 宿遷人民生活水平 33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%2023年 2023年 2023年 2023年南京無錫連云港徐州淮安江蘇宿遷各城市恩格爾系數(shù)比較分析表 國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。只有江蘇平均收入水平（ ）的58%。隨著近年來政府投資向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的傾斜 ,地區(qū)間投資硬環(huán)境的差距正在縮小 ,而投資軟環(huán)境的完善 ,也直接提升了宿遷投資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力。 這說明按照宿遷現(xiàn)在的固定資產(chǎn)投資對(duì)宿遷的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)能力是有限的。 2023年固定資產(chǎn)仍然保持高速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 工業(yè)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng)； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有所下降； 非國(guó)有單位投資比重上升，成為投資的主要力量。由于宿遷缺乏國(guó)家級(jí)大項(xiàng)目，我們可以預(yù)計(jì)未來幾年宿遷的 GDP仍然會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但不太會(huì)出現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。但宿遷的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)總量較小，因此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的絕對(duì)值不高。 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 GDP總值（億元） 420 GDP增幅（ %） % % % % % % % 宿遷國(guó)民生產(chǎn)總值 (GDP)統(tǒng)計(jì)及分析 表 4：宿遷 GDP增長(zhǎng)分析表 數(shù)據(jù)來源 —— 《 宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒 》 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 2 0 0 . 6 52 2 3 . 1 62 4 7 . 0 32 7 8 . 1 93 3 5 . 5 93 7 5 . 94201 2 . 6 %2 0 . 6 %1 4 . 6 %1 1 . 2 %1 0 . 8 % 1 0 . 7 %1 1 . 7 %0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %G D P 總值（億元） G D P 增幅（% ）宿遷 GDP增長(zhǎng)分析圖 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 人均 GDP（元） 3979 4377 4826 5400 6462 7200 8155 人均 GDP增幅（ %） % 10% % % % % % 宿遷人均 GDP統(tǒng)計(jì)及分析 表 5：宿遷 GDP增長(zhǎng)分析表 數(shù)據(jù)來源 —— 《 宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒 》 39794377482654006462720081551 1 . 9 %1 1 . 4 %1 1 . 4 %1 0 . 0 %1 0 . 8 %1 0 . 3 %1 3 . 3 %01000202330004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%2%4%6%8%10%12%14%人均G D P （元） 人均G D P 增幅（% ）宿遷人均 GDP增長(zhǎng)分析圖 宿遷升級(jí)為地級(jí)市以后，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。 招商引資 宿遷近幾年在對(duì)蘇南、浙江招商方面成績(jī)顯著。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 逐步形成以機(jī)械、電子、棉紡織等 第二產(chǎn)業(yè)為主 的支柱產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 —— 宿遷各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均位居江蘇末位。從宿遷城市化率近年的增長(zhǎng)趨勢(shì)來看， 2023年宿遷的城市化進(jìn)程有了一個(gè)跨越式的發(fā)展，結(jié)合宿遷政府近來大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略來看，我們預(yù)計(jì)宿遷農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力將會(huì)持續(xù)轉(zhuǎn)化，但形成有購(gòu)買力的住房群體還需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間。 但宿遷從 2023年至 2023年城市化率增長(zhǎng)了將近 17個(gè)百分點(diǎn)，速度十分迅猛。 表 2：宿遷城市化率統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來源 —— 《 宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒 》 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 城市化率 % % % % % % % 二、宿遷城市化進(jìn)程 宿遷人口情況 宿遷人口情況 2 3 . 8 8 %2 7 . 5 1 %2 8 . 6 9 %2 6 . 2 8 %3 8 . 0 4 % 3 8 . 6 3 %4 0 . 3 0 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年宿遷城市化率變化分析圖 宿遷人口情況 宿遷的城市化水平在江蘇還處于比較低的位臵，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口所占的比重較低。該東南部的宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為宿遷目前重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，集中了一批頗具規(guī)模和實(shí)力的工業(yè)企業(yè)以及高品質(zhì)多層公寓社區(qū)。目前該區(qū)域建設(shè)較為成熟，集中了宿遷幾個(gè)高品質(zhì)的高層、小高層樓盤。該區(qū)域建設(shè)定位為具有獨(dú)立城市功能的都市生活區(qū)。宿遷整體的城市定位為“以老城區(qū)為軸心，宿豫、宿城兩翼齊飛”。 航運(yùn) —— 京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，?nèi)河通航里程達(dá) 897公里。 鐵路 —— 新長(zhǎng)鐵路、規(guī)劃中的淮宿鐵路。 宿遷城市概況 二、宿遷行政區(qū)劃 宿遷現(xiàn)轄沭陽、泗陽、泗洪三縣和宿城區(qū)、宿豫區(qū)，計(jì) 111個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4個(gè)街道辦事處，其中建制鎮(zhèn) 79個(gè)，行政村 1418個(gè)。 08年將面臨政策收緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！? —— 國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫 價(jià)格調(diào)控 結(jié)構(gòu)調(diào)控 項(xiàng)目背景分析 政府在 08年仍將加強(qiáng)調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危機(jī)向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的“拐點(diǎn)”。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔