【正文】 10% 4600元 距離稍遠(yuǎn)，持續(xù)銷售產(chǎn)品，作為參考對象恒泰悅城 5% 3900元 距離稍遠(yuǎn)，在售產(chǎn)品，作為參考對象項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 對比得分 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià)中鐵建國際城 5800元 5668 50% 2834元上城國際 7100元 6540 20% 1308元恒泰 一方面可實(shí)現(xiàn)一期房源的利潤增值，另一方面，也有利于一期向二期房源過渡時(shí)，價(jià)格再次跳高一期推案策略 : 多回合作戰(zhàn)，形成波次推案零庫存多回合營銷需要我們不斷吸引客戶的眼球，一確保每一回合的勝利，因此適當(dāng)?shù)臋C(jī)會推出部分優(yōu)勢產(chǎn)品，一則消化現(xiàn)有客戶，再則試探客戶接受度79世 聯(lián) 地 產(chǎn)首批推售量約 5500平米，合計(jì)戶數(shù)約為 650套銷售目標(biāo)保 300套，爭 400套誠意客戶至少 1000組以上80世 聯(lián) 地 產(chǎn)以市場比較法判斷價(jià)格 ： 通過比較在售的五個(gè)樓盤，按 5大項(xiàng)目素質(zhì)打分后，項(xiàng)目首批房源入市均價(jià)為 5450元 / ㎡ ,價(jià)格區(qū)間約為 53005600元 /㎡項(xiàng)目名稱 權(quán)重 折合成帶地下室的銷售均價(jià) 備注中鐵建國際城 50% 5800元 地段、等最接近，近期在售，極具參考價(jià)值上城國際 20% 7100元 項(xiàng)目地段近，風(fēng)格較接近，純別墅社區(qū)，具一定參考價(jià)值恒泰 第二波大量房源： 相對集中上市，操作過程中對部分房源進(jìn)行銷控，實(shí)現(xiàn)擠壓。老客戶介紹新客戶，成交后可獲減免 1年物業(yè)費(fèi) /2023元獎(jiǎng)勵(lì)，介紹客戶到現(xiàn)場即可獲電影票 2張；依托世聯(lián)在合肥代理項(xiàng)目的客戶資源，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)！渠道 6：客戶平臺共享老帶新，聯(lián)動(dòng)助推71世 聯(lián) 地 產(chǎn)現(xiàn)場震撼策略視覺震撼先行，充分提升客戶的價(jià)值感知，確保項(xiàng)目后階段品質(zhì)落地的承接性72世 聯(lián) 地 產(chǎn)現(xiàn)場震撼 1—— 主入口景觀先行經(jīng)典復(fù)制，從入口開始，充分提升客戶感知?主入口復(fù)制法國標(biāo)志建筑凱旋門，從入口開 始體驗(yàn)原汁原味的法式風(fēng)情?入口處設(shè)立融入法式藝術(shù)元素的雕塑及噴泉?沿主入口大道種植高大棕櫚樹，延伸至售樓 處，沿途點(diǎn)綴法式雕花燈柱和路標(biāo)指引73世 聯(lián) 地 產(chǎn)現(xiàn)場震撼 2—— 具有視覺震撼的大售樓處震撼力的大售樓處售樓處外的景觀74世 聯(lián) 地 產(chǎn)現(xiàn)場震撼 2 —— 具有視覺震撼的大售樓處售樓處內(nèi)，獨(dú)具特色的步入式沙盤，裝修盡顯法式風(fēng)格74步入式沙盤 項(xiàng)目整體沙盤模型制作時(shí)適當(dāng)夸張比例尺表現(xiàn)與老城區(qū)的聯(lián)系，削弱遠(yuǎn)郊區(qū)概念特色法式藝術(shù)墻法式香水帶來味覺體驗(yàn)75世 聯(lián) 地 產(chǎn)現(xiàn)場展示 3—— 法式園林景觀大量法式標(biāo)簽貫穿園林景觀，法式風(fēng)情隨處可見法式長椅法式噴泉薰衣草花園法式鐘樓法式雕花燈柱及路標(biāo)76世 聯(lián) 地 產(chǎn)推售執(zhí)行777世 聯(lián) 地 產(chǎn)一期推售策略78世 聯(lián) 地 產(chǎn)一期二期三期首批二批第三批一期推案推案構(gòu)想：第一波適量房源： 入市房源的價(jià)格試探，大事件營銷手段配合，形成良好銷售口碑，為后續(xù)房源入市奠定基礎(chǔ)。電臺 15秒雙整點(diǎn)報(bào)時(shí)廣告語渠道 4—— 線上媒體全面鋪開，高調(diào)宣傳配合銷售節(jié)點(diǎn)，主流媒體造勢69世 聯(lián) 地 產(chǎn)目的：擴(kuò)大信息渠道，擴(kuò)大潛在客戶群體，吸引注意力；傳遞項(xiàng)目信息，進(jìn)度。40萬平米法式尊邸，恒盛 凱旋城40萬平米法式尊邸上城國際中鐵國際城渠道 3—— 公交站牌反客為主，以攻代守68世 聯(lián) 地 產(chǎn)電臺廣播雙整點(diǎn)報(bào)時(shí)廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。酒店 /會所 貴族學(xué)校62世 聯(lián) 地 產(chǎn)營銷策略663世 聯(lián) 地 產(chǎn)現(xiàn)場震撼策略鎖定營銷主戰(zhàn)場策略老北區(qū)展場設(shè)置戶外廣告渠道封殺公交站牌廣告渠道投放線上媒體渠道高調(diào)宣傳重點(diǎn)社區(qū)短信、 DM派單具有視覺震撼力的大售樓處主入口景觀震撼先登場法式標(biāo)簽元素貫穿園林景觀策略總綱客戶平臺共享渠道64世 聯(lián) 地 產(chǎn)鎖定營銷主戰(zhàn)場策略舍棄遠(yuǎn)北區(qū)域營銷戰(zhàn)場，主動(dòng)納入近北區(qū)域鎖定近北營銷主戰(zhàn)場65世 聯(lián) 地 產(chǎn)渠道 1—— 老北區(qū)展場主動(dòng)進(jìn)城，釋放影響目的：釋放項(xiàng)目在合肥市影響力，承擔(dān)蓄客作用，讓客戶感知服務(wù)價(jià)值地點(diǎn)設(shè)置 ：老北區(qū)人流集中地，設(shè)立外展場，定向吸引老北區(qū)目標(biāo)客戶關(guān)鍵點(diǎn)：保證有足夠的空間擺放項(xiàng)目道具，充分利用聲、光、電系統(tǒng)，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 10月中旬66世 聯(lián) 地 產(chǎn)建議： 戶外廣告投放地點(diǎn)鎖定北區(qū)中心，釋放項(xiàng)目影響力，吸引目標(biāo)客戶上門目的： 通過戶外廣告牌、 LED、展示條幅的宣傳形成視覺上的沖擊時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 8月底之前渠道 2—— 戶外廣告封殺扼守要道，高舉高打北二環(huán)北一環(huán)我的地盤我作主！我的地盤我作主！67世 聯(lián) 地 產(chǎn)多一種選擇，截留競爭項(xiàng)目客戶在同質(zhì)、同價(jià)競爭項(xiàng)目周邊的公車站站牌投放廣告，讓處在購房選擇階段或者猶疑階段的客戶多一種選擇，增加客戶上門進(jìn)行比較的沖動(dòng)。2. 酒店：法國舊城堡元素移植（借鑒北京拉菲特城堡酒店）。讓住戶充分領(lǐng)略法國的園林風(fēng)情。凱旋城——40 萬 ㎡ 法式尊邸 ——案名建議：57原味法蘭西 優(yōu)雅貴族領(lǐng)地58法式品質(zhì)體系構(gòu)建法式建筑立面 法式貴族服務(wù) 法式園林景觀 法式生活配套1. 整體風(fēng)格定位為法蘭西風(fēng)情，必須從建筑外觀上體現(xiàn)法蘭西的 “優(yōu)雅與貴氣 ” 2. 主入口大門：直接將法國凱旋門原貌復(fù)制到本項(xiàng)目中，具有強(qiáng)烈的視覺震撼，還原 “原汁原味 ”的法蘭西風(fēng)情 ”59法式品質(zhì)體系構(gòu)建法式建筑立面 法式貴族服務(wù) 法式園林景觀 法式生活配套1. 引入法國知名 ”雅高酒店 ”的服務(wù)體系 ,結(jié)合項(xiàng)目本身 ,為業(yè)主提供法式的貴族物業(yè)服務(wù)2. 售樓處內(nèi)的相關(guān)服務(wù)人員，穿著具有法國元素的服裝進(jìn)行服務(wù)60法式品質(zhì)體系構(gòu)建法式建筑立面 法式貴族服務(wù) 法式園林景觀 法式生活配套1. 具有風(fēng)格明顯的法式園林的風(fēng)格，注意法式園林的裝飾藝術(shù)呈現(xiàn)，運(yùn)用綠色植壇劃分成小方格花壇，用黃楊做花紋，除保留花草外，使用彩色頁巖細(xì)?；蛏白幼鳛榈滓r。 夢 城品：大湖岸畔 生態(tài)成品家恒泰 國際城：以主流生活升級主城上城國際：同步全球的可持續(xù)發(fā)展街區(qū) 龍?jiān)贷惥埃汗亲永锏暮戏世?白領(lǐng)群老城區(qū)居民外來生意人44世 聯(lián) 地 產(chǎn)客戶群 置業(yè)特征 置業(yè)目的 產(chǎn)品需求 客戶職業(yè)老北區(qū)居民地緣客戶， 區(qū)域情節(jié)較明顯，區(qū)域間移動(dòng)不顯著， 關(guān)注配套、交通等資源自住 小三房醫(yī)院、銀行等事業(yè)單位人員，地緣工作的一般職員主城區(qū)外溢小白領(lǐng)區(qū)域選擇面廣，區(qū)域移動(dòng)明顯、受營銷影響大 自住二房 公務(wù)員、教師、從事第三產(chǎn)業(yè)的白領(lǐng)北二環(huán)外來生意人看重 發(fā)展前景， 環(huán)境資源價(jià)值 ，產(chǎn)品升值潛力， 追求生活舒適，營銷效果顯著投資兼自住 小三房 私營業(yè)主、合肥新生意人長豐縣進(jìn)城客戶價(jià)格敏感性比較高， 有都市情節(jié)喜歡小房子，講實(shí)在 自住 二房雙鳳產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作中層員工、長豐縣居民客戶分析小結(jié)：備注：根據(jù)訪談，區(qū)域性強(qiáng)的原因有兩個(gè)方面，一是已經(jīng)生活習(xí)慣，對各種配套設(shè)施很適應(yīng)；另一方面是本區(qū)域產(chǎn)品推出較多，能夠買到滿意的。 80100平米差不多了 ，可以承受的總價(jià)在 50多萬左右，月供 1000左右比較合適。群盛共和城置業(yè)顧問訪談： 長豐縣的人 在這里買房有進(jìn)城的感覺，所以還是有一定的吸引力的。我們項(xiàng)目到市區(qū)也就在 1520分鐘車程，價(jià)格比市區(qū)便宜很多，另外還有一撥主要是來自老北區(qū)價(jià)格外溢客戶，訪談紀(jì)要：41世 聯(lián) 地 產(chǎn)長豐縣客群消費(fèi)特征： 對價(jià)格敏感，購買力相對較低愛面子，喜跟風(fēng)，對品質(zhì)生活有一定追求恒泰城品銷售代表訪談： 客源主要是來自合肥北邊，長豐縣的客戶占了 80%的比例，以自住為主?？蛻舳ㄎ?—— 舍棄低端客群，主打中高端客群，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破38世 聯(lián) 地 產(chǎn)速度突破 +價(jià)格突破核心問題梳理：客戶突破尋找能夠支付高價(jià)的客戶39世 聯(lián) 地 產(chǎn)客戶篇440世 聯(lián) 地 產(chǎn)遠(yuǎn)北區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)： 該區(qū)域無地緣性客戶，主要客戶來自于長豐縣，其次為老北區(qū)價(jià)格外溢客戶遠(yuǎn)北板塊客戶結(jié)構(gòu)恒泰 市場定位