【正文】 售： 2728萬高層： 100套均價(jià)： 5700小高： 80套均價(jià)： 6300洋房： 30套均價(jià)： 8600高層去化 80套小高去化 64套洋房去化 24套去化率： 80%銷售額： 持續(xù)銷售期?以清理前期尾貨為主?視情況加推，加推建議以高層為主高層去化 40套小高去化 15套洋房去化 10套銷售額： 3863萬年度共計(jì)成交額： 營銷策略 06營銷思考考慮到 2023年下半年全運(yùn)會的召開及區(qū)域未售項(xiàng)目的增多，使得項(xiàng)目整體營銷動作提前，搶占市場先機(jī)將成為營銷重點(diǎn)考慮到區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)過一年的推廣，區(qū)域認(rèn)知已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)，以逸待勞截流區(qū)域內(nèi)客戶將是較為有效率的營銷路徑現(xiàn)有計(jì)劃 2023年 6月臨時(shí)售樓處開放，需要在 3月份開放臨時(shí)售樓處，提前向市場發(fā)出項(xiàng)目聲音，確保 7月份開盤的成功實(shí)現(xiàn)；核心訴求：低密純粹形象強(qiáng)調(diào)精工品質(zhì)的 產(chǎn)品力 及稀缺的高級別物業(yè)類型 ，傳遞項(xiàng)目可居住性與稀缺性強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品 面積區(qū)間 以增容最廣泛的主流客戶基礎(chǔ)強(qiáng)調(diào) 軌道交通 及 商業(yè)配套 強(qiáng)化投資價(jià)值本案營銷主要方向：以低密純粹形象及舒居感受為核心意向，傳遞居住價(jià)值與產(chǎn)品力金地華潤第二級訴求第三級訴求第四級訴求營銷節(jié)點(diǎn)：加快營銷節(jié)奏，緊湊工程節(jié)點(diǎn)，搶占春季營銷期及夏季展示期2023 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2023 上半年 下半年?duì)I銷線項(xiàng)目預(yù)熱期集中營銷蓄客期市內(nèi)售樓處開放首次開盤園林展示區(qū)開放售樓處開放強(qiáng)銷期二次開盤強(qiáng)銷期拿下四證安排動遷開始施工售樓處交付使用售樓處竣工展示區(qū)打造開盤房源取得預(yù)售持續(xù)施工二次開盤房源取得預(yù)售一期基本封頂一期交房工程線形象發(fā)布線：形象發(fā)布線重點(diǎn)傳遞項(xiàng)目的 “ 低密、純粹 ” 形象及舒居感受清晰項(xiàng)目形象——預(yù)熱期以強(qiáng)勢推廣，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的純粹宜居低密形象Action洋房客群AI O1. 有穩(wěn)定的社會收入，具有較遠(yuǎn)見視野2. 含蓄內(nèi)斂，在乎繁華之中的平靜生活3. 鐘情于低密的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活氛圍ActionOpinion1. 區(qū)域配套與居住品質(zhì)并重2. 任何情況下生活都要有質(zhì)量和格調(diào)3. 生活舒適性與私密性4. 注重園區(qū)環(huán)境的品質(zhì)感Interests1. 追求高端生活用品和活動，愿意為更高的品質(zhì)而付費(fèi)2. 喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式30歲以上 /事業(yè)成熟 /向往優(yōu)質(zhì)生活洋房洋房客戶定位：客戶主要為認(rèn)可區(qū)域未來發(fā)展，居住意向較強(qiáng)的地緣性為主的品質(zhì)改善型客戶三級客戶 純投資客戶核心客戶：工作緣型客戶? 來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū) —政府基層人員、未來進(jìn)駐企業(yè)的員工? 屬性：事業(yè)成長期，有一定視野? 關(guān)注點(diǎn)：工作距離，區(qū)域發(fā)展，配套，交通重要客戶：地緣型客戶? 來源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高端客戶 —企業(yè)職員、私營業(yè)主? 屬性：事業(yè)起步期，追求投資回報(bào)率? 關(guān)注點(diǎn)：配套、交通、生活環(huán)境? 來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)? 屬性：純投資? 關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配套、軌道交?16。競爭優(yōu)勢：純粹、低密238。競爭優(yōu)勢：純粹、低密、圈層、品質(zhì)238。外部機(jī)會點(diǎn)梳理BECDA市場機(jī)會區(qū)域機(jī)會產(chǎn)品機(jī)會客戶機(jī)會 競爭機(jī)會五大外部機(jī)會梳理：區(qū)域發(fā)展 +市場空白 +客戶高認(rèn)知 +競爭項(xiàng)目少 +產(chǎn)品力? 機(jī)會探尋總價(jià)區(qū)間填補(bǔ)市場空白，通過宜居價(jià)值的全面?zhèn)鬟f、突出項(xiàng)目產(chǎn)品力和總價(jià)優(yōu)勢，有效切分綠城全運(yùn)村中下游客戶。p區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素較差華茂中心和金道城項(xiàng)目以配套、低總價(jià)優(yōu)勢驅(qū)動，但是產(chǎn)品品質(zhì)相對較差，從容積率、戶型等方面均處于中低檔次； 綠城全運(yùn)村項(xiàng)目產(chǎn)品打造上比餃注重細(xì)節(jié)及景觀設(shè)計(jì)，整體品質(zhì)感較強(qiáng)。?客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的企業(yè)員工?置業(yè)目的：帶有較強(qiáng)的居住意愿，區(qū)域若發(fā)展好則選擇在此居住綠城?客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的高級政府人員及企業(yè)中高管?置業(yè)目的：居住為目的，帶有部分投資屬性市場空白擠壓機(jī)會點(diǎn)機(jī)會 4：產(chǎn)品機(jī)會 ——在售項(xiàng)目舒適性及產(chǎn)品力較差，本項(xiàng)目本體質(zhì)素具備極強(qiáng)優(yōu)勢。而區(qū)域內(nèi)目前無對應(yīng)此類客戶的宜居型項(xiàng)目出現(xiàn)，此類客戶群被擠壓至金道城和華茂中心購房。 兩者中間 110萬 180萬存在較大市場空白 。華茂僅 4棟洋房產(chǎn)品，競爭力較為薄弱，不予考慮。 6377萬存在總價(jià)空白。目前市場上高層產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間分為兩個(gè)總價(jià)梯隊(duì)，一為金道城和華茂，總價(jià) 2363萬不等。第一階段：建設(shè)期區(qū)域在 2023年開始建設(shè)，軌道交通等基礎(chǔ)建設(shè)開始大力施工；第二階段：成長期，伴隨區(qū)域和房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展同步，在 2023年年末及 2023年已經(jīng)開始有地產(chǎn)項(xiàng)目入市，客戶開始關(guān)注區(qū)域；第三階段：成熟期隨著全運(yùn)會的召開，區(qū)域成熟，商業(yè)配套及交通配套升級完畢，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)，客戶開始集中向本區(qū)域開始自主需求；第四階段：價(jià)值最大化南部發(fā)展的成熟，直接帶著了沈陽城市化進(jìn)程的邊界，區(qū)域也開始進(jìn)行到價(jià)值最大化兌現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目屬性 ——以洋房為主的低密社區(qū)，無大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套C、 D地塊：占地： ㎡，容積率： B地塊：占地： ㎡，容積率： p本項(xiàng)目容積率 ，為洋房為主的低密社區(qū)p總占地面積 24萬，無大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套項(xiàng)目規(guī)劃的面積區(qū)間完全對位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場的最主流需求本案高層面積區(qū)間 75100㎡本案小高層面積區(qū)間 100120㎡本案洋房面積區(qū)間 110170㎡與市場主流面積完全對位本案面積區(qū)間的規(guī)劃完全對位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場的最主流需求！ p目前區(qū)域市場上主流面積區(qū)間為90120平從目前成交情況上看， 90120平為市場上最主流的產(chǎn)品面積區(qū)間。東側(cè)為沈丹高速，距離沈丹高速有一段距離。p不緊鄰主干道，通達(dá)性一般B【 營銷層面 】 華茂中心入市時(shí)間較短，但營銷緊扣新市府這個(gè)地段價(jià)值，同時(shí)傳遞熱銷氛圍來新市府對面安個(gè)家 p華茂中心入市時(shí)間較短p但項(xiàng)目形象傳遞較為清晰，緊扣地段價(jià)值和區(qū)域價(jià)值p熱銷氛圍及時(shí)釋放給市場3小時(shí) 300套，一府開盤紅全城新市府對面輕松安個(gè)家210萬平中央公園， 20條公交線， 3條有軌電車，地鐵 2/8/10號線縱橫排布26區(qū)域及市場特征1. 區(qū)域?qū)儆诘湫偷某鞘行聟^(qū)，從目前的區(qū)域置業(yè)客戶來看，區(qū)域帶有明顯的投資屬性依賴兌現(xiàn)未來居住價(jià)值為驅(qū)動的泛投資板塊2. 區(qū)域價(jià)格敏感性較高，無論低端高端項(xiàng)目都很側(cè)重低價(jià)和促銷對客戶的吸引3. 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以功能性為主流，舒適型產(chǎn)品較少4. 區(qū)域內(nèi)客戶來源較為廣泛，項(xiàng)目多注重全城營銷的造勢27區(qū)域總價(jià)比較關(guān)系25萬60萬120萬180萬綠城高層產(chǎn)品華茂中心、金道城高層產(chǎn)品華茂金道城洋房綠城洋房從目前來看，綠城站位區(qū)域第一梯隊(duì)，并實(shí)現(xiàn)較好的量價(jià)銷售，華茂與金道城站位第二梯隊(duì)，吸收全運(yùn)村下游客戶第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)投資及低端首置客戶來源：全市投資客，原住民，渾南工作客戶自住兼投資，地緣及工作緣型改善客戶來源：政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)，渾河以南區(qū)域改善及工作緣型自住客戶來源：政府，渾南產(chǎn)業(yè)園高管可以看到目前區(qū)域內(nèi)存在兩種發(fā)展模式：金道城華茂模式，投資區(qū)域 +投資項(xiàng)目；綠城模式，投資區(qū)域 +居住類項(xiàng)目華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來居住價(jià)值為驅(qū)動的泛投資板塊綠城全運(yùn)村投資居住目前區(qū)域的投資屬性居住屬性華茂和金道城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強(qiáng)了自身項(xiàng)目的投資屬性綠城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強(qiáng)了自身項(xiàng)目的居住屬性華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來居住價(jià)值為驅(qū)動的泛投資板塊綠城全運(yùn)村投資居住兩種發(fā)展模式的特點(diǎn)對比：本項(xiàng)目應(yīng)該選擇怎樣的發(fā)展路線？31地塊屬性 ——地塊距離區(qū)域核心區(qū)位及主干道有一定距離，周邊環(huán)境較安靜，通達(dá)性一般地塊距離未來月星國際港與金道萬麗廣場等商業(yè)綜合體較近，同時(shí)又有沈本大道作為區(qū)隔，在享受其商業(yè)配套的同時(shí)，園區(qū)居住環(huán)境不受干擾。我挺喜歡華茂的，感覺是大開發(fā)商，未來小區(qū)里還有商業(yè)，肯定很有發(fā)展。典型客戶描摹劉先生，私營業(yè)主， 42㎡成交客戶…… 華茂中心的二期和三期全都是商業(yè) ，今后這邊的人氣和配套全都能不錯(cuò)，投資房產(chǎn)就是看人氣和配套，所以我選擇在這買的房子。u成交客戶中 投資型客戶比重大幅度加大 ，該類客戶認(rèn)可區(qū)域的長期發(fā)展， 認(rèn)可項(xiàng)目的小戶型總價(jià) ， 【 營銷層面 】 以明星為切入點(diǎn)，但營銷結(jié)果較為失敗，并沒有帶來任何溢價(jià)，項(xiàng)目形象也未傳達(dá)清晰金道城尋找皇冠上的明珠29150CBD美學(xué)豪宅不限購 p金道城整體營銷結(jié)果較為失敗，沒有傳遞清晰項(xiàng)目價(jià)值和形象p項(xiàng)目僅憑借價(jià)格跟隨實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷售p后期完全確立投資的項(xiàng)目屬性百億港資打造 CBD核心物業(yè)可能是沈陽最值得投資的小豪宅9月 16日首開沈陽 3小時(shí)勁銷 300套，搶購如潮 可能是沈陽最值得投資的小豪宅22【華茂中心】 以百萬平城市綜合體的形象入市，后期有大量的商業(yè)u6棟板式高層： 79㎡、 98㎡u2棟點(diǎn)式高層： 42㎡ 72㎡u1棟 11層小高層：板式結(jié)構(gòu)， 103180㎡u4棟洋房： 107157㎡u24棟聯(lián)排別墅： 186㎡23【 產(chǎn)品分析 】 華茂中心產(chǎn)品以高層為主，以中小面積的投資戶型和強(qiáng)功能產(chǎn)品為主98㎡三居，整體保證了大開