【正文】 構(gòu)專業(yè)招商機構(gòu)由開發(fā)商牽頭，會同易居招商部成立招商管理平臺，展開招商策劃，并整合外部資源（如 SPACE），聯(lián)合招商保證商業(yè)規(guī)范和成功經(jīng)營的建議保證商業(yè)規(guī)范和成功經(jīng)營的建議運營步驟和工作次序項目定位關(guān)鍵詞 3：一流商業(yè)多元性雙湖板塊37萬 M2國際化社區(qū)高檔綜合運動、休閑消費中心 +++既占有金雞湖 CBD諸多商務(wù)配套優(yōu)勢，又占有獨墅湖宜居的生態(tài)景觀資源優(yōu)勢關(guān)鍵詞 1： 市場首例 —— 低密度洋房叩響高端市場大門以 差異化產(chǎn)品 樹立項目 高端 印象4關(guān)鍵詞 2： 酒店式公寓 —— 占位高端的試金石以 差異化產(chǎn)品 樹立項目 高端 印象4投資回報率顯著入住率不低于 80%投資回報率不低于 10%酒店式公寓同年和喬麗晶住宅入市價格 提升迅猛42%530075002023年【和喬麗晶】公寓酒店高端占位成功案例導(dǎo)致項目成功的核心驅(qū)動因素216。1000平米兒童健身區(qū)；216。5000平方健身館；216。? 通過輔助店維護品牌形象 輔助店設(shè)置在昭示性最好、可達(dá)性最強的位置（例如首層沿街位置），一來可以通過次主力店提升商業(yè)中心品牌形象，二來這類輔助店本身具備較強的經(jīng)營能力，愿意花費較高的租金租最好的地段。 主力店功能不完全滿足功能的前提下，設(shè)置相應(yīng)的輔助店，提升主力店綜合性能；? 通過核心主力店組織消費人群 。區(qū)域內(nèi)不缺客戶；216。項目共享雙湖板塊資源優(yōu)勢；216。大勢向好；216。關(guān)注投資價值和人居空間的舒適性 和身份體現(xiàn)。 雙湖板塊已經(jīng)成為蘇州都市豪宅的熱點區(qū)域。價格承受力強，愿意承受 200平米的面積，總價在 500萬左右 ，屬于投資兼居住目標(biāo)明確客戶。 皇冠國際被訪人：現(xiàn)場銷售員訪談主題：典型客戶訪談內(nèi)容：韓國客戶，對 生活便利與景觀的要求高 ，喜歡 鬧中取靜 的高端物業(yè)，看中皇冠國際 鋪設(shè)地暖 的精裝標(biāo)準(zhǔn)，對 小區(qū)安防及門禁 有超高要求。很少對 300375平米的主力面積產(chǎn)生質(zhì)疑。不愿再承受更高的價格， 并不打算賣掉已有房子再置業(yè) 。另外 對政治趨勢比較敏感 ，在訪談中多次談到政府對房地產(chǎn)的調(diào)控趨勢，但并不認(rèn)為政府會打壓房價，現(xiàn)階段正考慮投資別墅產(chǎn)品與高端公寓，對 單價不太敏感 ，在金雞湖東選擇房源，價格不作為比較因素， 對大品牌開發(fā)商青睞 ，同時要求項目景觀與產(chǎn)品俱佳。 中糧本岸被訪人：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總，本人也從事建筑設(shè)計工作訪談內(nèi)容：比較注重文化品味，有自己的生活圈子和常去場所，不喜歡和外界過多接觸， 推崇蘇州的歷史與人文 。個人說話很實在，對置業(yè)精打細(xì)算， 不是 出于盲目的 跟風(fēng) ，而是會自己 實地考察 ，認(rèn)真比對 后再作出自己的判斷，對銷售人的說辭 有自己的判斷 。 皇冠國際太湖 —— 太湖之星城中 —— 庭園06？年全市私營企業(yè)中高層、政府官員、境外人士、滬、浙、杭等外地投資客出現(xiàn)非傳統(tǒng)豪宅區(qū)高端物業(yè)受到追捧湖西 —— 星島仁恒湖西 —— 御湖熙岸湖東 —— 本岸、水墨江南財富階級的形成蘇州 財富人群 崛起于近三年本體研究2 前 提1 世聯(lián)對于目標(biāo)理解區(qū)域大勢市場競爭客戶研究客戶調(diào)研及結(jié)論※ 園區(qū)客戶 ——5+6特征：良好的教育背景，價格承受力較強※ 相城 — 陽澄湖客戶 ——1+2+3特征：改善居住條件或投資，通常是當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主※ 太湖片區(qū)客戶 ——4+6特征：經(jīng)濟實力強，享受自然資源，通常作為第二居所※ 古城區(qū)客戶 ——4+6特征：看重蘇州歷史文脈和項目收藏價值，價格不作為主要考慮因素『經(jīng)濟實力』高中低中高 高『教育程度』1 23 45 6經(jīng)濟實力和受教育程度往往決定著 客戶的區(qū)分本體研究2 前 提1 世聯(lián)對于目標(biāo)理解區(qū)域大勢市場競爭客戶研究客戶調(diào)研及結(jié)論客戶定位及描述客戶定位：從政人員金領(lǐng)階層私營企業(yè)高管高級白領(lǐng)、企業(yè)中層境外人士、投資客客戶群價值取向描述 —— 自信且事業(yè)有成、時尚、善于交際、誠懇、謹(jǐn)慎、富有智慧4訪談地點：星島仁恒被訪人：從事外貿(mào)，開奧迪 A8訪談內(nèi)容：經(jīng)常全國各地的出差，也很喜歡上海， 曾經(jīng)考慮購買黃浦江沿岸江景景觀房 ，認(rèn)為具有 投資價值 ，但是受制于資金問題，錯過了覺得相當(dāng)可惜！這次看到蘇州星島 雙湖板塊已經(jīng)成為蘇州都市豪宅的熱點區(qū)域。n周邊居民印象：周邊居民： 這邊如果造別墅，估計也就和水墨江南差不多吧，應(yīng)該就賣 16000最多了中介二手房： 這邊房子公寓賣賣 60007000可以，超過8000就不考慮了！位于雙湖板塊交匯處，園區(qū)都市核心位置多元化業(yè)態(tài)分布，獨立組團顯隱區(qū)隔顯著周邊配套設(shè)施缺乏，緊鄰低端公寓對本項目價值提升影響較大本體界定：稀缺土地資源，多元化產(chǎn)品、獨立組團，低密度 house社區(qū)本體研究2 前 提1 世聯(lián)對于目標(biāo)理解區(qū)域大勢 1—— 蘇州房地產(chǎn)市場整體 上升 勢頭 迅猛必須明確的前提2? 2023年和 2023年，高新區(qū)、市區(qū)和園區(qū)均有大量土地放量交易，房地產(chǎn)投資增幅最快? 隨著市區(qū)和高新區(qū)土地資源在 2023年的放量收縮，該年房地產(chǎn)投資增幅呈下降趨勢數(shù)據(jù)來源 :《江蘇省統(tǒng)計局》城市基礎(chǔ)配套設(shè)施加強居民收入增加，消費能力提高住宅升級需求房地產(chǎn)持續(xù)增長代表項目 04年 同比增長 05 同比增長 06年 同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資 ％ % ％商品房開工面積 3, ％ % ％商品房竣工面積 1, ％ % ％商品住宅銷售額 43％ % ％商品住宅銷售面積 ％ % %均價 3948元 /平 ％ 4274元 /平 % 4415元 /平 %招拍掛土地 1,561萬平 375宗 600萬平 270宗 829萬平 131宗區(qū)域大勢 1—— 蘇州房地產(chǎn)市場整體 上升 勢頭 迅猛必須明確的前提2區(qū)域大勢 2—— 園區(qū)土地屢 創(chuàng)新高 ， 地王 項目 拉升 雙湖板塊 價格必須明確的前提2時間 地塊 開發(fā)商 土地面積 土地總價 土地樓面價 項目定位04年 7月 68號地塊 雅戈爾 約 2800元 /平 未來城04年底 金雞墩地塊 中海 72023平 4319元 /平 半島華府05年 11月 7號地塊 中海 4543元 /平 御湖熙岸06年 5月 冶金廠地塊 萬科 2592元 /平 中高檔06年 12月 33號地塊 九龍倉 34萬平 6200元 /平 豪宅別墅07年 6月 本地塊 仁恒 6408元 /平 低密度豪宅（蘇州 04年以來 “ 地王 ” 一覽）地王項目的屢創(chuàng)新高，從一個片面反應(yīng)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱情有增無減，隨著地王土地樓面價的不斷刷新沖高，也帶動了雙湖板塊的片區(qū)價格不斷攀升。就前次競標(biāo)報告雙方達(dá)成的共識項目界定湖東地王：未來蘇州市場豪宅規(guī)則的設(shè)定者和引導(dǎo)者，仁恒品牌價值實現(xiàn)發(fā)力點，雙湖板塊資源型頂級社區(qū)。n 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。謹(jǐn)呈：仁恒集團仁恒 奏響雙湖板塊的國際強音 仁恒蘇州湖東地王項目營銷策略提案商業(yè)秘密聲明n 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道