【正文】 稀缺商業(yè) 放大土地價(jià)值 放大品牌展示 放大價(jià)值服務(wù) 尊享城市商業(yè)“頭等艙” 珍品：因稀缺而增值； 因?yàn)橹醒耄韵∪?。 聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)名師，對(duì)項(xiàng)目的娛樂(lè)場(chǎng)所組織設(shè)計(jì)大賽。 時(shí)尚感 邀請(qǐng)國(guó)外明星在來(lái)華期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶活動(dòng)，與本項(xiàng)目國(guó)際化、時(shí)尚前沿的形象相符 。 項(xiàng)目操作背景體現(xiàn) ? 建立城市核心商業(yè)物業(yè)的價(jià)值體系，做好項(xiàng)目形象，建立客戶對(duì)本案區(qū)域的認(rèn)知； ? “購(gòu)買(mǎi)商鋪”解決客戶資金困擾，盡量與銀行溝通做底首付比例； ? 本項(xiàng)目運(yùn)作成為 楚州核心區(qū)經(jīng)典城市國(guó)際派商業(yè)街！ ? 開(kāi)盤(pán)一樓均價(jià) 10000元 /平米，預(yù)計(jì) 2023年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 40%。 街區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古井老樹(shù)，制造稀缺感； 炒作項(xiàng)目土地價(jià)值，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位和稀缺性。 項(xiàng)目背景 得到客戶高度認(rèn)可，成為楚州商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目； 項(xiàng)目擁有較高美譽(yù)度與良好客戶口碑； 項(xiàng)目最終成為楚州區(qū)域第一街； 實(shí)現(xiàn)一層均價(jià) 10000元 /平米； 實(shí)現(xiàn)二層均價(jià) 7000元 /平米； 實(shí)現(xiàn)三層均價(jià) 4000元 /平米。 作為未來(lái)楚州居住集中區(qū)域的商業(yè)配套，滿足了市民日常的生活消費(fèi)需求，但那里畢竟只有超市，不是購(gòu)物休閑的地方。 第四部分 謀 ［ Strategy］ 戰(zhàn)略目標(biāo) /銷(xiāo)售策略 房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律： 地段、地段、還是地段 。 產(chǎn)品定位 —— 以三街四面 、 多街區(qū) ， 小面積 、 大開(kāi)間為主 ,風(fēng)情商業(yè)街區(qū)為支撐的復(fù)合商業(yè)街 。 核心剖析 商業(yè)頭等艙 專屬財(cái)富領(lǐng)地 楚州主城區(qū)突現(xiàn)稀缺商業(yè)，楚州唯一 送時(shí)間 —— 購(gòu)鋪面贈(zèng)送裝修方案；送保障 —— 購(gòu)鋪即贈(zèng)送商業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；送稅收 —— 購(gòu)鋪即贈(zèng)一定商業(yè)稅收； 產(chǎn)品 最值得期待樓盤(pán)獎(jiǎng) 楚州區(qū)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。 【廣場(chǎng)】：大體量商業(yè)使用頻率最高的字眼，也是對(duì)本案商業(yè)場(chǎng)地最好的詮釋。 消費(fèi)群體支撐 具有較強(qiáng)的消費(fèi)市場(chǎng) 一般規(guī)模較小 市級(jí)商圈 多功能都市生活體驗(yàn)中心 休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能 具有商脈特征 以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài) 符合銷(xiāo)售目標(biāo) 1－ 2家品牌主力店帶勱適當(dāng)規(guī)模 區(qū)域性商圈 服務(wù)地方市民 以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài) 銷(xiāo)售難度增加 規(guī)模很小，服務(wù)鄰里 鄰里型商圈 本項(xiàng)目定位方向判定 項(xiàng)目區(qū)域定位 讓消費(fèi)者“移步” 讓消費(fèi)者“抬頭” 楚州同往淮安市翔宇大道 ————城東 未來(lái)商業(yè)中心 ————城東 開(kāi)發(fā)中的區(qū)域 ————城東 一個(gè)項(xiàng)目的氣質(zhì)，從項(xiàng)目的案名就已經(jīng)開(kāi)始 …… 【東方 廣場(chǎng)】 本項(xiàng)目屬于高品質(zhì)的商業(yè)區(qū)域，且具備很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，案名必須具有大氣、鎮(zhèn)定的氣勢(shì)。 ； 2.“東方廣場(chǎng)”商業(yè)模式在四線城市的首次移植； 、漕運(yùn)廣場(chǎng)商圈，首創(chuàng)購(gòu)物公園概念； BLOCK組團(tuán)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所； 街區(qū) —— 簡(jiǎn)單的說(shuō)，街區(qū)是開(kāi)放的，這里沒(méi)有圍墻，所有的商業(yè)步行小街都是繁華城市中心的一部分，街區(qū)里有店鋪、有餐廳、有辦公也有住家，吃喝玩樂(lè)應(yīng)有盡有，和真的市中心一樣。 打造楚州目前缺少的中高端休閑類(lèi)商業(yè)產(chǎn)品，借鑒一線城市“步行街”商業(yè)模式，補(bǔ)充楚州商業(yè)形態(tài)的同時(shí)做到與其他商圈差異化。 將項(xiàng)目定位高品質(zhì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品概念 ——以鮮明的產(chǎn)品概念占據(jù)市場(chǎng)空間。 二層增加回廊 （做法見(jiàn)景觀圖） 園林景觀細(xì)部設(shè)計(jì) 色 彩 材 質(zhì) 水景 園林景觀細(xì)部要點(diǎn) —— 景觀軸 —— 半地下停車(chē)庫(kù)頂部 景觀軸 —— 水景，強(qiáng)調(diào)自然性 水景與小品相互應(yīng)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)與景觀相結(jié)合 商業(yè)廣場(chǎng)景觀色彩、材質(zhì)多樣性 細(xì)節(jié)體現(xiàn)心思 精 致 的 樹(shù) 篦 木 質(zhì) 集 水 蓋 地下停車(chē)庫(kù)入口與景觀協(xié)調(diào) 道路側(cè)朝車(chē)庫(kù)入口看 此外廣場(chǎng)雕塑運(yùn)用也非常重要 車(chē)庫(kù)入口朝廣場(chǎng)側(cè)看 第三部分 計(jì) ［ Analysis］ 項(xiàng)目分析 /定位 項(xiàng)目概念定位 在定位中，我們強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)。 注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤； 色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺(jué)印象。 ART DECO應(yīng)用于建筑風(fēng)格，常外掛面磚、天然石材等。 外墻 外墻裝飾帶有楚漢風(fēng)格的元素 “造場(chǎng)” —— 建立區(qū)域識(shí)別地圖 標(biāo)志物 路燈（燈箱） 休息平臺(tái) 局部建筑 修飾元素 裝飾小品 “區(qū)隔” —— 與周邊建筑劃清界限 節(jié)點(diǎn) — 軸線 主要節(jié)點(diǎn)與軸線 —— 三節(jié)點(diǎn)（廣場(chǎng)） 三軸線（道路） 造出“勢(shì)”與“相” 韓信北路商業(yè)軸 商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)用 logo磚鋪砌的地 面圖案 限定了沿 店面的主要人行 線路 店招統(tǒng)一形象 設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)示范 區(qū)作用 設(shè)計(jì)上考慮夜 光照明的可行性 建筑單體設(shè)計(jì) 立面 平面 特殊位臵 Art Deco風(fēng)格提出 Art Deco—— 裝飾藝術(shù) 起源于法國(guó)，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約而不是簡(jiǎn)單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。 建議：方案 總體規(guī)劃細(xì)部 邊界 節(jié)點(diǎn) 軸線 邊界要點(diǎn) —— “造場(chǎng)” 界定場(chǎng)所 —— 區(qū)隔：建立區(qū)域識(shí)別地圖 統(tǒng)一視覺(jué)符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用 塑造統(tǒng)一的商業(yè)形象及鮮明的邊界感，強(qiáng)調(diào) logo的反復(fù)運(yùn)用 “造場(chǎng)” —— 建立區(qū)域識(shí)別地圖 道路 與周邊相區(qū)別的顏色。借用空中回廊，加大二層的人流，保證二三層人氣同時(shí)也保證了商業(yè)價(jià)值的提升。（除去其他費(fèi)用成本）最終根據(jù) 2023國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，預(yù)估計(jì)投資回報(bào)約能達(dá)到 30%左右。初步建議業(yè)態(tài)定位劃分為 ：百 貨 、 電 影院、 品牌商業(yè)街區(qū)、 品牌 專業(yè)賣(mài)場(chǎng) 、酒店式公寓（賓館） 、餐 飲 、 娛樂(lè) 、休 閑 的“一站式” 商業(yè)綜合體 ！ 初步方案建議 測(cè)算投資回報(bào)率 項(xiàng)目 金額（億元） 投資回報(bào)率約 30%。 項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析 鑒于本案地塊的特殊區(qū)位及客群構(gòu)成，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并最大限度的兼顧容積率， 我們建議了一種方案，并分別進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 SWOT分析 劣勢(shì)分析（ W） 威脅分析（ T） 劣勢(shì)分析 威脅分析 商業(yè)規(guī)模體量大而區(qū)域消費(fèi)力略顯不足 由于本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，區(qū)域消費(fèi)水平較低將會(huì)影響項(xiàng)目未來(lái)商鋪去化和商戶經(jīng)營(yíng)壓力加大； 本項(xiàng)目處于 “周恩來(lái)紀(jì)念館 ”南湖邊緣，雖有韓信北路穿越其中，但卻是丁字路，沿南湖邊的道路上經(jīng)過(guò)的常住消費(fèi)人群非常稀少，不利于本案聚集人氣； 楚州區(qū)明、后年商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上市時(shí)間比較集中，前 面列舉的項(xiàng)目商業(yè)總體量達(dá)到近 30萬(wàn)方，本案的上市 時(shí)間在其后，這一因素對(duì)于本案的銷(xiāo)售很不利。 宗地現(xiàn)狀 土地較為平整，成 “口”型 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S） 機(jī)會(huì) 分析（ O） 維京置業(yè)是外資企業(yè)，在招商引資上能享受到當(dāng)?shù)卣o予的招商引資優(yōu)惠政策； 本案系 “周恩來(lái)紀(jì)念館 ”旅游景區(qū)重點(diǎn)商業(yè)配套項(xiàng)目，很容易使本案爭(zhēng)取到市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，從而獲得更多的政府支持； 本案地處區(qū)域商業(yè)氛圍較好，屬于成熟商圈，未 來(lái)能夠營(yíng)造出較濃的商業(yè)氣氛，具有較高商業(yè)價(jià)值 本案在區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)多樣，加上蘇果超市及周邊商業(yè)很容易形成核心商圈； 項(xiàng)目地塊的高價(jià)值本身就是實(shí)力的象征，為投資 者、經(jīng)營(yíng)者提供了信心保證。市場(chǎng)建筑與配套也較簡(jiǎn)單，大規(guī)模的新型購(gòu)物休閑體驗(yàn)場(chǎng)所較為缺乏。 目前從楚州開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商鋪的角度來(lái)看，作為專業(yè)市場(chǎng)基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒作行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的走資概念與行為：而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主。 經(jīng)營(yíng)品種與經(jīng)營(yíng)范圍的不同，使得經(jīng)營(yíng)額和利潤(rùn)率大不相同，在很大程度上決定了對(duì)位置需求的不同，以及對(duì)租金的承受水平也不一樣。 特別說(shuō)明：從上面的價(jià)格上我們可以看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。 商業(yè)市場(chǎng)租金調(diào)查分析 目前楚州區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次： A）每平方每年 1600元左右，主要是主商業(yè)街道的沿街店面； B）每平方每年 1200元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及地段位置相對(duì)還可以的沿街店面； C）每平方每年 900元左右者，主要是一般市場(chǎng)一樓及較中心地段商場(chǎng) 2樓及以上； 如果以此作為目前楚州投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找?，?10年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前楚州商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次： A)1300016000元 /平方米 。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)因素：該項(xiàng)目是目前 與本案 業(yè)態(tài) 即將定位相似的樓盤(pán) ，因此在同區(qū)域范圍內(nèi)，該項(xiàng)目是唯一同時(shí)也是最直接的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，該項(xiàng)目體量巨大，開(kāi)發(fā)商具有一定品牌，產(chǎn)品配套較完善，勢(shì)必將成為未來(lái)本案的最直接競(jìng)品 。這樣的土地價(jià)格與楚州區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，可以看出楚州區(qū)的土地市場(chǎng)發(fā)展得比較規(guī)范。 土地價(jià)格也是穩(wěn)中有升， 2023年出讓的居住用地的平均價(jià)格是 /畝，到 2023年上半年這一價(jià)格上升到 萬(wàn) /畝。從出讓的居住用地面積來(lái)看，出讓面積保持平穩(wěn)。此外，外地投資客也看重了楚州這塊熱土，如淮安市的經(jīng)營(yíng)戶、浙商經(jīng)營(yíng)戶及周邊城市經(jīng)營(yíng)戶。 楚州區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)客源的變化 近幾年楚州區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)客源也有了一定的變化，從原來(lái)的 本地區(qū)人員購(gòu)買(mǎi)為主 ， 自住為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰〖油顿Y 。 以前楚州區(qū)房產(chǎn)的 鋪型都是以大面積的個(gè)體戶為主 ，如最早的新城底商、鎮(zhèn)淮樓附近的商業(yè)群，隨