【正文】 — 或許，就在 明天 。他們追求 品位與品質(zhì) 。他們被看作社會(huì)中產(chǎn)階層。 激情，睿智 。他們是 辛勤的一代， 渴望得到 溫馨的蝸居。醇熟尊邸醇熟生活七維價(jià)值觀醇熟一定是代表品牌認(rèn)知?。ㄆ放苾?yōu)勢(shì)） 醇熟一定是遠(yuǎn)瞻城市發(fā)展！（地段優(yōu)勢(shì)）醇熟就是與生活更近一點(diǎn)（配套優(yōu)勢(shì)）醇熟就是與主干道更近一點(diǎn)（交通優(yōu)勢(shì)）“醇 ”熟就是與公園更近一點(diǎn)（公園景觀 ）醇熟一定思考下一代成長(zhǎng)（教育平臺(tái)）醇熟一定是住的更有身份 （地標(biāo)群落）醇熟一定是無(wú)微不至的貼心服務(wù) （物管服務(wù)）客戶定位及營(yíng)銷偏好他們是：u政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、醫(yī)生、教師等事業(yè)單位職員；u證券、金融、地產(chǎn)、設(shè)計(jì)、法律等行業(yè)的專業(yè)人士；u企業(yè)中高層管理人員、高級(jí)職員；u周邊私營(yíng)企業(yè)主；u及外地等湘籍投資客戶 ………216。u陶然：古意為閑適歡樂(lè)的生活狀態(tài)；u居：有代表一種大義，詞延為實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢(mèng)想，代表項(xiàng)目幫助客戶實(shí)現(xiàn)人居夢(mèng) 想的意境。特制定以下推廣主題：l 尚東央心：代表項(xiàng)目處于尚東板塊核心地段，屬于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；l 醇熟尊邸 ： “ 醇 ” 熟為項(xiàng)目營(yíng)銷定位主線，尊邸說(shuō)明項(xiàng)目住宅尊貴和不可多得。我們對(duì)醇熟這個(gè)主廣告語(yǔ)進(jìn)行延展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌的完美對(duì)接，并在株洲根植安德利與錦玉華庭品牌形象，樹(shù)立的完美對(duì)接，并在株洲根植安德利與錦玉華庭品牌形象，樹(shù)立 “醇醇 ”熟生活這一熟生活這一主打概念。 根據(jù)營(yíng)銷定位。現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境成熟，特制定以下住宅營(yíng)銷主題。216。項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)橫向?qū)Ρ软?xiàng)目營(yíng)銷定位 尚東 “ 醇 ” 熟生活地標(biāo)l 尚東：代表項(xiàng)目區(qū)域，利用尚東這個(gè)熱點(diǎn)吸引客戶關(guān)注l 醇熟生活 ： “ 醇 ” 熟代表精粹完美，利用項(xiàng)目周邊配套成熟這一亮點(diǎn)，強(qiáng)化項(xiàng)目這一綜合性素質(zhì)，打 “ 醇 ” 熟生活主概念，吸引客戶對(duì)成熟氛圍實(shí)際要求。 從綜合素質(zhì)比對(duì)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目具有多項(xiàng)綜合性優(yōu)勢(shì)，但從單點(diǎn)上進(jìn)行營(yíng)銷突破并從綜合素質(zhì)比對(duì)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目具有多項(xiàng)綜合性優(yōu)勢(shì)，但從單點(diǎn)上進(jìn)行營(yíng)銷突破并沒(méi)有明顯突出，各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均能夠共享某些優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目需要深度整合產(chǎn)品線的沒(méi)有明顯突出，各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均能夠共享某些優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目需要深度整合產(chǎn)品線的多個(gè)亮點(diǎn)，形成屬于自身的營(yíng)銷概念包裝。項(xiàng)目營(yíng)銷條件研究 3：品牌與產(chǎn)品l區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，屬城市發(fā)展核心區(qū)域；l配套較為齊全，周邊有紅旗商圈支撐；l交通通達(dá)性較強(qiáng)，蒞臨城市主干道新華東路，可 通過(guò)紅旗大道、上瑞高速建立快速通道；l人文教育資源豐富，四中、十七中、荷塘小學(xué) 都在周邊；l有公園景觀資源，流芳園可提供活動(dòng)休憩的場(chǎng)地；l建筑立面具有地標(biāo)意義；屬東城地標(biāo)性建筑群落；S(strengths優(yōu)勢(shì) ) W(weaknesses劣勢(shì) )項(xiàng)目 SWOT分析l整體規(guī)模體量較?。籰戶型產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢(shì)不明顯；l周邊居住氛圍較為一般；l品牌優(yōu)勢(shì)不明顯，屬第一次開(kāi)發(fā) ；O(opportunities機(jī)會(huì) )l株洲多項(xiàng)利好造就的良好環(huán)境；l城市位移帶來(lái)的紅旗商圈進(jìn)一步繁榮；l金山新城規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)；T(threats威脅 )l國(guó)家調(diào)控政策趨緊，客戶觀望嚴(yán)重，市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀；l競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步加重，下半年市場(chǎng)放量明顯，開(kāi)發(fā)商整體實(shí)力逐步提升。項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，建筑造型屬于尚東地標(biāo)性群落，建筑形式運(yùn)用點(diǎn)板相結(jié)合項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，建筑造型屬于尚東地標(biāo)性群落，建筑形式運(yùn)用點(diǎn)板相結(jié)合的方式；內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)在市場(chǎng)上不夠突出，以的方式；內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)在市場(chǎng)上不夠突出，以 80130平中小戶型為主體；外部資源平中小戶型為主體；外部資源景觀為流芳園公園，景觀資源優(yōu)勢(shì)一般。但在株洲的整體認(rèn)知較為有限，房地產(chǎn)業(yè)界影響力需加強(qiáng)。p周邊商圈：紅旗商圈、向陽(yáng)廣場(chǎng)、汽車城p交通要點(diǎn)： 對(duì)外 /紅易大道、株黃高速、城市輕軌、上瑞高速、 京珠高速 對(duì)內(nèi) /紅港大橋、株洲城市環(huán)線p公共交通： 2 22路等p景觀資源：流芳園、荷塘公園p教育資源： 4中、 19中、荷塘路小學(xué)項(xiàng)目營(yíng)銷條件研究 2：市政配套與交通216。項(xiàng)目遠(yuǎn)可通過(guò)紅旗路對(duì)外連結(jié)長(zhǎng)株潭，近可連結(jié)城市各個(gè)片區(qū)，通達(dá)性一流。對(duì)外交通上，隨著紅港大橋、紅旗大道、田心立交的逐步完工。項(xiàng)目邊上有四中這個(gè)教，紅旗商圈將成為株洲新的城市核心，宜居屬性逐漸提高。項(xiàng)目營(yíng)銷條件研究 1：規(guī)劃發(fā)展條件216。隨著長(zhǎng)株高速、融城輕軌的等項(xiàng)目建設(shè)隨著長(zhǎng)株高速、融城輕軌的等項(xiàng)目建設(shè) ,片區(qū)日趨成熟繁榮；但區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目入市量片區(qū)日趨成熟繁榮；但區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目入市量有明顯增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。多融城重點(diǎn)項(xiàng)目均在本區(qū)域，株洲發(fā)展已悄然向東，尚東板塊容易獲得發(fā)展紅利。各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，本文結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖：宏觀環(huán)境分析；微觀環(huán)境分析；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)及客戶分析；項(xiàng)目定位與推廣主題；項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行思路；能為您所做的事情；部分設(shè)計(jì)作品 ……216。近期株洲開(kāi)盤客戶多以剛性需求客戶為主，改善性以及投資性需求有明顯近期株洲開(kāi)盤客戶多以剛性需求客戶為主，改善性以及投資性需求有明顯減少；減少； 隨著政策面對(duì)樓市的不斷打擊，客戶觀望心態(tài)將越來(lái)越濃。自住或二次改善。隨著開(kāi)發(fā)實(shí)力增強(qiáng)，樓盤競(jìng)爭(zhēng)格局加劇123 受政策影響，近期開(kāi)盤項(xiàng)目整體不理想下半年大幅度入市量將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊44成熟配套和營(yíng)銷專業(yè)成為暢銷樓盤的主因項(xiàng)目 客戶來(lái)源 年齡 家庭結(jié)構(gòu) 購(gòu)房目的中央皇庭 4 60氣象局、湘運(yùn)集團(tuán)等單位職工，紅旗廣場(chǎng)周邊客戶 30—45 三口之家 自住或二次改善居住金域半島 文化路周邊，法院檢查院公務(wù)員， 60機(jī)務(wù)段職工以及合泰老板 25—50 三口之家 投資或自住御景東方 紅旗廣場(chǎng)周邊客戶、汽車城、菜市場(chǎng)周 邊客戶 30—45 三口之家 自住或二次改善居住水岸新城 汽車城周邊客戶、田心職工、白石港拆 遷戶等 30—45 三口之家 自住或二次改善居住萊茵小鎮(zhèn) 田廠以及時(shí)代客戶為主 30—45 三口之家 自住或二次改善居住印象華都 汽車城周邊客戶，田廠、時(shí)代、火花塞 職工，部分外地返湘人士 30—45 三口之家 自住或二次改善居住天鵝湖一號(hào) 汽車城周邊客戶，田廠、時(shí)代客戶，蘆 淞區(qū)服裝老板 30—45 三口之家 二次改善居住以及投資客戶研究 1：周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶來(lái)源橫向?qū)Ρ?16。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)近期研究 3：滯銷樓盤滯銷因素/御景東方 /滯銷主因：宣傳推廣力度不大、樓盤沒(méi)有清晰定位 最大的問(wèn)題就是對(duì)推廣包裝上給予的重視不夠，同時(shí)對(duì)樓盤的定位模糊沒(méi)有概念，無(wú)法實(shí)現(xiàn)溢價(jià)空間，導(dǎo)致價(jià)格提升后產(chǎn)生銷售困局。/嘉盛華府 /暢銷主因：園林實(shí)景、營(yíng)銷模式、企業(yè)品牌 通過(guò) 1期園林實(shí)景展現(xiàn)，樹(shù)立客戶對(duì)該樓盤信息；在前期不斷對(duì)五礦企業(yè)品牌進(jìn)行塑造，達(dá)到通過(guò)企業(yè)品牌帶到項(xiàng)目銷售的效果；在銷售模式上，采用內(nèi)外場(chǎng)結(jié)合的模式主動(dòng)尋找客戶，同時(shí)采用針對(duì)性的多重認(rèn)籌優(yōu)惠吸引客戶，開(kāi)盤模式采用較為獨(dú)特的流水式作業(yè)，當(dāng)場(chǎng)逼定效果明顯。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)近期研究 2：暢銷樓盤暢銷因素/山水國(guó)際 /暢銷主因：樓盤品牌、營(yíng)銷投入、景觀資源、產(chǎn)品配套 建立長(zhǎng)期高端標(biāo)桿樓盤的良好印象，樓盤品牌口碑獨(dú)一無(wú)二，獨(dú)特的景觀資源，結(jié)建立長(zhǎng)期高端標(biāo)桿樓盤的良好印象，樓盤品牌口碑獨(dú)一無(wú)二，獨(dú)特的景觀資源，結(jié)合原生態(tài)地貌，最大程度的保留山體，促進(jìn)高端客戶置業(yè)興趣；營(yíng)銷上長(zhǎng)期在多條渠合原生態(tài)地貌，最大程度的保留山體，促進(jìn)高端客戶置業(yè)興趣；營(yíng)銷上長(zhǎng)期在多條渠道上進(jìn)行廣告投放，注重宣傳物料品質(zhì)；產(chǎn)品配套上結(jié)合高端定位，推出山體公園、道上進(jìn)行廣告投放，注重宣傳物料品質(zhì)；產(chǎn)品配套上結(jié)合高端定位，推出山體公園、游艇俱樂(lè)部、高爾夫練習(xí)等高端配套。株洲株洲 5月新開(kāi)樓盤有月新開(kāi)樓盤有 78個(gè)，主要集中在荷塘區(qū)；新開(kāi)樓盤明顯受到調(diào)控政策個(gè)，主要集中在荷塘區(qū)；新開(kāi)樓盤明顯受到調(diào)控政策 影響，開(kāi)盤銷售率均有所降低，住宅成交單價(jià)仍然走高。整體市場(chǎng)壓力較大，有多個(gè)新盤集中放量。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)比分析 4：營(yíng)銷定位分析項(xiàng) 目名稱 10年入市量 可能入市 /入市創(chuàng) 信中央皇庭 383套 2023年 7月水岸花城 374套 2023年 5月萊茵小 鎮(zhèn) 300套 2023年 6月印象 華 都 368套 2023年 6月天 鵝 湖一號(hào) 565套 2023年下半年金域半 島 400套 2023年 7月御景 東 方 150套 2023年 11月文化園 200套 2023年 6月東 方明園 100余套 2023年 6月新城一號(hào) 400套 已入市東 方 銘 苑 300余套 已入市華 地 99 400套 下半年入市嘉盛 華 府 400套 2023年 5月世 貿(mào) 廣 場(chǎng) 未知 可能入市三一竹 勝 源 300套 2023年 10月銀 泰廣 場(chǎng) 未知 可能入市金色荷塘 400套 2023年 5月216。活動(dòng)運(yùn)用也在活動(dòng)運(yùn)用也在 34個(gè)盤上運(yùn)用，利用活動(dòng)營(yíng)銷形成局部銷售熱點(diǎn)將成為常個(gè)盤上運(yùn)用，利用活動(dòng)營(yíng)銷形成局部銷售熱點(diǎn)將成為常態(tài)。銷，短信、行銷等點(diǎn)對(duì)點(diǎn)運(yùn)用得到廣泛加強(qiáng)。216。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多數(shù)采用認(rèn)籌形式廣泛攔截客戶競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多數(shù)采用認(rèn)籌形式廣泛攔截客戶 ,但有個(gè)別盤采用較落伍的下定但有個(gè)別盤采用較落伍的下定選房。物業(yè)名稱 宣傳主題 賣點(diǎn) 推廣品質(zhì) 推廣力度水岸花城 純粹的公園式生活 ① 公園美景 ② 長(zhǎng)株潭城市輕軌 ③ 紅港大橋 ④ 歐式園林 ⑤ 智能化系統(tǒng) 較差 較差天鵝湖一號(hào) 流金水域 半島私藏品 ① 天鵝湖 ② 五星級(jí)園林 ③ 酒店級(jí)入戶大堂 ④ 白石港大橋 較好 較強(qiáng)中央皇庭 上東首府 各自優(yōu)勢(shì)不同，賣點(diǎn)有較大差別；有圍繞品質(zhì)，有圍繞規(guī)劃，有圍繞公園各自優(yōu)勢(shì)不同，賣點(diǎn)有較大差別；有圍繞品質(zhì)，有圍繞規(guī)劃，有圍繞公園等；等；216。216。多數(shù)注重配套上的打造，適度提供符合自身定位的超值配套。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)格類似，主要以現(xiàn)代風(fēng)格以及新古典風(fēng)格兩類；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)格類似，主要以現(xiàn)代風(fēng)格以及